Решение от 18 января 2022 г. по делу № А34-9005/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Климова ул., 62 д., Курган, 640002, http://kurgan.arbitr.ru,

тел. (3522) 46-64-84, факс (3522) 46-38-07

E-mail: info@kurgan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А34-9005/2021
г. Курган
18 января 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 12 января 2022 года.

В полном объёме решение изготовлено 18 января 2022 года.

Арбитражный суд Курганской области в составе: судьи Тюриной И.Г., при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания помощником судьи Игумновой С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации города Кургана (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Аренда-Инвест» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 5 279 204 руб. 97 коп.

третье лицо: ФИО1

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, доверенность от 06.02.2020 № 446, паспорт, диплом,

от ответчика: явки нет, извещен,

от третьего лица (в режиме онлайн-заседание): ФИО3, доверенность от 29.10.2021, диплом, паспорт,

установил:

Администрация города Кургана (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Аренда-Инвест» (далее – ответчик) ) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 2152-з от 01.10.2007 в размере 5 279 204 руб. 97 коп., в том числе 4 777 005 руб. 69 коп. – основной долг, 502 199 руб. 28 коп. – неустойка.

Определением от 21.07.2021 судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнение исковых требований. Суд перешел к рассмотрению требований о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 2152-з от 01.10.2007 в размере 6 924 855 руб. 16 коп., в том числе 5 987 597 руб. 13 коп. – основной долг за период с 01.07.2020 по 30.06.2021, 937 258 руб. 03 коп. – пени за период с 01.08.2020 по 21.07.2021 (том 1 л.д.120-121).

Определением от 13.09.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО1.

В судебном заседании представитель истца на иске настаивал по доводам, изложенным в уточненном исковом заявлении (том 1 л.д.120-121), дополнительном нормативном обосновании (том 1 л.д.124-126, том 2 л.д.89-91).

Представитель третьего лица исковые требования поддержал частично, поддерживает доводы ответчика и ранее представленного отзыва (том 2 л.д.37).

Ответчик явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте заседания извещен надлежащим образом. В материалах дела имеется отзыв ответчика (том 1 л.д.105-109), дополнения к отзыву к нему (том 1 л.д.116-117), а также отзыв на уточненное исковое заявление (том 2 л.д.21). В отзыве ссылается на незаконность применения при расчете арендной платы повышающего коэффициента, земельный участок используется в соответствии с его целевым назначением. Указывает, что с момента введения процедуры банкротства производственная деятельность обществом в данном здании не ведется, однако отсутствие какой-либо деятельности не может быть рассмотрено как использование земельного участка не по целевому назначению.

На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика.

Заслушав представителей истца и третьего лица, исследовав письменные материалы дела, судом установлено следующее.

Между Департаментом имущественный и земельных отношений Курганской области (арендодатель) и открытым акционерным обществом «Техоснастка» (арендатор) заключен договор № 2152-з аренды земельного участка от 01.10.2007 (том 1 л.д. 27-33), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Курган, <...>, площадью 17 524 кв.м. с кадастровым номером: 45:25:060502:0108, указанном в кадастровом плане участка, прилагаемом к договору. Участок предоставлен для производственных целей (эксплуатация и обслуживание здания цеха, главного корпуса) (пункт 1.1).

Пунктом 2.1 договора срок аренды установлен с 01.10.2007 по 01.10.2056.

Соглашением от 11.10.2013 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 01.10.2007 № 2152-з произведена замена арендатора открытое акционерное общество «Техоснастка» на общество с ограниченной ответственностью «Аренда-Инвест», а также изменены условия внесения арендной платы (том 1 л.д. 17-19).

12.05.2015 между Департаментом имущественный и земельных отношений Курганской области и Администрацией города Кургана заключен договор передачи прав и обязанностей арендодателя по договору аренды земельного участка от 01.10.2007 № 2152-з, в соответствии с которым Департамент уступает, а Администрация принимает в полном объеме права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка от 01.10.2007 № 2152-з, заключенного между Департаментом и ООО «Аренда-Инвест» (том 1 л.д. 12-15).

Таким образом, в соответствии с соглашением от 11.10.2013 и договором от 12.05.2015 произведена замена арендодателя на Администрацию города Кургана (истец) и арендатора на общество с ограниченной ответственностью «Аренда-Инвест» (ответчик) по договору аренды земельного участка от 01.10.2007 № 2152-з.

Размер арендной платы и порядок ее внесения определен сторонами в разделе 3 договора.

Согласно пункту 4.4.2 договора стороны согласовали, что арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Истец указывает, что в результате обследования земельного участка с кадастровым номером 45:25:060502:108, проведенного 29.01.2020, 01.02.2021 и 01.03.2021 установлено, что участок используется не в соответствии с установленным видом разрешенного использования, а именно, на участке расположено нежилое здание без признаков использования. Установленные при осмотре нарушения зафиксированы в Актах № 74 от 29.01.2020, №30 от 01.02.2021 и №696/3 от 01.03.2021 (том 1 л.д.134-155).

Право арендодателя на беспрепятственный доступ на территорию арендуемого земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий договора закреплено пунктом 4.1.2 договора.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы у него образовалась задолженность за период с 01.07.2020 по 30.06.2021 в размере 5 987 597 руб. 13 коп.

Уведомлением от 03.02.2020 №115 ответчик извещен об изменении размера арендной платы (том 1 л.д.72-76).

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 29.01.2021 с требованием оплатить образовавшуюся задолженность (том 1 л.д. 41).

Факт направления претензии подтвержден почтовым уведомлением (том 1 л.д. 42).

Поскольку ответчик обязательства по арендной плате надлежащим образом не исполнил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском (статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Заявленные исковые требования соответствуют действующему законодательству.

Согласно статьям 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны должны исполнять обязательства надлежащим образом в соответствии с условиями договора и закона, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из положений пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 13, 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что, согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента государственной регистрации права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "О некоторых отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды разъяснено, что по смыслу статьей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Приобретатель недвижимости становится арендатором в договоре аренды земельного участка независимо от внесения соответствующих изменений в договор аренды, а внесение таких изменений, согласно ст. 420, 421, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, является правом, а не обязанностью приобретателя недвижимости.

Таким образом, оформление договора аренды земельного участка с новым собственником объектов недвижимости не требуется, с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость к собственнику переходят все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Факт пользования ответчиком спорным земельным участком подтвержден материалами дела и не оспаривается.

Из статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что арендная плата за находящиеся в публичной собственности земельные участки является регулируемой ценой. Спорный договор аренды заключен после введения в действие ЗК РФ, в силу чего размер арендной платы по данному договору является регулируемой ценой.

В соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающей обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков, определено, в частности, что названные лица обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и к виду разрешенного использования.

Аналогичная обязанность предусмотрена в договоре, согласно пункту 4.4.2 которого арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Постановлением Правительства Курганской области от 20.08.2020 № 263 внесены изменения в Постановление Правительства № 450 от 30 декабря 2016 г. «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Курганской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов», в частности в пункте 9-1, определено, что в случае использования земельного участка не в соответствии с целью его предоставления, указанной в договоре аренды, годовой размер арендной платы рассчитывается в соответствии с пунктом 2 Порядка с применением повышающего коэффициента 25.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования, в соответствии с зонированием территорий.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Вместе с тем данная норма права должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные, так и гражданские правоотношения.

По смыслу статей 30, 32 и 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке, то есть разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которая может вестись землепользователем на предоставляемом ему земельном участке.

Как разъяснено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13, основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Материалами дела установлен факт того, что при заключении соглашения от 11.10.2013 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 01.10.2007 № 2152-з, истцом и ответчиком изменения в пункт 1.2 договора не вносились.

Земельный участок с кадастровым номером 45:25:060502:0108 предоставлен для производственных целей (эксплуатация и обслуживание здания цеха, главного корпуса), полностью относится к землям населенных пунктов.

Согласно статье 83 Земельного кодекса Российской Федерации землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к жилым, общественно-деловым, производственным, рекреационным зонам, зонам инженерных и транспортных инфраструктур, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военных объектов, и иным территориальным зонам.

Из содержания искового заявления и приложенных к нему документов не следует, что арендатор не использовал земельный участок (объект недвижимости (производственное здание), принадлежащее обществу на праве собственности, имеет место быть, расположено на земельном участке с кадастровым номером 45:25:060502:0108), а также не следует и то, что арендатор использовал земельный участок не в соответствии с его целевым назначением, то есть не в соответствии с целями использования земель населенных пунктов.

С учетом вышеизложенного, факт не использования земельного участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, как и факт использования земельного участка не в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием материалами дела не подтвержден (ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 14.12.2000 N 244-О, от 05.07.2001 N 130-О, от 07.06.2001 N 139-О, от 07.02.2002 N 16-О и постановлениях от 21.11.2002 N 6-П, 15-П, от 30.07.2001 N 13-П, меры государственного понуждения должны применяться с учетом характера совершенного правонарушения, размера причиненного вреда, степени вины правонарушителя, его имущественного положения и иных существенных обстоятельств. Указанные меры не должны подавлять экономическую самостоятельность и инициативу граждан и юридических лиц, чрезмерно ограничивать право каждого на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной, не запрещенной законом экономической деятельности, а также право частной собственности.

Данных, подтверждающих, изменения ответчиком основного вида деятельности истцом не предоставлено. Доказательства, подтверждающие реальное ведение хозяйственной деятельности ответчиком, отсутствуют.

Вместе с тем, действующим законодательством право ответчика распоряжаться принадлежащим ему имуществом (здание цеха, главного корпуса) по своему усмотрению не ограничено.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд не установил правовых оснований, а истец не доказал обоснованность применения повышающего коэффициента по категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельного участка с 2 до 4 и в последствие до 25.

Согласно расчету истца за период с 01.07.2020 по 30.06.2021 задолженность ответчика по арендной плате с учетом повышающего коэффициента составила 5 987 597 руб. 13 коп. Судом расчет проверен.

Вместе с тем, в связи с вышеуказанными обстоятельствами судом произведен перерасчет арендной платы:

12 520 021 руб. 80 коп. х 2% х 1,04 х 1,043 х 1,03 = 279 762 руб. 79 коп. – арендная плата за 2020 год,

12 520 021 руб. 80 коп. х 2% х 1,04 х 1,043 х 1,03 х 1,037 = 290 114 руб. 02 коп. – арендная плата за 2021 год.

С учетом периода взыскания задолженности с 01.07.2020 по 30.06.2021 размер задолженности составил 284 510 руб. 57 коп.

Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика суммы долга по арендной плате подлежат удовлетворению частично.

Неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы послужило основанием для предъявления истцом ко взысканию с ответчика неустойки в размере 937 258 руб. 03 коп. в соответствии с пунктом 5.2 договора, статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Из содержания названной нормы следует, что неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Поскольку ответчиком нарушены сроки оплаты, истцом обоснованно начислена неустойка за период с 01.08.2020 по 21.07.2021.

Расчет неустойки (том 1 л.д. 122-123) произведен истцом в соответствии с условиями договора.

Судом расчет истца проверен и признан подлежащим корректировке с учетом частичного удовлетворения в части основного долга.

В связи с произведенным перерасчетом судом установлено, что размер неустойки по договору за период с 01.08.2020 по 21.07.2021 составляет 52 706 руб. 09 коп.

Согласно части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Ответчиком об уменьшении неустойки не заявлено.

В силу пункта 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации могут применяться, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Из материалов дела очевидной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства не усматривается.

В связи с этим, требование истца о взыскании неустойки за период с 01.08.2020 по 21.07.2021 заявлено истцом в соответствии с положениями действующего законодательства, и подлежит удовлетворению в размере 52 706 руб. 09 коп.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности доказательства, имеющиеся в материалах дела, пояснения представителей сторон, суд находит заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению частично.

В соответствии с частью 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.

Государственная пошлина по делу уплачена не была, поскольку истец освобожден от ее уплаты в силу пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Размер государственной пошлины по настоящему делу составляет 57 624 руб. (статья 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).

Пунктом 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (статья 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).

С ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2 806 руб.

установил:

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Аренда-Инвест» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Администрации города Кургана (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность в размере 284 510 руб. 57 коп., неустойку в размере 52 706 руб. 09 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Аренда-Инвест» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 2 806 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через арбитражный суд Курганской области.


Судья

И.Г. Тюрина