Решение от 11 октября 2024 г. по делу № А73-55/2024

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-55/2024
г. Хабаровск
11 октября 2024 года
Резолютивная часть решения от 08 октября 2024 года

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Конфедератовой К.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Хромченковой В.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя

ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

к администрации Новоургальского городского поселения Верхнебуреинского

муниципального района Хабаровского края (ОРГН 1022700733252, ИНН <***>;

682071, Хабаровский край, район Верхнебуреинский, рабочий поселок Новый Ургал,

улица Ростовская, д. 5)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Центр оценки и

экспертизы Метод» об обязании заключить договор, при участии:

от истца – ФИО2, представитель по доверенности от 14.08.2024; от ответчика, третьего лица – не явились, извещены

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к администрации Новоургальского городского поселения Верхнебуреинского муниципального района Хабаровского края (далее – Администрация, ответчик) с уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) требованиями об:

- обязании Администрации в течение 10 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу заключить с ИП ФИО1 договоры купли-продажи недвижимого имущества:

- нежилое помещение -I (20-22, 24-40), I (34, 39-41), общей площадью 177,6 кв.м, кадастровый номер 27:05:0101001:312, расположенное по адресу: <...>, по цене определенной экспертом, а так же на прочих условиях, приведенных в проекте договора купли-продажи в Приложении № 1 к настоящему исковому заявлению,

- нежилое помещение -I (41-54), общей площадью 155,8 кв.м, кадастровый номер 27:05:0101001:438, расположенное по адресу: <...>, по цене определенной экспертом, а так же на прочих условиях, приведенных в проекте договора купли-продажи в Приложении № 2 к настоящему исковому заявлению,

- обязании Администрации в течение 15 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу во исполнение условий заключенных договоров купли-продажи передать ИП ФИО1 по акту приема-передачи недвижимое имущество: нежилое помещение -I (20-22, 24-40), I (34, 39-41), общей площадью 177,6 кв.м, кадастровый номер 27:05:0101001:312; нежилое помещение - I (41-54), общей площадью 155,8 кв.м, кадастровый номер 27:05:0101001:438, расположенное по адресу: <...>,

- обязании Администрацию Новоургальского городского поселения Верхнебуреинского муниципального района Хабаровского края в течение 20 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 на недвижимое имущество: нежилое помещение -I (20-22, 24-40), I (34, 39-41), общей площадью 177,6 кв.м, кадастровый номер 27:05:0101001:312; нежилое помещение -I (41-54), общей площадью 155,8 кв.м, кадастровый номер 27:05:0101001:438, расположенное по адресу: <...>.

Исковые требования основаны на положениях статей Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) и обоснованы уклонением Администрации от заключения договора купли-продажи указанных помещений при наличии у предпринимателя соответствующего права.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета, в порядке статьи 51 АПК РФ привлечено общество с ограниченной ответственностью «Центр оценки и экспертизы Метод».

В отзыве на исковое заявление Администрация выразила несогласие с размером выкупной стоимости, указанной в аналитической справке ООО РСО «Кредо» от 26.10.2023, просила в удовлетворении требований отказать.

В рамках рассмотрения настоящего спора судом назначалась экспертиза по вопросу определения оценки рыночной стоимости спорного объекта, в связи с чем производство по делу приостанавливалось.

Определением от 15.08.2024 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель предпринимателя уточненные исковые требования поддержал.

Иные участвующие в деле лица явку представителей не обеспечили.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялись перерывы, о которых стороны извещены публично, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

На основании статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено по представленным в материалы дела доказательствам в отсутствие участвующих в деле лиц.

Изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 25.01.2016 между Администрацией (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор № 178 аренды объектов нежилого фонда Новоургальского городского поселения (далее – договор № 178), согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование объект недвижимого имущества – нежилые функциональные помещения -I (20-22, 24-40), I (34, 39-41), общей площадью 177,6 кв.м, расположенные по адресу: <...> (пункт 1.1 договора № 178).

Срок действия условий договора определяется с 25.01.2016 по 25.01.2021 (пункт 1.3 договора № 178).

Соглашением от 25.01.2021 о внесении изменений в договор № 178, пункт 1.3 договора № 178 изложен в новой редакции: срок действия договора продляется с 25.01.2021 до даты заключения договора аренды на основании аукциона на недвижимое имущество - нежилое функциональное помещение -I (20-22, 24-40), I (34, 39-41), общей площадью 177,6 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

Кроме того, как следует из материалов дела, 01.07.2017 между Администрацией (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор № 192 аренды объектов нежилого фонда Новоургальского городского поселения (далее – договор № 192), согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование объект недвижимого имущества – нежилое помещение, назначение нежилое, общей площадью 154,9 кв.м, этаж -1, расположенное по адресу: <...>, пом. -I (41-54) (пункт 1.1 договора № 192).

Срок действия условий договора определяется с 01.12.2017 по 01.12.2022 (пункт 1.3 договора № 192).

30.12.2020 ООО ИП ФИО1 обратился в Администрацию с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в которых просил о предоставлении преимущественного права на приобретение указанных выше арендуемых нежилых помещений.

Письмом от 02.04.2021 № 321 уполномоченный орган отказал ИП ФИО3 во включении в программу приватизации на 2021 по указанным выше помещениям.

Не согласившись с отказом Администрации Новоургальского городского поселения Верхнебуреинского муниципального района Хабаровского края, выраженным в письме от 02.04.2021 № 321, ИП ФИО3 обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением

Вступившим в законную силу решением от 07.02.2022 по делу № А73-10403/2021 суд признал незаконным решение Администрации я, оформленное письмом от 02.04.2021 № 321 в части отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества – нежилого помещения I (20-22, 24-40), I (34, 39-41), общей площадью 177,6 кв.м, кадастровый номер 27:05:0101001:312; нежилого помещения I (41- 54), общей площадью 155,8 кв.м, кадастровый номер 27:05:0101001:438, расположенных по адресу: <...>., а также возложил на ответчика обязанность принять решение об условиях приватизации спорного имущества и направить предпринимателю проект договора купли-продажи названного имущества в установленные Законом № 159-ФЗ порядке и сроки.

Во исполнение решения суда Администрация письмом от 06.09.2023 № 111/1-15 предложила предпринимателю выкупить помещения по цене, отраженной в отчетах об оценке от 25.07.2023 №№ 575-23, 576-23, и составляющей 2 655 000 руб. за помещение -I (20-22, 24-40), I (34, 39-41), общей площадью 177,6 кв.м и 2 289 000 руб. за помещение -I (41-54), общей площадью 155,8 кв.м. Дата, на которую определена стоимость имущества, – 25.07.2023.

Не согласившись со стоимостью имущества, ИП ФИО3 письмом от 31ю10ю2023 № 1861/1-15 обратился с просьбой пересмотреть стоимость имущества.

Поскольку такое требование предпринимателя оставлено без удовлетворения, ИП ФИО3 обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные в дело доказательства и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке,

предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статьей 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов Российской Федерации, урегулированы Законом № 159-ФЗ.

В статье 9 Закона № 159-ФЗ установлен порядок совершения действий заявителем и уполномоченным органом для целей реализации прав, предусмотренных данным Законом.

Так, согласно указанной норме права субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 названного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его

оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (часть 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ).

В соответствии с пунктом 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 АПК РФ.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона № 159- ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с данным Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ в их взаимосвязи и совокупности, в том числе вступившие в законную силу судебные акты по делу А73-10403/2021, которыми установлено, что ИП ФИО3 имеет преимущественное право на приобретение в собственность в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, заявления о заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, доказательства направления проекта договора купли-продажи недвижимости, а также принимая во внимание, что администрацией возражений относительно конкретных условий редакции договоров, предложенной ИП ФИО3, не заявлено, при этом содержание такой редакции норм действующего законодательства и баланса прав и обязанностей сторон не нарушает, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований.

Спор между сторонами возник относительно стоимости имущества.

В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении № 7240/12 от 18.10.2012, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Из материалов дела следует, что с заявлением о реализации преимущественного права на приватизацию предприниматель обратился 30.12.2020, отказ администрации был обжалован в рамках дела № А73-10403/2021.

В целях разрешения указанного вопроса судом по настоящему делу назначалась экспертиза, проведение которой поручалось обществу с ограниченной ответственностью «Хабаровское агентство юридической экспертизы и оценки имущества» эксперту ФИО4 (<...>), поставлен перед экспертом следующий вопрос:

1. определить рыночную стоимость нежилого помещения: -I (20-22, 24-40), I (34, 39-41), общей площадью 177,6 кв.м, кадастровый номер 27:05:0101001:312; нежилого помещения: -I (41-54), общей площадью 155,8 кв.м, кадастровый номер 27:05:0101001:438, расположенных по адресу: <...> по состоянию на 30.12.2020 для реализации

преимущественного права на выкуп недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, субъектом малого предпринимательства согласно Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства».

Согласно представленному экспертному заключению от 12.08.2024 № 123/с, стоимость нежилого помещения -I (20-22, 24-40), I (34, 39-41), общей площадью 177,6 кв.м, кадастровый номер 27:05:0101001:312, расположенного по адресу: <...>, составляет 1 240 625 руб., нежилого помещения -I (41-54), общей площадью 155,8 кв.м, кадастровый номер 27:05:0101001:438, расположенное по адресу: <...> – 1 095 439 руб.

Следовательно, договоры подлежат заключению по указанной стоимости.

Кроме того, поскольку в направленных в адрес предпринимателя проектах договоров содержалось условие, обязывающее Администрацию передать имущество в 15- дневный срок с даты подписания договоров, а также, учитывая, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, суд также признает обоснованными соответствующие требования предпринимателя.

В соответствии со ст.110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины и по оплате услуг эксперта на проведение судебной экспертизы суд относит на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Обязать Администрацию Новоургальского городского поселения Верхнебуреинского муниципального района Хабаровского края (ОРГН 1022700733252, ИНН <***>) в течение 10 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) договоры купли-продажи недвижимого имущества:

- нежилое помещение -I (20-22, 24-40), I (34, 39-41), общей площадью 177,6 кв.м, кадастровый номер 27:05:0101001:312, расположенное по адресу: <...>, по цене 1 240 625 руб., а так же на прочих условиях, приведенных в проекте договора купли-продажи в Приложении № 1 к исковому заявлению;

- нежилое помещение -I (41-54), общей площадью 155,8 кв.м, кадастровый номер 27:05:0101001:438, расположенное по адресу: <...>, по цене 1 095 439 руб., а так же на прочих условиях, приведенных в проекте договора купли-продажи в Приложении № 2 к исковому заявлению.

Обязать Администрацию Новоургальского городского поселения Верхнебуреинского муниципального района Хабаровского края (ОРГН 1022700733252, ИНН <***>) в течение 15 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда передать индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) по акту приема-передачи недвижимое имущество: нежилое помещение -I (20-22, 24-40), I (34, 39-41), общей площадью 177,6 кв.м, кадастровый номер 27:05:0101001:312; нежилое помещение -I (41-54), общей площадью 155,8 кв.м, кадастровый номер 27:05:0101001:438, расположенное по адресу: <...>,

Обязать Администрацию Новоургальского городского поселения Верхнебуреинского муниципального района Хабаровского края (ОРГН 1022700733252,

ИНН <***>) в течение 20 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) на недвижимое имущество: нежилое помещение -I (20-22, 24-40), I (34, 39-41), общей площадью 177,6 кв.м, кадастровый номер 27:05:0101001:312; нежилое помещение -I (41-54), общей площадью 155,8 кв.м, кадастровый номер 27:05:0101001:438, расположенное по адресу: <...>.

Взыскать с Администрации Новоургальского городского поселения Верхнебуреинского муниципального района Хабаровского края (ОРГН 1022700733252, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) 6 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины и 55 000 руб. расходов на проведение экспертизы.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья К.А. Конфедератова