Решение от 1 февраля 2024 г. по делу № А42-11053/2021

Арбитражный суд Мурманской области

ул. Академика Книповича, д. 20, г. Мурманск, 183038

http://murmansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

город Мурманск дело № А42 -11053/2021

«01» февраля 2024 года

Резолютивная часть решения вынесена 19.01.2024.

Мотивированное решение изготовлено в полном объеме 01.02.2024.

Судья Арбитражного суда Мурманской области Никитина О.В., при ведении протокола судебного заседания до перерыва секретарем судебного заседания ФИО1, после перерыва помощником судьи Письменной Л.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению публичного акционерного общества Банк «Финансовая Корпорация Открытие» (ул.Летниковская, д.2, стр.4, г.Москва; ИНН <***>; ОГРН <***>) к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и <...>, г.Мурманск; ИНН <***>, ОГРН <***>), Управлению Федеральной службы судебных приставов по Мурманской области (ул.Карла Либкнехта, д.46/2, г.Мурманск; ИНН <***>, ОГРН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Миллениум» (ул. Ростинская, д.1, оф.38, г.Мурманск; ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании торгов недействительными и обязании проведения повторных торгов, третье лицо - ФИО2, при участии в судебном заседании представителей: от истца и третьего лица - не явились, извещены; от Росимущества - ФИО3, по доверенности, паспорт, диплом; от УФССП - Полянка А.Е., по доверенности, служебное удостоверение; от ООО «Миллениум» - ФИО4, по доверенности, паспорт, диплом,

установил:

публичное акционерное общество Банк «Финансовая Корпорация Открытие» (далее - истец, банк) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением, уточненным в ходе судебного разбирательства в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия (далее - ответчик, МТУ Росимущества), Управлению Федеральной службы судебных приставов по Мурманской области (далее -

ответчик, УФССП), обществу с ограниченной ответственностью «Миллениум» (далее - ответчик, ООО «Миллениум», общество), в котором просит суд:

-признать недействительными торги по реализации имущества, принадлежащего ФИО5, - здания ремонтных боксов, кадастровый номер 51:20:0001149:187, расположенное по адресу: <...> и права аренды земельного участка, с кадастровым номером № 51:20:0001144:747, местоположение: <...> и о применении последствия недействительности сделки;

-обязать провести повторные торги по реализации имущества ФИО5 одним лотом.

Определением суда от 30.03.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора, привлечен ФИО2.

Иск обоснован нарушением порядка организации торгов, в том числе выразившимся в выставлении на торги здания и земельного участка под ним разными лотами, нарушением срока организации торгов.

МТУ Росимущества представило возражения по иску, в которых требования истца не признало, указало, что основания для признания торгов недействительными отсутствуют, поскольку в действиях ответчиков нет нарушений требований законодательства. Публикации извещений о проведении торгов были осуществлены с соблюдением требований законодательства. Требование о проведении повторных торгов неправомерно, поскольку при признании торгов недействительными, проведение повторных торгов регламентировано законодательством, торги были организованы и проведены в соответствии с решением Ленинского районного суда г. Мурманска, которое не отменено.

УФССП с уточненным иском не согласилось. УФССП указало, что исполнительские действия были осуществлены в соответствии с требованиями закона об исполнительном производстве и порядком организации торгов. Торги были осуществлены в установленные сроки. Законом об исполнительном производстве установлен самостоятельный способ защиты прав, нарушенных в результате незаконных действий судебного пристава-исполнителя, в связи с чем УФССП не может быть ответчиком в настоящем деле.

ООО «Миллениум» с уточненным иском не согласилось, указало на отсутствие нарушений порядка и сроков организации торгов, отсутствие оснований для изменения способа реализации заложенного имущества, определенного вступившим в законную силу решением суда, путем предъявления требования о признании торгов недействительными.

Решением суда от 29.06.2022, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением суда кассационной инстанции от 26.12.2022 решение Арбитражного суда Мурманской области от 29.06.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2022 по делу

№ А42-11053/2021 отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Мурманской области.

В постановлении от 26.12.2022 суд кассационной инстанции указал, что суды не исследовали и не дали оценку обстоятельствам, касающимся возможности реализации организатором торгов права на обращение к судебному приставу-

исполнителю с заявлением о разъяснении порядка исполнения решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, а также возможности обращения взыскателя и судебного пристава-исполнителя в принявший решение суд с заявлением о разъяснении порядка исполнения решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество в соответствии со статьей 32 Федерального закона «Об исполнительном производстве».

Ссылка суда на то, что спорное имущество не является единым технологическим комплексом, а также на неподтверждение того, что для обслуживания здания необходим земельный участок всей площади, не может быть признана обоснованной. Доводы истца основаны не на том, что объекты входят в единый имущественный комплекс (статья 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), а на необходимости соблюдения при организации и проведении торгов одного из основных принципов земельного законодательства, установленного Земельным кодексом Российской Федерации, а также на нормах права, регулирующих правоотношения, связанные с переходом права аренды земельного участка при переходе права собственности на здание, находящееся на этом земельном участке.

Обстоятельства, связанные с необходимостью использования для эксплуатации и обслуживания находящегося на нем здания всего земельного участка, не были исследованы. Суды не учли, что при осуществлении действий, направленных на обращение взыскания на заложенное имущество и исполнение решения суда по делу № 2-318/2020, раздел земельного участка с кадастровым номером 51:20:0001144:747 для формирования земельного участка, необходимого для обслуживания здания, не был произведен, возможность такого раздела земельного участка имеющимися в настоящем деле доказательствами не подтверждается, обстоятельства, связанные с тем, для каких целей был сформирован земельный участок с кадастровым номером 51:20:0001144:747, судами не исследованы.

Обстоятельства, касающиеся соответствия оспариваемых торгов и заключенного в результате их проведения договора закону, а также касающиеся нарушения ими прав и законных интересов истца, являются существенными для правильного разрешения настоящего спора, однако эти обстоятельства не были должным образом исследованы судами первой и апелляционной инстанций.

Суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении дела суду первой инстанции необходимо предложить истцу уточнить исковые требования, исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, установить, правильно ли при проведении торгов определен предмет, подлежащий реализации, соблюдены ли при проведении торгов требования гражданского и земельного законодательства, связанные с отчуждением объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, и имущественных прав на этот земельный участок.

При новом рассмотрении дела суду следует проверить все доводы и возражения участвующих в деле лиц, в том числе довод истца о том, что продажа расположенного на земельном участке здания и права аренды этого земельного участка раздельными лотами нарушает права и законные интересы банка как кредитора, требования которого обеспечены залогом здания и правом аренды земельного участка, на котором оно находится; что реализация права собственности на здание и права аренды земельного участка, на котором здание

расположено, на торгах в отрыве друг от друга противоречит сути торгов как процедуры, предназначенной реализовать имущество и имущественные права, на которые обращено взыскание, по наиболее высокой цене, выявленной в ходе проведения торгов; что продажа права собственности на здание и права аренды земельного участка, на котором это здание расположено, разными лотами привела к нарушениям порядка проведения торгов, повлекшим неправильное определение цены продажи, так как приобретение права собственности на здание по цене только здания без учета стоимости права аренды земельного участка влечет занижение цены, а право аренды земельного участка, где находится здание, в отдельности от права собственности на здание не представляет коммерческого интереса.

Кроме того, при новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать обстоятельства, связанные с последствиями признания несостоявшимися торгов по лоту № 2 и передачей нереализованного права аренды упомянутого земельного участка банку, и предложить истцу уточнить исковые требования.

Рассмотрение дела было отложено на 16.01.2024. В судебном заседании 16.01.2024 в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 19.01.2024.

Представители ответчиков просили суд в удовлетворении иска отказать по основаниям, изложенным в отзывах и пояснениях.

Истец и третье лицо своих представителей в судебное заседание не направили.

С учетом обстоятельств дела, на основании части 3 статьи 156 АПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие представителей истца и третьего лица.

По материалам дела установлено следующее. Решением Ленинского районного суда г. Мурманска от 23.1.2020 по делу

№ 2-318/2020 удовлетворены исковые требования публичного акционерного общества Банк «Финансовая Корпорация Открытие» к ФИО6, ФИО5, обществу с ограниченной ответственностью «Счастливое детство», индивидуальному предпринимателю ФИО5 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество и расторжении кредитного договора.

Указанным решением суда, в том числе обращено взыскание на предметы залога, принадлежащие ФИО7: аппарат лазерный стоматологический, марки Doctor Smile, заводской номер № 162, 2013 года выпуска, производитель Pluser, Италия; аппарат рентгеновский панорамный, марка IC-5 XDPI, 2013 года выпуска; рентгеновский излучатель постоянного тока, заводской номер № 88308, производитель Veraview, Япония; здание ремонтных боксов, назначение: нежилое помещение, двухэтажное, расположенное по адресу: <...> с установленной начальной продажной стоимостью 1 159 200 руб.; право аренды земельного участка, общей площадью 2335 +/- 17 кв.м, с кадастровым номером № 51:20:0001144:747, категория земли - земли населенных пунктов, местоположение: Мурманская обл.,

<...> с установленной начальной продажной стоимостью в размере 1 720 800 руб.

Определен способ реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов.

Постановлением судебного пристава от 21.10.2020 возбуждено исполнительное производство № 110388/20/51002-ИП на основании исполнительного листа № ФС022722687, выданного Ленинским районным судом

г. Мурманска.

19.02.2021 судебным приставом-исполнителем составлен акт описи и ареста залогового имущества: здание ремонтных боксов, назначение: нежилое помещение, двухэтажное, общей площадью 708,2 кв.м, кадастровый номер: 51:20:0001149:187, расположенное по адресу: <...>; право аренды земельного участка, общей площадью 2335 кв.м, с кадастровым номером: 51:20:0001144:747, категория земли - земли населенных пунктов, местоположение: <...> и вынесено постановление № 51002/21/98397 о наложении ареста на имущество должника.

Постановлением о передаче арестованного имущества на торги от 14.04.2021 № 51002/21/190085 судебный пристав-исполнитель Управления Федеральной службы судебных приставов по Мурманской области передал в Территориальное управление Росимущества по Мурманской области на реализацию:

-здание ремонтных боксов, назначение: нежилое помещение, двухэтажное, расположенное по адресу: <...> установив начальную продажную стоимость в размере 1 159 200 руб.;

-право аренды земельного участка, общей площадью 2335 +/- 17 кв.м, с кадастровым номером № 51:20:0001144:747, категория земли - земли населенных пунктов, местоположение: <...> установив начальную продажную стоимость в размере 1 720 800 руб.

16.06.2021 Росимущество письмом за № 51-06/5001 направило ООО «Миллениум» поручение № 122т/21 на оказание услуг по реализации арестованного имущества.

30.06.2021 судебным приставом-исполнителем составлен акт передачи арестованного имущества на торги, который направлен в адрес Росимущества и ООО «Миллениум».

27.08.2021 опубликовано извещение о проведении торгов № 270821/6789934/01 на электронной торговой площадке, находящейся по адресу: http://ast-torg.ru/. Информация о торгах размещена на официальном сайте www.torgi.gov.ru в сети интернет, на сайте www.rosim.ru и в газете Мурманский вестник от 27 августа 2021 года № 126 (7306).

Протоколом от 14.09.2021 (т.1, л.д.125-126) об определении участников торгов по лоту № 1 (аукцион продажи № 90) были подведены итоги приема заявок, установлено, что за время приема заявок зарегистрировано 2 заявки.

Согласно протоколу от 15.09.2021 о результатах проведения открытых торгов по лоту № 1 (аукцион продажи № 90) - здание нежилое, двухэтажное (ремонтных боксов), площадь 708,2 кв.м, кадастровый № 51:20:0001149:187, адрес: <...> победителем торгов признан ФИО2 с предложением о цене в размере 1 170 792 руб.

Имущество оплачено в полном объеме платежными поручениями от 29.09.2021 №№ 895220, 895222, 895221.

30.09.2021 с победителем торгов подписан договор купли-продажи № 122т/21 и составлен акт приема-передачи имущества покупателю.

04.10.2021 платежным поручением № 35026 денежные средства в полном объеме зачислены на расчетный счет истца (взыскателя в исполнительном производстве).

Протоколом от 14.09.2021 об определении участников по лоту № 2 (аукцион продажи № 90) установлено, что заявок по данному лоту не зарегистрировано.

Протоколом от 15.09.2021 о результатах проведения открытых торгов по лоту № 2 (аукцион продажи № 90) торги признаны несостоявшимися.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 15.09.2021 по исполнительному производству № 110388/20/51002-ИП цена имущества - право аренды земельного участка, общей площадью 2335 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <...> кадастровый номер 51:20:0001144:747, снижена на 15% и составила 1 462 680 руб.

Согласно протоколу от 22.10.2021 по лоту № 2 (аукцион продажи № 90) торги признаны несостоявшимися, так как не было подано ни одной заявки.

Имущество - право аренды земельного участка, общей площадью 2335 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу:

<...> кадастровый номер 51:20:0001144:747, возвращено судебному приставу- исполнителю Ленинского округа УФССП по Мурманской области по акту приема-передачи от 16.11.2021.

16.11.2021 судебным приставом-исполнителем вынесено предложение истцу (взыскателю в исполнительном производстве) оставить нереализованное в принудительном порядке имущество за собой.

17.12.2021 судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о передаче нереализованного имущества истцу (взыскателю в исполнительном производстве): право аренды земельного участка, общей площадью 2335 кв.м, с кадастровым номером: 51:20:0001144:747, категория земли - земли населенных пунктов, местоположение: <...>.

Посчитав, что при проведении торгов были допущены нарушения, которые затрагивают права и законные интересы банка как залогодержателя, последний обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, оценив в совокупности собранные по делу доказательства, с учетом выводов и замечаний суда кассационной инстанции, суд считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно пункту 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов.

Под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом (часть 1 статьи 449.1 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 56 Федерального закона от 16 июля 1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон о залоге) имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных этим федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку названным федеральным законом не установлены иные правила.

В случаях обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества оно реализуется в соответствии с правилами настоящего Федерального закона с последующим оформлением уступки данного права (пункт 3 этой же нормы).

Согласно пункту 1 статья 57 Закона о залоге публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 87 Федерального закона «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 № 229-ФЗ (далее - Закона № 229-ФЗ) реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Специализированная организация обязана в десятидневный срок со дня получения имущества должника по акту приема- передачи размещать информацию о реализуемом имуществе в информационно телекоммуникационных сетях общего пользования, а об имуществе, реализуемом на торгах, также в печатных средствах массовой информации.

Реализация имущества должника на торгах регламентирована главой 9 Закона № 229-ФЗ.

В силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

В соответствии с пунктом 2 статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными, влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В пункте 44 совместного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 разъяснено, что споры о признании права собственности и недействительными торгов рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Следовательно, как сами торги, так и сделка, относятся к оспоримым юридическим действиям. Последнее означает, что помимо установления факта несоответствия торгов закону или иным нормативным актам, должно быть установлено нарушение прав заинтересованных лиц.

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов по иску лица, чьи имущественные права нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Признание торгов недействительными должно привести к восстановлению нарушенных прав и интересов лица, предъявившего соответствующий иск (Определение Конституционного суда Российской Федерации от 16.07.2009 № 7390-0, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2012 № 12573/11).

Согласно системному толкованию, данному Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 16.07.2009 № 739-0-0, положение пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации направлено в системной связи с пунктом 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации на реальное восстановление нарушенных прав заинтересованного лица.

Учитывая изложенное, возможность признания недействительными торгов в связи с нарушением правил, предусмотренных законом, влечет обязанность суда выяснить не только факт допущенных нарушений при проведении торгов, но также суду необходимо выяснить: могут ли права и законные интересы конкретного лица быть защищены и восстановлены принятием судебного акта.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд не находит оснований для признания спорного имущества (здание ремонтных боксов и право аренды земельного участка) безусловно подлежащим реализации одним лотом.

При новом рассмотрении дела истец не представил доказательств, что для функционирования спорного здания в соответствии с его назначением безусловно необходим спорный земельный участок в его текущей конфигурации и площади.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В силу части 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. Арбитражный суд вправе предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные доказательства, необходимые для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела (часть 2 статьи 66 АПК РФ).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 17 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству», в процессе подготовки дела к судебному разбирательству судья определяет предмет доказывания, достаточность представленных доказательств и рассматривает ходатайства об истребовании доказательств от третьих лиц. Если судья установит, что представленных доказательств недостаточно для подтверждения требований истца или возражений ответчика либо они не содержат иных необходимых данных, восполнить которые стороны не могут, он вправе предложить сторонам представить дополнительные доказательства.

Согласно пункту 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», если при рассмотрении дела возникли вопросы, для разъяснения которых требуются

специальные знания, и согласно положениям Кодекса экспертиза не может быть назначена по инициативе суда, то при отсутствии ходатайства или согласия на назначение экспертизы со стороны лиц, участвующих в деле, суд разъясняет им возможные последствия незаявления такого ходатайства (отсутствия согласия).

В случае, если такое ходатайство не поступило или согласие не было получено, оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Кодекса).

В ходе судебного разбирательства истец не был лишен возможности ходатайствовать о проведении судебной экспертизы, в том числе с целью определения площади земельного участка, необходимого для функционирования спорного здания.

Истцом не представлено доказательств, что выставление спорного имущества на торги одним лотом привело бы к его реализации.

Банком не доказана безусловная экономическая и технологически связь земельного участка в рассматриваемой конфигурации и площади и здания, которая необходима для нормального функционирования последнего.

Доводы истца, что спорные объекты залога должны были быть реализованы одним лотом, носят предположительный характер, не подкреплены соответствующими относимыми и допустимыми доказательствами и противоречат действиям самого банка, который принял в залог право аренды земельного участка в рассматриваемой конфигурации самостоятельным лотом.

Из представленных в материалы дела доказательств не следует ни того, что спорное имущество является единым технологическим комплексом, ни того, что для обслуживания здания площадью 708,2 кв.м необходим земельный участок площадью 2335 кв.м, ни того, что выставление спорного имущества на торги одним лотом привело бы к его реализации по более привлекательной для истца стоимости.

При новом рассмотрении дела истцом не доказано, что признание торгов недействительными и проведение новых торгов, на которых спорное имущество будет выставлено для продажи одним лотом по более высокой цене, образованной путем сложения стоимости обоих лотов (при том, что рыночная стоимость права аренды выше, чем самого здания), безусловно приведет к реализации такого лота и восстановлению нарушенных прав истца.

Согласно статье 69 Закона о залоге ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений, заложенным считается право аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 334 ГК РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке. Общие

правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда данным Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила (пункт 2 статьи 334 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 данного Закона. В соответствии со статьей 69 Закона об ипотеке (в редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 405-ФЗ) ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Из указанных норм права следует, что право аренды автоматически следует за ипотекой здания.

Таким же образом, в частности, определен порядок регистрации следования принадлежности судьбе главной вещи (пункт 3 статьи 5 Закона об ипотеке), доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома (статья 75 Закона об ипотеке).

По своему правовому смыслу, в том числе с учетом положений абзацев 2-3 статьи 69 Закона об ипотеке (в действующей редакции), право аренды земельного участка следует за ипотекой расположенного на нем здания аналогично тому, как принадлежность следует за главной вещью.

В силу пункта 2 статьи 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Аналогичная норма предусмотрена пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае реализации предмета залога (здания) новый собственник в любом случае станет арендатором земельного участка вне зависимости от указания на право аренды земельного участка в договоре ипотеки.

При указанных обстоятельствах, обозначать право аренды земельного участка в договоре ипотеки не имеет ни правового, ни экономического смысла.

Внеся Федеральным законом от 06.12.2011 № 405-ФЗ изменения в части требования к содержанию договора аренды (абзацы 2-3 статьи 69 Закона об ипотеке), законодатель исключил необходимость указания права аренды земельного участка в качестве самостоятельного объекта ипотеки.

Право аренды земельного участка в таком случае считается заложенным в силу закона вместе с ипотекой здания.

Аналогичная позиция содержится в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке».

В настоящем деле истец использовал право аренды земельного участка как самостоятельный объект залога, отделив его от основного объекта залога, тем самым приняв на себя все сопутствующие риски, в том числе риск отсутствия покупательского интереса к заложенному праву.

Банк, приняв в залог право аренды земельного участка отдельным лотом, осуществив оценку его рыночной стоимости, тем самым обозначил, что для него право аренды спорного земельного участка в рассматриваемой конфигурации и площади имеет самостоятельное хозяйственное назначение и ценность.

В соответствии с такой позицией банка и были осуществлены последующие действия ответчиков, направленные на исполнение судебного акта, вступившего в законную силу, на обращение взыскания на объекты залога и их реализацию.

Оснований считать, что при организации и проведении торгов ответчики допустили нарушения в порядке формирования лотов, у суда не имеется.

Если исходить из доводов истца, что здание и право аренды земельного участка в текущей конфигурации и площади связаны неразрывно, то новый собственник здания должен получить право аренды земельного участка по закону, на тех же условиях и в том же объеме, что и предыдущий собственник.

Согласно исследованному судом договору на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 02.12.2015 между ООО «МурманСпектр» и ИП ФИО8 (т.1, л.д.118-119) передача прав на земельный участок осуществляется без взимания платы за уступку прав.

В данном случае имущественное право аренды земельного участка является неотъемлемой принадлежностью к праву собственности на здание, которое на нем расположено.

Истец заранее знал о составе объектов залога, имел законную возможность принять участие в формировании лотов.

Заранее зная о составе объектов залога, действуя разумно и осмотрительно, банк имел возможность принять меры, в том числе по оспариванию судебного акта Ленинского районного суда г. Мурманска, действий судебных приставов- исполнителей, организатора торгов в части формирования лотов и пр., однако таких мер не принял.

Исследовав вопросы о возможности реализации организатором торгов права на обращение к судебному приставу-исполнителю с заявлением о разъяснении порядка исполнения решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, а также возможности обращения взыскателя и судебного пристава-исполнителя в принявший решение суд с заявлением о разъяснении порядка исполнения решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество в соответствии со статьей 32 Федерального закона «Об исполнительном производстве», опросив представителей сторон, арбитражный суд установил, что стороны не были лишены права на соответствующие действия, объективные препятствия для реализации соответствующих прав отсутствовали.

При новом рассмотрении дела, суд не установил нарушений в соблюдении порядка и сроков организации торгов.

Как установлено по материалам дела, основанием для осуществления исполнительских действий служит решение Ленинского районного суда города Мурманска от 23 января 2020 года по делу № 2-318/20, которым определен состав залогового имущества. Судом определена начальная продажная цена для каждого объекта залога.

Из судебного акта следует, что ранее спорное имущество определено как отдельные объекты залога банком и ФИО7 (залогодателем) в договоре об ипотеке от 27.06.2016 № МБ/51-00/3/16-003/5/05; отчет об оценке рыночной стоимости определил стоимость каждого объекта залога, что

установлено в этом же решении суда.

Способ реализации заложенного имущества определен в решении суда. Судебный акт не был отменен или изменен и подлежал исполнению.

При этом, как указано в судебном акте, представитель истца в судебное заседание не явился.

Также не имеется сведений о том, что истец предпринимал меры, направленные на изменение либо отмену судебного акта.

В связи с изложенным, не имеется оснований считать, что банк проявил должную степень заботливости и осмотрительности при осуществлении своих прав.

При таких обстоятельствах, оценив доводы ответчиков и исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что обратившись с настоящим иском в арбитражный суд, банк фактически пытается преодолеть вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции, установившее перечень и способ реализации заложенного спорного имущества и имущественных прав.

В соответствии с частью 1 статьи 90 Закона № 229-ФЗ торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации.

В соответствии с частью 3 статьи 57 Закона о залоге организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее, чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети «Интернет» в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

Согласно пунктам 2,3 Постановления Правительства Российской Федерации от 30.01.2013 № 66 «О Правилах направления информации о торгах по продаже заложенного недвижимого имущества в ходе исполнительного производства для размещения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»» информация о торгах направляется организатором торгов для ее размещения на официальном сайте Российской Федерации www.torgi.gov.ru в информационно телекоммуникационной сети «Интернет». Организатор торгов не позднее дня, следующего за днем опубликования извещения о предстоящих торгах в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, направляет информацию для размещения на официальном сайте, которая должна быть указана в извещении в соответствии со статьей 57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также информацию о наименовании и номере периодического издания, в котором организатором торгов опубликовано извещение о предстоящих торгах, и дате опубликования указанного извещения.

МТУ Росимущества заключило 25.01.2021 с ООО «Миллениум» государственный контракт № М-01/21 на оказание услуг по реализации арестованного имущества во исполнение судебных актов или актов других органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, для обеспечения государственных нужд

Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия.

23.08.2021 ООО «Миллениум» приняло у судебного пристава-исполнителя спорное имущество на реализацию согласно акту приема-передачи.

27.08.2021 опубликовано извещение о проведении торгов № 270821/6789934/01 на электронной торговой площадке, находящейся по адресу: http://ast-torg.ru/. Информация о торгах размещена на официальном сайте www.torgi.gov.ru в сети интернет, на сайте www.rosim.ru и в газете Мурманский вестник от 27 августа 2021 года № 126 (7306). Торги назначены на 15.09.2021.

Исследовав представленные документы и обстоятельства дела, суд пришел к выводу, что ООО «Миллениум» осуществило организацию и проведение торгов в сроки, установленные Законом о залоге.

Доказательств существенного нарушения правил проведения торгов судом в ходе нового рассмотрения дела не установлено, истцом таких доказательств не представлено.

В настоящем деле, судом первой инстанции не установлено факта несоответствия оспариваемых торгов закону или иным нормативным актам, не доказано нарушение прав заинтересованных лиц, не доказано, что признание торгов недействительными приведет к восстановлению нарушенных прав и законных интересов лица, предъявившего соответствующий иск.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ относимость, допустимость, достоверность каждого из представленных в материалы дела доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь данных доказательств в их совокупности, исходя из конкретных обстоятельств дела, суд пришел к выводу, что уточненные исковые требования банка удовлетворению не подлежат.

С учетом отказа в иске, в силу статьи 110 АПК РФ, судебные расходы в настоящем деле остаются за истцом.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении искового заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья О. В. Никитина