Решение от 5 июня 2023 г. по делу № А45-25787/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-25787/2022
г. Новосибирск
05 июня 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 29 мая 2023 года.

Мотивированное решение изготовлено 05 июня 2023 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Богер А.А.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Ламановой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Торговый Холдинг ФИО7", г. Новосибирск (ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Ройял Эстейт", г. Новосибирск (ОГРН <***>),

при участии в деле третьих лиц: 1) ООО «Успех-Недвижимость», г. Новосибирск; 2) Сибирское управление Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору; 3) общество с ограниченной ответственностью «СП Девелопмент»; 4) АО «Народный сберегательный банк Казахстана» 5) ООО «Энергогазсервис»,

о признании права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1, доверенность от 10.10.2022, паспорт, диплом; ФИО2, доверенность от 10.10.2022, паспорт, диплом от 19.06.2002; ФИО3, доверенность от 24.04.2023, диплом от 30.06.2020, паспорт;

от ответчика: ФИО4, паспорт, доверенность №4/22 от 01.01.2022, диплом от 25.06.2003, ФИО5, паспорт, доверенность от 03.10.2022. диплом,

от третьих лиц: 1) не явился, уведомлен; 2) не явился, уведомлен; 3) не явился, уведомлен, 4)(онлайн) ФИО6, доверенность от 23.08.2022, диплом 5) не явился, уведомлен,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Торговый Холдинг ФИО7" (далее-истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, к обществу с ограниченной ответственностью "Ройял Эстейт", г. Новосибирск (ОГРН <***>) с требованием признать право общей собственности на недвижимое имущество - нежилые помещения, общей площадью 260,3 кв.м., номера на поэтажном плане: № 4 на отметке -3,60 (котельная), № 6 на отметке - 7,20 (котельная), которые являются частью нежилых помещений с кадастровыми номерами 54:35:032700:1792, 54:35:032700:1776 и размещенные в этих помещениях отопительные котлы и оборудование, за всеми собственниками помещений административного здания Торгово-развлекательного комплекса «ФИО8» по адресу: <...>.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке ст.51 Арбитражного процессуального кодекса РФ привлечены: 1) ООО «Успех-Недвижимость», г. Новосибирск; 2) Сибирское управление Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору; 3) общество с ограниченной ответственностью «СП Девелопмент» (ОГРН <***>); 4) АО «Народный сберегательный банк Казахстана» 5) ООО «Энергогазсервис».

Ответчик в представленном отзыве и судебном заседании правопритязания истца отклонил, просил отказать в иске по тем основаниям, что истцом избран неверный способ защиты права, поскольку истец не владеет спорным имуществом, доступ в помещение не имеет, однако с требованием об истребовании имущества в порядке ст.301 ГК РФ не обратился, спорные помещения, которые входят в состав помещений ответчика с кадастровыми номерами 54:35:032700:1792, 54:35:032700:1776 не являются общим имуществом собственников здания, тогда как ответчик является надлежащим собственником спорных помещений котельной, несет бремя содержания указанного имущества, с учетом соглашения о распределении долей в праве собственности на помещения общего пользования от 24.10.2008, заключенным собственниками.

Подробная позиция ответчика изложена в отзыве на исковое заявление.

Третье лицо ООО СП «Девелопмент», являющееся собственником нежилых помещений с кадастровым № 54:35:032700:0048:01:01, расположенных в здании Торгово-развлекательного комплекса «ФИО8» по адресу: <...> в отзыве требования истца поддержало, учитывая, что ООО «Успех Недвижимость» как теплоснабжающая организация здания, при установлении тарифа на тепловую энергию, учитывает расходы на оплату арендных платежей по договору аренды имущества от 01.02.2012, а именно котельной, принадлежащей на праве собственности ООО «Роял Эстейт» в размере 2970,87 тыс.рублей, чем нарушаются права собственников, т.к. имущество предназначено для обслуживания всего здания.

Третье лицо ООО «Успех Недвижимость» в отзыве полагает требования истца не подлежащими удовлетворению, поскольку третьим лицом 01.02.2013 заключен договор аренды помещения котельной, площадью 260 кв.м, расположенного на отметке -7,20 и -3,60 в здании ТРК «ФИО8» с собственником имущества, право которого зарегистрировано в Управлении Росреестра, первоначальным собственником спорных помещений являлось ЗАО «Автоярус –Инвест», с ответчиком третьим лицом заключено дополнительное соглашение от 0111.2014, поскольку права арендодателя перешли к новому собственнику (ответчику). Спорные помещения имеют статус опасного производственного объекта, с истцом заключен договор №УН 010222 на предоставление комплекса услуг по управлению эксплуатации комплекса от 01.02.2022 и договор на теплоснабжение, горячее водоснабжение от 01.02.2014, истец не владеет спорными помещениями.

Третье лицо АО «Народный сберегательный банк Казахстана» в отзыве и судебном заседании просит отказать в иске ввиду не доказанности истцом обстоятельств наличия права общей долевой собственности на спорные помещения собственников здания ТРК «ФИО8», спорное имущество построено застройщиком за счет средств ЗАО «Автоярус-Ивест» (правопредшественник ответчика) и передано в индивидуальную собственность указанного лица, принято в эксплуатацию как самостоятельный объект недвижимого имущества, отношения собственников помещений в здании по поводу общего имущества урегулированы Соглашением о распределении долей в праве собственности на помещения общего пользования от 24.10.2008.

Согласно статье 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие третьих лиц, участвующих в деле.

В обосновании исковых требований истец ссылается на следующие обстоятельства.

Ответчик ООО «РОЙЯЛ ЭСТЕЙТ» является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами: 54:35:032700:1792 и 54:35:032700:1776, расположенных в Торгово-развлекательном комплексе «ФИО8» по адресу: <...>.

В состав вышеуказанных помещений входят помещения котельной, общей площадью 260,3 кв.м., номера на поэтажном плане: 4 (отметка -3,60), 6 (отметка - 7,20) и в которых размещены отопительные котлы и оборудование, предназначенные для производства тепловой энергии в здании.

ООО «ТХ ФИО7» является собственником следующих нежилых помещений, расположенных в вышеуказанном здании:

- Помещения, назначение: нежилое. площадь: общая 1420,7 кв.м., этаж: 1, кадастровый номер: 54:35:032700:2562 (П1);

-Помещения, назначение: нежилое. площадь: общая 2131,2 кв.м., этаж: 1 Кадастровый номер: 54:35:032700:2563 (П2);

-Помещения, назначение: нежилое. площадь: общая 5675,5 кв.м., этаж:1, кадастровый номер: 54:35:032700:2564 (П3).

Истец указывает, что здание Торгово-развлекательного комплекса «ФИО8» проектировалось (проектом предусмотрено теплоснабжение здания от собственной газовой котельной, в том числе обеспечение горячей водой), строилось и вводилось в эксплуатацию как объект капительного строительства в составе единого комплекса, предусматривающего автостоянку, гипермаркеты, кинокомплекс, предприятия общественного питания, газовую котельную и распределительный пункт с трансформаторной подстанцией- Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № Ru 54303000-384 от 22 ноября 2007г.

Помещения котельной входят в общий состав помещений здания и внесены в сведения о здании по данным технической инвентаризации на отметках -3,60 и -7,20, а также в технический паспорт здания по состоянию на 18.09.2007г.

Согласно заключению по результатам строительно-технической экспертизы шифр 01-11/11 -ЭЗ от 11.11.2022г., выполненного ООО «СТЭиП» по заказу истца, помещения общей площадью 260,3 кв.м., номера на поэтажном плане: №4 (на отм.-3,60), №6 (на отм.-7,20), расположенные в здании торгово-развлекательного комплекса «ФИО8» по адресу: <...>, используются как производственные в качестве помещений газовой котельной.

Помещения предназначены для производства тепловой энергии при помощи размещенных в этих помещениях отопительных котлов и оборудования. Тепловая энергия, производимая в данных помещениях, используется для отопления всего здания торгово-развлекательного комплекса «ФИО8», что также подтверждается предоставленной проектной документацией.

Помещения котельной расположены в габаритах здания, имеют общие со зданием ограждающие конструкции, выполняют функции инженерного обеспечения здания, обеспечивают безопасную его эксплуатацию и предназначены для обслуживания всего здания.

Таким образом, истец относит спорное имущество, представляющее собой котельную и оборудование котельной к общему имуществу собственников помещений в Торгово-развлекательном комплексе «ФИО8» по адресу: <...>, так как предназначено для обслуживания всего здания.

В свою очередь, истец указал, что единоличная государственная регистрация права собственности на это имущество за Ответчиком нарушает права Истца, поскольку Истец вынужден оплачивать тепловую энергию не по фактическим затратам на её производство, а по утвержденному тарифу, при расчете которого, в том числе, учтены расходы на оплату арендных платежей по договору аренды имущества (котельной) от 01.02.2013г. в размере 2 970,87 тыс. рублей.

Согласно пункту 9 постановления № 64, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако, право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Единоличная регистрация права собственности Ответчика на спорное имущество в качестве самостоятельного фактически допускает выход в гражданский оборот объектов недвижимости, принадлежащих на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в здании, что противоречит не только требованиям закона, но и подрывает стабильность гражданского оборота, способствует возникновению конфликтов в коммерческой сфере при отсутствии изначально к тому предпосылок.

Ссылаясь на то, что действиями ответчика нарушаются его права и законные интересы, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями о признании права общей долевой собственности за всеми собственниками помещений в здании на вышеуказанный указанный объект по правилам ст.ст. 12, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом сроков исковой давности при обращении с иском в суд о признании права общей долевой собственности.

В силу ст.ст. 196, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Вместе с тем, при определении срока исковой давности суд должен исходить из способа защиты нарушенного права, который избран истцом при обращении с иском в суд и предмета исковых требований.

Положения ст. 208 ГК РФ, сводятся к тому, что исковая давность не распространяется, в том числе на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Ввиду того, что истец указывает, что пользуется спорным помещением опосредованно исходя из получения теплоснабжения и горячего водоснабжения от оборудования котельной, находящейся в индивидуальной собственности ответчика, тогда как данное имущество по общим правилам относится к общему имуществу собственников здания, о чем и просит истец в исковых требованиях, указывая на нарушение его прав данным обстоятельством, тем самым заявляя о нарушении его прав на основании ст.304 ГК РФ, срок исковой давности не является пропущенным.

Вместе с тем, исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, выслушав доводы истца, ответчика и третьих лиц, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований, при этом исходит из следующего.

В качестве обоснования заявленных исковых требований о признании права общей долевой собственности на спорные помещения, истец ссылается на то, что истцу на основании ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации как собственнику нежилых помещений с кадастровым номером: 54:35:032700:2562 (П1); помещений с кадастровым 54:35:032700:2563 (П2); помещений с кадастровым номером: 54:35:032700:2564 (П3), расположенных на этаже 1 в Торгово-развлекательном комплексе «ФИО8» по адресу: <...> также на праве общей долевой собственности принадлежат помещения, общей площадью 260,3 кв.м., номера на поэтажном плане: № 4 на отметке -3,60 (котельная), № 6 на отметке - 7,20 (котельная), которые являются частью нежилых помещений с кадастровыми номерами 54:35:032700:1792, 54:35:032700:1776, поскольку спорные помещения, предназначены для обслуживания более одного помещения в здании, с учетом назначения данного помещения в виде котельной и оборудования, предназначенного для отопления всего здания, в связи с чем право собственности, на которые неправомерно зарегистрировано за ответчиком в качестве индивидуальной собственности.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется, в частности путем судебного признания права, а также иными способами, предусмотренными законом.

Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, иной сделки об отчуждении этого имущества (статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из сособственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

В соответствии со статьей 252 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление № 64) разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего. Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат 6 применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено право участника общей долевой собственности на долю в общем имуществе здания, к которому относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Следовательно, собственнику отдельного нежилого помещения в здании во всех случаях также принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 9 постановления № 64 в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно пунктам 2, 3 постановления № 64 к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, в предмет доказывания по иску о признании права общей долевой собственности на помещения, на которые зарегистрировано право индивидуальной собственности ответчика, прежде всего, включаются обстоятельства отнесения спорных помещений к общему имуществу здания.

Удовлетворение исковых требований о признании права общей долевой собственности означает, что право индивидуальной собственности ответчика на спорные помещения отсутствует.

В соответствии с частью 2 статьи 47 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровые планы, технические паспорта, иные документы, которые содержат описание объектов недвижимости и выданы в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу указанного федерального закона в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.

Из приведенных правовых норм следует, что критерием для отнесения того или иного имущества к общему имуществу является его функциональное назначение, предполагающее его использование для обслуживания более одного помещения в здании. При этом необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.

Действительно истец фактически пользуется оборудованием котельной, находящегося в спорных помещениях ответчика опосредованно путем получения теплоснабжения помещений истца и горячего водоснабжения, поскольку котельная обеспечивает теплоснабжение всего здания ТРК «ФИО8», в том числе помещений истца.

Между тем, истцом не учтено следующее.

Истец и ответчик являются собственниками помещений в здании Торгово-развлекательного комплекса «ФИО8» по адресу: <...>.

Третьим собственником помещений в указанном здании является ООО «СП Девелопмент», иных собственников в настоящее время не имеется.

Из пояснений ответчика следует, что указанное здание было построено по договору долевого участия и введено в эксплуатацию на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № Ru 54303000-384 от 22 ноября 2007г.

Заказчиками и инвесторами строительства ТРК «ФИО8» выступили четыре юридических лица, а именно:

1) ЗАО «Автоярус-Инвест» (правопредшественник ООО «Ройял Эстейт»);

2) ООО «КОРА-ТК» (правопредшественник ООО «ТХ ФИО7»);

3) ООО «СП Девелопмент»;

4) ООО «БОНУС 2000» (правопредшественник ООО «Ройял Эстейт»).

По Договору № ИД 01 участия в долевом строительстве объекта недвижимости, заключенному 02 октября 2006 года между ЗАО «Автоярус» (Застройщик) и ЗАО «Автоярус-Инвест» (Участник долевого строительства), ЗАО «Автоярус-Инвест» приобрело ряд помещений, расположенных на 2-м этаже автостоянки, в том числе помещение с номером В2005. являющееся согласно экспликации (Приложения №1) помещением котельной.

По данным Технического паспорта здания (строения) от 18 сентября 2007 года помещению котельной, расположенному на отметке -7.20, присвоен номер 6.

По Договору № ИД 02 участия в долевом строительстве объекта недвижимости, заключенному между ЗАО «Автоярус» (Застройщик) и ЗАО «Автоярус-Инвест» (Участник долевого строительства) 02 октября 2006 года, ЗАО «Автоярус-Инвест приобрело ряд помещений, расположенных на 1-м этаже автостоянки, в том числе помещение с номером В1007. являющееся согласно экспликации (Приложения №1) помещением котельной.

По данным Технического паспорта здания (строения) от 18 сентября 2007 года помещению котельной, расположенному на отметке -3,60, присвоен номер 4.

После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию между участниками долевого строительства ТРК ФИО8: ЗАО «Автоярус-Инвест», ООО «КОРА-ТК», ООО «СП Девелопмент» и ООО «БОНУС 2000» заключено Соглашение о распределении долей в праве собственности на помещения общего пользования от 24 октября 2008 года, из условий которого усматривается, что все стороны, в том числе застройщик определили размер долей и общую площадь помещений общего пользования ТРК ФИО8 равную 4 639,2 кв.м.

В Акте приема-передачи в общую долевую собственность помещений общего пользования от 24 октября 2008 года, подписанном между застройщиком - ЗАО «Автоярус» и участниками долевого строительства - ЗАО «Автоярус-Инвест», ООО «КОРА-ТК», ООО «СП Девелопмент» и ООО «БОНУС 2000», основанном на данных технического паспорта здания (строения) от 18 сентября 2007 года, стороны определили какие именно помещения ТРК ФИО8 относятся к помещениям общего пользования и передаются в долевую собственность участников строительства ТРК ФИО8, с определением доли каждого участника в праве собственности на помещения общего пользования в конкретных долях и процентном соотношении к общей определенной сторонами площади помещений общего пользования-4639,2 кв.м, конкретно описав в акте какие помещения входят в данную площадь помещений общего имущества в здании.

Так, из всех помещений, расположенных на отметке -7,20, к помещениям общего пользования стороны отнесли нижеуказанные; помещение № 6 (котельная) не отнесено сторонами к помещениям общего пользования:


№ помещения

Наименование помещения

1
Лестничная клетка

9
Лестничная клетка

11

Лестничная клетка

16

Лестничная клетка

17

Лестничная клетка

18

лифт

19

лифт

21

Лестничная клетка

24

коридор

26

эскалатор

27

эскалатор

29

Лестничная клетка

31

Лестничная клетка

32

Лестничная клетка

33

Лестничная клетка

36

Лестничная клетка

37

лифт


Из всех помещений, расположенных на отметке -3,30, к помещениям общего пользования стороны отнесли нижеуказанные; помещение № 4 котельной не отнесено сторонами к помещениям общего пользования:

№ помещения

Наименование помещения

1
Лестничная клетка

11

Лестничная клетка

12

Лестничная клетка

14

Лестничная клетка

20

Лестничная клетка

22

Лестничная клетка

24

Лестничная клетка

28

коридор

29

эскалатор

30

эскалатор

39

Лестничная клетка

41

Лестничная клетка

42

Лестничная клетка

43

Лестничная клетка

46

Лестничная клетка


В предпоследнем абзаце Акта приема-передачи указано, что стороны принимают в собственность вышеуказанные помещения общего пользования в пропорции, установленной сторонами в Соглашении о распределении долей, учитывая положения статей 244, 245, 246, 247 Гражданского кодекса РФ, а также учитывая волеизъявление сторон.

Суд соглашается с доводами ответчика, что заключение вышеуказанного Соглашения о распределении долей в праве собственности на помещения общего пользования и подписание Акта приема-передачи подтверждает наличие соглашения собственников ТРК «ФИО8» по вопросу о том, какие именно помещения относятся к долевой собственности, какие - к индивидуальной.

Помещение котельной, расположенное на отметке -7.20, которому присвоен номер 6 и помещению котельной, расположенное на отметке -3,60, которому присвоен номер 4, не отнесено участниками долевого строительства и собственниками к помещениям общего пользования, тогда как на период составления указанного Технического паспорта здания (строения) от 18 сентября 2007 года стороны уже определили функциональное назначение данного помещения в качестве котельной, тем самым понимали функциональное назначение указанного объекта по отоплению здания.

В материалах дела имеются договоры, заключенные между застройщиком – ЗАО «Автоярус» и инвестором ЗАО «Автоярус-Инвест» (являющееся правопредшественником ООО «Ройял Эстейт»).

По Договору № ИД 01 участия в долевом строительстве объекта недвижимости, заключенному 02 октября 2006 года между ЗАО «Автоярус» (Застройщик) и ЗАО «Автоярус-Инвест» (Участник долевого строительства), ЗАО «Автоярус-Инвест» приобрело ряд помещений, расположенных на 2-м этаже автостоянки, в том числе помещение с номером В2005, являющееся согласно экспликации (Приложения №1) помещением котельной площадью 132,03 кв.м. Уплатив за данное помещение 1 782 405 рублей.

По Договору № ИД 02 участия в долевом строительстве объекта недвижимости, заключенному между ЗАО «Автоярус» (Застройщик) и ЗАО «Автоярус-Инвест» (Участник долевого строительства) 02 октября 2006 года, ЗАО «Автоярус-Инвест приобрело ряд помещений, расположенных на 1-м этаже автостоянки, в том числе помещение с номером В1007, являющееся согласно экспликации (Приложения №1) помещением котельной площадью 133 кв.м. Уплатив за данное помещение 1 795 500 рублей.

Таким образом, помещение котельной было приобретено по Договорам № ИД 01 и ИД 02 в индивидуальную собственность ЗАО «Автоярус-Инвест».

В последующем право собственности на спорное помещение перешло к ответчику ООО «Ройял Эстейт».

Так, ответчик приобрел долю в праве собственности на помещения согласно условиям мирового соглашения от 08.10.2014, утвержденного Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 10.10.2014 по делу А45-11925/2013.

Согласно Договора купли-продажи №1Н от 11 декабря 2009 года собственник ООО «КОРА-ТК» передало в собственность ООО «Торговый Холдинг ФИО7» нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>.

При этом, в подпунктах 2-9) п. 1.1. вышеуказанного договора помимо помещения, площадью 9151,2 кв.м кадастровый номер 54:35:032700:0048:01:09, которое принадлежит продавцу на основании договора участия в долевом строительстве от 16.12.2005 и дополнительных соглашений к нему, указано, что продавец передает, а покупатель (истец) приобретает нежилые помещения в собственность, в том числе состоящее из помещений общего пользования и далее четко идентифицированы помещения общего пользования, отчуждаемые ООО «КОРА-ТК» в адрес ООО «Торговый Холдинг ФИО7» с указанием номеров помещений на поэтажном плане, при этом при указании конкретных помещений общего пользования, помещения на поэтажном плане отм.-3.60 и на отм. -7,20, принадлежащие ответчику в виде котельной (помещения 4 и 6 на поэтажном плане отм.-3.60 и на отм. -7,20), не указаны, т.е. входят в состав общего имущества собственников.

В п. 1.1. Договора указано, что данные помещения (указанные в пп.1-9) принадлежат ООО «КОРА-ТК» на праве общей долевой собственности, размер доли Продавца в праве общей долевой собственности составляет 91863/609234.

Кроме того указано, что согласно п. 1.2. Договора купли-продажи № 1Н помещения, указанные в подпунктах 2-9) пункта 1.1. Договора принадлежат ООО «КОРА-ТК» на праве общей долевой собственности на основании:

-Договора участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества от 16.12.2005 года с учетом дополнительных соглашений;

- соглашения о распределении долей в праве собственности на помещения общего пользования от 24.10.2008г.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что истцу было известно о наличии соглашения о распределении долей в праве собственности на помещения общего пользования от 24.10.2008г. в период заключения договора купли-продажи, которое истцом не оспаривалось, сделка недействительной или ничтожной не признавалась.

Таким образом, вышеуказанные документы четко идентифицируют помещения общего пользования, на которые возникла долевая собственность Истца в ТРК «ФИО8».

Вышеуказанные документы четко идентифицируют какие именно помещения общего пользования приобретены Истцом в долевую собственность и им оплачены согласно п.3.1. Договора купли-продажи №1Н.

Предполагается, что при заключении Договора купли-продажи №1Н его стороны - ООО «КОРА-ТК» и ООО «ТХ ФИО7» действовали разумно и добросовестно, осознавая последствия совершаемых действий.

Заявляя требования в отношения спорного помещения, Истец действует недобросовестно, при подаче иска скрывая и игнорируя условия заключенного им Договора купли-продажи №1Н и соглашения о распределении долей в праве собственности на помещения общего пользования от 24.10.2008г.

На основании изложенного, суд пришел к выводу, что фактически при введении здания в эксплуатацию стороны не оспаривали возможного использования заявленных истцом помещений с назначением котельная в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества.

Доводы истца о том, что факт регистрации права собственности застройщика на помещения, отнесенные жилищным законодательством РФ к общему имуществу здания не свидетельствуют о том, что такие объекты являются частной собственностью, и сдача в аренду таких помещений застройщиком должно квалифицироваться в качестве заключения договора аренды не управомоченным лицом, действительно имели бы место в случае самостоятельных действий застройщика о регистрации права собственности на такое имущество в пользу одного из собственников, однако все участники долевого строительства, которые в последующем получили и зарегистрировали право собственности в добровольном порядке заключили соглашение о распределении долей в праве собственности на помещения общего пользования от 24.10.2008г., о котором собственникам было известно, в том числе последующему покупателю таких помещений -ООО «ТХ «ФИО7».

Таким образом, собственниками здания (участниками долевого строительства) указанным соглашением было определено «разделить здание» как на отдельные помещения-самостоятельные объекты недвижимого имущества с определенной площадью, так и с определением оставшейся площади здания в качестве мест общего пользования и конкретной доли каждого в указанных помещениях общего пользования, которая определена исходя из конкретных помещений, определенной площадью, таким образом, вопреки доводам истца, стороны, подписывая соглашение, преследовали цель определить долю каждого в помещениях, относящихся к общему имуществу собственников с отнесением конкретных помещений к общему имуществу с определением общей площади помещений, относящихся к общему имуществу, а не установили общую долю каждого собственника в помещениях, полученных от застройщика, учитывая в том числе содержание акта приема-передачи имущества от застройщика.

Доказательств оспаривания такого соглашения его участниками или последующими собственниками в порядке ст.65 АПК РФ, истцом не представлено.

При этом судом установлен факт изолированности помещений котельной в здании и возможности их самостоятельного использования, помещения оборудованы также отдельным выходом из здания, а также с учётом фактического использования помещений в составе помещений, относящихся к собственности ответчика, при этом помещения истцом используются только в виде получения тепловой энергии от оборудования, которое находится в помещения ответчика, в которое он не имеет доступа и необходимости доступа в данное помещение, несет бремя содержания расходов именно на отопление и горячее водоснабжение, а не на обслуживание оборудования котельной.

Спорные помещения находятся во владении и пользовании ООО «Успех- Недвижимость» на основании Договора аренды от 01 февраля 2013 года, заключенного между первоначальным собственником ЗАО «Автоярус-Инвест» и ООО «Успех-Недвижимость. Аренда зарегистрирована в Едином государственном реестре недвижимости 18.02.2013, номер государственной регистрации 54-54-01/013/2013-774.

Впоследствии дополнительным соглашением № 1 от 01.11.2014 к Договору аренды данные арендодателя были изменены на данные Ответчика в связи с тем, что Ответчик приобрёл право собственности на арендованное имущество и к нему в силу п. 1 ст. 617 ГК РФ перешли права арендодателя.

Поскольку спорные помещения являются опасным производственным объектом, для их эксплуатации необходимы разрешительные документы, которые были получены ООО «Успех-Недвижимость»:

-Лицензия № ВХ-60-003674 от 11 марта 2019г. на осуществление Эксплуатация взрывопожароопасных и химически опасных производственных объектов, I, II, III классов опасности;

-Свидетельство о регистрации А60-07219 Опасных производственных объектов. Учитывая, что спорные помещения имеют статус опасного производственного объекта согласно ФЗ-116 «О промышленной безопасности опасных производственных объектов», в отношении помещений Приказом № 35 от 3 ноября 2017 года введен особый пропускной режим, который действует до настоящего времени.

В частности, установлен специальный режим охраны и разрешен доступ только для определенной категории сотрудников ООО «Успех-Недвижимость».

Также в соответствии с п. 3.2.3 договора аренды от 01.02.2013 арендодатель (Ответчик) имеет доступ к спорному имуществу (котельной).

Иные лица свободного доступа к спорным помещениям (котельной) не имеют.

Ответчик представил заключение эксперта Межрегиональной Общественной организации по развитию экспертной и судебно-экспертной деятельности от 28.03.2023 №2023-09-03, из которого следует наличие у газовой котельной, принадлежащей ООО «Ройял Эстейт» технической возможности по обеспечению снабжением тепловой энергией не только самого здания ТРК «Роял Парк», но иных объектов в резерве 1 050 кВт тепловой мощности в час.

20.04.2023 года Ответчик получил запрос от ООО «СД Регион» являющегося застройщиком объекта: «ФИО9 жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения и автостоянкой, трансформаторная подстанция по ул.Овражная в Заельцовском районе», о выделении тепловой энергии для ООО «СД Регион» в период с декабря 2023 по май 2024 года в количестве 0.8-1,0 гКал/час.

Ответчик имеет техническую возможность обеспечить ООО «СД Регион» снабжением тепловой энергией при выполнении условий, указанных в письме ООО «Ройял Эстейт» исх. №Н/РЭ-238 от 12.05.2023г.

Ввиду того, что помещение ответчика, в которое входит спорное помещение котельной, введено в эксплуатацию как самостоятельный объект недвижимого имущества, суд рассматривает документы, из которых следует функциональное значение спорного помещения, однако суд полагает, что именно на период рассмотрения спора ответчик представил доказательства возможности использования помещения ответчика, которое имеет назначение котельная с входящем оборудованием в целях использования котельной не только для пользования собственниками здания ТРК «ФИО8» в целях отопления ввиду резервной мощности объекта, но иных объектов, при этом ссылки истца, что данным обстоятельством будут нарушены права всех собственников здания, поскольку мощности для отопления самого здания не хватит, носит лишь предположительный характер.

Суд предлагал стороне истца возможность проведения по делу судебной экспертизы по данным обстоятельствам и исследования объекта котельной и входящего в него оборудования, находящегося в помещении ответчика, однако истец отказался от заявления ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы в порядке ст.65 АПК РФ, в связи с чем не доверять заключению, представленному ответчиком, у суда не имеется, наличие специальных познаний в необходимой области исследования у лица, подготовившего заключение, подтверждены ответчиком, при этом мощность объекта оценивалась на период рассмотрения дела, тем самым ответчик представил дополнительные сведения о возможности использования помещений ответчика как самостоятельного объекта недвижимого имущества, а не только для отопления всех помещений в здании ТРК «ФИО8», т.е. не только данного здания.

В обосновании нарушения прав истца нахождением спорного помещения в индивидуальной собственности ответчика истец ссылался на то обстоятельство, что в рассматриваем случае ООО «Успех-недвижимость», действует в интересах всех собственников помещений, обеспечивает содержание общего имущества, следовательно, через управляющую компанию собственники помещений в здании осуществляют функции управления, распоряжения и владения, что свидетельствует о непрерывности владения спорным имуществом.

Суть обязательства управляющей организации состоит в осуществлении комплексного управления этим имуществом; исполнение обязательства управляющей организацией состоит в обеспечении эффективного управления доверенным ей имуществом. Услуга управляющей компании состоит в том, что она осуществляет фактические и юридические действия по владению, пользованию и распоряжению определенным имуществом в интересах собственника этого имущества».

Факт использования Истцом спорного имущества, по мнению истца подтверждается, в том числе, договором на теплоснабжение и горячее водоснабжение от 01.02.2014г., заключенным между управляющей компанией (ООО «Успех-Недвижимость») и Истцом, в соответствии с котором Истец несет расходы, связанные с эксплуатацией общего имущества здания, в том числе и спорного имущества, что подтверждается вступившим в силу решением от 24.01.2022г. Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-7958/2021.

Вместе с тем, вопреки доводам истца по делу № А45-7958/2021 между ООО «Успех-Недвижимость и истцом заключено мировое соглашение и определением от 24.01.2022 производство по делу прекращено, таким образом судом не давалась оценка отнесения заявленных ООО «Успех Недвижимости» платежей к содержанию помещения, в котором находится котельная или содержания имущества относящегося к эксплуатации котельной, решения с оценкой и анализом таких обстоятельств, на которое ссылается истец, не имеется.

Истцом не представлено доказательств того, что по условиям мирового соглашения, утвержденного судом, ООО «Успех-Недвижимость» включило в сумму согласованных сторонами условий стоимость расходов по содержанию общего имущества собственников, в которые включены конкретные расходы ООО «Успех-Недвижимость» на содержание помещения в виде котельной, поскольку между ООО «Успех-Недвижимость» и истцом заключен договор о содержании и обслуживании общего имущества здания, однако как установлено судом истец имеет долю в определенном общем имуществе, установленную на основании соглашения от 24.10.2008, тем самым обязан к ее содержанию, на что и было указано в приложенной истцом копии иска ООО «Успех-Недвижимость», однако из представленного суду определения по делу № А45-7958/2021 не возможно установить какие именно расходы по содержанию общего имущества включены ООО «Успех-Недвижимость» в мировом соглашении, а именно какие расходы и на какую сумму относятся к содержанию котельной.

Из приложенного к пояснениям истца иска ООО «Успех-Недвижимость» по делу № А45-7958/2021, предъявленного истцу следует перечень, что именно отнесено в компенсацию расходов на содержание общего имущества, из которого не следует напрямую сведения о затратах на содержание котельной в данном здании.

Истцом представлены платежные поручения № 614 от 18.01.2021г. на сумму 394 744 руб. 39 коп. и №4236 от 09.03.2021 года на сумму 544 980 руб. 50 коп., которые, по мнению Истца, подтверждают факт несения им расходов, как собственником, на содержание спорного имущества.

Представленные документы не подтверждают несение Истцом, как собственником, расходов на содержание спорного имущества в виде помещения котельной и оборудования, необходимого для содержания котельной.

Согласно платежным поручениям истец производил оплату третьему лицу ООО «Успех Недвижимость» в виде- оплаты за производство тепловой энергии по договору СГ01/02/2014/261(п) от 01.02.2014г., что не относится к оплатам за содержание общего имущества.

Договор № СГ01/02/2014/261(п) от 01.02.2014г. заключен между ООО «Успех-Недвижимость», выступающего в качестве Поставщика, и ООО «Торговый Холдинг ФИО7», выступающего в качестве Абонента.

Предметом договора является обязанность Поставщика подавать Абоненту через присоединенную сеть тепловую энергию (п.1.1.).

Согласно п.6.1. Договора Абонент оплачивает Поставщику стоимость тепловой энергии (руб/Гкал) исходя из тарифа, установленного органами по государственному регулированию тарифов. Методика расчета платы за потребленную тепловую энергию представлена в Приложении №2 к договору. Расчет отапливаемых площадей и объемов в ТРК «ФИО8» представлен в Приложении №3 к договору.

В приложении №3 к вышеуказанному Договору № СГ01/02/2014/261(п) от 01.02.2014г. четко определено, что спорное имущество относится к индивидуальной собственности ЗАО «Автоярус-Инвест» (правопредшественник Ответчика).

Таким образом, расходы по теплоснабжению спорного помещения относились к ЗАО «Автоярус-Инвест», а не истца.

Договор № СГ01/02/2014/261(п) от 01.02.2014г., заключенный между ООО «Успех-Недвижимость» по теплоснабжению, не свидетельствует о заключении ООО «Успех-Недвижимость» данного договора с истцом, действуя от имени всех собственников помещений в здании, поскольку указано на отнесение спорного имущества к индивидуальной собственности.

На основании изложенного, принадлежащее ответчику помещение общей площадью 260,3 кв.м., номера на поэтажном плане: № 4 на отметке -3,60 (котельная), № 6 на отметке - 7,20 (котельная), которые являются частью нежилых помещений с кадастровыми номерами 54:35:032700:1792, 54:35:032700:1776 по своим характеристикам не относится к общему имуществу здания, так как сформировано и используется как самостоятельный объект недвижимости, в том числе на основании Соглашения о распределении долей в праве собственности на помещения общего пользования, заключенном 24.10.2008 года между участниками долевого строительства ТРК ФИО8: ЧАО «Автоярус-Инвест», ООО «КОРА-ТК» (правопредшественник ООО «ТХ ФИО7»), ООО «СИ Девелопмент» и ООО «БОНУС 2000».

Согласно ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства.

ООО «ТХ ФИО7» не являлся участником долевого строительства, расходов на финансирование создания здания, в том числе помещения, признанных за ответчиком (кадастровый №54:35:032700:1792, №54:35:032700:1776) не нес. Прежние собственники помещений (участники долевого строительства) в здании своим соглашением определили режим общедолевой собственности с определением площади общего имущества здания и доли каждого участника, а также выделили самостоятельные объекты недвижимости, несколько из которых позже приобрел истец по договору купли-продажи.

Учитывая изложенное, арбитражный суд пришел к выводу о том, что истец не доказал возникновение у него права на спорное имущество, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины ввиду отказа истцу в удовлетворении иска в полном объеме, не подлежат взысканию с ответчика.

руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 176, 216 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.


Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.



Судья

А.А. Богер