Постановление от 17 сентября 2025 г. по делу № А81-5943/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень Дело № А81-5943/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме 18 сентября 2025 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе: председательствующего Сириной В.В. судей Донцовой А.Ю. ФИО1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных и жилищных отношений администрации города Новый Уренгой на решение от 15.01.2025 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа (судья Антонова Е.В.) и постановление от 10.04.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Воронов Т.А., Бацман Н.В., Халявин Е.С), по делу № А81-5943/2024 по иску департамента имущественных и жилищных отношений администрации города Новый Уренгой (629305, Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

с привлечением к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО3.

Суд установил:

департамент имущественных и жилищных отношений администрации города Новый Уренгой (далее – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, ответчик) об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 89:11:020205:2950, распложенного на земельном участке с кадастровым номером 89:11:020205:2850 по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, мкр. Заозерный.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО3 (далее

– ФИО3, третье лицо).

Решением от 15.01.2025 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа, оставленным без изменения постановлением от 10.04.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

В кассационной жалобе департамент просит обжалуемые решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, привел следующие доводы: суды не учли, что для объектов незавершенного строительства нормами гражданского и земельного законодательства предусмотрен особый порядок предоставления земельного участка; предъявляя иск, департамент реализовал право на изъятие объекта незавершенного строительства в шестимесячный срок, установленной подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ); договор аренды земельного участка подлежал расторжению с даты постановки на кадастровый учет расположенного на нем объекта недвижимости; ФИО3 не мог передавать ответчику права по заключенному в результате проведения торгов договору.

От лиц, участвующих в деле, отзывы на кассационную жалобу не поступили

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассматривается в отсутствие их представителей.

Рассмотрев кассационную жалобу в пределах ее доводов, которыми ограничивается рассмотрение дела судом кассационной инстанции (часть 1 статьи 286 АПК РФ, определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 № 302-ЭС15-17338), суд округа полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют обстоятельствам дела и примененным нормам права.

Из материалов дела следует, что на основании протокола от 21.12.2022 заседания Комиссии по аукционам в целях продажи земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков на территории муниципального образования город Новый Уренгой, в соответствии со статьей 39.12 ЗК РФ, ФИО3 для индивидуального жилищного строительства был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 89:11:020205:2850 площадью 843 кв. м, расположенный по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, мкр. Заозерный (далее – участок).

Между департаментом и ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка от 09.01.2023 № НУ-11-23 на срок с 09.01.2023 до 09.01.2043.

В период действия данного договора на спорном земельном участке ФИО3 осуществил строительство фундамента для жилого дома, зарегистрировав его в установленном порядке. Объекту незавершенного строительства присвоен кадастровый номер 89:11:020205:2950 (далее – объект).

18.07.2023 были получены технические условия на подключение

к централизованной системе холодного водоснабжения и водоотведения, что подтверждается приложенными документами. 25.07.2023 был заключен договор с АО «Уренгойская электросетевая компания» об осуществлении технического присоединения к электрическим сетям.

На основании договора безвозмездной передачи объекта незавершенного строительства от 20.11.2023 право собственности на спорный объект передано ответчику ФИО2, что подтверждается договором, зарегистрированным в установленном порядке.

Договор аренды расторгнут с 24.11.2023 на основании соглашения о досрочном расторжении договора, заключенного департаментом и ФИО3 10.01.2024.

В целях оформления возникших правоотношений по использованию земельного участка, ФИО2 обратился в департамент с заявлением о заключении с ним договора аренды земельного участка с кадастровым номером 89:11:020205:2850, поскольку на указанном участке расположен принадлежащий ФИО2 объект недвижимого имущества.

Письмом от 21.02.2024 департамент отказал в заключении договора без проведения торгов.

Посчитав, что объект незавершенного строительства подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов на основании статьи 239.1 ГК РФ, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении требований, суды, руководствуясь статьями 168, 239.1, 552 ГК РФ, статьями 35, 39.1, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьей 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), разъяснениями, изложенными в пунктах 13, 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», пришли к выводу об отсутствии оснований для применения к спорным отношениям положений статьи 239.1 ГК РФ.

Обозначенные выводы судов являются правомерными.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Согласно подпункту 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на нем расположены здание, сооружение, объект незавершенного

строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

В целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в ряд законодательных актов, в том числе ЗК РФ и ГК РФ.

Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 239.1 ГК РФ).

В силу пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ применение положений статьи 239.1 Кодекса возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015 на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Из содержания статьи 239.1 ГК РФ, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов. Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для

завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае, если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока действия договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

По смыслу названных норм права при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, то есть принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, в их совокупности и взаимосвязи, установив, что права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства, перешли к новому собственнику этого объекта, в связи с чем у ответчика имеется возможность оформления его прав на земельный участок на тех же условиях, которые существовали у прежнего собственника; после заключения договора безвозмездной передачи спорного объекта ФИО3 стороной договора аренды не являлся, в связи с чем подписанное им с департаментом соглашение о расторжении договора аренды является недействительным, суды обеих инстанций, констатировав, что спорный участок предоставлен в аренду на срок до 09.01.2043, в связи с чем не может считаться прекращенным, пришли к аргументированному выводу об отсутствии оснований для изъятия спорного объекта у предпринимателя.

Оснований для иных выводов у суда округа не имеется.

Ссылаясь на предусмотренный нормами гражданского и земельного законодательства особый порядок предоставления земельного участка под объектами незавершенного строительства, департамент не учитывает, что предоставленное ему право на изъятие в судебном порядке объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов может быть реализовано только после прекращения действия

договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Согласно условиям договора аренды, заключенного с ФИО3, земельный участок предоставлен для индивидуального жилищного строительства, которое арендатор обязуется осуществить в пределах срока действия договора (до 09.01.2043) и зарегистрировать право собственности на завершенный строительством объект в установленном законом порядке (пункт 5.2.16 договора).

Таким образом, срок действия договора аренды на дату обращения департамента в суд не истек, объект недвижимости, для строительства которого предоставлен земельный участок, – не возведен, право собственности на него не зарегистрировано.

При таких обстоятельствах суждения истца о том, что после регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на арендованном земельном участке, договор аренды прекращается, основаны на неверном толковании вышеприведенных норм действующего законодательства и условий договора аренды, в связи с чем отклоняются судом округа.

Изложенный в жалобе аргумент истца о том, что ФИО3 не мог передать ФИО2 права по договору аренды, заключенному по результатам проведения торгов, судом округа во внимание не принимается, поскольку по договору от 20.11.2023 передано право собственности на спорный объект, а не права и обязанности по договору аренды.

Право собственности на спорный объект зарегистрировано за ФИО2 в установленном законом порядке 24.11.2023, то есть с указанного момента на стороне ответчика возникло право пользования земельным участком, расположенным под объектом и необходимым для его использования.

Вопреки суждениям департамента, суды, отклоняя его доводы о правомерности действий по расторжению договора аренды, мотивированно исходили из того, что ФИО2 как законный приобретатель объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, принадлежащем ФИО3 как продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на объект приобрел и законное право пользования земельным участком, занятым спорным объектом и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от оформления в установленном порядке такого договора, о чем департаменту должно было быть достоверно известно.

Поскольку соглашение о расторжении договора аренды заключено департаментом и ФИО3 10.01.2024, то есть уже после перехода права собственности на объект недвижимости к новому собственнику, суды пришли к обоснованному выводу о том, что такое соглашение о расторжении договора заключено департаментом с лицом, уже не имеющим статуса арендатора, в отсутствие правовых оснований.

Доводы кассационной жалобы сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств, что в силу положений статьи 286 и части 2 статьи 287 АПК РФ выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.

Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе являющихся

в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловными основаниями для отмены судебных актов, арбитражными судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего дела не допущено.

Решение и постановление отмене не подлежат

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 15.01.2025 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа и постановление от 10.04.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А81-5943/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.В. Сирина

Судьи А.Ю. Донцова

ФИО1