Решение от 16 декабря 2018 г. по делу № А45-28074/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-28074/2018
г. Новосибирск
17 декабря 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 13 декабря 2018 года

Решение в полном объёме изготовлено 17 декабря 2018 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Булаховой Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Михиной Т.А., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя Микеладзе Резо Алиевича, г. Обь к администрации города Оби Новосибирской области, г. Обь о признании незаконным отказа

при участии в судебном заседании представителей

заявителя – ФИО3 по доверенности от 11.05.2018, паспорт

заинтересованного лица – ФИО4 по доверенности от 13.09.2017, служебное удостоверение

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - заявитель, ИП ФИО2) обратился в арбитражный суд с заявлением, уточнённым в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (заявление от 12.12.2018), к администрации города Оби Новосибирской области (далее - заинтересованное лицо, администрация), в котором просит:

1. Признать отказ администрации города Оби Новосибирской области № 5487 от 10.07.2018 об отказе в согласовании схемы расположения земельного участка площадью 237 кв. м, местоположением: <...> в районе дома № 28, в кадастровом квартале 54:36:010502 - незаконным.

2. Обязать администрацию города Оби Новосибирской области принять решение об утверждении схемы расположения земельного участка площадью 237 кв. м местоположением: <...> в районе дома № 28, в кадастровом квартале 54:36:010502, с целью заключения соглашения о перераспределении земельного участка с кадастровым номером 54:36:000000:816.

3. Обязать администрацию города Оби Новосибирской области подготовить и направить индивидуальному предпринимателю ФИО2 проект Договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:36:000000:816, сроком на три года для завершения строительства здания магазина.

В обоснование заявленных требований заявитель указывает на обращение в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без торгов для завершения строительства магазина, а также на объективную невозможность формирование иного земельного участка, предоставленного ранее в аренду для целей строительства. Подробно доводы заявителя изложены в заявлении, дополнительных письменных пояснениях по делу.

Администрация города Оби Новосибирской области против удовлетворения заявленных требований возражает по основаниям, изложенным в отзыве. Представитель в судебных заседаниях поддержал возражения против заявления в полном объёме.

По ходатайству представителя заявителя по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью «СибГео+», эксперту ФИО5.

На разрешение эксперта были поставлены вопросы:

1) Определить, является ли площадь и конфигураций испрашиваемого ИП ФИО2 земельного участка с кадастровым номером 54:36:000000:816 с местоположением: <...> в районе дома № 28, площадью 237 кв.м., необходимыми для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации объекта недвижимости, находящегося на этом земельном участке, с учётом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

2) В случае несоответствия площади и конфигурации испрашиваемого ИП ФИО2 земельного участка с кадастровым номером 54:36:000000:816 с местоположением: <...> в районе дома № 28, площадью 237 кв.м., определить площадь и конфигурацию земельного участка, необходимого для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации объекта недвижимости с местоположением: <...> в районе дома № 28 с учётом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

В материалы дел поступило экспертное заключение.

Представители сторон ознакомились с экспертным заключением.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд установил.

Индивидуальному предпринимателю ФИО2 Администрацией города Оби Новосибирской области на основании Договора аренды земельного участка №1/17-14а от 16.09.2014 был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:36:010502:2339. Данный земельный участок был предоставлен в аренду сроком на три года (до 16.09.2017) для строительства магазина.

Для осуществления строительства заявитель в установленном законом порядке обратился к администрации с заявлением о выдаче разрешения на строительство магазина на указанном выше земельном участке, приложив к своим заявлениям необходимый пакет документов.

На основании заявления администрацией было выдано разрешение на строительство № RU54304000-078-14 от 24.11.2014.

21.07.2015 администрацией заявителю было выдано Постановление Администрации г. Оби Новосибирской области № 609 от 15.07.2015 об отмене разрешения на строительство, которым отменялось указанное выше разрешение на строительство. При этом договор аренды земельного участка №1/17-14а от 16.09.2014 расторгнут не был.

На момент получения ИП ФИО2 указанного постановления, строительство здания магазина фактически было завершено.

13.09.2017, до истечения срока действия договора аренды земельного участка №1/17-14а от 16.09.2014 заявитель обратился к администрации с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка.

12.10.2017 администрация письмом №6932 отказала заявителю в продлении указанного выше договора аренды, мотивируя тем, что в соответствии с данными ЕГРН в границах земельного участка отсутствуют объекты недвижимости, принадлежащие заявителю на праве собственности, а также у ИП ФИО2 имеется задолженность по арендной плате. При этом администрация сослалась на п.п..10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и ст.39.20 ЗК РФ.

Помимо обращения о продлении срока действия договора аренды, 24.05.2017, то есть в период действия договора аренды земельного участка №1/17-14а от 16.09.2014, ИП ФИО2 обратился к администрации с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, в соответствии с которой просил перераспределить земельный участок с кадастровым номером 54:36:010502:2339.

Постановлением Администрации г. Оби Новосибирской области №1301 от 27.11.2017 данная схема была утверждена.

В результате выполнения кадастровых работ в соответствии с данной схемой из земельного участка с кадастровым номером 54:36:010502:2339 был образован земельный участок с кадастровым номером 54:36:000000:816.

14.02.2018 ИП ФИО2 обратился к администрации с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, в соответствии с которым просил перераспределить указанный выше земельный участок.

Письмом от 10.07.2018 №5487 администрация приняла решение об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка, сославшись на ст.26 Правил землепользования и застройки городского округа город Обь НСО, согласно которой минимальный размер земельного участка составляет 0,2 га.

Полагая, что решение администрации, изложенное в ответе № 5487 от 10.07.2018 принято в нарушение действующего законодательства и нарушает права и законные интересы ИП ФИО2, последний обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд признаёт доводы заявителя обоснованными, оспариваемое постановление подлежащим признанию недействительным. При принятии решения суд исходит из следующего.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для удовлетворения таких требований является наличие одновременно двух условий: несоответствие оспариваемых действий (бездействия) закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение им прав (законных интересов) лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности (часть 4 статьи 200, части 2 и 3 статьи 201 АПК РФ).

Согласно п.3 ст. 11.3 ЗК РФ, образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена ст.11.10 ЗК РФ.

Из содержания ст.11.10 ЗК РФ следует, что схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории. Подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом, в том числе, объектов незавершенного строительства. Подготовку схемы расположения земельного участка обеспечивается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, если иное не предусмотрено настоящей статьей. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для предоставления без проведения торгов может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом. Схема расположения земельного участка утверждается решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков».

Основания для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка регламентированы п. 16 ст.11.10 ЗК РФ, среди которых в качестве основания для отказа указано, в том числе, и на разработку схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных ст. 11.9 ЗК РФ (требования к образуемым и измененным земельным участкам).

Статьей 11.9 ЗК РФ регламентированы требования к образуемым земельным участкам, а именно: градостроительными регламентами определяются предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты. При этом, предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими Федеральными законами.

Исходя из положений ст.21 ПЗЗ г. Оби, «использование земельных участков и расположенных на них объектов капитального строительства на территории города Оби допускается в соответствии с видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны (п. 5 статьи).

Границы образованного земельного участка (в утверждении схемы которых отказано) расположены в зоне застройки многоэтажными и средне этажными жилыми домами (Ж-1).

Согласно Правилам землепользования и застройки городского округа города Оби, в застройке в пределах указанной зоны предусматривается размещение объектов недвижимости, связанных с удовлетворением потребностей населения указанной территории, не причиняющих вред окружающей среде и санитарному благополучию, не требующих установления санитарной зоны.

При этом магазины являются основным видом разрешенного использования земельного участка и объектов капитального строительства.

Предельные минимальные размеры земельного участка в зоне Ж-1 установлены в размере 0,2 га.

В то же самое время, предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков с видом разрешенного использования «магазины» ПЗЗ г. Оби. ЗК РФ н другими Федеральными законами не установлены.

Тем не менее, согласно ПЗЗ г. Оби, в случаях, когда существующие размеры земельных участков, сформированные на законных основаниях до вступления в силу настоящих Правил и расположенные на территориях, для которых установлены градостроительные регламенты и на которые действие этих градостроительных регламентов распространяется, не соответствуют градостроительным регламентам (п.6 статьи 21 ПЗЗ), эти земельные участки и прочно связанные с ним объекты недвижимости могут использоваться на территории города Оби без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (п.9 ст.21 ПЗЗ).

В случаях, когда здания, сооружения, объекты инженерной и транспортной инфраструктуры, расположенные на земельном участке на территории города Оби. не соответствуют утвержденным настоящими Правилами видам разрешенного использования и выходят за красные линии, приватизация земельного участка не допускается, а возможность использования зданий и сооружений, расположенных на участке, определяется в соответствии с действующим законодательством, предусматривая постепенное приведение использования земельного участка и объектов недвижимости в соответствие с правовым режимом, установленным регламентом (п.9 ст.21 ПЗЗ).

Учитывая, что земельный участок был передан Истцу по договору аренды в 2014 году, то есть до вступления в силу ПЗЗ г. Оби 2016 года, следовательно, заявитель имел право обратиться с заявлением о перераспределении земельного участка с целью постепенного приведения земельного участка к соответствию требованиям ПЗЗ о размерах земельных участков для определенных зон застройки. Других способов приведения земельного участка к соответствию нормам ПЗЗ г. Оби законодательством не предусмотрено.

Кроме того, ПЗЗ г. Оби предусмотрена возможность отклонения от предельных параметров, разрешенного строительства и размеров земельного участка.

Согласно ст. 10 ПЗЗ г. Оби «Для получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального о, правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров, либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, направляют заявление в Комиссию. Указанное разрешение может быть предоставлено только для отдельного земельного участка при соблюдении требований технических регламентов. Вопрос о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства подлежит обсуждению на публичных слушаниях в соответствии со ст. 17 настоящих Правил. Решение о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения принимает Глава города оби».

Таким образом, заявление Истца от 14.02.2018 об утверждении схемы границ земельного участка, подлежало рассмотрению на заседании Комиссии, о чем было сообщено заявителю письмом №1740 от 02.03.2018. Между тем, решения комиссии об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка в материалы дела не представлено.

Согласно п. 1.1 ст.38 ГрК РФ, «б случае, если в градостроительном регламенте применительно к определенной территориальной зоне не устанавливаются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь. и (или) предусмотренные п.2-4 ч.1 настоящей статьи предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, непосредственно в градостроительном регламенте применительно к этой территориальной зоне указывается, что такие предельные (минимальные (максимальные)) размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства не подлежат установлению».

Кроме того, исходя из прямого толкования вышеуказанной ст. 10 ПЗЗ г. Оби, оснований в виде нарушений Истцом технических регламентов при формировании испрашиваемых для утверждения границ земельного участка - не было. Следовательно, основания для отказа в утверждении схемы расположений границ, по этой причине, отсутствовали.

Других оснований для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка ПЗЗ г. Оби не предусмотрено.

Арбитражным судом по ходатайству представителя заявителя и при отсутствии возражений со стороны администрации была назначена судебная экспертизы.

Экспертным заключением от 10.12.2018 установлено, что с учётом сложившейся застройки территории, в которой расположен испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером 54:36:000000:816 с местоположением: <...> в районе дома № 28, площадью 237 кв.м. увеличение площади земельного участка невозможно, однако для соблюдения требований земельного и градостроительного законодательства, в том числе, требований, установленных ст. 26 Правил землепользования и застройки городского округа Обь Новосибирской области, законодательством допускается отклонение от предельных параметров разрешённого строительства (изменение отступов от границ земельного участка, изменение процента застройки земельного участка), что предусмотрено ст. 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, кроме того администрация города Обь Новосибирской области ранее формально дала согласие на отклонение от предельных параметров строительства.

В связи с изложенным, судом установлено, что отказ администрации города Оби Новосибирской области в утверждении схемы расположения земельного участка не основан на законе.

Данный подход соответствует сложившейся судебной практике (Определение Верховного Суда РФ от 19.09.2017 №305-С17-7338, Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.11.2016 по делу №А03-4524/2016, Постановление Десятого Арбитражного апелляционного суда от 02.12.2016 по делу №А41-27734/16).

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

С 01.03.2015 случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 этой статьи.

При отсутствии в совокупности условий пункта 3 и пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

По правилам подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

При этом арбитражный суд соглашается с доводами заявителя о том, что недостроенный магазин является объектом незавершенного строительства, дающим право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения строительства такого объекта при наличии доказательств законности его возведения.

Судом в ходе судебного разбирательства выяснялся вопрос застройки спорного земельного участка. Представитель администрации возражений против доводов заявителя о расположении на спорном земельном участке недостроенного магазина, для строительства которого предоставлялся земельный участок по договору аренды земельного участка № 1/17-14а от 16.09.2014, а также было выдано разрешение на строительство 24.11.2014 № RU54304000-078-14, не заявил; пояснил, что земельный участок был осмотрен, недостроенный магазин на спорном земельном участке имеется. В материалы дела также представлено заключение о техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций незавершенного строительством здания магазина смешанных товаров по ул. ЖКО Аэропорта в г. Обь Новосибирской области, из содержания которого следует, что объект на спорном земельном участке имеется.

Утверждение заявителя о том, что за заключением нового договора аренды он обратился в период действия договора от 16.09.2014, соответствует фактическим обстоятельствам дела. Из материалов дела следует, что срок действия договора истек 16.09.2017, с заявлением о предоставлении земельного участка истец обратился 13.09.2017.

Арбитражный суд исходит также из того, что земельный участок был предоставлен истцу в целях строительства магазина. Фактически на земельном участке возведено здание магазина смешанных товаров. Объект незавершенного строительства, отвечающий цели договора аренды, на земельном участке построен.

При таких обстоятельствах требование заявителя об обязании Администрацию города Оби Новосибирской области подготовить и направить Индивидуальному предпринимателю ФИО2 проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:36:000000:816, сроком на три года для завершения строительства здания магазина также подлежит удовлетворению.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящее мотивированное решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет»

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

арбитражный суд Р Е Ш И Л :

Признать Отказ Администрации города Оби Новосибирской области №5487 от 10.07.2018 об отказе в согласовании схемы расположения земельного участка площадью 237 кв.м., местоположением: <...> в районе дома №28, в кадастровом квартале 54:36:010502 - незаконным.

Обязать Администрацию города Оби Новосибирской области принять Решение об утверждении схемы расположения земельного участка площадью 237 кв.м., местоположением: Новосибирская область, г. Обь, ул. ЖКО Аэропорта в районе дома №28, в кадастровом квартале 54:36:010502, в целях заключения соглашения о перераспределении земельного участка с кадастровым номером 54:36:000000:816.

Обязать Администрацию города Оби Новосибирской области подготовить и направить Индивидуальному предпринимателю ФИО2 проект Договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:36:000000:816, сроком на три года для завершения строительства здания магазина.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в месячный срок в Седьмой арбитражный апелляционный суд, находящийся в городе Томске.

Судья Е.И. Булахова