Постановление от 30 мая 2023 г. по делу № А62-10392/2022

48/2023-66319(1)



ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09 e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула Дело № А62-10392/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 30.05.2023 Постановление изготовлено в полном объеме 30.05.2023

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Мосиной Е.В. и Суркова Д.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, в отсутствие лиц, участвующих в деле, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 311672605500014) на решение Арбитражного суда Смоленской области от 22.03.2023 по делу № А62-10392/2022 (судья Печорина В.А.),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Смоленской области исковым с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «РОЯЛ КЕЙК» (Смоленская область, г. Сафоново, ОГРН <***>, ИНН <***>) (далее – общество) о взыскании обеспечительного платежа по договору аренды от 01.10.2022 в размере 120 200 рублей.

Решением суда от 22.03.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе предприниматель просит решение отменить, исковые требования удовлетворить. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что факт надлежащего состояния имущества, его пригодность для использования подтверждается актами осмотра от 01.10.2022, от 15.10.2022, письмом управляющей компании от 28.02.2023 № 0237, согласно которому в конце 2018 года произведен капитальный ремонт кровли многоквартирного дома, где находится спорное нежилое помещение, являющееся встроенно-пристроенным к многоквартирному жилому дому. Отмечает, что письменных замечаний о недостатках передаваемых помещений с отражением их в актах приема-передачи от арендатора в адрес предпринимателя не направлялось. Указывает, что


отзыв оферты после наступления момента исполнения обязательства по договору является незаконным. Утверждает, что именно ответчик уклонился от исполнения договора в части подписания актов приема-передачи имущества по причине утраты интереса.

В возражениях ответчик просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Указывает, что представляя фотографии о якобы надлежащем состоянии помещения, истец умалчивает, что значительная часть помещений имеет выступ за пределы жилого дома и расположенная в этой части кровля имеет протекания. Сообщает, что вопрос о наличии в помещении грибковой плесени обсуждался с истцом в рамках переговоров, поскольку имущество предполагалось использовать для хранения пищевой продукции, для которой неприемлемо ненадлежащее санитарное состояние. Отмечает, что акты осмотра помещения составлены истцом в одностороннем порядке; на вопрос о том, с кем и в какое время предприниматель договаривался о подписании акта приема-передачи от 01.10.2022 и от 15.10.2022, а также почему акты о неявке не были переданы для ознакомления обществу, представитель истца не ответил. Не отрицая факт наличия договоренности сторон о передаче помещения в первый рабочий день (от даты составления акта приемки), сообщает, что 03.10.2022 комиссия общества прибыла на объект аренды, однако достигнутое в ходе предварительных переговоров соглашение об освобождении помещения от вещей арендодателя не было выполнено, что повлекло принятие решения об отзыве оферты (заказное письмо от 19.10.2022).

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте его рассмотрения, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили, заявив письменные ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие их представителей. Указанные ходатайства удовлетворены судебной коллегией на основании статей 41, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Судебное заседание проводилось в

отсутствие лиц, участвующих в деле, в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 01.10.2022 между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) подписан договор аренды части нежилого помещения (с учетом протокола разногласий от 01.10.2022), по условиям которого арендодатель предоставляет за плату во временное пользование арендатору часть нежилого встроено-пристроенного помещения, кадастровый номер 67:17:0010328:116, площадью 632,5 кв. метров,


расположенного по адресу: <...>, для использования под склад хранения готовой пищевой продукции, на срок 11 месяцев с момента заключения договора. Минимальный срок аренды составляет не менее 6 месяцев. В случае, если по инициативе арендатора срок аренды составляет менее 6 месяцев, то арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере одного месяца аренды, которая взимается из обеспечительного платежа.

Согласно пункту 4.3 арендатор в момент подписания договора вносит арендодателю на счет обеспечительный платеж, равный ежемесячной арендной платы в размере 120 200 рублей. Сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет арендной платы за последний месяц действия договора, в том числе, при досрочном расторжении.

К договору подписано дополнительное соглашение от 01.10.2022 № 1

(т. 1, л. д. 13), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает часть нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 67:17:0010328:116, площадью 109 кв. метров, о чем составляется соответствующий акт. Оставшаяся часть нежилого помещения площадью 523.5 кв. метров передается арендодателем арендатору в течение 2 недель со дня заключения договора, о чем составляется соответствующий акт.

Ссылаясь на то, что арендатор не явился для приемки помещения, предприниматель направил в его адрес подписанный со стороны арендодателя договор аренды помещения с односторонними актами приема-передачи частей нежилого помещения от 01.10.2022 и от 15.10.2022.

В письме от 10.11.2022 (т. 1, л. д. 17) ответчик, ссылаясь на не подписание акта приема-передачи помещения по причине выявленных недостатков и их не устранение арендодателем, невозможностью, ввиду этого использовать спорное помещение по целевому назначению, уведомил об аннулировании договорных отношений.

Не согласившись с позицией ответчика по поводу аннулирования ранее достигнутых договоренностей, ссылаясь на неисполнение обществом, как арендатором, обязательств по уплате обеспечительного платежа, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны


определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункт 2 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – постановление Пленума № 49) условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).


Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Исходя из указанных разъяснений, согласно буквальному толкованию условий пункта 4.3 договора, следует, что обеспечительный платеж засчитывается в счет арендной платы при использовании арендованного имущества за последний месяц действия договора, в том числе, при досрочном расторжении.

Таким образом, по смыслу приведенных норм и по условиям спорного договора обеспечительный платеж должен носить зачетный характер по отношению к арендной плате и по отношению к возможным убыткам арендодателя, связанным с неисполнением или ненадлежащим исполнением арендатором обязательства по уплате арендной платы за последний месяц аренды.

В данном случае, настаивая на обязанности арендатора внести обеспечительный платеж, предприниматель не доказал факт пользования ответчиком спорным помещением, а также его принятия обществом, что объективно не может повлечь зачет обеспечительного платежа в счет последнего месяца аренды.

В то же время по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом в согласованном порядке (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12).

Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015) от 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017) от 12.07.2017, определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 № 310-ЭС19-16588.


Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, то он теряет право на получение арендной платы (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 № 302-ЭС-14-735, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 № 310-ЭС19-16588).

Само по себе отсутствие (неподписание ответчиком) акта приема-передачи объекта аренды, при не доказанности истцом использования имуществом обществом , не свидетельствует о невозможности подтверждать иными доказательствами фактическое пользование (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 № 310- ЭС19-26908).

Между тем в настоящем случае таких доказательств не представлено.

Имеющиеся в материалах дела акты приема-передачи со стороны арендатора не подписаны, а иных доказательств, позволявшихся бы сделать вывод о пользовании ответчиком имуществом (применительно к правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 № 310-ЭС19-26908) истцом, вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2020 № 305-ЭС20-4196, А40-285997/2018, в случае неисполнения арендатором обязанности по принятию объекта аренды права другой стороны договора подлежат судебной защите путем досрочного расторжения договора и (или) возмещения убытков, причиненных как неисполнением сделки, так и ее расторжением (статьи 393, 450, 453 ГК РФ), а не путем удовлетворения требования об обязании принять помещения, принудительное исполнение которого предполагает в том числе и принудительное вселение арендатора. Арендатор, являясь кредитором по обязательству арендодателя обеспечить владение и пользование предметом аренды, несет неблагоприятные последствия, связанные в нереализацией своего права, но не может быть понужден к его реализации в натуре. В случае просрочки кредитора в силу пункта 2 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации должник (т.е. арендодатель) вправе требовать взыскания соответствующих убытков, а не присуждения исполнения в натуре.

Таким образом, при отказе арендатора от приемки помещения во владение и пользование предметом присуждения может быть обязанность уплатить арендодателю денежную сумму, а обязание ответчика (арендатора), который утратил интерес к аренде,


к приемке помещений путем подписания соответствующего акта приема-передачи, противоречит существу права арендатора на принятие помещения и положениям статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем, как указано выше, условиями спорного договора аренды не предусмотрено, что обеспечительный платеж направляется на покрытие убытков вследствие отказа арендатора от принятия помещения. Напротив, из буквального толкования договора следует, что такой платеж обеспечивает уплату арендной платы за последний месяц аренды.

Таким образом, для взыскания указанного обеспечительного платежа необходимо доказать факт передачи имущества в пользование арендатора в целях последующего его возможного направления на покрытие арендной платы за последний месяц аренды.

Поскольку имущество не принято арендатором в пользование, оснований для взыскания указанного обеспечительного платежа не имеется.

Условий для квалификации заявленного требования как требования о взыскании убытков по причине непринятия арендатором имущества (пункт 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации ль 23.06.2015 № 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации») не имеется, так как это повлечет одновременное изменений предмета и оснований иска по инициативе суда, потребует исследования иной доказательственной базы, что противоречит требованиям арбитражно-процессуального законодательства.

Следовательно, в данном случае, исходя из условий договора, истцом избран ненадлежащий способ защиты.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной


платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

По смыслу приведенных норм и разъяснений создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды (в данном случае - осуществление складской деятельности по хранению пищевых продуктов), означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду имуществом.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использования имущества по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В обоснование отказа от подписания актов приема-передачи от 01.10.2022 и от 15.10.2022 арендатор сослался на невозможность использования помещений по целевому назначению, ввиду его ненадлежащего состояния, не позволяющего использовать по целевому назначению.

Допустимых доказательств, опровергающих данное обстоятельство (заключений специалистов, оценщиков и т.п.), истцом не представлено.

Ссылка заявителя на то, что надлежащее состояние объекта подтверждается информацией управляющей компании (письмо от 28.02.2023 (т. 1, л. д. 70)), отклоняется, так как из нее следует, что в 2018 году осуществлен ремонт кровли многоквартирного дома, что само по себе не опровергает наличия недостатков внутри спорного имущества.

Несогласие истца с вывода суда о реальном характере договора, неправильности выводов об отзыве оферты после заключения договора и т.п., не влияют на существо принятого судебного акта.

Согласно пункту 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», при принятии постановления арбитражный суд апелляционной инстанции действует в пределах полномочий, определенных статьей 269 АПК РФ. В случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения или определения, арбитражный суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.


Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии со статьей 110, частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 22.03.2023 по делу № А6210392/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской

Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Л.А. Капустина

Судьи Е.В. Мосина Д.Л. Сурков