Постановление от 20 февраля 2019 г. по делу № А47-16209/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075 http://fasuo.arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е № Ф09-9171/18

Екатеринбург 20 февраля 2019 г. Дело № А47-16209/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2019 г. Постановление изготовлено в полном объеме 20 февраля 2019 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Купреенкова В.А.,

судей Татариновой И.А., Суспициной Л.А.

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Армада Капитал» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 21.06.2018 по делу № А47-16209/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2018 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Администрация города Оренбурга (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Армада Капитал» (далее – общество «Инвестиционная компания «Армада Капитал», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2016 по 30.11.2017 в размере 29 919 411 руб. 37 коп., неустойки за просрочку исполнения обязательства по договору за период с 11.01.2016 по 18.12.2017 в размере 2 942 330 руб. 89 коп. (с учетом принятого судом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Решением суда от 21.06.2018 (судья Лебедянцева А.А.), с учетом определения об исправлении описки от 21.06.2018, исковые требования удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда

от 24.09.2018 (судьи Богдановская Г.Н., Пирская О.Н., Ермолаева Л.П.) решение суда оставлено без изменения.


В кассационной жалобе общество Инвестиционная компания «Армада Капитал» просит указанные судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, а также неполное выяснение судами обстоятельств дела. Общество Инвестиционная компания «Армада Капитал» полагает, что суды необоснованно применили пункт 4.2 Постановления администрации города Оренбурга от 04.07.2016 № 2004-п «Об утверждении значения ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования «город Оренбург», предоставленных в аренду без торгов». Ответчик считает, что названное постановление не имеет отношения к спорному земельному участку и необосновывает ставку арендной платы 12,2% от кадастровой стоимости, которую истец применил в расчете арендной платы за период с 14.07.2016 по 18.12.2017. Ответчик также считает, что истцом не представлено экономического обоснования установления ставки арендной платы и её существенного увеличения, не представлены расчеты, демонстрирующие доходность земельного участка, кроме того, применение ставки арендной платы 12,2% противоречит принципу экономической обоснованности, определенному Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условия и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации». По мнению ответчика, судам надлежало применить подпункт «л» пункта 3 Постановления Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 № 110-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской», согласно которому арендная плата, определяемая на основании кадастровой стоимости земельного участка, в отношении земельных участков, предоставленных для строительства до 01.03.2018 с предварительным согласованием места размещения объекта в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации устанавливается в размере 3,0% от кадастровой стоимости. Ответчик считает, что применение истцом ставки 12,2%, установленной для размещения объектов торговли, не соответствует виду разрешенного использования спорного земельного участка. При этом ответчик отмечает, что приведенные им доводы в судах первой и апелляционной инстанций о том, что земельный участок, предоставленный в аренду ответчику, имеет вид разрешенного использования «строительство многофункционального общественного комплекса», сведения о разрешенном использовании в спорный период не изменены, не приняты во внимание. Ответчик также указывает на то, что апелляционным судом не принято во внимание, что представленные истцом в судебное заседание апелляционного суда письменный отзыв и дополнительные пояснения по делу в адрес ответчика не направлялись, в связи с чем он был лишен возможности


ознакомится с представленными документами и заявить мотивированные возражения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном статьи 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что на основании распоряжения Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга от 19.08.2014 № 4781-р, между Департаментом градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Армада Капитал» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 07.11.2014 № 14/л-294юр, согласно которого арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 56:44:0201006:7 площадью 160 002 кв. м с разрешенным использованием: строительство многофункционального гостинично-торгового водно- спортивного комплекса.

Земельный участок с указанными индивидуализирующими характеристиками поставлен на кадастровый учет.

Согласно пункту 1.4 договора, в редакции дополнительного соглашения от 26.11.2015, земельный участок передается на срок до 07.11.2024.

Арендатор обязуется вносить арендную плату за использование участка в размере согласно расчету арендной платы (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 2.2 договора расчетным периодом по договору является месяц. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными долями от суммы указанной в расчете арендной платы, не позднее десятого числа текущего месяца в безналичной форме.

Пунктом 5.1 договора стороны установили, что при несвоевременной уплате суммы, указанной в расчете арендной платы, арендатору начисляется пеня в размере, равном одной трехсотой ключевой ставки Банки России на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части за каждый день просрочки.

Договор аренды от 07.11.2014 № 14/л-294юр зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

Администрацией 13.11.2017 в адрес общества направлена претензия № 1-24-1/5283 с требованием погасить задолженность по договору № 14/л-294юр от 07.11.2014 в размере 31 958 072 руб. 56 коп.

Неисполнение обязательств по оплате арендных платежей за пользование земельным участком послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с рассматриваемым иском.


Удовлетворяя исковые требования, суды первой инстанции и апелляционной инстанций исходили из следующего.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Как установлен судами, между сторонами подписан договор аренды земельного участка от 07.11.2014 № 14/л-294юр, согласно которому арендатору предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 56:44:0201006:7 площадью 160 002 кв. м с разрешенным использованием: строительство многофункционального гостинично-торгового водно- спортивного комплекса сроком до 07.11.2024, с учетом условий дополнительного соглашения от 26.11.2015.

Договор аренды зарегистрирован 18.11.2014.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов,


устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Согласно подпункту «л» пункта 3 Постановления Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 № 110-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов» (далее – Постановление № 110-п) для целей, не указанных в пунктах 3, 4 названного Порядка, арендная плата определяется по формуле:

А = Кс x Ст, где: А - размер годовой арендной платы за земельный участок (рублей); Кс - кадастровая стоимость земельного участка (рублей); Ст - ставка арендной платы (процентов).

Значения ставок арендной платы (Ст) устанавливаются правовыми актами органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов Оренбургской области, на территории которых расположены земельные участки, и действуют с 1 сентября 2015 года.

В спорный период ставки арендной платы были утверждены Постановлением администрации города Оренбурга от 03.09.2015 № 2474-п «Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования «город Оренбург», предоставленных в аренду без торгов» (до 13.07.2016) (далее – Постановление № 2474-п) и Постановлением администрации города Оренбурга от 04.07.2016 № 2004-п «Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования «город Оренбург», предоставленных в аренду без торгов» (далее – Постановление № 2004-п).

За период с 01.01.2016 по 13.07.2016 расчет арендной платы произведен истцом согласно указанной выше формулы с применением коэффициента уровня инфляции согласно пункту 7 постановления Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 № 110-п, и с применением ставки арендной платы в размере 1,5% согласно пункту 18 приложения к Постановлению № 2474-п, и в данной части разногласий по расчету арендной платы между сторонами не имеется.

За период с 14.07.2016 по 30.11.2017 истцом применена ставка арендной платы = 12, 2% согласно пункту 4.2. приложения к Постановлению № 2004-п, соответствующая виду разрешенного использования земельного участка «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы))».

Судами при рассмотрении данного спора оценены правовые позиции сторон в части применения ставки арендной платы по виду разрешенного использования участка и сделаны выводы об обоснованности применения истцом ставки, определенной пунктом 4.2 Постановления № 2004-п.


Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов и отклоняет доводы заявителя кассационной жалобы о необоснованном применении ставки арендной платы 12,2%, а также о том, что данная ставка не соответствует виду разрешенного использования спорного земельного участка, на основании следующего.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре.

В силу пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования приведенных правовых норм, среди прочего, следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и соответствовать сведениям, внесенным в публичный реестр.

Соответственно, самовольное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка без внесения изменений в договор в установленном порядке не освобождает его от обязанности оплаты пользования земельным участком в размере, который определяется в установленном порядке, то есть в размере, соответствующем доходности этого земельного участка исходя из фактического вида использования.

Использование арендатором земельного участка в соответствии с иным видом разрешенного использования, то есть для иных целей, чем предусмотрено договором, является нарушением договорного обязательства и требований закона.

Таким образом, в случае, когда установленный вид разрешенного использования земельного участка, в том числе отраженный в договоре аренды, не соответствует фактическому виду разрешенного использования земельного участка, плата за который превышает стоимость пользования участком по предусмотренному договором назначению, арендная плата подлежит определению исходя из фактического вида использования.

По смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов (пункт 18 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Указанные разъяснения соотносятся с нормой статьи 622 ГК РФ, а также положениями пункта 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения


договора», пункта 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», согласно которым взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Невозможность возобновления на новый либо неопределенный срок договора аренды, заключенного на торгах (пункт 1 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды») не может освобождать пользователя от эквивалентного возмещения стоимости пользования земельным участком его собственнику.

Судами установлено, что общество «Инвестиционная компания «Армада Капитал» на основании договора аренды от 07.11.2014 № 14/л-294юр является арендатором земельного участка с кадастровым номером 56:44:0201006:7 в силу приобретения расположенного на земельном участке объекта недвижимости с кадастровым номером 56:44:0201006:54 (объект незавершенного строительства, многофункциональный общественный комплекс, степенью готовности 39%, площадью застройки 86 062, 3 кв. м, который впоследствии был преобразован в объекты с кадастровыми номерами 56:44:0201006:76 (объект незавершенного строительства площадью 37 953, 5 кв. м), 56:44:0201006:74 (объект незавершенного строительства площадью 27 109, 6 кв. м), 56:44:0201006:75 (объект незавершенного строительства площадью 20 999, 2 кв. м).

Факт расположения указанных объектов в границах земельного участка с кадастровым номером 56:44:0201006:7 подтверждается сведениями единого государственного реестра недвижимости.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, в том числе договор аренды от 18.03.2005 № 5/л-94 юр заключенный с прежним арендатором сроком действия до 18.03.2008, а также договор аренды № 14/л-294юр от 07.11.2014, суды пришли к выводу, что заключая спорный договор аренды сроком действия до 30.11.2015 (пункт 1.4), а также подписывая дополнительное соглашение от 26.11.2015 о его продлении 07.11.2024 ответчик не представил доказательств объективной обусловленности длительного срока аренды целями строительной аренды, ввиду чего на его возлагается обязанность по возмещению собственнику земельного участка стоимости пользования на условиях ранее заключенного договора аренды.

Проверив расчет размера арендной платы по договору аренды от 18.03.2005 № 5/л-94юр с прежним арендатором и выявив, что её размер составлял 5 353 000 рублей в год, суды обоснованно отметили, что взыскание годовой арендной платы с применением ставки арендной платы - 1,5% (73 042 000 руб. х 1,5% = 1 095 630 руб.), противоречит действующему законодательству и разъяснениям, изложенным в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об


отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». При этом ответчиком не доказан иной размер арендной платы за пользование земельным участком.

Приняв во внимание, что ответчиком земельный участок фактически используется для возведения и эксплуатации торговых объектов, что подтверждено размещением в спорный период торговых объектов – гипермаркетов «Лента» и «Леруа Мерлен», суды сочли обоснованным применение истцом ставки, определенной пунктом 4.2 Постановления № 2004- п и правомерно удовлетворили требования истца в заявленном размере, взыскав с ответчика 29 919 411 руб. 37 коп. задолженности по арендной плате и неустойки за период с 11.01.2016 по 05.06.2018 начисленной в соответствии с пунктом 5.1 договора аренды от 07.11.2014 в размере 2 083 826 руб. 62 коп.

Довод ответчика о том, спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования «строительство многофункционального общественного комплекса» и сведения о разрешенном использовании в спорный период не изменены, судом кассационной инстанций не принимаются, так данные обстоятельства не опровергают фактического использования спорного земельного участка под объект торговли.

Довод ответчика о не получении представленных истцом в судебное заседание апелляционного суда письменного отзыва и дополнительных пояснений и лишении его возможности ознакомится с представленными документами и заявить мотивированные возражения, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку ответчик не обосновал, каким образом данное обстоятельство повлияло на законность принятых судебных актов.

Иные доводы ответчика, изложенные в кассационной жалобе по существу направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (часть 1, 3 статьи 286 АПК РФ).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 АПК РФ, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной ст. 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.


С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статья 286, 287, 289 АПК РФ, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 21.06.2018 по делу № А47-16209/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Армада Капитал» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.А. Купреенков

Судьи И.А. Татаринова

Л.А. Суспицина