Решение от 27 февраля 2023 г. по делу № А76-22877/2022

Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А76-22877/2022
27 февраля 2023 года
г. Челябинск



Резолютивная часть решения объявлена 16 февраля 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 27 февраля 2023 года


Судья Арбитражного суда Челябинской области Мрез И. В., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиофиксации секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Арбитражного суда Челябинской области, расположенного по адресу: <...>, каб. 416, дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Стимул» к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска о признании незаконным отказа,

при участии в судебном заседании представителей:

от заявителя: ФИО2, представителя по доверенности, удостоверение,

от ответчика: не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Стимул» (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее-ответчик) о признании незаконным отказа в заключении договора купли – продажи земельного участка с кадастровым номером 74:36:0316004:4345, расположенного по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, по ул. Дзержинского.

В судебном заседании представитель заявителя указал, что Общество является собственником объектов недвижимости, расположенных на испрашиваемом в собственность участке. Пояснил, что основания для отказа в реализации права на выкуп здания, являются незаконными.

Комитет представил в материал дела отзыв, в котором с заявленными требованиями, не согласился.

Заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в материалы дела документы, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Между Комитетом (Арендодатель) и ООО «Стимул» (Арендатор) 20.08.2018 был заключен договор УЗ №016466-К-2018 краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска, в соответствии с п.1.1. которого во временное пользование Арендатору был передан земельный участок с кадастровым номером 74:36:0316004:4345 для завершения строительства гостинично-офисного здания, срок действия – три года.

02.06.2022 ООО «Стимул» обратилось в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 74:36:0316004:4345 для эксплуатации: гостинично-офисного здания (1 очередь строительства, кад.номер 74:36:0316004:4988, общей площадью 380,3 кв.м., этажность -1); трансформаторной подстанции (вспомогательное здание, 2 очередь строительства, площадью 22,8 кв.м, этажность 1); навеса для хранения автотранспорта (вспомогательное здание, 2 очередь строительства, площадью затройки 42.7 кв.м., этажность 1); склада для хранения инвентаря (вспомогательное здание, 2 очередь строительства, площадью 25.7 кв.м., этажность 1).

29.06.2022 Комитет, рассмотрев заявление Общества о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 74:36:0316004:4345, отказал в предоставлении муниципальной услуги (Исх.№28667), указав, что по результатам проведенного Комитетом обследования испрашиваемого земельного участка, было установлено, что на испрашиваемом земельном участке расположено нежилое здание, два кирпичных строения и кирпичное строение с металлическим навесом. Указанное, по мнению Комитета, свидетельствует о том, что фактическое использование земельного участка не соответствует проектной документации, цель строительства не достигнута. Помимо указанного, Комитет сослался на то, что площадь испрашиваемого участка является несоразмерной для целей эксплуатации существующего объекта.

Заявитель, не согласившись с указанным отказом, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным.

В ходе судебного разбирательства, по ходатайству Комитета, определением от 14.12.2022, была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено комиссии экспертов автономной некоммерческой организации «Научно-исследовательский институт судебной экспертизы – СТЭЛС» – ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6. На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

1. Являются ли следующие объекты капитального строительства, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0316004:4345: трансформаторная подстанция, площадью 22,8 кв.м., навес для хранения автотранспорта, площадью 42,7 кв.м., склад для хранения инвентаря, площадью 25,7 кв.м., объектами вспомогательного использования, которые предназначены для обслуживания и эксплуатации основного объекта – гостинично-офисного здания, с кадастровым номером 74:36:0316004:4988, и не имеющие возможности самостоятельного использования для иной деятельности?

2. Какая площадь и в каких границах земельного участка необходима для совместной эксплуатации четырех объектов капитального строительства: гостинично-офисного здания, с кадастровым номером 74:36:0316004:4988, трансформаторной подстанции, площадью 22,8 кв.м., навеса для хранения автотранспорта, площадью 42,7 кв.м., склада для хранения инвентаря, площадью 25,7 кв.м., расположенных на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0316004:4345, включая площади земельных участков, необходимых для проезда и пожарной техники, для проезда и прохода автотранспорта сотрудников и посетителей и для проезда автотранспорта маломобильных граждан? Соответствует ли площадь и границы земельного участка, необходимого для такой эксплуатации площади и границам земельного участка с кадастровым номером 74:36:0316004:4345?

Согласно принятому в качестве одного из доказательств и приобщенному к материалам дела заключению, эксперты пришли к следующим выводам.

По вопросу 1. Следующие объекты капитального строительства, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0316004:4345: трансформаторная подстанция, площадью 22,82 кв.м., навес для хранения автотранспорта, площадью 85,26 кв.м., склад для хранения инвентаря, площадью 25,68 кв.м. являются объектами вспомогательного использования, которые предназначены для обслуживания и эксплуатации основного объекта - гостинично-офисного здания, с кадастровым номером 74:36:0316004:4988 и не имеют возможности самостоятельного использования для иной деятельности.

По вопросу 2. Общая площадь спорного земельного участка, согласноДоговору УЗ-016466-К-2018 с Комитетом по управлению имуществом, составляет 3.991кв.м. Площадь существующей на настоящий момент застройки капитальными зданиями исооружениями (непосредственно под объектами) составляет 514,1±7 квадратных метра(около 13%), что несколько меньше минимального процента застройки земельногоучастка, утвержденного Решением Челябинской городской думы от 09.10.2012 № 37/13для зоны «В.2.2» (20%). Суммарная площадь двух автостоянок, необходимых дляполноценной эксплуатации объекта с кадастровым номером 74:36:0316004:4345составляет 348 кв.м. Отсюда следует, что реальная площадь, необходимая дляэксплуатации объекта с кадастровым номером 74:36:0316004:4345 составляет не менее862 кв.м. Вспомогательные сооружения (трансформаторная подстанция и склад дляхранения инвентаря) расположены практически в крайних точках периметра земельногоучастка. Подобное расположение необходимо для проезда пожарной техники, для проездаи прохода автотранспорта сотрудников и посетителей и для проезда автотранспортамаломобильных граждан, и обусловлено необходимостью соблюдения противопожарныхразрывов (СП 4.13130 «Ограничения распространения пожара на объектах). При последовательной компьютерной развертке карты градостроительного зонирования территории города Челябинска, утвержденной Решением Челябинской городской думы от 09.10.2012 № 37/13 (скриншоты 1ГЗ-5ГЗ), установлено, что с формальной точки зрения исследуемый объект территориально совпадает с «розовой» зоной «В.2.2» жилой застройки в 5 этажей и выше. В то же время, компьютерное наложение карты градостроительного зонирования на Публичную кадастровую карту (скриншот 6-ГЗ) показывает, что особенности расположения окружающих транспортных магистралей исключают использование земельного участка с кадастровым номером 74:36:0316004:4345 для новой уплотнительной застройки. Это дает основание для заключения о том, что присвоение статуса «В.2.2» исследуемому земельному участку, с инженерно-технической точки зрения вступает в противоречие со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ и разъяснениями в письме Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 13.04.2020 № 3215-АБ/20. Следует также отметить, что графические материалы, приведенные в карте градостроительного зонирования территории города Челябинска, утвержденного Решением Челябинской городской думы от 09.10.2012 № 37/13, касающиеся исследуемого объекта, не содержат привязки к разгруженной картографической подоснове, и не отображают реальное расположение и границы зоны спорного участка, интегрированного в сферу его реальной или перспективной эксплуатации в статусе «В.2.2», обусловленной приведенными выше индивидуальными особенностями.

Таким образом, с инженерно-технической точки зрения, имеются достаточные основания считать оптимальным решением, не противоречащим требованиям действующих нормативных документов, признание всего земельного участка, обозначенного в Договоре УЗ-016466-К-2018 с Комитетом по управлению имуществом необходимым для совместной эксплуатации четырех объектов капитального строительства: гостинично-офисного здания, с кадастровым номером 74:36:0316004:4988, трансформаторной подстанции, навеса для хранения автотранспорта, склада для хранения инвентаря, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0316004:4345, включая площади земельных участков, необходимых для проезда пожарной техники, для проезда и прохода автотранспорта сотрудников и посетителей и для проезда автотранспорта маломобильных граждан.


В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органа местного самоуправления, если он полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с п. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием, а, следовательно, спорные акты могут быть признаны недействительными только при одновременном наличии двух условий: 1) несоответствии их закону или иному правовому акту; 2) нарушении указанными актами гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

Бремя доказывания факта нарушения прав и интересов заявителя следует также и из положений статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым лицо, заинтересованное в защите своих прав, вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав. Заинтересованность как процессуальная категория предполагает собой нарушение охраняемых законом прав и (или) интересов заявителя. Если заявителем не будет доказан факт нарушения его прав в результате изданием ненормативного правового акта, решения, осуществления противоправных действий (бездействия), суд отказывает в удовлетворении заявленных требований.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства регулируется главой V.I Земельного кодекса Российской Федерации.

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу пункта 2 части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

К числу оснований возникновения прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель относит договор купли-продажи, в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (статья 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Указанный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Пунктом 5 названной выше статьи предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора купли-продажи (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации) либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и направить принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа (подпункт 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Как следует из материалов дела, 02.06.2022 ООО «Стимул» обратилось в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 74:36:0316004:4345 для эксплуатации: гостинично-офисного здания (1 очередь строительства, кад.номер 74:36:0316004:4988, общей площадью 380,3 кв.м., этажность -1); трансформаторной подстанции (вспомогательное здание, 2 очередь строительства, площадью 22,8 кв.м, этажность 1); навеса для хранения автотранспорта (вспомогательное здание, 2 очередь строительства, площадью затройки 42.7 кв.м., этажность 1); склада для хранения инвентаря (вспомогательное здание, 2 очередь строительства, площадью 25.7 кв.м., этажность 1).

29.06.2022 Комитет, рассмотрев заявление Общества о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 74:36:0316004:4345, отказал в предоставлении муниципальной услуги (Исх.№28667), указав, что по результатам проведенного Комитетом обследования испрашиваемого земельного участка, было установлено, что на испрашиваемом земельном участке расположено нежилое здание, два кирпичных строения и кирпичное строение с металлическим навесом. Указанное, по мнению Комитета, свидетельствует о том, что фактическое использование земельного участка не соответствует проектной документации, цель строительства не достигнута. Помимо указанного, Комитет сослался на то, что площадь испрашиваемого участка является несоразмерной для целей эксплуатации существующего объекта.

Материалами дела установлено, что ООО «Стимул» является собственником объектов: гостинично-офисного здания (1 очередь строительства, кад.номер 74:36:0316004:4988, общей площадью 380,3 кв.м., этажность -1); трансформаторной подстанции (вспомогательное здание, 2 очередь строительства, площадью 22,8 кв.м, этажность 1); навеса для хранения автотранспорта (вспомогательное здание, 2 очередь строительства, площадью затройки 42.7 кв.м., этажность 1); склада для хранения инвентаря (вспомогательное здание, 2 очередь строительства, площадью 25.7 кв.м., этажность 1), которые расположены на спрашиваемом земельном участке.

По результата проведенной судебной экспертизы было установлено, что объекты капитального строительства, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0316004:4345: трансформаторная подстанция, площадью 22,82 кв.м., навес для хранения автотранспорта, площадью 85,26 кв.м., склад для хранения инвентаря, площадью 25,68 кв.м. являются объектами вспомогательного использования, которые предназначены для обслуживания и эксплуатации основного объекта - гостинично-офисного здания, с кадастровым номером 74:36:0316004:4988 и не имеют возможности самостоятельного использования для иной деятельности.

Помимо указанного, эксперты также установили, что общая площадь спорного земельного участка, согласно Договору УЗ-016466-К-2018 с Комитетом по управлению имуществом, составляет 3.991 кв.м. Площадь существующей на настоящий момент застройки капитальными зданиями и сооружениями (непосредственно под объектами) составляет 514,1±7 квадратных метра (около 13%), что несколько меньше минимального процента застройки земельного участка, утвержденного Решением Челябинской городской думы от 09.10.2012 № 37/13 для зоны «В.2.2» (20%). Суммарная площадь двух автостоянок, необходимых для полноценной эксплуатации объекта с кадастровым номером 74:36:0316004:4345 составляет 348 кв.м. Отсюда следует, что реальная площадь, необходимая для эксплуатации объекта с кадастровым номером 74:36:0316004:4345 составляет не менее 862 кв.м. Вспомогательные сооружения (трансформаторная подстанция и склад для хранения инвентаря) расположены практически в крайних точках периметра земельного участка. Подобное расположение необходимо для проезда пожарной техники, для проезда и прохода автотранспорта сотрудников и посетителей и для проезда автотранспорта маломобильных граждан, и обусловлено необходимостью соблюдения противопожарных разрывов (СП 4.13130 «Ограничения распространения пожара на объектах). При последовательной компьютерной развертке карты градостроительного зонирования территории города Челябинска, утвержденной Решением Челябинской городской думы от 09.10.2012 № 37/13 (скриншоты 1ГЗ-5ГЗ), установлено, что с формальной точки зрения исследуемый объект территориально совпадает с «розовой» зоной «В.2.2» жилой застройки в 5 этажей и выше. В то же время, компьютерное наложение карты градостроительного зонирования на Публичную кадастровую карту (скриншот 6-ГЗ) показывает, что особенности расположения окружающих транспортных магистралей исключают использование земельного участка с кадастровым номером 74:36:0316004:4345 для новой уплотнительной застройки. Это дает основание для заключения о том, что присвоение статуса «В.2.2» исследуемому земельному участку, с инженерно-технической точки зрения вступает в противоречие со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ и разъяснениями в письме Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 13.04.2020 № 3215-АБ/20. Следует также отметить, что графические материалы, приведенные в карте градостроительного зонирования территории города Челябинска, утвержденного Решением Челябинской городской думы от 09.10.2012 № 37/13, касающиеся исследуемого объекта, не содержат привязки к разгруженной картографической подоснове, и не отображают реальное расположение и границы зоны спорного участка, интегрированного в сферу его реальной или перспективной эксплуатации в статусе «В.2.2», обусловленной приведенными выше индивидуальными особенностями.

Таким образом, с инженерно-технической точки зрения, имеются достаточные основания считать оптимальным решением, не противоречащим требованиям действующих нормативных документов, признание всего земельного участка, обозначенного в Договоре УЗ-016466-К-2018 с Комитетом по управлению имуществом необходимым для совместной эксплуатации четырех объектов капитального строительства: гостинично-офисного здания, с кадастровым номером 74:36:0316004:4988, трансформаторной подстанции, навеса для хранения автотранспорта, склада для хранения инвентаря, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0316004:4345, включая площади земельных участков, необходимых для проезда пожарной техники, для проезда и прохода автотранспорта сотрудников и посетителей и для проезда автотранспорта маломобильных граждан.

Таким образом, установленные статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в собственность заявителю, отсутствуют.

Доводы Комитета подлежат отклонению, как противоречащие фактическим обстоятельствам дела.

Учитывая изложенное, принимая во внимание все установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что заявленные Обществом требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, Арбитражный суд Челябинской области

РЕШИЛ:

Признать незаконным отказ Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска в заключении договора купли – продажи земельного участка с кадастровым номером 74:36:0316004:4345, расположенного по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, по ул. Дзержинского, выраженный в письме от 29.06.2022 №28667.

Обязать Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска восстановить нарушенное право ООО «Стимул».

Взыскать с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска в пользу ООО «Стимул» расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.


Судья И.В.Мрез