Постановление от 16 июля 2025 г. по делу № А43-12177/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ул. Большая Покровская, д. 1, Нижний Новгород, 603000

http://fasvvo.arbitr.ru/

______________________________________________________________________________


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции

Нижний Новгород Дело № А43-12177/2024

17 июля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07.07.2025. Полный текст постановления изготовлен 17.07.2025.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе: председательствующего Камановой М.Н., судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю.,

при участии представителей от истца: ФИО1 (доверенность от 01.12.2024), от ответчика: ФИО2 (доверенность от 19.12.2024), ФИО3 (доверенность от 19.12.2024),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья «Дубки»

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 07.11.2024 и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2025

по делу № А43-12177/2024

по иску товарищества собственников жилья «Дубки» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к администрации города Нижнего Новгорода (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании границ земельного участка не соответствующими требованиям действующего законодательства,

об аннулировании и исключении сведений из ЕГРН, о понуждении к совершению действий

и у с т а н о в и л :

товарищество собственников жилья «Дубки» (далее – ТСЖ «Дубки», Товарищество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском, уточненным в порядке

статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации города Нижнего Новгорода (далее – Администрация, уполномоченный орган) о признании границ земельного участка с кадастровым номером 52:18:0050214:12, на котором расположен многоквартирный дом 65 по проспекту Ленина Нижнего Новгорода (далее – МКД), не соответствующими требованиям действующего законодательства; об аннулировании и исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о земельном участке с кадастровым номером 52:18:0050214:12 (далее – спорный земельный участок, земельный участок); о понуждении ответчика в разумный срок со дня вступления в законную силу решения суда к совершению действий по формированию и межеванию земельного участка, на котором расположен указанный МКД.

Иск предъявлен на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 189-ФЗ) и мотивирован тем, что бездействие Администрации по формированию земельного участка, необходимого для эксплуатации МКД, привело к нарушению прав и законных интересов собственников помещений в МКД.

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 07.11.2024, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2025, отказал в удовлетворении иска.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Товарищество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

Кассатор в жалобе настаивает, что границы спорного земельного участка не соответствуют требованиям действующего законодательства, в подтверждение чего им представлен план, подготовленный муниципальным казенным учреждением Городским центром градостроительства и архитектуры, из которого следует, что одна граница участка выходит за красную линию и проходит по проезжей части муниципальной дороги, другая граница участка проходит по середине внутриквартального проезда между многоквартирными домами. Изложенное, по мнению Товарищества, свидетельствует о невозможности приватизации спорного земельного участка (пункт 12 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации). Суды не дали правовой оценки плану, представленному ТСЖ «Дубки», и не рассмотрели требование о несоответствии границ земельного участка нормам действующего законодательства. Кассатор не согласен с выводом суда апелляционной инстанции о том, что сформированный в 2006 году и поставленный на кадастровый учет земельный участок с разрешенным использованием – «под строительство жилого дома» в целях заключения договора аренды с застройщиком – это земельный участок, необходимый для эксплуатации МКД. Заявитель обращает внимание, что до настоящего времени информация о земельном участке под МКД на публичной кадастровой карте отсутствует. Кассатор не согласен со ссылками суда апелляционной инстанции на пункт 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», на часть 6 статьи 16 Закона № 189-ФЗ, поскольку на момент сдачи МКД в эксплуатацию (31.05.2010) действовала иная редакция названной нормы права; с указанием на возможность изменения границ спорного земельного участка путем исправления реестровой ошибки; с выводом о неприменении в настоящем деле частей 3 – 5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ. Товарищество обращает внимание на разъяснения, изложенные в пункте 67 постановления Пленума Верховного

Суда Российской Федерации № 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), считает, что у Администрации, в силу закона, возникла обязанность сформировать земельный участок под МКД, а ее бездействием нарушаются права и законные интересы собственников помещений в МКД.

На основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание откладывалось до 09 часов 23.06.2025.

Определением суда округа от 20.06.2024 на основании пункта 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судей Кислицына Е.Г. и Трубниковой Е.Ю., находящихся в очередном отпуске, на судей Бабаева С.В. и Павлова В.Ю. По правилам части 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение кассационной жалобы начато с самого начала.

Представитель кассатора в судебном заседании поддержал доводы жалобы.

Администрация в лице уполномоченного представителя возражала относительно удовлетворения жалобы, просила оставить в силе обжалованные судебные акты.

По правилам статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 09 часов 05 минут 07.07.2025.

После перерыва представители сторон поддержали позиции, изложенные ранее.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, заслушав представителей сторон, окружной суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалованных судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, для строительства многоквартирного дома № 3 (по генеральному плану между домами 63 и 67 по проспекту Ленина Нижнего Новгорода) сформирован и 22.03.2006 поставлен на кадастровый учет как ранее учтенный земельный участок с кадастровым номером 52:18:0050214:12 площадью 5200 квадратных метров.

Возведенный на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0050214:12 многоквартирный дом 65 по проспекту Ленина Нижнего Новгорода введен в эксплуатацию 18.06.2010.

В многоквартирном доме создано Товарищество.

По мнению представителя ТСЖ земельный участок, ранее сформированный для строительства МКД, не является земельным участком, необходимым для эксплуатации МКД. Администрация не предпринимает мер для снятия данного земельного участка с кадастрового учета и не выполняет обязанность по формированию участка, необходимого для эксплуатации МКД.

Посчитав, что обязанность образовать земельный участок под многоквартирным домом в соответствии с нормами действующего законодательства лежит на Администрации, бездействием которой нарушаются права и законные интересы собственников помещений, Товарищество обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области.

Согласно статье 70 Земельного кодекса Российской Федерации государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

В статье 1 (часть 7) Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) определено, что государственный кадастровый учет недвижимого имущества – это внесение в ЕГРН сведений, в том числе, о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных данным законом сведений об объектах недвижимости.

Кадастровый учет по единым правилам всех земельных участков позволяет установить их точное количество, местоположение, границы, площадь, исключить наложение, предотвратить или разрешить споры о правах и границах, обеспечить надлежащее предоставление земельных участков из публичных земель под разрешенные законодательством цели использования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.06.2014 № 4890/14).

В статье 22 Закона № 218-ФЗ определено, что местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части (часть 8).

В силу пунктов 1, 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Образование земельных участков допускается при наличии письменного согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков за исключением случаев, предусмотренных в пункте 4 этой статьи.

Согласно пунктам 1 – 3 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:

1) проектом межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации;

2) проектной документацией лесных участков;

3) утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 настоящего Кодекса.

Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории с учетом положений, предусмотренных пунктом 3 этой статьи, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В рассмотренном споре земельный участок, законность границ которого оспаривалась, расположен под многоквартирным домом.

Подпунктом 4 пункта 3 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действующей до 27.06.2019, устанавливались случаи, при которых образование земельных участков осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. К таковым, в частности, относится образование земельного участка в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами.

Федеральным законом от 27.06.2019 № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 151-ФЗ) в подпункт 4 пункта 3 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации внесены изменения, согласно которым исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, за исключением образования земельного участка для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», образования земельного участка для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения, не являющихся линейными объектами, а также образования земельного участка в целях его предоставления собственникам расположенных на нем зданий, сооружений.

Согласно части 11 статьи 16 Закона № 151-ФЗ положения подпункта 4 пункта 3 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации применяются к правоотношениям, возникшим до даты вступления в силу Закона № 151-ФЗ.

Совокупный анализ приведенных норм позволил судам нижестоящих инстанций прийти к обоснованному выводу о том, что формирование земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома в рамках Закона № 214-ФЗ являлось законным вне зависимости от того, на основании какого документа оно осуществлялось (на основании проекта межевания территории либо схемы расположения участка на кадастровом плане территории).

Спецификой земельного участка, расположенного под МКД, является, в том числе, то, что выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав МКД, построенного или реконструированного после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, невозможна без внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот МКД, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого МКД (часть 6 статьи 16 Закона № 189-ФЗ).

Собственники помещений МКД становятся обладателями общей долевой собственности в отношении земельного участка под МКД с элементами озеленения и благоустройства, что отражено в пункте 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ, а также в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

В соответствии с пунктом 35 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случае, если земельный

участок предназначен для строительства или реконструкции зданий, сооружений, использование такого земельного участка для эксплуатации указанных зданий, сооружений может осуществляться без внесения изменений в правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на такой земельный участок.

Если земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, сформирован (предназначен) для строительства многоквартирного дома, с учетом положений части 5 статьи 16 Закона № 214-ФЗ, части 5 статьи 40 Закона № 218-ФЗ запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в многоквартирном доме и права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на этот земельный участок как на их общее имущество («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2023)», утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2023)).

Следовательно, как верно установили суды, с момента регистрации права собственности на первую квартиру в многоквартирном доме 65 по проспекту Ленина Нижнего Новгорода, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0050214:12, предоставленном застройщику для строительства данного МКД, участок перешел в долевую собственность собственников помещений МКД.

С указанного момента Администрация не вправе совершать какие-либо действия в отношении земельного участка под МКД, в том числе, касающиеся формирования и межевания такого земельного участка.

На отсутствие у Администрации соответствующего права указало Управление Росреестра по Нижегородской области в письме от 23.06.2022, предложив собственникам помещений МКД обратиться в орган кадастрового учета с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета изменений в связи с изменением описания местоположения границ соответствующего земельного участка, поскольку постановлением администрации Нижнего Новгорода от 12.02.2009 № 428 утвержден проект межевания территории в границах проспекта Ленина, улиц Новикова-Прибоя, Снежная, Дружбы в Ленинском района Нижнего Новгорода, разработанный в части установления границ земельных участков, занимаемых многоквартирными домами, согласно которому под объектом незавершенного строительства, расположенным между домами 63 и 67 по проспекту Ленина, предусмотрено формирование земельного участка площадью 4200 квадратных метров.

Из пояснений представителя Товарищества следует, что его целью является изменение границ земельного участка, учтенного в Едином государственном кадастре недвижимости в качестве участка, необходимого для эксплуатации МКД.

С границами спорного участка, установленными в утвержденном проекте межевания, истец также не согласен.

Суд первой инстанции предлагал истцу рассмотреть иск в качестве требования об установлении границ земельного участка под многоквартирным домом с привлечением к участию в деле смежных землепользователей.

Истец настаивал на обязанности Администрации сформировать иной земельный участок и необходимости снятии спорного участка с кадастрового учета.

Суд округа обращает внимание, что в силу разъяснений, приведенных в пункте 28 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, возникший спор о праве или межевой спор не могут быть разрешены лишь посредством удовлетворения требования о снятии земельного участка с учета.

Кроме того, в дело не представлено решение общего собрания собственников помещений МКД о необходимости изменения границ спорного земельного участка. По пояснениям представителя ТСЖ, принятие такого решения всеми собственниками невозможно.

При таких обстоятельствах суды обоснованно отказали в иске.

Истец не лишен возможности заявить требование об установлении границ спорного земельного участка в порядке искового производства, так как из материалов дела и пояснений истца усматривается наличие спора о границах участка, необходимого для эксплуатации МКД, в том числе, со смежными землепользователями в отношении внутриквартального проезда между домами.

Несогласие заявителя с выводами судебных инстанций, иное толкование кассатором норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии в обжалованных судебных актах существенных нарушений норм материального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, или допущенной судебной ошибки.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой и апелляционной инстанций не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 07.11.2024 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2025 по делу № А43-12177/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу товарищества собственников жилья «Дубки» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.Н. Каманова

Судьи С.В. Бабаев

В.Ю. Павлов