Решение от 11 апреля 2023 г. по делу № А68-15058/2022

Именем Российской Федерации

Арбитражный суд Тульской области

300041, Россия, <...>

тел./факс <***>, http://www.tula.arbitr.ru


РЕШЕНИЕ

город Тула Дело № А68-15058/2022

Резолютивная часть решения объявлена 04 апреля 2023 года

Полный текст решения изготовлен 11 апреля 2023 года


Арбитражный суд Тульской области в составе судьи Морозовой Г.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ритуал» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к администрации муниципального образования город Ефремов (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаконным отказа, выраженного в письме от 02.11.2022 № 23-38/10059, в продлении договора аренды земельного участка от 17.01.2013 № 2050; обязании в течение одного месяца с момента вступления в силу судебного акта заключить дополнительное соглашение к договору о продлении срока его действия на 3 года, при участии в заседании: представителя заявителя – ФИО2 по доверенности от 01.07.2021, представителя ответчика – ФИО3 по доверенности от 24.01.2023,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Ритуал» (далее по тексту решения также – заявитель, ООО «Ритуал») обратилось в арбитражный суд с требованиями к администрации муниципального образования город Ефремов (далее также ответчик, администрация) о признании незаконным отказа, выраженного в письме от 02.11.2022 № 23-38/10059, в продлении договора аренды земельного участка от 17.01.2013 № 2050; обязании в течение одного месяца с момента вступления в силу судебного акта заключить дополнительное соглашение к договору о продлении срока его действия на 3 года.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве на заявление.

Как следует из материалов дела, 17.01.2013 между администрацией муниципального образования город Ефремов (арендодатель) и ООО «Ритуал» (арендатор) был заключен договор аренды № 2050 земельного участка с кадастровым номером 71:27:020308:384, общей площадью 657 кв. м, расположенного по адресу: <...>, для строительства производственных помещений сроком до 11.01.2023 (пункты 1.1, 2.1 договора).

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражения со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Пунктом 8.2.1 договора предусмотрено, что арендатор имеет право по истечении срока договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному Арендодателю не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока договора.

01.11.2022 ООО «Ритуал» обратилось в администрацию с заявлением, в котором просило продлить договор аренды земельного участка от 17.01.2013 №2050 сроком на 3 года.

Письмом от 02.11.2022 № 23-38/10059 администрация отказала обществу в продлении договора аренды, указав, что в настоящее время в Арбитражном суде Тульской области рассматриваются исковые заявления администрации муниципального образования город Ефремов о досрочном расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 71:27:020308:384 в связи с использованием земельного участка не в соответствии с установленным для него видом разрешенного использования и о сносе самовольных построек, расположенных на указанном участке.

Не согласившись с отказом администрации муниципального образования город Ефремов в продлении договора аренды, ООО «Ритуал» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, выслушав доводы представителей заявителя, ответчика, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 названного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

С 01.03.2015 Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 171) внесены изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, касающиеся порядка и оснований предоставления в аренду публичных земельных участков.

Земельным кодексом Российской Федерации в редакции до 01.03.2015 не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В пункте 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015) и статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривалось, что по истечении срока договора аренды земельного участка арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды.

Вместе с тем пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации утратил силу с 01.03.2015 (пункт 14 статьи 1 Федерального закона N 171-ФЗ). Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» (пункт 21 статьи 1 Федерального закона № 171-ФЗ).

Так, согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, которая введена Федеральным законом № 171-ФЗ, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Руководствуясь изложенными положениями земельного законодательства, учитывая, что ООО «Ритуал» обратилось к администрации с заявлением о продлении договора аренды после 01.03.2021, суд приходит к выводу о том, что к правоотношениям сторон применяются нормы Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона № 171-ФЗ.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ).

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов.

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу названной нормы права в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Следовательно, приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Закона № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, подпункт 21 пункта 3 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

При этом согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338, приведенной нормой права (пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ) прямо предусмотрено право общества, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

В пункте 5 статьи 39.17 ЗК РФ предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора аренды (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ) либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направить принятое решение заявителю.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В рассматриваемом случае, из буквального толкования условий договора следует, что земельный участок предоставлялся в целях строительства (пункт 1.1 предусматривает целевое использование - для строительства производственных помещений).

Судом установлено, что постановлением администрации муниципального образования Ефремовский район № 859 от 06.08.2010 утверждена схема расположения земельного участка с кадастровым номером 71:27:020308:384, а также утвержден акт выбора земельного участка. На указанной схеме отображены следующие объекты: кирпичное нежилое строение (объект незавершенного строительства) - гараж, площадью 8х14=112 кв. м, пристройка к гаражу, площадью 2,5х4,5=11,25 кв. м.

17.01.2013 между администрацией муниципального образования город Ефремов (арендодатель) и ООО «Ритуал» (арендатор) был заключен договор аренды № 2050 земельного участка с кадастровым номером 71:27:020308:384, общей площадью 657 кв. м, расположенного по адресу: <...>, для строительства производственных помещений сроком до 11.01.2023.

Согласно сведениям из ЕГРН об объектах недвижимости, на земельном участке с кадастровым номером 71:27:020308:384 расположены следующие объекты недвижимого имущества: нежилое здание (гараж) с кадастровым номером 71:27:020308:980, общей площадью 114.3 кв.м, и нежилое здание (торговый павильон) с кадастровым номером 71:27:020308:981, общей площадью 108,7 кв.м, количество этажей-1. Сведения о правообладателях указанных объектов недвижимости отсутствуют.

Инспекцией Тульской области по государственному архитектурно-строительному надзору, в результате проведенной 21.10.2021 внеплановой выездной проверки в отношении ООО «Ритуал», на арендованном земельном участке с кадастровым номером 71:27:020308:384, выявлен факт возведения здания на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительство на нем данного объекта; факт возведения здания на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; факт осуществления реконструкции здания (торгового павильона) с использованием существующего по данным технического паспорта от 23.12.2004 некапитального торгового павильона Лит.Б3; факт возведения пристройки -кирпичной котельной Лит. Б.5 к торговому павильону; факт реконструкции приобретенного на основании договора купли-продажи от 26.06.2002 кирпичного гаража, эксплуатируемого в ходе осуществления коммерческой деятельности по предоставлению ритуальных товаров, без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений.

09.11.2021 ООО «Ритуал» обратилось в Арбитражный суд Тульской области с требованием о признании права собственности на нежилое здание (торговый павильон) с кадастровым номером 71:27:020308:981, общей площадью 108,7 кв.м, расположенное на арендованном земельном участке (дело № А68-11708/2021). В рамках рассмотрения данного арбитражного дела, администрацией муниципального образования город Ефремов заявлены встречные исковые требования администрации о признании нежилого здания (торгового павильона) самовольной постройкой и сносе указанной самовольной постройки. На настоящее время решение по данному делу не вынесено.

05.03.2022 администрация муниципального образования город Ефремов обратилась в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к ООО «Ритуал» о признании постройки (нежилое здание (гараж) с кадастровым номером 71:27:020308:980, общей площадью 114.3 кв.м) самовольной и сносе данной самовольной постройки. ООО «Ритуал» заявлены встречные исковые требования о признании права собственности на гараж. Решение Арбитражным судом Тона настоящее время не принято.

Уведомлением от 02.03.2022 администрация муниципального образования город Ефремов на основании статьи 42, пункта 9 статьи 22, пункта 4 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 619, пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предложила ООО «Ритуал» расторгнуть договоры аренды земельного участка.

Поскольку уведомление обществом оставлено без удовлетворения, администрация муниципального образования город Ефремов обратилась в Арбитражный суд Тульской области с требованием о расторжении вышеназванного договора аренды земельного участка с кадастровым номером 71:27:020308:384.

01.11.2022 ООО «Ритуал» обратилось в администрацию с заявлением, в котором просило продлить договор аренды земельного участка от 17.01.2013 №2050 сроком на 3 года.

Письмом от 02.11.2022 № 23-38/10059 администрация отказала обществу в продлении договора аренды, указав, что в настоящее время в Арбитражном суде Тульской области рассматриваются исковые заявления администрации муниципального образования город Ефремов о досрочном расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 71:27:020308:384 в связи с использованием земельного участка не в соответствии с установленным для него видом разрешенного использования и о сносе самовольных построек, расположенных на указанном участке.

Согласно статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации свобода договора является одним из важных принципов гражданского законодательства. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу положений статьи 124 Гражданского кодекса Российской Федерации муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами; к данному субъекту гражданского права применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов.

Ссылка заявителя на то, что арендатор имеет преимущественное право на заключение договора согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклоняется судом, как не основанная на нормах права и положениях договора.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Действующее законодательство не содержит положений, в силу которых заключение договора аренды при имеющихся обстоятельствах обязательно для ответчика.

Согласно части 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При этом указанная норма не устанавливает обязанность арендодателя заключить с арендатором договор аренды на новый срок и не ограничивает его право на отказ от договора, заключенного на определенный срок.

Кроме того, в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ определено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Таким образом, в целях приобретения гражданами и юридическими лицами, являющимися арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, права на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов требуется комплексное применение норм, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

В данном случае не установлено оснований, предусмотренных подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Указанное не лишает заявителя права на приобретение земельного участка в собственность или аренду на торгах.

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Поскольку отказ администрации, выраженный в письме от 02.11.2022 № 23-38/10059, соответствует законодательству Российской Федерации, не нарушает права и законные интересы заявителя, незаконно не возлагает на него какие-либо обязанности, то оснований для удовлетворения заявленных требований у суда не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

В соответствии со статьей 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возвратить истцу из федерального бюджета излишне уплаченная государственная пошлина в размере 3 000 руб., перечисленная платежным поручением от 22.12.2022 № 724.

Руководствуясь статьями 104, 110, 167-170, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Ритуал» отказать.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины отнести на заявителя.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Ритуал» из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 3 000 руб., перечисленную платежным поручением от 22.12.2022 № 724.

Решение может быть обжаловано в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области в месячный срок со дня его принятия.


Судья Г.Ю. Морозова