Решение от 17 декабря 2025 г. АС Республики Крым

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru E-mail: info@crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А83-7773/2024
18 декабря 2025 года
город Симферополь


Резолютивная часть решения оглашена 4 декабря 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 18 декабря 2025 года.

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Островского А.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Аваньянц А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Департамента имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялта Республики Крым (ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Торгово-строительная компания «Ялтинские окна и К» (ОГРН <***>)

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора:

- Администрации г. Ялта Республики Крым

- Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым

- Министерства культуры Республики Крым

- Министерства экологии и природных ресурсов Республики Крым

- Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Ялты Республики Крым

о расторжении

с участием представителей сторон:

не явились

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялта Республики Крым обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Торгово-строительная компания «Ялтинские окна и К», в котором просит:

- расторгнуть договор аренды земельного участка площадью 3697 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 90:25:090104:182, заключенный 3 сентября 2010 между Алупкинским городским Советом и ООО «Торгово-строительная компания «Ялтинские окна и К».

После устранения обстоятельств, послуживших основанием оставления иска без движения, определением от 24 мая 2024 года исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу и назначено предварительное судебное заседание.

Определением от 25.06.2024 дело назначено к судебному разбирательству.

В порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле привлечены Администрации г. Ялта Республики Крым, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Министерство культуры Республики Крым, Министерства экологии и природных ресурсов Республики Крым и Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Ялты Республики Крым.

В итоговое судебное заседание лица, участвующие в деле, явку своих уполномоченных представителей не обеспечили.

В силу предписаний ч. 6 ст. 121, ч. 1 ст. 122, ч. 1 ст. 123 АПК РФ не явившихся лиц суд признает надлежащим образом уведомленными о наличии данного спора на рассмотрении Арбитражного суда Республики Крым и, как следствие, движении дела в суде первой инстанции, доказательством чего являются почтовые уведомления и почтовые конверты, возвратившиеся в адрес суда, а также реализация лицами участвующими в деле, своих процессуальных прав.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» разъяснено, что извещение является надлежащим, если в материалах дела имеются документы, подтверждающие направление арбитражным судом лицу, участвующему в деле, копии первого судебного акта по делу в порядке, установленном статьей 122 АПК РФ, и ее получение адресатом (уведомление о вручении, расписка, иные документы согласно части 5 статьи 122 АПК РФ), либо иные доказательства получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся процессе (часть 1 статьи 123 АПК РФ), либо документы, подтверждающие соблюдение одного или нескольких условий части 4 статьи 123 АПК РФ.

Кроме того, суд в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 121 АПК РФ, разместил информацию о совершении процессуальных действий по делу, на сайте Арбитражного суда Республики Крым - в информационно-телекоммуникационной сети Интернет www.crimea.arbitr.ru.

Ходатайств о невозможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, в порядке ст. 156 АПК РФ, в адрес суда не поступало, в связи с чем, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие представителей сторон, признанных надлежащим образом уведомленными.

Истец настаивал на удовлетворении требований, просил расторгнуть договор аренды земельного участка, по основаниям его длительного не освоения Обществами, отсутствие на земельном участке каких-либо объектов недвижимого имущества.

Ответчики против удовлетворения заявленных требований возражали, указав, что надлежащим образом исполняли обязательства по договору, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, просили прекратить производство по делу ввиду наличия мирового соглашения, заключенного между сторонами.

Третьими лицами отзыв по делу не представлен.

В судебном заседании на основании ч. 2 ст. 176 АПК РФ оглашена резолютивная часть решения суда.

Исследовав материалы дела, всесторонне и полно выяснив все фактические обстоятельства, на которых основываются требования истца, оценив относимость, допустимость каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.

Из материалов дела и ранее состоявшегося судебного акта следует, что 03.09.2010 между ООО "ТСК "Ялтинские окна и К" и Алупкинским городским советом (правопреемником которого является Муниципальное образование городской округ Ялта) был заключен Договор аренды земельного участка сроком на 49 лет (до 03.09.2059), согласно которому, ООО "ТСК "Ялтинские окна и К" передается в аренду земельный участок площадью 0,3697 га, расположенный по адресу <...> кадастровый номер 90:25:090104:182. Договор аренды земли был зарегистрирован в КРФ ГП "ЦГЗЛ" при Госкомземе Украины, о чем в государственном реестре земель была сделана запись от 05.06.2012 за N 011197024000431.

Пунктом 1.5 вышеназванного Договора аренды земельного участка, целевое назначение земельного участка определено для строительства и обслуживания рекреационного комплекса.

В соответствии с Постановлением Совета Министров Республики Крым от 15 октября 2014 года N 378 "Об утверждении Положения об особенностях отнесения к определенной категории земель и определения вида разрешенного использования земельных участков", назначение земельного участка, предусмотренного договором соответствует виду разрешенного использования, туристическое обслуживание (код 5.2.1. Классификатора видов разрешенного использования), которая входит в раздел 5.0. - "Отдых (рекреация)". На указанном земельном участке находились объекты недвижимости, принадлежащие ООО "ТСК "Ялтинские окна и К" на праве собственности на основании заключенного договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.04.2006 за N 714 и Акта приема - передачи от 08.06.2006, и используемых им для осуществления предпринимательской деятельности.

В дальнейшем, 12.12.2016 ООО "ТСК "Ялтинские окна и К" обратилось в Администрацию г. Ялты с заявлением о приведении договора аренды земельного участка, срок действия которого не истек, в соответствие с законодательством Российской Федерации (переоформлении договора аренды земельного участка).

19.11.2018 по результатам рассмотрения вышеназванного заявления ООО "ТСК "Ялтинские окна и К", Администрацией г. Ялты было принято Постановление N 2265-п, согласно которого, Заявителю было отказано в предоставлении земельного участка в порядке переоформления, в связи с несоответствием разрешенного использования земельного участка цели использования такого земельного участка, указанного в заявлении о предоставлении земельного участка.

Не согласившись с вышеуказанным Постановлением Администрации г. Ялты Республики Крым от 19.11.2018 N 2265-п, ООО "ТСК "Ялтинские окна и К" обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с настоящим заявлением.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 24.09.2019 по делу №А83-2356/2019, заявление Общества было удовлетворено; Постановление Администрации города Ялты Республики Крым N 2265-п от 19.11.2018 "О рассмотрении обращения ООО "Торгово-строительная компания "Ялтинские окна и К" о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, <...>, в порядке переоформления прав", было признано недействительным; на Администрацию города Ялты Республики Крым была возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Торгово-строительная компания "Ялтинские окна и К", путем подготовки, подписания и направления в адрес ООО "Торгово-строительная компания "Ялтинские окна и К", проекта договора аренды земельного участка площадью 0,3697 га, кадастровый номер 90:25:090104:182, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, <...>.

Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2020 по делу N А83-2356/2019 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Торгово-строительная компания "Ялтинские окна и К" отказано.

25 октября 2023 года Администрацией г. Ялта Республики Крым составлен акт осмотра земельного участка с КН 90:25:090104:182, согласно которому установлено, что на указанном земельном участке расположены объект капитального строительства с кадастровым номером 90:25:090104:272, площадью 35,1 кв.м., количество этажей -1, назначение здания – нежилое, наименование здание - склад, статус объекта - ранее учтенный, объект капитального - строительства с - кадастровым номером -90:25:090104:273, площадью 60,3 кв.м., количество этажей - 1, назначение здания —, нежилое, наименование здание - склад, статус объекта - ранее учтенный, объект капитального строительства с кадастровым номером 90:25:090104:274, площадью 3 кв.м., количество этажей -1, наименование здание – туалет, статус объекта - ранее учтенный, правообладателем ООО «Торгово-строительная . компания «Ялтинские' окна и К», и установлено, что ответчик не приступил к реализации целей, а именно строительство рекреационного комплекса.

8 февраля 2024 года истец обратился к ответчику с претензией за исх. №1629/02.1-25 об устранении нарушений и предложением расторгнуть договор аренды земельного участка.

Поскольку спор не был урегулирован между сторонами в досудебном порядке, истец обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением о расторжении договора аренды.

Пунктом 5 ст. 4 АПК РФ предусмотрено, что спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором, за исключением дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, дел о несостоятельности (банкротстве), дел по корпоративным спорам, дел о защите прав и законных интересов группы лиц, дел о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака вследствие его неиспользования, дел об оспаривании решений третейских судов. Экономические споры, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, если он установлен федеральным законом.

Суд признает соблюденным досудебный порядок урегулирования спора, в том числе, с учетом разъяснений пунктов 27 и 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 N 18 "О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства".

Согласно статье 619 ГК РФ, регулирующие спорные правоотношения, по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление N 11) при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанности в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка. При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом по правилам процессуального законодательства в каждом конкретном случае.

В силу статей 42, 46 ЗК РФ землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Такие сроки могут быть установлены в договоре и в законе.

Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом.

Согласно части 2 статьи 46 ЗК РФ, наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи, основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

Одним из таких оснований, указанных в подпункте 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ, является неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

С учетом изложенного, срок для строительства на земельном участке, в указанном случае прямо установлен положениями законодательства Российской Федерации.

В силу правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, высказанной в определении от 06.10.2015 N 2317-О, длительное непринятие арендатором должных мер к скорейшему началу запланированного строительства само по себе не может свидетельствовать о совершении им гражданско-правового нарушения. Однако бездействие арендатора приводит к неиспользованию представляющих для городов повышенную ценность площадей, нарушению эстетического облика города и уменьшению объема городской застройки, потребность в которой опосредована предоставлением земельного участка в аренду, а потому не может рассматриваться как безупречное.

Таким образом, федеральный законодатель, предусматривая в Земельном кодексе Российской Федерации право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.

В свою очередь, относя неиспользование находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет к основаниям расторжения договора аренды, федеральный законодатель исходил из необходимости конкретизации применительно к особенностям данного вида договоров положения пункта 2 статьи 450 ГК Российской Федерации, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Стороны договора аренды земельного участка, которые при его заключении исходят из добросовестности участников гражданского оборота, при выполнении взятых на себя по договору обязательств, несут связанные с не достижением ожидаемого экономического эффекта риски.

При этом, предусмотренный абзацем шестым подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ трехлетний срок для начала использования земельного участка в указанных целях не может рассматриваться как необоснованный, что предопределяет возможность введения данного законодательного требования в отношении заключенных до его вступления в силу долгосрочных договоров аренды, призванных изначально обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства, в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием.

В то же время неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение трех лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц.

В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором (Определение Конституционного Суда РФ от 30.09.2019 N 2485-О).

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 N 18-КГ17-14 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Судом установлено, что земельный участок с КН 90:25:090104:182 является ранее учтенным.

По договору аренды от 03.09.2010 ООО "ТСК "Ялтинские окна и К" был предоставлен земельный участок общей площадью 0,3697 га, расположенный по адресу <...> кадастровый номер 90:25:090104:18, относящийся к землям общего пользования по видам угодий - "зеленые насаждения общего пользования".

Согласно заключению Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Ялты от 07.02.2017 N 02-08/14052, испрашиваемый земельный участок согласно Генеральному плану курортного района Большая Ялта, утвержденному Постановлением Совета министров АР Крым N 136 от 15.06.1993, расположен в границах водоохранной прибрежной защитной полосы Черного моря (100 м), вид функционального использования земельного участка: зеленый насаждения общего пользования.

Указанное обстоятельство установлены в рамках дела №А83-2356/2019.

В рамках указанного дела, суд пришел к выводу, что предоставление земельного участка в аренду в порядке переоформления прав для целей строительства торгового комплекса за счет земель общего пользования, противоречит действующему законодательству Российской Федерации, а постановление Администрации об отказе в предоставлении земельного участка в порядке переоформления прав, в данном случае не нарушает прав Общества, поскольку Общество не является субъектом права на предоставление в аренду земельного участка, отнесенного к территории общего пользования, для строительства на участке объекта капитального строительства.

Согласно п. 1.1 договора земельный участок предоставлялся для строительства рекреационного комплекса.

Судом установлено, и не оспаривается сторонами, что на земельном участке с КН 90:25:090104:18 находятся объекты капитального строительства с КН 90:25:090104:272, 90:25:090104:273 и 90:25:090104:274.

Объекты недвижимости были приобретены ответчиком на основании договора купли-продажи коммунального имущества от 14 апреля 2006 года, согласно которому на земельном участке расположены лит. А склад, площадью 35,1 кв.м., склад лит. Г, площадью 60,3 кв.м., туалет лит. Д площадью 3 кв.м., а также навесы А1, Б, В, Е, сооружения №1,2,3,4.

Согласно актам осмотра строительство рекреационного комплекса не осуществляется, что также не ставится под сомнение и не опровергается сторонами.

В соответствии с частью 1 статьи 48 ГрК РФ архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка. Так, на стадии подготовки арендованного земельного участка к строительству застройщик должен осуществить инженерные изыскания для подготовки проектной документации, подготовить проектную документацию на планируемый к строительству объект, провести необходимые согласования строительства объекта с заинтересованными лицами, оформить градостроительный план земельного участка и получить в компетентном органе местного самоуправления разрешение на строительство.

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории

С учетом вышеприведенных норм законодательства, после предоставления арендатору испрашиваемого земельного участка в аренду данное лицо обязано было осуществить комплекс мероприятий по подготовке строительства объекта капитального строительства, предусмотренных главой 6 ГК РФ, и приступить к строительству указанного объекта.

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.

Из всего комплекса предписанных действий, в части подтверждения надлежащего освоения земельного участка ответчиком ничего не осуществлялось.

Нарушение Обществом, как условий Договора, так и положений статей 46 ЗК РФ о сроке, в течение которого объект капитального строительства, предусмотренный целями настоящего договора должен быть построен и введен в эксплуатацию при отсутствии объективных причин, препятствующих своевременному освоению земельного участка ответчиком, является существенным нарушением условий Договора.

Согласно п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Применяя названные положения, судам следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.

Согласно п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" В силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" установлено, что существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 ГК РФ).

Существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой.

Согласно п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Принимая во внимание п. 2.1, раздела 7 договора, регламентирующего права арендатора и обязанности арендодателя, следует прийти к выводу, что ответчиком нарушен срок освоения земельного участка, то есть существенное условие договора, которое влечет за собой его расторжение.

При этом, судом учитывается, что договор аренды земельного участка 3.09.2010 не переоформлен в соответствии с Положениями Закона N 38-ЗРК и принятого в его развитие Порядка N 313, однако и до обращения в администрацию 12.12.2016, земельный участок не использовался с целью его предоставления.

При таких обстоятельствах, ответчик мог и должен был оценить реальную возможность выполнения условий договора в соответствующие сроки с учетом того, что разработка проектной документации входит в срок освоения земельного участка, при этом, располагая сведениями о подлежащем возведению объекте, ответчик не мог заблуждаться в вопросе об объеме и сроках разработки проектной документации, который подлежал учету при формировании условий договора о сроках начала освоения земельного (постановление АС ЦО от 02.02.2018 года по делу N А84-1546/2017).

Таким образом, начиная с момента заключения договора и по настоящий момент арендатор не предпринимал каких-либо действенных мер по освоению и застройке земельного участка, в частности ответчиком в материалы дела не представлены документы, подтверждающие строительство капитального объекта – рекреационного комплекса или принятие мер по своевременному освоению земельного участка, а именно: не было представлено архитектурно-планировочное задание, проектная документация, прошедшая государственную экспертизу в установленном порядке, разрешение на начало строительных работ.

Обращение ответчика за переоформлением договора аренды земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации, в отсутствие доказательств строительства объекта или принятия иных мер по освоению земельного участка, в том числе получения исходных данных, необходимых для строительства, не может служить единственным основанием для вывода о том, что Обществом предпринимались надлежащие меры к освоению земельного участка.

Аналогичный правовой подход изложен в Постановлении Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2024 по делу N А83-23325/2023.

Согласно положений гражданского законодательства, договором признается соглашение двух или нескольких лиц, направленное на достижение определенных результатов заключения такого соглашения, как личных, так и социальных или государственных. Действия государственных органов, органов местного самоуправления по распоряжению публичной (коммунальной) собственностью, в частности по передаче в долгосрочную аренду земельных участков, обусловлены не только намерением увеличить бюджетные поступления за счет арендных и иных платежей, но направлены на развитие экономики региона, различных видов инфраструктуры, создание современных конкурентоспособных отраслей в пределах соответствующей территории, что возможно лишь при активной инвестиционной деятельности хозяйствующих субъектов и реальном осуществлении последними проектов, для реализации которых предоставлены земельные участки.

В рассматриваемом случае пассивное поведение Общества, ограниченное исключительно фактом нахождения у него в аренде в течение длительного периода времени земельного участка, а фактически с 2010 года, делает невозможным достижения перечисленных целей.

При этом, расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору представляет собой меру ответственности, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных и объективных действий для освоения земельного участка.

Более того, судом установлено, что согласно ПЗЗ утвержденных решением Ялтинского городского совета от 19 июля 1019 года №16 вышеуказанный земельный участок находится в границах двух территориальных зон – «Зона курортно-санитарной деятельности ТЗ-07-18» и частично в «Зоне спортивно-туристической деятельности ТЗ-118-268», в отношении которых установлены ВРИ, в том числе, 4.7 гостиничное обслуживание.

При этом, повторно с заявлением о переоформлении права Общество обратилось только в ноябре 2024 года, то есть после возбуждения производства по делу.

Также судом установлено, что земельный участок находится в зоне охраняемого природного ландшафта (ЕЗОПЛ-19) объекта культурного наследия федерального значения «Комплекс сооружений Воронцовского дворца, 1830-1846 годы (ансабль), расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, <...> и объектов культурного наследия регионального значения, расположенных в административных границах г. Алупки, утвержденных Приказ Министерства культуры Республики Крым от 10.10.2022 №596-ОКН «Об утверждении границ объединенных зон охраны, режимов использования земель и требований к градостроительным регламентам в границах объединенных зон охраны объекта культурного наследия федерального значения «Комплекс сооружений Воронцовского дворца, 1830-1846 годы», в рамках которого запрещается новое строительство, в том числе сооружение и размещение временных построек и навесов, и т.п., за исключением элементов благоустройства, землеукрепительных сооружений и малых архитектурных форм.

С учетом изменения правового регулирования в области охраны культурного наследия путем системного анализа положений пункта 1 статьи 262 ГК РФ и частей 11, 12 статьи 1 ГрК РФ, пункта 12 статьи 85 ЗК РФ суд приходит к выводу, что расположение земельного участка в пределах охранной зоны объекта культурного наследия препятствует его использованию по целевому назначение, а иными словами, цель договора достигнута быть не может.

Нахождение на земельном участке объектов капитального строительства не согласуется с целью предоставления земельного участка; нахождение на участке объектов недвижимости не препятствует расторжению договора аренды в связи с неиспользованием земельного участка; расторжение договора при данных обстоятельствах не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости; земельный участок предоставлялся в аренду не в целях эксплуатации указанных объектов, а для строительства нового объекта и использования его в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Аналогичный правовой подход изложен в Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 07.08.2023 по делу N А83-13404/2021, Постановлении Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2024 по делу N А83-17367/2022.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что исковое заявление Департамента имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялта Республики Крым подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина отнесена судом на ответчика.

Руководствуясь статьями 65, 70, 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд, -

РЕШИЛ:

Исковое заявление Департамента имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялта Республики Крым частично.

Расторгнуть договор аренды земельного участка площадью 3697 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 90:25:090104:182, заключенный 3 сентября 2010 между Алупкинским городским Советом и ООО «Торгово-строительная компания «Ялтинские окна и К».

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Торгово-строительная компания «Ялтинские окна и К» (ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000,00 рублей.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня принятия решения.

Информация о движении настоящего дела и о принятых судебных актах может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья А.А. Островский