Постановление от 5 июня 2023 г. по делу № А57-2163/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru




ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-2335/2023

Дело № А57-2163/2022
г. Казань
05 июня 2023 года
Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 июня 2023 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Нагимуллина И.Р., Нафиковой Р.А.,

при участии представителей:

общества с ограниченной ответственностью «Волгарент» – ФИО1, доверенность от 19.01.2022,

Комитета по управлению имуществом города Саратова – ФИО2, доверенность от 01.02.2022,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом города Саратова

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2022

по делу № А57-2163/2022

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Волгарент» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаконными действий Комитета по управлению имуществом города Саратова, администрации муниципального образования «город Саратов», обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области восстановить сведения в Едином государственном реестре недвижимости; заинтересованные лица: администрация муниципального образования «город Саратов» (ИНН <***>, ОГРН <***>), Комитет по управлению имуществом города Саратова (ИНН <***>, ОГРН <***>), Комитет по архитектуре администрации муниципального образования «город Саратов» (ИНН <***>, ОГРН <***>), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (ИНН <***>, ОГРН <***>),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Волгарент» (далее – общество «Волгарент», общество) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением, уточненным, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании незаконными действия комитета по управлению имуществом города Саратова (далее – комитет), администрации муниципального образования «город Саратов» (далее – администрация) по изменению разрешенного использования земельного участка площадью 1 503 кв.м. с кадастровым номером 64:48:010301:243, расположенного по адресу: <...> с «Для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок» на вид разрешенного использования «Магазины от 500 до 1 000 кв.м. общей площади», об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее ? Управление Росреестра по Саратовской области) восстановить сведения в Едином государственной регистрации недвижимости (далее – ЕГРН) в отношении земельного участка площадью 1 503 кв.м. с кадастровым номером 64:48:010301:243, расположенного по адресу: <...> в части вида разрешенного использования «Для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок» с 01.07.2021.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Управление Росреестра по Саратовской области, Комитет по архитектуре администрации муниципального образования «Город Саратов».

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 11.08.2022 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Общество «Волгарент» не согласилось с решением суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении заявленных требований о признании незаконными действий Комитета, обжаловало решение суда в указанной части в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд; в отношении отказа в удовлетворении заявленных требований о признании незаконными действий Администрации судебный акт не обжаловался.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2022 решение Арбитражного суда Саратовской области от 11.08.2022 в обжалуемой части отменено, в отмененной части принят новый судебный акт: признаны незаконными действия Комитета по изменению вида разрешенного использования земельного участка площадью 1 503 кв.м. с кадастровым номером 64:48:010301:243, расположенного по адресу: <...> с «Для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок» на вид разрешенного использования «Магазины от 500 до 1000 кв.м. общей площади», выразившиеся в обращении в орган кадастрового учета с заявлением от 10.06.2021 об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:010301:243.

Комитет в кассационной жалобе просит постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2022 отменить, решение Арбитражного суда Саратовской области от 11.08.2022 оставить без изменения, считая, что выводы апелляционного суда не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

В отзыве на кассационную жалобу Управление Росреестра по Саратовской области считает обжалуемый судебный акт - постановление суда апелляционной инстанции законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, полагая доводы, содержащиеся в кассационной жалобе, несостоятельными, а действия Комитета – незаконными. Утверждает, что заявление от 10.06.2021 о внесении изменений вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:010301:243 на вид «Магазины от 500 до 1 000 кв.м. общей площади» направлено Комитетом в орган кадастрового учета 10.06.2021, в то время как Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 утвержден новый классификатор, и в нем отсутствует заявленный к внесению изменений в ЕГРН вид разрешенного использования «Магазины от 500 до 1 000 кв.м. общей площади», таков вид разрешенного использования отсутствовал и в ранее действовавшем классификаторе видов разрешенного использования, утвержденном приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540, а иные корректировки вида разрешенного использования отсутствовал, приведения его в соответствие не предусмотрены действующим законодательством; инициатива правообладателя земельного участка – арендатора общества «Волгарент», наличие которой предусмотрено пунктом 13 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» при приведении в соответствие ранее установленного вида разрешенного использования федеральному классификатору, отсутствовала.

В судебном заседании представитель Комитета поддержала доводы кассационной жалобы, а представитель общества «Волгарент» отклонила доводы жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на кассационную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 29.05.2023 до 14 часов 00 минут.

Законность постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2022 проверена судом округа в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, общество «Волгарент» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 64:48:010301:28 площадью 4 305 кв.м., с видом разрешенного использования для нежилых зданий и сооружений, расположенного по адресу: <...> корпус 17, на основании договора аренды земельного участка от 26.10.2007 № 703, договора замены стороны в обязательстве от 15.10.2008.

В 2014 году земельный участок с кадастровым номером 64:48:010301:28, принадлежащий на праве аренды обществу, разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами 64:48:010301:242 и 64:48:010301:243 на основании постановления администрации муниципального образования «город Саратов» от 23.04.2014 № 1115.

К договору аренды земельного участка от 26.10.2007 № 703 заключено соглашение от 12.05.2014, согласно которому общество «Волгарент» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 64:48:010301:243, площадью 1 503 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Согласно сведениям из ЕГРН, на указанном земельном участке расположены объекты недвижимости, нежилые здания, год завершения строительства которых 1917: здание хлебозавода № 2 площадью 43,7 кв.м., гараж площадью 56,1 кв.м., здание хлебозавода № 2 площадью 393,1 кв.м., принадлежащие обществу на праве собственности с 31.10.2008.

Согласно кадастровой выписке от 03.07.2014 земельного участка с кадастровым номером 64:48:010301:243 разрешенное использование земельного участка: «Для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок», что соответствует фактическому виду использования земельного участка в соответствии с назначением находящихся на нем объектов недвижимости.

В рамках инвентаризации земельных участков, в связи с принятием решения Саратовского областного суда от 01.10.2020 по делу № 3а-688/2020 об отмене коэффициента для расчета арендных платежей за земельные участки промышленного назначения (в размере 3%) сотрудниками Комитета по управлению имуществом г. Саратова проведен осмотр земельных участков с кадастровыми номерами 64:48:010301:242, 64:48:010301:243.

24.03.2021 в результате осмотра земельного участка с кадастровым номером 64:48:010301:243, проведенного специалистом отдела контроля за использованием земельных участков Комитета, установлено, что на указанном земельном участке расположены нежилые строения, на одном из которых имеются информационные надписи «GieseN coffee – roasters CULT» и «CULT COFFEE ROASTERS»; земельный участок используется в т.ч. под парковку клиентов «Флора парк» (имеется вывеска с информационной надписью «парковка для клиентов «Флора парк»), о чем составлен акт осмотра земельного участка от 24.03.2021 с приложением фотоматериала.

Комитет считает, что согласно сведениям поисковой системы «Яндекс» (2021 год) «GieseN coffee roasters CULT» является магазином чая и кофе собственного производства. Согласно отзывов в поисковой системе по адресу: <...>, находится магазин кофе с возможностью дегустации и покупки кофе, также есть парковка для автомобилей.

В соответствии с Картой градостроительного зонирования территории муниципального образования «город Саратов», входящей в состав Правил землепользования и застройки муниципального образования «город Саратов», утвержденных решением Саратовской городской Думы от 25.07.2019 № 54-397 (далее – Правила № 54-397), рассматриваемый земельный участок расположен в территориальной зоне ОД-1(зона административно-делового, культурно-зрелищного, торгового назначения), для которого вид разрешенного использования земельного участка «магазины от 500 до 1 000 кв.м общей площади» является основным видом для территориальной зоны ОД-1 (пункт 28.2 Правил – код 4.4).

В соответствии с действующими Правилами для территориальной зоны ОД-1 вид разрешенного использования «производственные и административные здания, строения, сооружения промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок» не предусмотрен.

10.06.2021 Комитет направил в орган кадастрового учета заявление № ВС-2021-06-10-687610 о внесении сведений в ЕГРН в порядке межведомственного информационного взаимодействия в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010301:243 с приложением письма от 10.06.2021 № 10-05/11568.

Из содержания письма от 10.06.2021 следует, что в соответствии с Картой градостроительного зонирования территории муниципального образования «город Саратов», входящей в состав Правил № 54-397, рассматриваемый земельный участок с кадастровым номером 64:48:010301:234 расположен в территориальной зоне ОД-1 - зоне административно-делового, культурно-зрелищного, торгового назначения.

Впоследствии представителем Комитета в орган кадастрового учета направлены дополнительные документы (заявление от 22.06.2021 и письмо от 10.06.2021 № 10-05/11568), в связи с ошибкой в кадастровом номере земельного участка (64:48:010301:243).

На основании заявления и письма Комитета органом кадастрового учета в ЕГРН внесены сведения об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:010301:243 и указан иной вид разрешенного использования земельного участка: вместо «Для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок» - «магазины от 500 до 1 000 кв.м общей площади».

Таким образом, с 01.07.2021 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:010301:243 изменен и значится как «магазины от 500 до 1 000 кв. м общей площади».

Обращаясь в суд, общество указывает, что: действия Комитета по направлению в орган кадастрового учета заявления с приложением письма об изменении вида разрешенного использования земельного участка, которые явилось основанием для внесения изменений в сведения ЕГРН о разрешенном использовании земельного участка, совершены с нарушением порядка установленного законом; в силу закона, внесение таких сведений возможно только на основании принятого уполномоченным органом решения (акта) об изменении вида разрешенного использования; решение (акт) уполномоченного органа об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:010301:243 в Управление в порядке межведомственного взаимодействия не представлен; учтенный в ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка должен соответствовать фактическому использованию участка и видам разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для данной территориальной зоны, фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и сходиться со сведениями, внесенными в ЕГРН; фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 64:48:010301:243 соответствует ранее установленному виду разрешенного использования «производственные и административные здания, строения, сооружения промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок», которое существовало на момент заключения договора аренды земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости в 2007 году, и его раздела на два земельных участка в 2014 году; правовой режим находящихся в собственности общества объектов недвижимости не изменился, доказательств указанного не представлено; два из трех принадлежащих обществу объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, сдаются им в аренду, а именно, здание площадью 43,7 кв.м. с вывеской «GieseN coffee roasters CULT» сдано с 01.01.2021 в аренду ИП ФИО4 для организации производства чая и кофе (расфасовка), а здание площадью 56,1 кв.м. передано в аренду обществу с ограниченной ответственностью «КОРС» для использования под склад, третье здание площадью 393,1 кв.м. не используется, но при этом с учетом назначения, технических характеристик и состояния указанного здания исключается его использование под магазины и иные объекты торговли; Комитетом не установлен факт использования земельного участка не в соответствии с указанным в ЕГРН видом разрешенного использования, не установлен факт нахождения на земельном участке объектов недвижимости, функционирующих как магазины, поэтому у Комитета отсутствовали правовые основания для совершения действий по направлению в орган кадастрового учета заявления об изменении вида разрешенного использования земельного участка и приведения его в соответствии с фактическим с учетом изменений в законодательстве, как на то указывает Комитет.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из следующего: Управление Росреестра по Саратовской области внесло сведения об изменении вида разрешенного использования земельного участка на основании обращения в уведомительном порядке; сведения об изменении вида разрешенного использовании земельного участка подлежат внесению в ЕГРН исключительно в порядке межведомственного взаимодействия на основании принятого уполномоченным органом решения (акта) об изменении вида разрешенного использования; решение (акт) уполномоченного органа об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:010301:243 в Управление в порядке межведомственного взаимодействия не представлено, такое решение об изменении вида разрешенного использования не принималось; представленное комитетом в Управление Росреестра по Саратовской области письмо от 10.06.2021 таким решением (актом) не является; отсутствие такого акта лишает заявителя права на его судебное обжалование, следовательно, комитет и администрация действий по изменению вида разрешенного использования земельного участка не совершали, требования к ним не подлежат удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции признал, что обращаясь с заявлением в арбитражный суд, общество правомерно полагает, что Комитет, направив в орган кадастрового учета заявление от 10.06.2021 об изменении разрешенного использования земельного участка площадью 1 503 кв.м. с кадастровым номером 64:48:010301:243, без принятия решения (акта) об изменении вида разрешенного использования, в отсутствие доказательств фактического изменения правового режима используемых обществом объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке, действовал незаконно, совершил действия не по приведению вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с фактическим с учетом изменений в законодательстве (классификатору), а на его изменение, совершение этих действий привело к неправомерному изменению вида разрешенного использования земельного участка и нарушению прав заявителя, в то время как разрешенное использование земельного участка установлено до дня утверждения классификатора видов разрешенного использования, его фактическое использование соответствует разрешенному, содержащемуся в ЕГРН, поэтому признается действительным, обратное не доказано, в связи с чем отменил решение суда первой инстанции в указанной части, признал действия Комитета по изменению вида разрешенного использования путем направления заявления от 10.06.2021 незаконными, указав при этом, что обществом требования к Управлению Росреестра по Саратовской области в рамках настоящего дела не заявлены, поэтому такой способ восстановления нарушенных прав как внесение изменений сведений в ЕГРН в порядке устранения нарушенного права в настоящем случае не может быть применен.

Судебная коллегия признает выводы суда законными и обоснованными.

Согласно части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону и иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Заявитель по смыслу части 1 статьи 65 АПК РФ должен доказать факт нарушения обжалуемыми актами, решениями, действиями (бездействием) своих прав и законных интересов.

Согласно части 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объектах недвижимости, которые подтверждают существование такого объекта с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных, предусмотренных данным Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

В пункте 4 части 5 статьи 8 Закон № 218-ФЗ предусмотрено, что в кадастр недвижимости вносятся сведения о виде разрешенного использования земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закон № 218-ФЗ государственный кадастровый учет осуществляется на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Федеральным законом порядке.

Подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) закреплен принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В пункте 2 статьи 7 ЗК РФ установлено, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Частью 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), предусмотрено, что изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 ГрК РФ, пункт 2 статьи 7 ЗК РФ). Разрешение на условно разрешенный вид использования предоставляется в установленном статьей 39 ГрК РФ порядке (часть 6 статьи 37 ГрК РФ).

Исходя из положений пункта 3 статьи 85 ЗК РФ, пункта 4 статьи 37 ГрК РФ, правообладатель земельного участка свободен в выборе основных и вспомогательных видов разрешенного использования такого земельного участка в пределах, предусмотренных градостроительным регламентом (при условии соблюдения требований технических регламентов), и вправе осуществлять указанное правомочие самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Согласно статье 30 ГрК РФ границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.

Статьей 1 ГрК РФ закреплено, что правила землепользования и застройки являются документом градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений. Под градостроительным зонированием понимается зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, а под территориальными зонами - зоны, для которых правилами землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

В соответствии со статьей 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки разрабатываются в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; создания условий для наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Порядок установления территориальных зон, их виды и состав регулируются нормами статей 34, 35 ГрК РФ.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Разрешенное использование может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 ГрК РФ).

С учетом изложенного и положений статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может самостоятельно выбирать вид разрешенного использования из числа предусмотренных зонированием территорий.

Собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент. При кадастровом учете и регистрации права собственности на указанный земельный участок в сведениях ЕГРН о виде разрешенного использования отражается фактический вид использования.

Из пункта 4 статьи 85 ЗК РФ, частей 8 - 10 статьи 36 ГрК РФ прямо следует, что объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. При этом любая реконструкция таких объектов, то есть изменение этих объектов, может осуществляться только путем приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, а изменение видов разрешенного использования может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

Следовательно, земельное и градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории (статья 30 ГрК РФ), и существующее фактическое использование объектов не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 26.03.2020 № 631-О и от 30.06.2020 № 1491-О, приведенные положения пункта 4 статьи 85 ЗК РФ, части 8 статьи 36 ГрК РФ призваны на основе необходимого баланса частных и публичных интересов обеспечить стабильность ранее сложившихся земельных и имущественных отношений, поскольку возможность принятия органом местного самоуправления решений об изменении градостроительного зонирования территорий и градостроительных регламентов должна быть уравновешена необходимыми гарантиями для лиц, которые на законных основаниях приобрели права на земельные участки до принятия и вступления в силу указанных изменений и вправе были рассчитывать, что их правовой статус, неразрывно связанный с правовым режимом земельных участков, будет уважаться государством, а также органами местного самоуправления как неотъемлемой частью единого механизма управления делами государства.

Одним из способов реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду.

Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Следовательно, при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования, что следует также из правовой позиции, приведенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.04.2018 № 09-КГ17-20985.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений. Недопустимо установление вида разрешенного использования конкретного земельного участка лишь для целей кадастрового учета без соблюдения требований градостроительного и земельного законодательства.

Виды разрешенного использования являются, по сути, видами деятельности, осуществлять которую возможно при обязательном соблюдении требований, установленных градостроительным регламентом (Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018).

Изменение вида разрешенного использования любого земельного участка может быть осуществлено с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости при условии уже состоявшегося изменения вида его фактического использования с соблюдением установленных требований, как указано в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 № 12651/11, от 29.05.2012 № 13016/11, 12919/11.

Согласно пунктам 3 и 5 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 191-ФЗ) при наличии утвержденных в установленном порядке Правил землепользования и застройки принятия соответствующего решения об изменении вида разрешенного использования не требуется.

Согласно статье 32 главы 4 Закона № 218-ФЗ органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в ЕГРН в случае принятия ими решений (актов), в т.ч.:

- об установлении или изменении разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения; о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка; об установлении соответствия между видом разрешенного использования земельного участка, указанным в заявлении об установлении соответствия вида разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков;

- об утверждении правил землепользования и застройки либо о внесении изменений в правила землепользования и застройки, если такими изменениями предусмотрено установление или изменение градостроительного регламента, установление или изменение границ территориальных зон.

Перечень документов и состав содержащихся в них сведений, направляемых или предоставляемых в орган регистрации прав в соответствии с частями 1, 3 - 13.3, 15, 15.1, 15.2 настоящей статьи, порядок их направления или предоставления, в том числе с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, и требования к формату таких документов в электронной форме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Согласно главе 4 Закона № 218-ФЗ, сведения об изменении вида разрешенного использования земельного участка подлежат внесению в ЕГРН исключительно в порядке межведомственного взаимодействия. При этом соответствующие сведения вносятся органом регистрации на основании принятого уполномоченным органом решения (акта) об изменении вида разрешенного использования.

Судом установлено, что решением Саратовской городской Думы от 25.07.2019 № 54-397 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования «город Саратов».

Комитет указал, что обращение комитета в орган кадастрового учета преследовало цель приведения вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с его фактическим использованием с учетом изменений в законодательстве. Комитетом направлено заявление для корректировки информации, содержащейся в ГКН в части вида разрешенного использования земельного участка. На основании заявления Комитета не изменялся вид разрешенного использования, а производилась его актуализация с учетом фактического землепользования, поскольку осмотром установлено, что земельный участок фактически используется под магазины.

Между тем, судом апелляционной инстанции установлено, из материалов дела усматривается, что назначение объектов, расположенных на спорном земельном участке, остается неизменным как в период существования земельного участка 64:48:010301:28, так и после образования самостоятельного земельного участка с кадастровым номером 64:48:010301:243 посредством раздела земельного участка с кадастровым номером 64:48:010301:28. При этом в соответствии с правилами о распространении вида разрешенного использования исходного земельного участка при разделе земельного участка на вновь образуемый земельный участок предусмотренными статьей 11.2 ЗК РФ, при разделе исходного земельного участка 64:48:010301:28, его вид разрешенного использования сохранился.

Изменение вида разрешенного использования в порядке, предусмотренном статьей 37 ГрК РФ, было бы возможно применительно к объекту, имеющему самостоятельное функциональное назначение, который может эксплуатироваться самостоятельно, только при условии изменения фактического вида использования объекта.

Между тем доказательств того, что фактическое использование объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, изменилось, комитетом не представлено.

07.12.2021 в ходе совместного осмотра, проведенного комитетом с представителями общества, установлен факт расположения на спорном земельном участке нежилых строений, в одном из которых располагается склад металлических изделий, во втором – склад картонных коробок, пластмассовых ящиков, на третьем строении имеется информационная надпись «GieseN coffee - roasters CULT», предположительно располагаются аппараты для приготовления кофе и предположительно склад для хранения замороженных полуфабрикатов (т.3 л.д. 36).

24.03.2022 комитетом произведен осмотр земельного участка, в результате которого установлено, что на указанном земельном участке располагаются кирпичные, предположительно нежилые строения; на одном из строений имеются информационные надписи «GieseN coffee - roasters CULT» и «CULT coffee Roasters», расположены два металлических контейнера ТБО, припаркованы автомобили.

Представленные в материалы дела акты осмотра не свидетельствуют о том, что фактическое использование земельного участка изменилось и земельный участок используется обществом под магазины от 500 до 1 000 кв.м. общей площади.

Акт осмотра земельного участка от 24.03.2021 с приложением фотоматериала таким доказательством не является, поскольку не свидетельствует об изменении фактического использования земельного участка и использования его обществом под магазины от 500 до 1 000 кв.м общей площади. Сведения поисковой системы «Яндекс» (2021 год) также не свидетельствуют об изменении обществом фактического использования земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем.

Представитель общества указал, что фактическое использование земельного участка не изменялось, земельный участок используется в соответствии с видом разрешенного использования, предоставленного по договору аренды 2007 года, объекты торговли на данном земельном участке отсутствуют. Иных, опровергающих данные доводы доказательств, суду не представлено.

В силу пункта 11 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

В соответствии с пунктом 34 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент. При кадастровом учете и регистрации права собственности на указанный земельный участок в сведениях Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) о виде разрешенного использования отражается фактический вид использования.

Согласно пункту 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Спорный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с видом разрешенного использования «нежилые здания и сооружения» («производственные и административные здания, строения, сооружения промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок»), фактически используется в целях эксплуатации зданий, в том числе и склада, годом постройки которых, согласно исследованным судами материалам дела, и выпискам из ЕГРН, значится 1917 год. При этом содержащиеся в ЕГРН сведения о земельном участке никем не оспаривались, иного в ходе судебного разбирательства не представлено, в связи с чем в силу закона они признаются достоверными.

Следовательно, законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории (статья 30 ГрК РФ), и существующее фактическое использование объектов не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Таким образом, поскольку разрешенное использование земельного участка установлено до дня утверждения классификатора видов разрешенного использования, изменения градостроительного зонирования, его фактическое использование соответствует разрешенному, содержащемуся в ЕГРН, следовательно, ранее установленный вид разрешенного использования («производственные и административные здания, строения, сооружения промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок») признается действительным, несмотря на изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории и доводы Комитета и его ссылки на действующие Правила № 54-397 от 2019 года о том, что такой вид разрешенного использования не предусмотрен для указанной территориальной зоны (ОД-1), а действия Комитета по приведению вида разрешенного использования в соответствие с фактическим («магазины от 500 до 1 000 кв.м общей площади»), которая для указанной зоны является основным видом разрешенного использования, с учетом изменений в законодательстве – незаконными.

При этом судебная коллегия считает необходимым обратить внимание, что обладая достаточно широкой дискрецией в сфере земельных отношений и градостроительства, органы государственной власти при изменении правового регулирования не могут действовать произвольно без объективного и разумного обоснования, должны соблюдать баланс частных и публичных интересов, конституционные принципы справедливости, равенства, соразмерности, которые предполагают сохранение разумной стабильности правового регулирования, недопустимость внесения произвольных изменений в действующую систему норм.

Таким образом, как установлено судом апелляционной инстанции, Комитет, приняв на себя права и обязанности по указанному договору, как арендодатель выразил свое согласие на использование арендатором земельного участка в соответствии с указанным видом разрешенного использования, установленным на момент заключения договора, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ, доказательств изменения в последующем правового режима спорного земельного участка арендатором не представлено.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу о неправомерности волеизъявления комитета на установление для спорного земельного участка фактического вида разрешенного использования «магазины от 500 до 1 000 кв.м общей площади» и обращение с заявлением в орган кадастрового учета о внесении в реестр сведений об изменении вида разрешенного использования земельного участка 64:48:010301:243.

Нормами действующего законодательства предусмотрено, что сведения об изменении вида разрешенного использования земельного участка подлежат внесению в ЕГРН исключительно в порядке межведомственного взаимодействия.

Доводы комитета о том, что комитет обратился в орган кадастрового учета в уведомительном порядке, был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и правомерно отклонены, поскольку материалами дела подтверждается, что обращение направлено в порядке межведомственного взаимодействия, целью обращения являлось внесение изменений в реестр в части изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Определением суда апелляционной инстанции от 21.11.2022 из ФГБУ «ФКП Росреестра» по Саратовской области истребована копия реестрового (кадастрового) дела в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010301:243.

Из представленных сведений следует, что от комитета в Управление в порядке межведомственного информационного взаимодействия поступило обращение КУВД-001/2021-23743696, № ВС-2021-06-10-687610 (внесение сведений в ЕГРН в порядке межведомственного информационного взаимодействия), вид сведений – сведения об установлении или изменении разрешенного использования земельного участка, наименование органа власти – комитет по управлению имуществом г. Саратова.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что 10.06.2021 комитет обратился в орган кадастрового учета с заявлением о внесении сведений об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:010301:243 с приложением письма от 10.06.2021 № 10-05/11568, в котором со ссылкой на Правила указано, что вид разрешенного использования земельного участка «магазины от 500 до 1 000 кв.м. общей площади» является основным для территориальной зоны ОД-1.

Следовательно материалами дела установлено, что комитет обратился в Управление с заявлением не в уведомительном порядке, а в порядке межведомственного информационного взаимодействия о внесении сведений в ЕГРН в порядке межведомственного информационного взаимодействия об изменении вида разрешенного использования земельного участка с приложением письма, в котором со ссылкой на Правила указано, что вид разрешенного использования указанного земельного участка «магазины от 500 до 1 000 кв.м общей площади», что является основным для территориальной зоны ОД-1 и Управление получило указанное обращение комитета в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

С учетом изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований, признав, что указанные заявления и письмо от 10.06.2021 об изменении вида разрешенного использования земельного участка направлены комитетом в орган кадастрового учета в отсутствие на то законных оснований, оснований для приведения вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с осуществляемой хозяйственной деятельностью (магазины от 500 до 1 000 кв.м общей площади), не имеется, в связи с чем, подлежат удовлетворению требования заявителя о признании незаконными действия комитета по изменению вида разрешенного использования земельного участка площадью 1 503 кв.м. с кадастровым номером 64:48:010301:243, расположенного по адресу: <...>, с «Для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок» на вид разрешенного использования «Магазины от 500 до 1 000 кв.м общей площади», выразившиеся в обращении в орган кадастрового учета с заявлением от 10.06.2021 об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:010301:243.

При этом судом апелляционной инстанции правомерно исходил из допущенных Комитетом прав общества, поскольку указанные действия комитета привели к неправомерному изменению кадастровой стоимости земельного участка в сторону увеличения, которая после изменения вида разрешенного использования земельного участка возросла с 2 524 333,59 руб. до 12 821 401,62 руб., соответственно, к увеличению арендной платы.

Апелляционный суд, рассмотрев заявленный обществом в качестве способа восстановления его нарушенного права возложение обязанности на Управление Росреестра по Саратовской области восстановить сведения в ЕГРН в отношении земельного участка площадью 1 503 кв.м. с кадастровым номером 64:48:010301:243, расположенного по адресу: <...>, в части вида разрешенного использования «Для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок» с 01.07.2021, пришел к выводу, что указанный заявителем способ восстановления права в рассматриваемом случае не может быть применен, поскольку по настоящему делу обществом требования к Управлению Росреестра по Саратовской области не заявлены.

Приведенные Комитетом в кассационной жалобе доводы повторяют его позицию по делу, не опровергают выводы апелляционного суда, основанные на фактических обстоятельствах, по существу направлены на переоценку доказательств и установленных обстоятельств, что выходит за рамки рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные статьей 286 АПК РФ.

Доводы не содержат обстоятельств, которые не были проверены и учтены судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела, не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебного акта. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 АПК РФ, при рассмотрении дела не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2022 по делу № А57-2163/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий судья Ф.В. Хайруллина



Судьи И.Р. Нагимуллин



Р.А. Нафикова