Решение от 23 октября 2020 г. по делу № А41-3343/2020

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-3343/20
23 октября 2020 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 12 октября 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 23 октября 2020 года.

Арбитражный суд Московской области в составе: судьи Сергеевой А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело №А41-3343/20 ООО "АВС" к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА СТУПИНО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ об урегулировании разногласий

третье лицо - МАУ «ЕСЦ»

при участии сторон в судебном заседании согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ООО «АВС» обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением (с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ ходатайства об уточнении исковых требований) к Администрации городского округа Ступино Московской области со следующими требованиями:

Урегулировать разногласия, возникшие между Администрацией городского округа Ступино Московской области (ОГРН: <***>; ИНН: <***>) и Обществом с ограниченной ответственностью «ABC» (ОГРН: <***>; ИНН: <***>) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером: 50:33:0040133:653, общей площадью 62,40 кв.м., расположенным по адресу: Московская область, городской округ Ступино, <...>, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

Пункт 2.5. указанного договора дополнить в следующей редакции: «Помещение изъято из оперативного управления у муниципального автономного учреждения «Единый сервисный центр» (ИНН: <***>)».

Пункт 3.3. указанного договора изложить в следующей редакции: «Продавец-Залогодержатель» гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п.3.1 Имущество никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит, имущество изъято из оперативного управления муниципального автономного учреждения «Единый сервисный центр».

Пункт 4.1. изложить в следующей редакции: «Цена продажи имущества приобретаемого Покупателем-Залогодателем, равна его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта №11-08-2020 от 11.08.2020 г. и составляет 759 000 (Семьсот пятьдесят девять тысяч) рублей».

Пункт 4.3. изложить в следующей редакции: «Оплата Имущества, находящегося в муниципальной собственности и приобретаемого Покупателем-Залогодателем, осуществляется в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты составляет пять лет».

Цена имущества указанная в п.4.1 настоящего договора, перечисляется на счет управления федерального казначейства по Московской области посредством ежемесячных выплат в равных долях, начиная с даты подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи имущества. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Оплата приобретаемого в рассрочку Имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя-Залогодателя».

Пункт 4.3.1. исключить полностью.

Пункт 4.3.2. исключить полностью.

Пункт 4.3.3. исключить полностью.

Пункт 4.5. изложить в следующей редакции: «Оплата приобретаемого в рассрочку Имущества может быть осуществлена Покупателем-Залогодателем досрочно на основании решения Покупателя-Залогодателя. При досрочном погашении части основного долга Покупатель-Залогодатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу. При этом Продавец производит перерасчет процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу и в течении семи дней, с момента поступления денежных средств на расчетный счет Продавца, направляет Покупателю новый график платежей с пересчитанными процентами на сумму основного долга».

Пункт 6.1. изложить в следующей редакции: «Передача имущества Продавцом-Залогодержателем Покупателю-Залогодателю осуществляется по акту приёма-передачи в момент, подписания договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа».

Пункт 6.5. изложить в следующей редакции: «Покупатель-Залогодатель вправе пользоваться и распоряжаться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. До момента выполнения Покупателем-Залогодателем залоговых обязательств, Покупатель-Залогодатель не в праве без письменного согласия Продавца-Залогодержателя отчуждать указанное в 3.1. имущество».

Пункт 7.1.1. изложить в следующей редакции: «Передать Покупателю-Залогодателю Имущество по акту приема передачи в момент подписания сторонами договора купли-продажи, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 3.1. настоящего договора».

Пункт 7.2.1. изложить в следующей редакции: «Оплатить приобретаемое имущество в полном объеме путем безналичного перечисления денежных средств, посредством ежемесячных выплат в равных долях, начиная с даты подписания договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа и акта приема-передачи имущества».

Раздел 7 дополнить пунктом 7.1.3. и изложить в следующей редакции: «Продавец-Залогодержатель обязан направить своего представителя и явиться в назначенный сторонами день на регистрацию перехода права собственности, на приобретаемое по настоящему договору Имущество».

Пункт 7.2.7. исключить полностью.

Дополнить раздел 7 пунктом 7.4 и изложить в следующей редакции: «Покупатель обязан использовать имущество в целях, установленных уставом и видами деятельности общества».

Пункт 10.3. исключить полностью.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Третье лицо в судебное заседание представителя не направил, в материалах дела имеются доказательства его надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания.

Дело рассматривается по имеющимся документам в отсутствие представителя третьего лица в порядке ст.ст.123, 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, арбитражный суд приходит к следующему.

Решением Арбитражного суда Московской области от 26.11.2018 по делу № А41-71221/2018, оставленным без изменения постановлениями Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2019 и Арбитражного суда Московского округа от 05.07.2019 суд признал незаконным - не соответствующим Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ отказ Администрации городского округа Ступино Московской области, выраженный в письме И7-21/4049 от 16.07.2018, в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого ООО "АВС" нежилого помещения, общей площадью 62,40 кв.м., расположенного по адресу: <...>; обязал Администрацию городского округа Ступино Московской области совершить в отношении арендуемого ООО "АВС" нежилого помещения, общей площадью 62,40 кв.м., с кадастровым номером 50:33:0040133:653, расположенного по адресу: <...>, действия, определенные ч.3 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а именно:

- в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости;

- в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке нежилого помещения, принять решение об условиях приватизации данного имущества;

- в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направить в адрес ООО "АВС" проект договора купли-продажи объекта нежилого помещения.

В адрес истца поступил проект договора купли - продажи арендуемого имущества.

Общество не согласилось с представленным проектом договора и направило в адрес Администрации протокол разногласий к проекту указанного договора купли-продажи муниципального имущества.

Администрация указанный протокол разногласий был отклонен, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Суд квалифицирует заявленные истцом требования как направленные на урегулирование разногласий в порядке преддоговорного спора. В связи с недостигнутым сторонами договора соглашением по отдельным его условиям обратилось в арбитражный суд за урегулированием возникших при заключении договора разногласий.

Статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенным в пунктах 1, 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе об отчуждении имущества исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости. Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

В силу п.п. 2, 3 ст. 9 Закона №159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении N 7240/12 от 18.10.2012, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно ст. 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица (в том числе об оспаривании ненормативного акта) судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Определением Арбитражного суда Московской области от 27.07.2020, судом была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО3 (ИП ФИО3). На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

Определить рыночную стоимость (без учета НДС) нежилого помещения общей площадью 62,4 кв.м., этаж: подвал, кадастровый номер: 50:33:0040133:653, расположенного по адресу: Московская область, Ступинский район, г. Ступино, ул. ФИО2, д.75, пом. II, по состоянию на 10.07.2018 г.?

В материалы дела поступило заключение эксперта, в соответствии с которым рыночная стоимость (без учета НДС) на 10.07.2018 нежилого помещения общей площадью 62,4 кв.м., этаж: подвал, кадастровый номер: 50:33:0040133:1362, адрес: <...>, составляет 759 000 руб.

По ходатайству ответчика в судебное заседание был вызван эксперт для дачи пояснений по проведенной судебной оценочной экспертизы.

В ходе судебного разбирательства эксперт указал, что в качестве объектов аналогов были подобраны сопоставимые объекты с объектом оценки по сегменту рынка, ценообразующий фактор аналогов в заключении представлен согласно аналогам, и их расположению. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивался с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявлялись различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректировался по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывалась на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов анализа эксперт оценщик, использовал данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструировал модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, были использованы следующие элементы сравнения:

- условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

- условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

- вид использования и (или) зонирование;

- местоположение объекта.

Вместе с тем, экспертом в материалы дела представлены дополнения к экспертному заключению на 13 листах, с расчетами по дате оценки 10.07.2018 и представленным аналогам по дате публикации объявления (декабрь 2017 года).

Также эксперт указал, что на стр. 19 заключения, была сделана техническая ошибка, в связи с чем эксперт подтвердил использование одного только подхода - сравнительного при определении рыночной стоимости объекта оценки, два остальных, а именно затратный и доходный не были использованы, и сделаны отказы от них (стр. 11-12 заключения).

Исследовав материалы дела, суд установил, что экспертом исследованы и оценены все имеющиеся в деле на момент проведения экспертизы доказательства; в заключении имеются ответы на все поставленные перед экспертом вопросам; доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта, не представлено; экспертное заключение является ясным и полным, противоречивых выводов заключение не содержит.

Таким образом, пункт 4.1. следует изложить в следующей редакции: «Цена продажи имущества приобретаемого Покупателем-Залогодателем, равна его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта №11-08-2020 от 11.08.2020 и составляет 759 000 (Семьсот пятьдесят девять тысяч) рублей».

Предложенная истцом редакция пункта 3.3. указанного договора: «Продавец-Залогодержатель гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п.3.1 Имущество никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит, имущество изъято из оперативного управления муниципального автономного учреждения «Единый сервисный центр» подлежит принятию судом, поскольку представленная редакции общества соответствует положению статьи 5 Закона №ФЗ-159, и в силу статьи 460 ГК РФ отчуждению подлежит имущество не обремененное правами третьих лиц.

Из материалов дела следует, что спорное имущество находится в оперативном управлении у МАУ «ЕСЦ».

Таким образом, указанное обстоятельство создает препятствия в государственной регистрации перехода права собственности в случае, если имущество не будет изъято из оперативного управления.

Ответчик возражал против включения в договор условия об изъятии имущества, ссылаясь на то, что истец не обращался к администрации с требованием о прекращении права оперативного управления, а также не оспаривал бездействие администрации в части непринятия решения об изъятии имущества.

Однако, данная позиция ответчика не может быть признана судом обоснованной, поскольку администрация как добросовестный участник правоотношений, исходя из смысла данных правоотношений, обязана самостоятельно, без обращения истца, а также государственного принуждения в виде судебного акта, вынесенного по результатам оспаривания соответствующих действий/бездействий, совершить в пределах предоставленных ей полномочий действия, направленные на организацию процедуры отчуждения имущества в порядке приватизации.

Судом установлено, что пункт 4.3. следует изложить в редакции истца, а именно: «Оплата Имущества, находящегося в муниципальной собственности и приобретаемого Покупателем-Залогодателем, осуществляется в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты составляет пять лет».

Цена имущества указанная в п.4.1 настоящего договора, перечисляется на счет управления федерального казначейства по Московской области посредством ежемесячных выплат в равных долях, начиная с даты подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи имущества. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Оплата приобретаемого в рассрочку Имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя-Залогодателя».

Данная редакция договора соотносится с положениями норм действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.

В связи с внесением на день рассмотрения спора изменений в статью 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, срок рассрочки оплаты приобретаемого имущества не должен составлять менее пяти лет.

Согласно пункту 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, суд приходит к выводу, поскольку сторонами оговорен срок и порядок оплаты выкупаемого имущества в п. 4.3 договора, а также оговорены штрафные санкции и порядок их начисления за неисполнение обязательств по оплате, пункты 4.3.1, 4.3.2, 4.3.3 договора следует исключить.

Более того, ответчик не обосновал и не доказал необходимость включения в условия договора указанные пункты, каким образом исключение указанных пунктов договора затрагивает его права и обязанности, в связи с чем пункты 4.3.1, 4.3.2, 4.3.3 подлежат исключению.

Пункт 4.5. изложить в следующей редакции: «Оплата приобретаемого в рассрочку Имущества может быть осуществлена Покупателем-Залогодателем досрочно на основании решения Покупателя-Залогодателя. При досрочном погашении части основного долга Покупатель-Залогодатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу. При этом Продавец производит перерасчет процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу и в течении семи дней, с момента поступления денежных средств на расчетный счет Продавца, направляет Покупателю новый график платежей с пересчитанными процентами на сумму основного долга».

Данная редакция договора соотносится с положениями норм действующего законодательства.

Пункт 6.1. изложить в следующей редакции: «Передача имущества Продавцом-Залогодержателем Покупателю-Залогодателю осуществляется по акту приёма-передачи в момент, подписания договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа.

С учетом рассрочки платежа предложенная истцом редакция пункта 6.1 договора является правомерной.

Согласно положениями пункта 6.5 договора до момента выполнения покупателем-залогодателем залоговых обязательств покупатель-залогодатель не вправе распоряжаться имуществом. После передачи имущества по акту приема-передачи ответственность за сохранность имущества, равно как и риск случайной порчи или гибели имущества несет покупатель-залогодатель.

Истец просит пункт 6.5 изложить в следующей редакции: «покупатель, вправе пользоваться и распоряжаться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. До момента выполнения покупателем залоговых обязательств покупатель не в праве без письменного согласия продавца отчуждать указанное в пункте 3.1 имущество».

Поскольку предложенная истцом редакция договора соответствует нормам действующего законодательства, суд принимает ее.

Пункт 7.1.1. изложить в следующей редакции: «Передать Покупателю-Залогодателю Имущество по акту приема передачи в момент подписания сторонами договора купли-продажи, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 3.1. настоящего договора».

Также истец просит раздел 7 договора дополнить пунктом 7.1.3. и изложить в следующей редакции: «Продавец-Залогодатель обязан направить своего представителя и явиться в назначенный сторонами день на регистрацию перехода права собственности, на приобретаемое по настоящему договору Имущество».

Положения Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции на момент возникновения правоотношений) не содержат правовых норм, предусматривающих императивную обязанность собственника объекта явиться в регистрирующий орган, данным Законом предусмотрен определенный порядок, который носит заявительный характер.

Кроме того, в соответствии со статьей 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в ред.от 03.07.2016) одним из оснований для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, суд полагает, что пункт 7.1.3 противоречит положениям Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ и не подлежит включению в условия договора.

Пункт 7.2.1. изложить в следующей редакции: «Оплатить приобретаемое имущество в полном объеме путем безналичного перечисления денежных средств, посредством ежемесячных выплат в равных долях, начиная с даты подписания договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа и акта приема-передачи имущества».

Поскольку предложенная истцом редакция договора соответствует нормам действующего законодательства, суд принимает ее.

Пунктом 7.2.7 договора в редакции ответчика предусмотрена следующая обязанность покупателя: «Застраховать в установленном законодательством порядке в двухнедельный срок со дня подписания настоящего договора имущество за свой счет и на его полную стоимость на весь срок договора в пользу Продавца-Залогодержателя. Копию страхового полиса представить Продавцу-Залогодержателю в пятидневный срок со дня заключения договора страхования».

Истец просит указанный пункт договора исключить полностью.

Поскольку ответственность Покупателя установлена пунктом 6.5 договора, а обязанность страхования имущества в пользу продавца не предусмотрена положениями о приватизации муниципального имущества в Федеральном законе N 159-ФЗ, суд полагается возможным пункт 7.2.7 исключить.

Также истец просит раздел 7 договора дополнить пунктом 7.4. и изложить в следующей редакции: «Покупатель обязан использовать имущество в целях, установленных уставом и видам деятельности общества».

Поскольку требования по использованию выкупаемого помещения строго по целевому назначению, установленному муниципальным органом власти законодательством РФ не установлено, суд считает возможным дополнить договор пунктом 7.4 об использовании имущества в целях установленных уставом покупателя и видами деятельности общества.

Пункт 10.3 договора противоречит требованиям действующего гражданского законодательства и подлежит исключению из договора.

Судебные расходы по оплате экспертизы в сумме 45 000 руб. и государственной пошлине в сумме 6 000 руб. распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ и относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Администрацией городского округа Ступино Московской области (ОГРН: <***>; ИНН: <***>) и Обществом с ограниченной ответственностью «ABC» (ОГРН: <***>; ИНН: <***>) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером: 50:33:0040133:653, общей площадью 62,40 кв.м., расположенным по адресу: Московская область, городской округ Ступино, <...>, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

Пункт 2.5. указанного договора дополнить в следующей редакции: «Помещение изъято из оперативного управления у муниципального автономного учреждения «Единый сервисный центр» (ИНН: <***>)».

Пункт 3.3. указанного договора изложить в следующей редакции: «Продавец-Залогодержатель» гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п.3.1 Имущество никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит, имущество изъято из оперативного управления муниципального автономного учреждения «Единый сервисный центр».

Пункт 4.1. изложить в следующей редакции: «Цена продажи имущества приобретаемого Покупателем-Залогодателем, равна его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта №11-08-2020 от 11.08.2020 г. и составляет 759 000 (Семьсот пятьдесят девять тысяч) рублей».

Пункт 4.3. изложить в следующей редакции: «Оплата Имущества, находящегося в муниципальной собственности и приобретаемого Покупателем-Залогодателем, осуществляется в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты составляет пять лет».

Цена имущества указанная в п.4.1 настоящего договора, перечисляется на счет управления федерального казначейства по Московской области посредством ежемесячных выплат в равных долях, начиная с даты подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи имущества. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Оплата приобретаемого в рассрочку Имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя-Залогодателя».

Пункт 4.3.1. исключить полностью.

Пункт 4.3.2. исключить полностью.

Пункт 4.3.3. исключить полностью.

Пункт 4.5. изложить в следующей редакции: «Оплата приобретаемого в рассрочку Имущества может быть осуществлена Покупателем-Залогодателем досрочно на основании решения Покупателя-Залогодателя. При досрочном погашении части основного долга Покупатель-Залогодатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу. При этом Продавец производит перерасчет процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу и в течении семи дней, с момента поступления денежных средств на расчетный счет Продавца, направляет Покупателю новый график платежей с пересчитанными процентами на сумму основного долга».

Пункт 6.1. изложить в следующей редакции: «Передача имущества Продавцом-Залогодержателем Покупателю-Залогодателю осуществляется по акту приёма-передачи в момент, подписания договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа».

Пункт 6.5. изложить в следующей редакции: «Покупатель-Залогодатель вправе пользоваться и распоряжаться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. До момента выполнения Покупателем-Залогодателем залоговых обязательств, Покупатель-Залогодатель не в праве без письменного согласия Продавца-Залогодержателя отчуждать указанное в 3.1. имущество».

Пункт 7.1.1. изложить в следующей редакции: «Передать Покупателю-Залогодателю Имущество по акту приема передачи в момент подписания сторонами договора купли-продажи, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 3.1. настоящего договора».

Пункт 7.2.1. изложить в следующей редакции: «Оплатить приобретаемое имущество в полном объеме путем безналичного перечисления денежных средств, посредством ежемесячных выплат в равных долях, начиная с даты подписания договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа и акта приема-передачи имущества».

Пункт 7.2.7. исключить полностью.

Дополнить раздел 7 пунктом 7.4 и изложить в следующей редакции: «Покупатель обязан использовать имущество в целях, установленных уставом и видами деятельности общества».

Пункт 10.3. исключить полностью.

Остальные условия договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером: 50:33:0040133:653, общей площадью 62,40 кв.м., расположенным по адресу: Московская область, городской округ Ступино, <...> оставить без изменения.

Взыскать с Администрации городского округа Ступино Московской области в пользу ООО "АВС" расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., расходы по оплате судебной экспертизы в размере 45 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия решения в Десятый Арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Московской области.

Судья А.С. Сергеева