Решение от 10 августа 2022 г. по делу № А35-10031/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ


г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А35-10031/2021
10 августа 2022 года
г. Курск



Резолютивная часть решения объявлена 09 августа 2022 года


Арбитражный суд Курской области в составе судьи О.А. Матвеевой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании 02.08.2022 с перерывом до 09.08.2022 дело по исковому заявлению

Индивидуального предпринимателя Главы Крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2

к Администрации Поныровского района Курской области

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи № 13 от 16.08.2021 земельного участка, находящегося в государственной собственности,

третье лицо: комитет по управлению имуществом Курской области.

В судебном заседании участвуют представители:

от истца – ФИО3, по доверенности;

от ответчика – не явился, извещен надлежащим образом;

от третьего лица – не явился, извещен надлежащим образом.


Индивидуальный предприниматель Глава Крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 обратился с иском к Администрации Поныровского района Курской области об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи № 13 от 16.08.2021 земельного участка, находящегося в государственной собственности, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции «2.1. Цена выкупа земельного участка составляет 875 000 руб.».

Определением суда от 17.11.2021 исковое заявление принято судом к производству, назначено предварительное судебное заседание.

Определением суда от 20.12.2021 дело назначено к судебному разбирательству.

21.02.2022 судом вынесено определение о назначении судебной экспертизы, проведение которой поручено эксперту-оценщику ООО «Оценка и консалтинг» ФИО4.

Производство по делу было приостановлено до получения результатов экспертизы, назначенной по настоящему делу.

17.03.2022 через канцелярию суда ООО «Оценка и консалтинг» поступило заключение эксперта № 15-Э/03/22.

Определением от 22.03.2022 производство по делу возобновлено.

25.10.2022 от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, просил суд: урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка от 16.08.2021 № 13, изложив п. 2.1. договора в следующей редакции: «2.1. Цена выкупа земельного участка составляет: 1 057 500 руб. (один миллион пятьдесят семь тысяч пятьсот).

Заявленное ходатайство судом удовлетворено, уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ приняты судом к рассмотрению.

16.05.2022 от комитета поступило ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы.

В соответствии с ч. 2 ст. 87 АПК РФ повторная экспертиза назначается судом по тем же вопросам в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта.

Заключение эксперта № 15-Э/03/22 составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, при проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами Федерального закона от 31.05.2001 N 73 « О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки, действовавших на момент проведения экспертизы. Составление заключения экспертом является полным и ясным, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности.

Представленное суду мнение комитета и ответчика по делу относительно сделанных выводов при проведении судебной экспертизы, их несогласие в части рыночной стоимости спорного земельного участка не свидетельствует о недостаточной полноте или ясности, необъективности экспертного исследования в части, имеющей значение для рассмотрения настоящего дела.

Кроме того заявитель ходатайства не представил суду доказательства внесения на депозитный счет суда денежных средств для оплаты экспертизы.

Таким образом, ходатайство о назначении повторной экспертизы судом отклоняется.

В судебное заседание 02.08.2022 явились представители от истца ФИО3, по доверенности, от ответчика – Бутырских А.В., по доверенности от 10.01.2022 №4, от третьего лица – ФИО5, по доверенности от 08.09.2021.

В судебном заседании был опрошен эксперт ФИО4, представлен паспорт (показания отражены в аудиозаписи судебного заседания).

От эксперта ФИО4 поступило дополнение, которое приобщено к материалам дела.

В судебном заседании судом был объявлен перерыв до 09.08.2022.

Ответчик и третье лицо в судебное заседание 09.08.2022 не явились.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме.

Изучив представленные документы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.

04.05.2017 между администраций Поныровского района Курской области (далее – ответчик, арендодатель) и ИП Главой КФХ ФИО2 (далее – истец, арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности №10 (далее - договор аренды от 04.05.2017 № 10).

Согласно п. 1.1 договора от 04.05.2017 № 10 Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (фонд перераспределения) с кадастровым номером 46:18:020701:8, расположенный по адресу: Курска область, Поныровский район. 1-й Поныровский сельсовет площадью 250000 кв.м. (далее - земельный участок).

Срок аренды участка устанавливается с 04.05.2017 г. по 03.05.2037 г. (п. 2.1 договора от 04.05.2017 № 10).

По акту приема-передачи от 04.05.2017 земельный участок был передан арендодателем и принят арендатором.

14.12.2020 истец обратился в администрацию с заявлением о предоставлении без проведения торгов в собственность за плату земельных участков, расположенных по адресу: Курская обл., Поныровский р-он. 1-й Поныровский сельсовет, разрешенное использование – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, в том числе с кадастровым номером 46:18:020701:8 площадью 250000 кв.м.

Письмом № 3790 от 15.12.2020 администрация сообщила истцу о невозможности продажи данных земельных участков в силу ст. 4 Закона Курской области от 19.12.2011 № 104-ЗКО «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Курской области».

Решением Арбитражного суда Курской области от 04.06.2021 по делу №А35-2008/2021 требования ИП Главы КФХ ФИО2 были удовлетворены.

Суд признал незаконными выраженные в письме от 15.12.2020 № 3790 действия администрации Поныровского района Курской области по отказу ИП Главе КФХ ФИО2 в заключении договоров купли-продажи:

- земельного участка кадастровый номер 46:18:020701:8 площадью 250000 кв.м., расположенного по адресу Курская обл., Поныровский р-он, 1-й Поныровский сельсовет, разрешенное использование - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;

- земельного участка кадастровый номер 46:18:020701:22 площадью 210000 кв.м., расположенного по адресу Курская обл., Поныровский р-он, 1-й Поныровский сельсовет, разрешенное использование - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;

- земельного участка кадастровый номер 46:18:020701:23 площадью 230000 кв.м., расположенного по адресу Курская обл., Поныровский р-он, 1-й Поныровский сельсовет, разрешенное использование - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;

- земельного участка кадастровый номер 46:18:020701:9 площадью 280000 кв.м., расположенного по адресу Курская обл., Поныровский р-он, 1-й Поныровский сельсовет, разрешенное использование - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства

и обязал Администрацию Поныровского района Курской области предоставить ИП Главе КФХ ФИО2 без проведения торгов в собственность за плату вышеуказанные земельные участки.

Как пояснил истец, в августе 2021 года истцом получен проект договора купли-продажи от 16.08.2021 № 13 земельного участка, находящегося в государственной собственности, с кадастровым номером 46:18:020701:8. расположенного по адресу: Курская область, Поныровский район, 1-й Поныровский сельсовет, площадью 250 000 кв.м.

Согласно п. 2.1. проекта договора купли-продажи цена выкупа земельного участка с кадастровым номером 46:18:020701:8 составляет 1 527 500 руб.

Однако истец пояснил в исковом заявлении, что рыночная стоимость 1 га земельного участка с кадастровым номером 46:18:020701:8 составляет 35 000 рублей, соответственно, выкупная стоимость не может более чем 875 000 руб.

В связи с чем, истец выразил несогласие с предложенной выкупной стоимостью земельного участка и готовность заключить договор с изменением редакции пункта 2.1 договора и указанием стоимости земельного участка с кадастровым номером 46:18:020701:8 – 875 000 руб.

В ответ администрация письмом от 14.10.2021 № 3512 отказалась подписывать договор купли-продажи с протоколом разногласий к договору, ссылаясь на п. 1 постановления Администрации Курской области от 27.02.2015 № 97-па «Об утверждении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Курской области», согласно которому цена испрашиваемого земельного участка должна быть равной его кадастровой стоимости, а именно 1 527 500 руб.

Ссылаясь на наличие разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка, ИП Глава КФХ ФИО2 обратился в Арбитражный суд Курской области с настоящим иском, с учетом уточнения, а именно об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка от 16.08.2021 № 13, изложив п. 2.1. договора в следующей редакции: «2.1. Цена выкупа земельного участка составляет: 1 057 500 руб. (один миллион пятьдесят семь тысяч пятьсот рублей).

Оценив представленные доказательства, арбитражный суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворения по следующим основаниям.

Статьей 11 Гражданского Кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Статья 12 Гражданского Кодекса Российской Федерации содержит перечень способов защиты гражданских прав. При этом данная статья допускает защиту гражданских прав как указанными в ней способами, так и иными способами, предусмотренными законом.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Пунктом 1 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Согласно пункту 1 статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В силу статьи 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса Российская Федерация (далее - Земельный кодекс) оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ).

Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом (пункт 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ).

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса предусмотрена возможность продажи без проведения торгов земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этим лицам по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с ними при условиях надлежащего использования такого земельного участка и подачи соответствующего заявления до дня истечения срока договора аренды земельного участка.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В силу ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 -11 настоящего Кодекса.

Спорные земельные участки, права на которые не разграничены между публично-правовыми образованиями, находятся в государственной собственности. Исходя из абзаца 4 пункт 2 ст. 3,3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Администрация Поныровского района Курской области уполномочена на продажу спорного земельного участка.

Пунктом 2 статьи 39.4 ЗК РФ установлено, что при заключении договора куплипродажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:

1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность па которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно п. 9 Порядка определения цены земельных участков при заключении договоров купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Курской области, приобретаемых без проведения торгов, утверждённого Постановлением Администрации Курской области от 27.02.2015 № 97-па. продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у органа, уполномоченного на предоставление земельных участков, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка, осуществляется по цене, равной рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не выше кадастровой стоимости земельных участков, сведения о которой внесены в установленном порядке в государственный кадастр недвижимости.

Как следует из материалов дела, между сторонами возникли разногласия при заключении договора купли-продажи земельного участка, арендуемого истцом.

Право ИП Главы КФХ ФИО2 на выкуп спорного земельного участка ответчиком не оспаривалось.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 ГК РФ, арбитражный суд в порядке ст. 82 АПК РФ назначил по делу судебную оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой было поручено эксперту-оценщику ООО «Оценка и консалтинг» ФИО4. На рассмотрение эксперта поставлен вопрос: Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:18:020701:8, площадью 250 000 кв.м., расположенного по адресу: Курская область, Поныровский район, 1-ый Поныровский сельсовет, по состоянию на 14.12.2020?

В соответствии с заключением эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:18:020701:8, площадью 250 000 кв.м., расположенного по адресу: Курская область, Поныровский район, 1-ый Поныровский сельсовет, по состоянию на 14.12.2020 составляет 1 057 500 (один миллион пятьдесят семь тысяч пятьсот) рублей.

Оценив представленное экспертное заключение по правилам главы 7 АПК РФ, арбитражный суд признает его допустимым и достоверным доказательством.

Судом установлено, что экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы обоснованы и подтверждены.

В заключении экспертизы отражены все сведения, предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ, в том числе указаны сведения об эксперте, которому поручено проведение судебной экспертизы. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормативными документами, справочной и методической литературой, которые относятся к объектам обследования. Содержащиеся в экспертном заключении выводы сделаны специалистом, обладающим специальными познаниями в области экспертизы, его профессиональная подготовка и квалификация подтверждены представленными в дело документами. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных заключений.

При таких обстоятельствах, проанализировав представленное в материалы дела заключение эксперта №15-Э/03/22, суд приходит к выводу о том, что заключение соответствует требованиям, предъявляемым законом, в нем даны полные, конкретные и ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования.

Возражения сторон относительно представленной экспертом выкупной цены земельного участка не означает недостоверность определенной экспертом рыночной стоимости земельного участка.

Оценив представленные доказательства с позиций их относимости, допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности, в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу о принятии доводов экспертизы, в связи с чем п.2.1 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 46:18:020701:8 необходимо изложить в следующей редакции: «2.1. Цена выкупа земельного участка составляет: 1 057 500 (один миллион пятьдесят семь тысяч пятьсот) рублей.».

Согласно п. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка от 16.08.2021 № 13, изложив п. 2.1. договора в следующей редакции: «2.1. Цена выкупа земельного участка составляет: 1 057 500 (один миллион пятьдесят семь тысяч пятьсот) рублей.».

Взыскать с Администрации Поныровского района Курской области в пользу Индивидуального предпринимателя Главы Крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 8 000 руб. расходов за проведение судебной экспертизы и 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа, подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи (часть 5 статьи 15 АПК РФ) и будет направлен лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия (статья 177 АПК РФ).



Судья О.А. Матвеева