Решение от 15 апреля 2024 г. по делу № А40-207683/2023

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-207683/23-191-1650
г. Москва
16 апреля 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 08 апреля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 16 апреля 2024 года


Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Председательствующего судьи Волковой Е.И. (единолично),

при ведении протокола секретарем судебного заседания Попковой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "ФИО1 В." (115035, Россия, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Замоскворечье, Садовническая ул., д. 72, стр. 1, этаж/помещ. 1/III, ком./офис 5/И9Я, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 04.09.2002, ИНН: <***>)

к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

о восстановлении преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

при участии: согласно протоколу; 



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ФИО1 В." обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: <...>/П, общей площадью 299,6 кв.м., кадастровый номер: 77:06:001002:10962, путем принятия пунктов 3.1., 3.4. договора купли-продажи в редакции истца. Также истец просил восстановить преимущественное право истца на выкуп арендуемого помещения, приняв во внимание тот факт, что подписанный проект договора купли-продажи недвижимого имущества был направлен ответчику 09.08.2023 через портал mos.ru.

Определением от 19.02.2024 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Автономной Некоммерческой Организации "Центр Проведения Независимых Судебных Экспертиз" ФИО2.

15.03.2024 Арбитражным судом г. Москвы было получено заключение Автономной Некоммерческой Организации "Центр Проведения Независимых Судебных Экспертиз", счет на оплату № 15/2024 от 12.03.2024, согласно которому стоимость расходов за проведение судебной экспертизы составляет 25 000 руб.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 01 по 08.04.2024.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик требования оспорил, в отзыве указал, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, Департамент со своей стороны выполнил требования законодательства, обратившись в оценочную организацию для определения рыночной стоимости объекта, истец неправомочен на заключение договора на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москве, в целях отчуждения в рамках приватизации. Также ответчик указал, что поскольку проект договора не подписан Обществом по истечении срока, согласно части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ Общество утратило преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по вышеуказанному адресу с 19.08.2023.

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основание иска, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор от 07.03.2007 №07-00115/07 аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, площадью 317,3 кв.м.,  расположенного по адресу: Ленинский пр-т, д. 40.

Истец в обоснование заявленных требований указал, что 17.05.2023 он обратился в Департамент с заявлением рег. №33-5-57775/23-(0)-0 о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении арендуемого помещения.

04.07.2023 Департаментом в адрес истца направлено письмо № 33-6-525070/23-(0)-3 с предложением воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого помещения и при согласии подписать проект договора купли-продажи указанной недвижимости в электронном виде усиленной квалифицированной электронной подписью.

В указанном письме Департамент указал, что в случае несогласия с ценой выкупаемой недвижимости обществу необходимо передать разногласия в части цены приватизируемого объекта на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы в соответствии с ч.4.1 ст.4 Закона №159-ФЗ.

В ответ на указанное предложение истец направил в адрес Департамента письмо от 09.08.2023 №1 с согласием на использование предоставленного ему права Законом №159-ФЗ, однако, он не согласился с предложенной Департаментом ценой объекта – 30 207 000 руб., определенной ООО «Центр оценки Аверс». К указанному письму истец приложил подписанный со своей стороны проект договора купли-продажи с протоколом разногласий, в котором просил установить стоимость объекта в размере 20 000 000 руб.

Письмами от 23.08.2023 №33-6-525070/23-(0)-7 и № 33-6-525070/23-(0)-8 Департамент сообщил истцу об отклонении протокола разногласий и утрате преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации).

В силу пункта 5 статьи 3 Закона о приватизации особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ) установлены особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (часть 1 статьи 1).

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 N 144-ФЗ;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Закона № 159-ФЗ.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Истец является субъектом малого предпринимательства, что не оспаривается ответчиком. Доказательства наличия задолженности по арендной плате на момент обращения истца с заявлением о выкупе ответчиком не представлены.

Площадь нежилого помещения составляет 299,6 кв.м., что не превышает суммарной площади, установленной положениями ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы».

Согласно пункту 8 Информационного письма ВАС РФ № 134 от 05.11.2009 реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектами малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Помещение площадью 299,6 кв.м. выделено как обособленный объект, поставлено на кадастровый учет за номером 77:06:001002:10962, и принадлежит на праве собственности городу Москве.

Нежилое помещение находится во владении истца на основании договора аренды с 2007 года.

Таким образом, условия для реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения. предусмотренные положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ были истцом соблюдены.

Доводы ответчика об утрате истцом преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, изожжённые в письме № 33-6-525070/23-(0)-8, подлежат отклонению.

Согласно части 4 статьи 4 Закона в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

По смыслу указанной нормы для решения вопроса о начале течении срока, предусмотренного Законом для заключения договора выкупа юридически значимым обстоятельством является установление факта получения предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии со ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Из письма Департамента следует, что письмо № 33-6-525070/23-(0)-3 от 04.07.2023 было получено обществом 19.07.2023.

Истец 09.08.2023 направил в адрес Департамента подписанный со своей стороны договор купли-продажи с протоколом разногласий, изложив пункты 3.1, 3.4 в иной редакции, что в данном случае расценивается судом в качестве протокола разногласий относительно выкупной цены в связи с наличием сомнений в достоверности указанной в проекте договора рыночной оценки имущества.

Таким образом истец совершил действия по направлению подписанного со совей стороны договора в адрес ответчика в тридцатидневный срок, ввиду чего истцом не было утрачено право на выкуп арендуемого помещения, а потому основания для восстановления преимущественного права истца на выкуп арендуемого помещения отсутствуют.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Аналогичная позиция изложена Президиумом ВАС РФ в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010.

Согласно ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, в результате проведения которой Автономной Некоммерческой Организацией "Центр Проведения Независимых Судебных Экспертиз" выполнено экспертное заключение, согласно которому рыночная стоимость недвижимого имущества: нежилого помещения, общей площадью 299,6 кв.м., кадастровый номер 77:06:001002:10962, расположенного по адресу: <...>/П по состоянию на 17.05.2023 составила 20 060 000 руб.

Оценив экспертное заключение, суд считает отчет об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела.

Истцом представлен отзыв на заключение эксперта, в котором он согласился с определенной экспертом стоимостью объекта.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений.

Согласно ч.1 ст. 5 Закона №159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет.

При этом, в силу положений ч. 2 ст. 5 Закона № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Установив, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворении требования в редакции истца.

Судебные расходы в порядке ст. 110 АПК РФ относятся на ответчика.

На основании ст.ст. 8, 12, 421, 422, 431, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, 



РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью "ФИО1 В." (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) и Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, ИНН <***>) при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: <...>/П, общей площадью 299,6 кв.м., кадастровый номер: 77:06:001002:10962, путем принятия пунктов 3.1., 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции:

«3.1.Цена Объекта составляет 20 060 000 (двадцать миллионов шестьдесят тысяч) рублей 00 копеек в соответствии с Заключением эксперта от 11.03.2024 по делу № А40-207683/23-191-1650, выполненным Автономной Некоммерческой Организацией "Центр Проведения Независимых Судебных Экспертиз", является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта, согласованная сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

«3.4.  Оплата  по Договору  вносится  Покупателем  ежемесячно.  Первый  платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора (п. 1.7).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 238 809 (двести тридцать восемь тысяч восемьсот девять) руб. 52 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.».

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ФИО1 В." (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. и судебные расходы на оплату услуг эксперта в размере 25 000 (двадцать пять тысяч) руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятый арбитражный апелляционный суд.


     Судья:

Е.И. Волкова