Решение от 18 июня 2024 г. по делу № А40-193069/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-193069/23-127-1574
г. Москва
19 июня 2024 г.
Резолютивная часть решения объявлена 23 мая 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 19 июня 2024 года.


Арбитражный суд города Москвы в составе:

Судья – Кантор К.А.  (единолично)

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Журавлевым Д.И.  рассмотрел дело по иску

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВИКТОРИЯ"

125130, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ КОПТЕВО, БОЛЬШАЯ АКАДЕМИЧЕСКАЯ УЛ., Д. 15, К. 1, ЭТАЖ/ПОМ. 1/X, КОМ. 1-8,10-28,28А,29-31,31А, 32-38, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 11.03.2016, ИНН: <***>

к ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ

123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>

Об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

при участии:

от истца –  .ФИО1 , по дов. От 01.03.2023 г.

от ответчика – ФИО2  по дов. от 05.12.2023 г. № дги-д-1528/23 



УСТАНОВИЛ:

Иск, с учетом принятых судом в порядке ст.49 АПК РФ уточнений, заявлен об урегулировании разногласий, возникших между ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВИКТОРИЯ" и Департаментом городского имущества города Москвы (ИНН <***>, ОГРН <***>) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1 с кадастровым номером 77:09:0003019:3606, общей площадью 390 кв.м. на 30.06.2023 г. путем изложения;

 п.3.1 договора в следующей редакции: «Цена объекта с кадастровым номером 77:09:0003019:3606, общей площадью 390 кв.м, расположенного по адресу <...>/1 составляет 41 744 518 руб. без учета НДС. в соответствии с Заключением ФИО3, выполненного оценочной компанией ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВЕРДИКТ-ОЦЕНКА". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст.16. НК РФ не начисляется.»

п.3.4 договора в следующей редакции: «

Ответчиком приобщены пояснения

Представитель истца изложил правовую позицию, исковые требования поддерживает в полном объеме.

Представитель ответчика изложил правовую позицию, против удовлетворения исковых требований возражает.

Суд, с учётом изложенных сторонами обстоятельств, в соответствии с имеющимися в материалах дела доказательствами пришёл к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, у Общества с ограниченной ответственностью «Виктория» находится во владении и пользовании (аренде) нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 390,0 кв.м, кадастровый номер: 77:09:0003019:3606 на основании договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности г. Москвы № 00-00480/16 от 14.09.2016 г.

Согласно доводам истца, ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВИКТОРИЯ" находится в перечне реестра субъектов малого и среднего предпринимательства (согласно выписке из Реестра МСП), владеет указанным помещением непрерывно с 30.08.2016г., и у Общества отсутствует задолженность по арендной плате за арендуемое имущество.

В этой связи, по мнению истца, он имеет преимущественное право на выкуп арендуемого помещения в соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, согласно которому Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Признав за истцом право преимущественного приобретения арендуемого помещения, ответчиком направлен в адрес истца проект договора купли-продажи N 59-8543 от 06.07.2023 г., согласно которому установленная цена объекта составляет 68 850 000 руб. 00 коп., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 19.05.2023 № М600-1363-П/2023 (далее – отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки Аверс».

Истец считает, что представленный ДГИ отчет составлен с нарушениями законодательства об оценке, выразившимися в том числе следующим: стоимость выкупаемого помещения является несоизмеримой и явно завышенной. Данные обстоятельства нарушают права Истца как арендатора, имеющего преимущественное право выкупа указанного помещения на справедливых условиях. Выкупная стоимость арендуемого помещения должна быть равной рыночной стоимости помещения и определяться независимым оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и не должна нарушать права субъекта малого и среднего предпринимательства.

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию ООО "Центр экспертиз и оценки "Капитал" Завышенный характер оценки рыночной стоимости помещения, выполненный ООО «Центр оценки Аверс», был подтвержден.

В соответствии с подготовленным заключением об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений ООО "Центр экспертиз и оценки "Капитал" «Отчет об оценке рыночной стоимости №1808/23 от 21 августа 2023 г, нежилого помещения, общей площадью 390,0 кв.м., расположенного по адресу: <...>, общей площадью 390,0 кв.м, кадастровый номер: 77:09:0003019:3606, рыночная цена объекта составила 38 855 000, то есть существенно ниже суммы, указанной Департаментом городского имущества города Москвы.

Таким образом, не согласившись с условиями в части завышенной стоимости выкупаемого помещения, а также отсутствием надлежащей оценки помещения, истцом был отправлен протокол разногласий, согласно которому пункты 3.1, 3.4 договора изложены в редакции истца, при этом цена выкупаемого помещения определена в размере 14 833 333 (Четырнадцать миллионов восемьсот тридцать три тысячи триста тридцать три рубля) 00 коп (без учета НДС) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 207,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>, общей площадью 390,0 кв.м, кадастровый номер: 77:09:0003019:3606 , выполненный ООО "Центр экспертиз и оценки "Капитал".

Ответчик отказал истцу в подписании договора на условиях, предложенных истцом, что явилось основанием для обращения с настоящим иском в суд.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, если заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 217 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". При этом, согласно п. 5 ст. 3 названного Закона, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в силу 05.08.2008 г.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца и при наличии документов подтверждающих перечисление указанным лицом на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы, с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд, Определением от 30 ноября 2023 года назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой было поручено ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВЕРДИКТ-ОЦЕНКА".

Согласно заключению эксперта ФИО3 от 08.02.2024 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0003019:3606, общей площадью 390 кв.м, расположенного по адресу <...>/1 по состоянию на дату 30.06.2023 (без учета НДС), предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0003019:3606, общей площадью 390 кв.м, расположенного по адресу <...>/1 по состоянию на дату 30.06.2023 (без учета НДС),  составляет 41 744 518 руб. без учета НДС.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Заявлений о проведении повторной экспертизы не представлено.

После проведения судебной экспертизы, ответчик, возражая против удовлетворения заявленных требований, сослался на то, что у истца отсутствует право преимущественного приобретения арендуемого помещения.

Судом установлено, что Департаментом 10.07.2023 письмом № 33-6-474869/23 было направлено предложение воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Этим же письмом было сообщено истцу о том, что по договору аренды от 14.09.2016 № 00-00480/16 имеется задолженность по арендной плате в размере 1 369 078 руб., 67 коп. Предложено погасить задолженность.

Частью 5 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ установлено, что при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо наличие документов, подтверждающих внесение арендной платы в соответствии с установленными договором сроками платежей, а также документов о погашении задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) в размере, указанном в требовании о погашении такой задолженности (в случае, если данное требование направлялось субъекту малого или среднего предпринимательства).

Таким образом, на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества должна отсутствовать задолженность по арендной плате за выкупаемое имущество, неустойкам (штрафам, пеням).

На момент предшествовавший заключению договора купли-продажи у истца имелась задолженность по договору.

Договор аренды от 14.09.2016 № 00-00480/16 в отношении указанного нежилого помещения общей площадью 390 кв.м расторгнут Департаментом в одностороннем порядке на основании уведомления от 23.08.2023 № 33-6-858594/23-(0)-2.

Письмом от 29.02.2024 № ДГИ-И-14563/24 Департамент уведомил ООО «Виктория» о прекращении арендных отношений с 28.02.2024.

Право на отказ от договора аренды в одностороннем порядке закреплено условиями договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным законом или договором.

Согласно пункту 2 статьи 655 ГК РФ и в соответствии с условиями договора аренды при прекращении договора аренды арендованное недвижимое имущество должно быть возвращено арендодателю по акту-приема передачи.

Так, рассматриваемый договор аренды прекращен на основании вышеуказанного уведомления в соответствии с условиями договора аренды, в связи с чем, у арендатора возникла обязанность освободить указанное помещение.

Согласно представленному истцом расчету, у истца имеется задолженность по договору аренды в размере 3 629 567 рублей по арендной плате, а также 352 903, 30 рублей по пеням, что препятствует получению преимущественного права на выкуп арендуемого помещения в соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Кроме того, судом установлено, что условия об отсутствии оплаты   на дату заключения договора не соблюдены истцом ни на дату распоряжения о приватизации ни на дату уведомления о расторжении договора аренды, так и на дату предъявления искового заявления (на 26.08.2023 имелась задолженность в размере 582 040, 20 руб. и пени 29 201, 42 руб.)

Доводы истца о том, что действия Департамента являются противоречивыми и Департамент выражал волю на продолжение арендных отношений в том числе путем истребования задолженности по арендной плате, судом отклонены, поскольку  истцом не соблюдены условия для признания за ним права на приватизацию объекта, установленные ст. 3  Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 06.04.2024) "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

При таких обстоятельствах, заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению.

Расходы по госпошлине и экспертизе относятся судом на истца в порядке ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 64, 65, 71, 110, 123, 124, 150, 151, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

 По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.


Судья:

К.А. Кантор