Решение от 28 ноября 2018 г. по делу № А65-40240/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А65-40240/2017

Дата принятия решения – 28 ноября 2018 года.

Дата объявления резолютивной части – 21 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Юшкова А.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) (истец) к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) (ответчик) о признании недостоверной величины рыночной стоимости помещения;

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО2, индивидуальный предприниматель, присутствует лично;

от ответчика: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта: нежилые помещения первого этажа №4,№5 в здании, расположенном по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Авиастроительный район, ул. Лукина, дом 11 корп. 2 литер 1 общей площадью 16.5 кв.м., инвентарный номер 10257,помещения.

Ответчиком отзыв на иск применительно к ст.131 АПК РФ не представлен.

Определением от 6.08.2018 суд приостановил производство по делу в связи с назначением экспертизы в ООО «Консалтинговое Агентство «Независимость», эксперт ФИО3

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: «Какова рыночная стоимость нежилого помещения, находящегося по адресу: г. Казань, Авиастроительный р-он, ул. Лукина, дом 11 корп. 2 литер 1, общей площадью 16,5 кв м. на дату - 22.05.2017 г. (дата принятия решения о продаже, приказ председателя Комитета № 978/КЗИО-ПК)?».

Определением от 30.10.2018 суд возобновил производство по делу в связи с поступлением экспертного заключения.

В судебном заседании суд в порядке ст.86 АПК РФ огласил и исследовал экспертное заключение ООО «Консалтинговое Агентство «Независимость».

Истец в порядке ст.49 АПК РФ уточнил исковые требования, просил установить цену спорного объекта в размере 641 000 руб.

Суд в порядке ст.49 АПК РФ принял уточнение исковых требований.

Истец просил иск удовлетворить.

Ответчик, извещенный о месте и времени рассмотрения дела, представителя в суд не направил.

В порядке ст.156 АПК РФ дело рассмотрено в его отсутствие.

Из материалов дела следует, что 27.02.2012 сторонами заключен договор аренды на нежилое помещение, находящееся по адресу: г. Казань, Авиастроительный район, ул. Лукина, дом 11 корп. 2 литер 1, общей площадью 16,5 кв. м. по окончании срока указанного договора, 05.03.2014 сторонами был заключен новый договор на указанное помещение, сроком до 04.03.2017. Обязательства по внесению арендной платы исполнялись истцом надлежащим образом.

14.02.2017 г. истец направил ответчику письмо о реализации преимущественного права выкупа указанного помещения.

24.05.2017 истец получил письмо ответчика с проектом договора купли-продажи арендуемого имущества. Согласно п. 2.1 проекта договора купли-продажи арендуемого имущества цена помещения определена в размере 1 113 000 руб.

20.06.2017 истец, не согласившись с выкупной стоимостью, обратился к ответчику с письмом об оспаривании рыночной стоимости арендуемого имущества, отчет о рыночной стоимости нежилого помещения ответчиком истице был предоставлен позже, так же ответчик не предоставил истцу информацию о том, на какую дату была произведена оценка.

В связи с указанным истец обратился к независимому эксперту, который определил: стоимость выкупаемого арендуемого помещения в размере 712 000 руб. 13.09.2017 г. истец предоставила отчет ответчику, с просьбой откорректировать стоимость выкупаемого арендуемого помещения. Кроме того, в заявлении истица указала, что ей проводились улучшения арендуемого помещения, а именно: монтаж входной: группы, замена коммуникаций и санузла, был произведен капитальный ремонт.

29.09.2017 г ответчик отказал истцу в предложенной им стоимости объекта, указав, что дальнейшее решение вопроса в части заключения договора купли-продажи возможно посредством судебного разбирательства.

Не достигнув соглашения об условиях заключаемого договора в части размера выкупной цены спорного нежилого помещения, при наличии существенной разницы о размере рыночной стоимости спорного объекта, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения дела судом была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости спорного объекта.

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость объекта по состоянию на 22.05.2017 составила 641 000 руб.

Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 02.07.2010) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установил, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Спорный объект является муниципальной собственностью и передан на праве аренды истцу.

Последний, реализуя преимущественное право на выкуп арендуемого имущества, заявил о намерении приобрести его в собственность.

Право истца на выкуп арендуемого нежилого помещения ответчиком не оспаривается. Для муниципального образования заключение договора купли-продажи арендуемого истцом помещения обязательно. Ответчик не оспаривает факт получения от истца договора с проектом разногласий, содержащего разногласия относительно цены приватизируемого объекта.

По правилам пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Процессуально-правовой целью рассмотрения споров об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, является установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия. Разногласия возникли относительно цены выкупаемого имущества.

Поскольку представленные сторонами в обоснование размера выкупной цены отчеты об оценке содержат существенные различия (согласно отчету ООО «СКИТ» на л.д.28,т.1, представленному истцом, рыночная стоимость объекта составила 712 000 руб., а согласно отчету ООО «ПрофЭкс» №1-21/О-17от 27.04.2017, представленному ответчиком, рыночная стоимость объекта составила по состоянию на 26.04.2017- 1 113 000 руб.) и ввиду разногласий истца и ответчика относительно выкупной цены арендованного помещения, суд по ходатайству истца назначил экспертизу по определению рыночной стоимости недвижимого имущества.

Ответчиком в установленном законом порядке не представлено данных, наличие которых могло бы свидетельствовать о несоответствии заключения судебной экспертизы положениям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Судебная экспертиза проведена в полном соответствии с требованиями статей 82, 83 и 86 АПК РФ, в заключении эксперта отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, в связи с чем, у суда отсутствуют основания для непризнания выводов эксперта в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость арендуемого истцом нежилого помещения. Представленное в материалы дела экспертное заключение №229/18 от 25.10.2018г. соответствует требованиям, нормам и стандартам, в том числе установленным Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При проведении экспертизы, назначенной определением суда от 6.08.2018, эксперт руководствовался представленными на исследование материалами дела, а также нормативными документами.

В материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства недостоверности выводов эксперта, а равно доказательства, опровергающие выводы эксперта, отводов эксперту в суде заявлено не было, заявлений о фальсификации доказательств не представлялось, равно как и о проведении повторной либо дополнительной экспертизы. Представленное в материалы дела экспертное заключение содержит четкие однозначные выводы по поставленному перед экспертом вопросу. Каких-либо неясностей и противоречий в выводах эксперта не имеется.

Поскольку в данном случае отсутствуют сведения, наличие которых могло бы свидетельствовать о несоответствии заключения судебной экспертизы положениям действующего законодательства, суд считает возможным определить условия спорного договора купли-продажи в отношении выкупной цены объекта в размере 641 000 руб.

В порядке ст.ст.110, 112 АПК РФ с учетом того, что истцом неоднократно заявлялись ходатайства о проведении по делу экспертиз, что привело к затягиванию судебного процесса, судебные расходы по делу подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 - 169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Принять п.2.1 договора купли-продажи арендуемого имущества: нежилые помещения первого этажа №4,№5 в здании, расположенном по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Авиастроительный район, ул. Лукина, дом 11 корп. 2 литер 1 общей площадью 16.5 кв.м., инвентарный номер 10257, заключенного индивидуальным предпринимателем ФИО2, г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) и муниципальным казенным учреждением "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 641 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

Судья

А.Ю. Юшков