Решение от 19 апреля 2026 г. АС Ростовской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-22587/25
20 апреля 2026 г.
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена 13 апреля 2026 г.

Полный текст решения изготовлен 20 апреля 2026 г.


Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Мариненко Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Косьяновым И. А.

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Югтепломонтаж" ИНН: <***>, ОГРН: <***>

к Комитету по управлению имуществом г. Таганрога ИНН: <***>,

ОГРН: <***>

о признании незаконным отказа, об обязании направить договор купли-продажи

в отсутствие сторон

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Югтепломонтаж" обратилось в суд с заявлением к Комитету по управлению имуществом г. Таганрога о признании незаконным отказа, обязании направить договор купли-продажи.

Заявитель явку представителя в судебное заседание не обеспечил.

Заинтересованное лицо явку представителя в судебное заседание не обеспечило, направило отзыв в котором против удовлетворения заявления не возражало.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

ООО «Югтепломонтаж» на праве собственности принадлежит нежилое здание, площадью 266,3 кв. м с кадастровым номером 61:58:0003484:197.

Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0003484:1866, общей площадью 1 153 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для бытового обслуживания.

В целях выкупа в собственность вышеуказанного земельного участка общество обратилось с заявлением от 11.03.2025 в комитет по управлению имуществом г. Таганрога.

Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога в адрес общества направлен отказ от 27.03.2025 № 60.03.4/3595 со ссылкой на недоказанность необходимости всей площади земельного участка.

Этот отказ является предметом оспаривания в судебном порядке.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если они полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частями 4 и 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно пункту 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, может быть признан судом недействительным.

Таким образом, заявленное требование может быть удовлетворено судом при наличии одновременно двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушения данным ненормативным актом прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Из приведенных процессуальных норм следует, что арбитражный суд при рассмотрении дела об оспаривании действий (бездействия) государственных органов должен исследовать указанные действия (бездействие) на предмет соответствия их закону, а также проверить обстоятельства нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности. При этом на государственном органе лежит бремя доказывания законности совершенных им действий и принятого акта, а на заявителе (обществе) - нарушения этими действиями и решением его прав и законных интересов.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений

либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Согласно правовой позиции, приведенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Из Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394 указано, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Таким образом, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом в аренду или собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409 указано, что при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть обоснованным. Предоставление земельного участка из публичной собственности в большем размере может свидетельствовать о его предоставлении собственнику здания в обход установленной законом процедуры (статья 217 ГК РФ, статья 39.20 ЗК РФ).

Суд определением от 08 октября 2025 года назначил судебную экспертизу.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: определить площадь земельного участка, необходимую для обслуживания и эксплуатации нежилого здания площадью 266,3 кв. м, кадастровый номер 61:58:0003484:197, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0003484:1866, по адресу: <...>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для бытового обслуживания, с учетом действующих норм и правил.

Проведение экспертизы суд поручил акционерному обществу "Приазовский центр смет и оценки" эксперту Стyпко Олегу Павловичу.

Заключение эксперта от 15.10.2025 № 38/25 приобщено к материалам дела.

В обоснование необходимости предоставления всей площади земельного участка, экспертом в заключение учтена общая площадь указанных в технической документации зданий и сооружений, что составляет:

- здание - 332,00 кв. м (площадь по наружному обмеру);

- вагончик для хранения инструмента - 21,00 кв. м;

- склад открытого хранения - 114,00 кв. м;

- открытая стоянка автомобилей - 201,00 кв. м (см. схему № 1 ниже).

Итого общая площадь объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0003484:1866, по мнению эксперта, составляет 668,00 кв.м.

На основании данных расчетов в заключение № 38/25 изложены следующие выводы.

Все нормируемые показатели, касающиеся площади застройки и размещения иных сооружений, расположенных по адресу: <...>, требующихся для обеспечения эксплуатации объектов, находятся в пределах требуемых нормативных показателей, и размеры имеющегося земельного участка с кадастровым номером № 61:58:0003484:1866 в 1153 кв. м позволяют обеспечивать нормативную эксплуатацию зданий и сооружений, расположенных на этом земельном участке с учетом действующих строительных норм н правил. С учетом требований по озеленению, обеспечению автомобильной доступности, подъездных путей для специализированного автотранспорта (пожарная техника и т.п.) н обеспечению нормальной эксплуатации не рекомендуется уменьшать размер земельного участка. В этом случае обеспечить нормативную эксплуатацию объектов недвижимости не представляется возможным.

Однако суд критически относится к указанным выводам эксперта и не может принять заключение в качестве допустимого доказательства соразмерности испрашиваемой площади земельного участка.

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования, исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимого имущества и должна быть соразмерна данному объекту.

При этом вагончик для хранения, склад открытого хранения, открытая стоянка автомобилей не обладают признаками недвижимого имущества, а отвечают признакам благоустройства земельного участка.

По ходатайству общества определением суда от 03.03.2026 по делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Экспертиза «ЮФОСЭО» эксперту ФИО2.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: определить площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером 61:58:0003484:197.

Проведение экспертизы поручено ООО «Экспертиза «ЮФОСЭО» эксперту ФИО2.

В заключении от 06.04.2025 № 31-А изложены следующие выводы.

Площадь земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003484:1866, необходимая для эксплуатации нежилого здания площадью 266,3 кв. м с кадастровым номером 61:58:0003484:197, расположенного по адресу: <...>, равная 1461,0 кв. м, определенная в соответствии с требованиями СП 18.13330.2019 «Производственные объекты. Планировочная организация земельного участка», СП 37.13330.2012 «Промышленный транспорт», СП 42.13330.2016 «СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ (ред. от 31.07.2025) "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности". Правил землепользования и застройки г. Таганрог (ред. от 19.04.2024 №454, от 13.08.2024 №714) на 308,0 кв. м превышает площадь исследуемого участка, сведения о которой содержатся в ЕГРН (1153,0 кв. м).

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Представленное суду заключение подписано экспертом ФИО2, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" требованиям, эксперты под подписку предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

На основании вышеизложенного, выполненное экспертом ООО «Экспертиза «ЮФОСЭО», заключение принимается судом как надлежащее доказательство.

Комитет по управлению имуществом г. Таганрога не находит оснований для выводов о порочности проведенной по делу судебной экспертизы от 07.04.2026 №31-А, выполненной ООО «Экспертиза ЮФОСЭО», в связи с чем просит вынести решение на усмотрение суда.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что для эксплуатации объекта недвижимости общества площадью 266,3 кв. м необходима площадь испрашиваемого земельного участка 1461,0 кв. м.

Согласно статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (подпункты 1 и 14).

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 № 935-О указано, что, развивая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Земельный кодекс предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Таким образом, заинтересованное лицо не оспорило и не опровергло доказательства, представленные заявителем. Следовательно, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо не доказало законного основания оспариваемого отказа.

Между тем, этим отказом существенным образом нарушены права хозяйствующего субъекта на приобретение земельного участка.

Суд усматривает в отказе нарушение конституционных прав заявителя, а именно - права на использование имущества для предпринимательской деятельности (статья 34 Конституции Российской Федерации), права иметь в частной собственности землю (статья 36 Конституции Российской Федерации), которое нарушено прямо.

Не соответствует отказ и принципу равенства всех перед законом и судом (статья 19 Конституции Российской Федерации), поскольку данному собственнику недвижимости отказано в реализации общего для всех собственников права, установленного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Нарушает он и принцип равенства всех форм собственности (статья 8 Конституции Российской Федерации), так как отказ в переходе земельного участка из публичной в частную собственность в данном случае не имеет законного основания, то есть допущено ущемление прав частного собственника в его отношениях с собственником публичным.

При таких обстоятельствах суд нашел оспариваемый отказ противоречащим нормам земельного законодательства и признал необходимым требования заявителя удовлетворить.

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться наименование органа или лица, совершивших оспариваемые действия (бездействие), сведения о действиях (бездействии), название закона или иного нормативного правового акта, на соответствие которым проверены оспариваемые действия (бездействие), решения, указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

Во исполнение этого требования закона следует указать на обязанность заинтересованного лица совершить требуемые заявителем действия. Суд признает разумным для этого срок тридцать дней с момента вступления решения в законную силу.

Пунктом 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с изложенным, расходы общества на оплату государственной пошлины и экспертного исследования, подлежат отнесению на комитет.

Руководствуясь главой 24, статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным решение комитета по управлению имуществом г. Таганрога от 27.03.2025 № 60.03.4/3595.

Обязать комитет по управлению имуществом г. Таганрога ИНН: <***>,

ОГРН: <***> в течение тридцати дней с момента вступления решения в законную силу направить обществу с ограниченной ответственностью "Югтепломонтаж" ИНН: <***>, ОГРН: <***> проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003484:1866.

Взыскать с комитета по управлению имуществом г. Таганрога ИНН: <***>, ОГРН: <***> в пользу общества с ограниченной ответственностью "Югтепломонтаж" ИНН: <***>, ОГРН: <***> судебные расходы 110 000 рублей.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Е. Н. Мариненко