Решение от 28 апреля 2022 г. по делу № А78-246/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

672002, Выставочная, д. 6, Чита, Забайкальский край

http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru



ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А78-246/2021
г.Чита
28 апреля 2022 года
Резолютивная часть решения оглашена 21 апреля 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 28 апреля 2022 года.


Арбитражный суд Забайкальского края в составе судьи Поповой И.П. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа «Город Чита» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Общества с ограниченной ответственностью Агентство независимых оценщиков «ГарантЪ»

о согласовании условий договора купли-продажи

при участии в судебном заседании:

от истца – до перерыва ФИО3, представителя по доверенности от 27.01.2021;

от ответчика – до перерыва ФИО4, представителя по доверенности от 18.05.2021;

от третьего лица - не было.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 20.04.2022 до 21.04.2022, о чем сделано публичное извещение в сети Интернет на официальном сайте Арбитражного суда Забайкальского края.


Предприниматель ФИО2 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа «Город Чита» (далее – КУИ г. Читы) о признании незаконным размера выкупной стоимости объекта муниципальной собственности – нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> в сумме 1 816 500 руб., снизив его до суммы реальной стоимости недвижимого имущества в размере 900000 руб., о согласовании в договоре купли-продажи арендуемого муниципального имущества стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> в сумме 900000 руб.

Определением от 18.05.2021 суд привлек к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора, Общество с ограниченной ответственностью Агентство независимых оценщиков «ГарантЪ».

Третье лицо извещено надлежащим образом.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнял исковые требования и окончательно просил суд:

- Урегулировать разногласия при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, заключенного между городским округом «Город Чита», от имени которого действует комитет по Управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита», с одной стороны, и индивидуальным предпринимателем ФИО2, согласовать спорные условия договора, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 47,8 кв.м., кадастровый номер 75:32:30610:1439.

- Снизить выкупную стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: Забайкальский край г. Чита ул. Евгения Гаюсана, 34 А пом. 1 до 714275 руб.

- Изложить пункт 2.1. Договора в следующей редакции: «Покупатель оплачивает Продавцу стоимость нежилого помещения, указанного в п.1.2 настоящего Договора, денежными средствами в сумме 714275 руб. (семьсот четырнадцать тысяч двести семьдесят пять) рублей без учета НДС. Уплата НДС осуществляется Покупателем в порядке, установленном действующим налоговым законодательством РФ.

- В пункте 1.3. Договора указать, что цена объекта составляет 714275 руб.

Уточненные требования приняты судом к рассмотрению.

Дело рассмотрено в порядке части 5 статьи 156, части 5 статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения, исследовав письменные доказательства, суд установил:

Городскому округу «Город Чита» на праве собственности принадлежит нежилое здание конторы общей площадью 136,40 кв.м по ул. Евгения Гаюсана,, 34а в г. Чита, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 59 т. 1).

По договору от 29.05.2017 (л.д. 53-58 т. 1) КУИ г. Читы передал в аренду истцу сроком по 22.05.2022 часть указанного нежилого здания площадью 48,7 кв.м. для использования под закусочную (пункты 1.1, 1.3).

29.07.2020 истец обратился в КУИ г. Читы с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения площадью 47,8 кв.м. (л.д. 75 т. 2).

В материалы дела представлен договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества № 712 от 20.11.2020 (л.д. 49-52 т. 1), при заключении которого между сторонами возникли разногласия.

Истец не согласился со стоимостью выкупаемого имущества в размере 1816500 руб., указанной в пунктах 1.3, 2.1 договора.

Протокол разногласий истца от 10.12.2020 (л.д. 73-76 т. 1) ответчиком не согласован (л.д. 43 т. 1).

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия, которые переданы на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ).

Статьей 3 указанного закона предусмотрено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Согласно статьям 549, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (статья 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, арендатор - предприниматель ФИО2 в порядке реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения обратился с соответствующим заявлением (л.д. 75 т. 2) к истцу.

КУИ г. Читы провел с привлечением ООО Агентство независимых оценщиков «ГарантЪ» оценку рыночной стоимости арендуемого имущества (л.д. 11-74 т. 2), принял решение об условиях приватизации арендуемого имущества (л.д. 76-78 т. 2) и представил истцу для подписания договор купли-продажи № 712 от 20.11.2020 (л.д. 48, 49-52 т. 1, л.д. 79 т. 2).

Договор купли-продажи № 712 от 20.11.2020 истец подписал с протоколом разногласий в части стоимости помещения.

Окончательная стоимость выкупаемого помещения сторонами не согласована.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 4 статьи 421, статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

При определении условий договора суд руководствуется главами 27-29, §§ 1, 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Таким образом, цена спорного договора купли-продажи является существенным условием.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки.

Обязательность проведения оценки предусмотрена также статьей 9 Федерального закона № 159-ФЗ.

Как следует из материалов дела и пункта 1.3 договора купли-продажи № 712 от 20.11.2020 стоимость спорного нежилого помещения была определена на основании отчета ООО Агентство независимых оценщиков «ГарантЪ» № 10-11/20 об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 29.07.2020 в размере 1816500 руб. (л.д. 11-74 т. 2).

По заявлению истца указанная сумма является неправомерно завышенной, не соответствующей действительности, не учитывающей состояние помещения. В подтверждение своих доводов истец представил внесудебный отчет об оценке рыночной стоимости объекта.

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно стоимости муниципального имущества, по делу назначалась судебная экспертиза.

Ввиду признания заключения эксперта (л.д. 20-138 т. 3) недопустимым доказательством, суд определением от 21.01.2022 назначил по делу повторную судебную экспертизу, проведение которой поручил Федеральному бюджетному учреждению Читинская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации - эксперту ФИО5, на разрешение эксперту поставил вопрос: Какова величина рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 47,8 кв.м., расположенного по адресу: <...> по состоянию на 29.07.2020?

Эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, о чем дал соответствующую подписку.

Согласно заключению эксперта № 56/3-3 (л.д. 124-150 т. 5) величина рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 29.07.2020 составляет 714275 руб.

Заключение эксперта соответствует положениям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, содержит подробное изложение исследовательской части, применяемых методов, методик, подходов, корректировок.

Оснований сомневаться в обоснованности выводов эксперта не имеется,

Лицами, участвующими в деле, доказательства недостоверности определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости спорного нежилого помещения не представлены.

Таким образом, пункты 1.3, 2.1 договора купли-продажи № 712 от 20.11.2020, подлежат согласованию в редакции с указанием стоимости объекта, установленной заключением эксперта № 56/3-3.

С учетом изложенного, иск подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам. Связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам.

По общим правилам части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Между тем, согласно части 4 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при соглашении лиц, участвующих в деле, о распределении судебных расходов арбитражный суд относит на них судебные расходы в соответствии с этим соглашением.

Сторонами подписано соглашение о распределении судебных расходов по делу от 07.07.2021 (л.д. 173 т. 2), согласно которому все судебные расходы, включающие в себя государственную пошлину, и судебные издержки, расходы на проведение экспертизы и иные затраты, связанные с рассмотрением дела и подлежащие взысканию с ответчика, относятся на счет истца.

С учетом соглашения сторон и приведенного правового регулирования расходы по оплате госпошлины и судебные издержки остаются на истце.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 170, 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между предпринимателем ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>) и Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа «Город Чита» (ОГРН <***>, ИНН <***>) при заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества № 712 от 20 ноября 2020 года.

Изложить пункты 1.3, 2.1 договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества № 712 от 20 ноября 2020 года в следующей редакции:

«1.3. Цена объекта приватизации составляет: 714275 (семьсот четырнадцать тысяч двести семьдесят пять) рублей без учета НДС».

«2.1. Покупатель оплачивает Продавцу стоимость нежилого помещения, указанного в п. 1.2. настоящего Договора, денежными средствами в сумме: 714275 (семьсот четырнадцать тысяч двести семьдесят пять) рублей без учета НДС. Уплата НДС осуществляется Покупателем в порядке, установленном действующим налоговым законодательством РФ».

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.



Судья И.П. Попова