Постановление от 6 октября 2021 г. по делу № А51-32623/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА


Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru




ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-5130/2021
06 октября 2021 года
г. Хабаровск


Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 октября 2021 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи С.Н. Новиковой


судей М.Ю. Бурловой-Ульяновой, С.И. Гребенщикова

при участии:

от управления муниципальной собственности г. Владивостока: Клеменчук М.С. по доверенности от 25.12.2020; Михалева И.С. по доверенности от 25.12.2020.

от общества с ограниченной ответственностью «Новая волна Синема»: Булынденко И.О. по доверенности от 01.10.2020.

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Новая волна Синема»

на решение от 01.03.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2021

по делу № А51-32623/2016 Арбитражного суда Приморского края

по иску управления муниципальной собственности г. Владивостока (ОГРН 1032501280602, ИНН 2536097608, адрес: 690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Западная, 15)

к обществу с ограниченной ответственностью «Новая волна Синема» (ОГРН 1032501277742, ИНН 2540068800, адрес: 690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 31)

третьи лица: инспекция регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края, Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, общество с ограниченной ответственностью «Сладкий дом», общество с ограниченной ответственностью «С-Фуд», общество с ограниченной ответственностью «Любимый дом», общество с ограниченной ответственностью «Моя кухня», индивидуальный предприниматель Тимошок Максим Анатольевич, индивидуальный предприниматель Симонян Юлия Ванушевна, общество с ограниченной ответственностью «Ломбард Центральный», общество с ограниченной ответственностью «Приморское бюро судебных экспертиз», общество с ограниченной ответственностью «Кинопрокат», общество с ограниченной ответственностью «Транспортная компания Нимба», общество с ограниченной ответственностью «Стандарт Плюс», общество с ограниченной ответственностью «Тагрис»

о расторжении договора аренды недвижимого имущества, выселении



УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее - УМС г. Владивостока, управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Новая Волна Синема» (далее – ООО «Новая Волна Синема», общество, ответчик) о расторжении договора аренды от 14.12.1999 № б/н (01-04825-004-Н-АР-1984-00) и возложении на ООО «Новая Волна Синема» обязанности освободить нежилые помещения, общей площадью 1 079,2 кв.м (в редакции уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: инспекция регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (далее – инспекция РСН и КДС Приморского края), индивидуальный предприниматель Тимошок М.А., общество с ограниченной ответственностью «Сладкий дом», общество с ограниченной ответственностью «Ломбард Центральный», индивидуальный предприниматель Симонян Юлия Ванушевна, общество с ограниченной ответственностью «СФуд», общество с ограниченной ответственностью «Любимый дом», общество с ограниченной ответственностью «Моя кухня», общество с ограниченной ответственностью «Кинопрокат», общество с ограниченной ответственностью «Нимва», ООО «Стандарт плюс», общество с ограниченной ответственностью «Тагрис».

Решением от 01.03.2021 договор аренды от 14.12.1999 № б/н (01-04825-004-НАР-1984-00) расторгнут; суд обязал ООО «Новая Волна Синема» освободить нежилые помещения по адресу: г. Владивосток, Океанский проспект, д. 111, расположенные: на первом этаже – помещение № 2 (47,9 кв.м.), № 6 (19,4 кв.м), № 9 (218,2 кв.м), № 10 (6,7 кв.м), № 20 (10,8 кв.м), № 21 (4,1 кв.м), № 22 (6,3 кв.м), № 23 (1,4 кв.м), № 24 (1,4 кв.м), № 25 (14,6 кв.м), № 26 (14 кв.м), № 27 (12,1 кв.м), № 28 (4,9 кв.м), № 29 (9,6 кв.м), № 30 (5,6 кв.м), согласно данным плана помещений 1 этажа, предоставленного в заключении МКУ «Комплексное развитие земель и недвижимости города Владивостока» от 29.09.2020; на втором этаже – помещение № 6 (2,1 кв.м), № 7 (35,3 кв.м), № 21 (76,9 кв.м), согласно данным плана помещений 2 этажа, предоставленного в заключении МКУ «Комплексное развитие земель и недвижимости города Владивостока» от 29.09.2020; на антресоли - помещение № 1 (63,1 кв.м), № 2 (476,1 кв.м), № 3 (11,2), № 4 (10,9 кв.м), № 5 (31,4 кв.м), № 6 (15,2 кв.м), № 7 (15,2 кв.м), № 8, № 9, № 10, № 11 (4,9 кв.м), № 12 (8,3 кв.м), № 13 (25,2 кв.м), № 14 (2,3 кв.м), № 15(7,5 кв.м), согласно данным технического плана помещения, предоставленного кадастровым инженером ООО «ДАЛЬГЕОСЕРВИС» 14.10.2015; на цокольном этаже – помещение № 1 (161,9 кв.м), № 2 (8,4 кв.м), № 3 (6,4 кв.м), № 4 (28,3 кв.м), № 5 (25,7 кв.м), № 6 (25,5 кв.м), № 7 (25,7 кв.м), № 8 (24,9 кв.м), № 9 (5,9 кв.м), № 10 (242,1 кв.м), № 11 (4,2 кв.м), согласно данным технического плана помещения, предоставленного кадастровым инженером ООО «ДАЛЬГЕОСЕРВИС» 14.10.2015; в подвале – помещения № 2 (6,5 кв.м), № 3 (2 кв.м), № 4 (16 кв.м) согласно данным технического плана помещения, предоставленного кадастровым инженером ООО «ДАЛЬГЕОСЕРВИС» 14.10.2015.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2021 решение от 01.03.2021 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО «Новая Волна Синема» просит отменить судебные акты как необоснованные. Заявитель полагает, что судом неверно применены положения пункта 3 статьи 619 ГК РФ, поскольку предложение о досрочном расторжении договора аренды не содержало необходимости устранения нарушений в установленный срок, как и по основанию использования имущества по назначению (нарушение субарендаторами условий пользования имуществом). По мнению заявителя, отсутствие такого предупреждения лишило ответчика самостоятельно устранить выявленные нарушения и урегулировать спор в досудебном порядке. Ссылается на непредставление доказательств того, что в результате реконструкции арендодателю причинен значительный ущерб. Напротив, указывает, что реконструкция оценена экспертами как улучшение технического состояния арендуемого имущества.

В отзывах на кассационную жалобу УМС г. Владивостока, инспекция РСН и КДС Приморского края приводят свои возражения против ее доводов и просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Ленинского районного суда г. Владивостока, представители сторон поддержали свои доводы и возражения, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, дав суду пояснения.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых актов исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Как следует из материалов дела, 14.12.1999 между МУП «Кинотеатр «Москва» (арендодатель) и ООО «Новая Волна Синема» (арендатор) заключен договор аренды б/н, по условиям которого арендатор принял в пользование нежилые помещения общей площадью 1 079,2 кв., расположенные по адресу: г. Владивосток, Океанский проспект, 111 на первом, втором и цокольном этажах кинотеатра «Москва» в целях организации и обеспечения деятельности киноконцертного и развлекательного комплекса, на срок с 14.12.1999 по 13.12.2049.

В пункте 1.2 договора отражено, что указанные помещения находятся в муниципальной собственности г. Владивостока, закреплены за предприятием на праве хозяйственного ведения.

Разделом 2 договора предусмотрены права и обязанности арендатора. В частности, арендатор вправе производить перепланировки, перестройки (переделки) и иные улучшения (благоустройства) арендуемого имущества (его части) без согласия с арендодателем и собственником объекта (пункт 2.3.2).

Согласно пункту 4.2 договора последний может быть изменен или расторгнут только по соглашению сторон. Если стороны не пришли к соглашению, договор может быть изменен или расторгнут только по решению суда.

Передача помещений оформлена актом от 15.12.1999, подписанным сторонами без замечаний.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 11.05.2000.

Дополнительным соглашением от 27.02.2001 к договору аренды изменен арендодатель по договору с МУП «Кинотеатр «Москва» на УМС г. Владивостока.

Письмом от 20.03.2003 № 12/2-2-955 УМС г. Владивостока уведомило арендатора о присвоении договору аренды номера 01- 04825-004-Н-АР-1984-00.

14.10.2015 по заявке УМС г. Владивостока кадастровым инженером ООО «Дальгеосервис» Кононенко К.М. подготовлен технический план помещений площадью 3712,3 кв.м, кадастровый номер 25:28:020004:2647, включая подвал, цокольный этаж, антресоль, 1, 2 этажи, пом. 1-4, 1-11, 1-15, 1-36, 1-35.

Согласно заключению кадастрового инженера помещения являются частично переустроенными и перепланированными, при их переустройстве и перепланировки затронуты несущие конструкции здания, изменилась площадь помещений.

13.05.2016 в отношении арендуемых помещений проведена проверка, по результатам которой выявлено, что обществом проведена реконструкция (перепланировка) помещений в отсутствие необходимых разрешений, без проектной документации.

Факт незаконной реконструкции подтвержден по делам № А51-10569/2016, А51-16887/2016 Арбитражного суда Приморского края, в рамках которых ООО «Новая Волна Синема» по заявлению инспекции РСН и КДС Приморского края привлечено к административной ответственности, предусмотренной частью 6 статьи 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Кроме того, актами проверок от 04.07.2016 № 227/2, от 29.11.2016 № 411/2 выявлено, что арендатором часть помещений передана третьим лицам, в том числе ООО «Любимый дом» для организации розничной торговли (продажа пастельных принадлежностей, полотенец, декоративных подушек и др.), ООО «Моя кухня» для организации розничной торговли (посуда, принадлежности для кухонь, ванн), ООО «Ломбард центральный» для оказания услуг ломбарда, ООО «С-Фуд» для организации общественного питания (кафе), что не соответствует целевому назначению помещений.

УМС г. Владивостока, полагая, что в результате незаконной реконструкции затронуты конструктивные характеристики здания, объект приобрел статус самовольной постройки, а также часть помещений используется не по целевому назначению, что является существенным нарушением условий договора № 01- 04825-004-Н-АР-1984-00, обратилось к обществу с предложением о досрочном расторжении договора, отклонение которого послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Судами правомерно квалифицированы спорные правоотношения как регулируемые нормами главы 34 «Аренда» ГК РФ, условиями договора от 14.12.1999 № 01- 04825-004-Н-АР-1984-00.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 названной статьи кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

При разрешении спора установлены следующие обстоятельства.

Установлено, что муниципальное образование г. Владивосток является собственником нежилых помещений в здании общей площадью 3 317,7 кв.м, кадастровый номер 25:28:020004:2647, включая цокольный, подвальный, антресоль, 1, 2, межэтажное помещение под зрительным залом, номера на поэтажном плане 1, 84 (III), 37-67 (VI), 1-11, 1-2 (I), 4-6 (I), 11-16 (I), 7-10 (III), 17-30 (III), 3, 1-3 (I), 5-15 (I), 19 (I), 16 (III), 18 (III), 20 (III), 21 (III), 17, 1, 2, 1-8 (V), расположенных по адресу: г. Владивосток, Океанский проспект, 111 (помещения в здание кинотеатра «Москва»).

Право аренды на часть нежилых помещений площадью 1079,2 кв.м, в том числе на первом этаже площадью 403,1 кв.м (№№ 7-10, 17-29), на втором этаже площадью 118,2 кв.м (№№ 16, 18, 20), в подвале площадью 557,9 кв.м (№№ 1-11,13), зарегистрировано за ООО «Новая Волна Синема» на основании договора от 14.12.1999. К договору приложены поэтажные планы здания, на которых отмечены передаваемые в аренду помещения и их номера.

На помещения площадью 3317,7 кв.м подготовлен технический план от 14.10.2015, выполненный кадастровым инженером ООО «Дальгеосервис» Кононенко К.М., в котором отражено, что помещения являются переустроенными и перепланированными, соответствующее переустройство (перепланировка) затрагивает несущие конструкции здания.

Факт самовольной перепланировки арендуемых ответчиком помещений подтвержден вступившим в законную силу решением суда по делу № А51-10569/2016, в рамках рассмотрения которого ООО «Новая Волна Синема» привлечено к административной ответственности, поскольку обществом не исполнено предписание от 11.03.2016, выданное административным органом, о предоставлении документации, подтверждающей соблюдение при осуществлении реконструкции здания, находящегося по адресу: г. Владивосток, Океанский проспект, д. 111, требований градостроительного законодательства, а также о недопущении эксплуатации указанного объекта в отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию. Судом установлено, что здание по указанному адресу подверглось конструктивным изменениям, в результате которых произведен частичный демонтаж несущих конструкций, возведены новые строительные конструкции для обустройства входа на цокольный этаж здания, увеличена площадь объекта. С учетом положений пунктов 14, 14.1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации суды пришли к выводу, что обществом была произведена реконструкция спорного объекта. В частности, выявлены следующие изменения:

- в подвальном этаже на отм. -6,250 произведены следующие изменения: для организации входа в подвальный этаж демонтировано 4,94 м несущей наружной стены, в месте демонтажа несущих стен возведены колонны, для организации входа в подвал снаружи произведены работы по отрыву котлована, устройству фундаментов, наружных стен, устройству колонн, кровли, общая площадь образовавшегося в результате данных работ помещения составляет 187,6 кв. м;

- на антресоли на отм. -3,050 произведены следующие изменения: организован вход снаружи путем демонтажа 4,94 м несущей наружной стены, в месте демонтажа несущих стен установлены колонны, для организации входа на антресоль снаружи произведены работы по отрыву котлована, устройству фундаментов, наружных стен, устройству колонн, кровли, общая площадь образовавшегося в результате данных работ помещения составляет 82,1 кв. м;

- увеличена площадь перекрытия антресоли на 199,65 кв. м;

- с отм. -6,250 на антресоль отм. -3,050 смонтирован эскалатор, для организации эскалатора выполнены следующие работы: монтаж фундамента под эскалатор, усиления перекрытия, на которое опирается эскалатор; согласно техническому паспорту на нежилые помещения по адресу: Приморский край, г. Владивосток, Океанский проспект, 111, от 17.12.2007 материал перекрытий - железобетонные плиты. Перекрытия антресоли частично опираются на металлические балки, перекрытия монолитные по профнастилу.

По настоящему делу суды в соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ правомерно приняли во внимание судебные акты по делу № А51-10569/2016, в рамках которого при техническом обследовании установлено проведение именно реконструкции арендуемых обществом помещений.

Вместе с тем суд первой инстанции с целью определения объема произведенных работ в арендуемых помещениях и их влияния на конструкции здания счел возможным назначить по делу строительно-техническую экспертизу, проведение которой поручено эксперту ООО «Приморское бюро судебных экспертиз» Трошину М.В. (определение от 23.05.2017); в последующем назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Консалтинговая компания «Арктур эксперт» Невицину И.Е., Киракосянц С.Ю. (определение от 02.10.2018).

В материалы дела представлены:

- заключение эксперта от 17.01.2018 № 78/С-17, в котором экспертом Трошиным М.В. отражено, что при сопоставлении планов-схем, приложенных к договору от 14.12.1999, и технического паспорта здания, выполненного по состоянию на 17.12.2007, выявлено изменение несущих конструкций здания в результате проведения строительных работ в помещениях площадью 1079,2 кв.м, при этом соответствующие изменения не привели к нарушениям несущей способности всего здания; при проведении строительных работ не установлено нарушений требований строительных, санитарных, технических, противопожарных норм и правил; проведенные работы не несут угрозу жизни и здоровью граждан;

- заключение эксперта от 02.03.2020 № 086-С/2018, в котором экспертами ООО «Консалтинговая компания «Арктур эксперт» подтверждено проведение строительных работ, связанных с реконструкцией помещений площадью 1079,2 кв.м. При этом выявлено, что осуществление строительных работ проводилось с усилением конструкций здания; состояние несущих конструкций оценено экспертами как исправное; выполненные работы не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Суды, оценивая эти заключения, их наряду с другими доказательствами, подтвердили, что в результате проведенных строительных работ параметры спорных помещений изменены, что свидетельствует об их реконструкции.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 22.07.2011, далее - ГрК РФ) изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (в том числе площади, объема) и качества инженерно-технического обеспечения является реконструкцией объекта, которая осуществляется на основании разрешения на строительство, которое, в свою очередь выдается в соответствии с положениями статьи 51 ГК РФ.

После реконструкции объекта его эксплуатация в отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию недопустима и соответствующее разрешение, порядок получения которого регламентирован статьей 55 ГрК РФ, является основанием для постановки на государственный учет реконструированного объекта.

Доказательств того, что обществом в установленном порядке были получены соответствующие разрешения, не представлено.

Судами рассмотрен и обоснованно отклонен довод общества о предусмотренном пунктом 2.3 договора аренды праве арендатора на проведение перепланировки, перестройки (переделки) и иных улучшений арендуемого объекта (его части) без согласования с арендодателем и собственником имущества, поскольку наличие такого права не исключает обязанности получения разрешительных документов в случае реконструкции объекта.

Ссылка общества на то, что реконструкция объекта осуществлена в рамках договора от 21.03.2003 № ИП-62/2003 на реализацию инвестиционного проекта по комплексной реконструкции объекта муниципальной собственности, заключенного УМС г. Владивостока с ООО «Доберман-2002», судами не принята во внимание как не подтвержденная надлежащими доказательствами. В частности, указанный договор заключен в период действия договора от 14.12.1999; доказательств, что в этот период общество не использовало помещения и передавало их под реконструкцию не представлено.

Кроме того, суды, исследовав акты, составленные на предмет целевого использования арендуемых помещений, оформленные как до подачи иска (акты от 04.07.2016 № 227/2, от 29.11.2016 № 411/2), так и в ходе судебного разбирательства (акт от 14.01.2021 № 2), в которых отражены сведения об использовании арендуемых помещений иными лицами (ООО «Любимый дом», ООО «Моя кухня», ООО «Ломбард центральный», ООО «С-Фуд») в целях, не связанных с киноконцертной деятельностью, сделали соответствующий установленным обстоятельствам вывод о том, что ответчик нарушил условия, предусмотренные пунктом 1.1 договора, и эти неоднократно фиксируемые нарушения имеют длящийся характер.

Установленные нарушения, как по реконструкции спорных помещений, так и по их не целевому использованию, признаны судами существенными, а потому, учитывая соблюдение истцом предусмотренного пунктом 2 статьи 452 ГК РФ претензионного порядка, руководствуясь вышеприведенными нормами права, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу, с которым соглашается суд округа о наличии оснований для расторжения договора от 14.12.1999 по требованию арендодателя.

Так как у арендатора в связи с прекращением договора аренды отсутствуют какие-либо правовые основания для использования спорных помещений, вывод судебных инстанций об их освобождении кассационная инстанция считает правильным, соответствующим положениям статьи 622 ГК РФ.

Доводы общества о несоблюдении управлением претензионного порядка были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, получили правовую оценку, фактически направлены на переоценку обстоятельств дела, установленных судами, и не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями к отмене обжалуемых судебных актов, не установлено.

По результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые решение, постановление приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.

В связи с окончанием кассационного производства, согласно части 4 статьи 283 АПК РФ меры по приостановлению исполнения обжалуемых судебных актов подлежат отмене.

Руководствуясь статьями 283, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа



ПОСТАНОВИЛ:

решение от 01.03.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2021 по делу № А51-32623/2016 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения судебных актов, принятое определением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 09.09.2021.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.



Председательствующий судья С.Н. Новикова


Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова

С.И. Гребенщиков