Решение от 28 апреля 2022 г. по делу № А14-18162/2021

АРБИТРАЖНИЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ



г. Воронеж Дело №А14-18162/2021

«28» апреля 2022г.


Резолютивная часть решения принята 21.04.2022.

Решение в полном объеме изготовлено 28.04.2022.


Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Федосовой С.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Стройцентр» (ОГРН <***>, ИНН <***>), Воронежская обл., г. Воронеж,

к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Воронеж,

о признании незаконным отказа по изменению вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401007:58, расположенного по адресу: <...>, площадью 3 342 кв.м., выраженного в письме от 02.09.2021 №52-17-16872,

при участии в заседании:

от заявителя – ФИО2, представитель по доверенности 36АВ №3319608 от 04.02.2021, диплом, удостоверение личности – паспорт,

от Департамента имущества области – ФИО3, представитель по доверенности от 03.02.2022 №39, диплом, удостоверение личности – служебное удостоверение.

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Стройцентр» (далее – заявитель, ООО «Стройцентр») обратилось в арбитражный суд с заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее – заинтересованное лицо, Департамент имущества области) о признании незаконным отказа по изменению вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401007:58, расположенного по адресу: <...>, площадью 3 342 кв.м., выраженного в письме от 02.09.2021 №52-17-16872 (с учетом принятого судом уточнения).

Определением суда от 22.11.2021 заявление принято судом к производству.

На основании определения суда от 18.01.2022 предварительное судебное заседание по делу отложено на 28.02.2022.

Определением суда от 28.02.2022 судебное разбирательство по делу назначено на 11.04.2022.

Все лица, участвующие в деле, обеспечили явку в судебное разбирательство, назначенное на 11.04.2022.

В судебном заседании 11.04.2022 на основании ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 14.04.2022, затем до 21.04.2022.

Представитель заявителя поддерживала заявленные требования в полном объеме с учетом принятого судом уточнения.

Представитель ДИЗО Воронежской области возражал против удовлетворения заявленных требований в полном объеме по основаниям, изложенным в письменном отзыве, и дополнительных письменных пояснениях.

Из материалов дела следует, что 05.04.2018 между ДИЗО ВО (арендодатель) и ООО «Стройцентр» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, занимаемого объектом недвижимости №4865-18/гз, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование для завершения строительства на условиях аренды земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов площадью 3342 кв.м., расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 36:34:0401007:58, разрешенное использование: «незавершенное строительство объекта складского назначения» (п.1.1 договора).

Согласно п. 1.2 договора на предоставляемом в аренду земельном участке находится принадлежащий арендатору на праве собственности объект недвижимости – незавершенный строительством объект (степень готовности – 96%), кадастровый номер 36:34:0401007:156.

08.07.2019 ООО «Стройцентр» было выдано разрешение на строительство №36-RU36302000-069-2019, кадастровый номер реконструируемого объекта 36:34:0401007:156 (л.д. 115-117).

19.03.2021 в государственный реестр недвижимости внесены сведения об объекте - складское здание, кадастровый номер 36:34:0401007:8317 (ранее - 36:34:0401007:156), расположенного по адресу: <...>, правообладатель – ООО «Стройцентр»; документы-основания – договор аренды земельного участка №4865-18/гз от 05.04.2018, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 15.01.2021 №36-RU36302000-001-2021 (л.д. 122-123).

25.03.2021 ООО «Стройцентр» ввиду завершения строительства и ввода объекта (склада) в эксплуатацию обратилось в ДИЗО ВО с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401007:58, находящегося в государственной собственности, площадью 3 342 кв.м., на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий заявителю (вх.№52-17-3904з от 01.04.2021, л.д. 29-30).

06.04.2021 ДИЗО ВО письмом №52-17-4814з от 06.04.2021 возвратило Обществу заявление от 25.03.2021, указав на отсутствие в представленном заявлении цели использования земельного участка, а также основания предоставления земельного участка без проведения торгов (л.д. 31).

21.04.2021 ООО «Стройцентр» в целях устранения оснований, послуживших для возвращения Департаментом заявления от 25.03.2021, представлено заявление (дополнение) о выкупе земельного участка (вх.№52-17-9138 от 28.04.2021, л.д. 32-33).

11.06.2021 Департаментом имущества области отказано ООО «Стройцентр» в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка ввиду несоответствия цели использования земельного участка его фактическому использованию, со ссылкой на пп.14,19 ст. 39.16 ЗК РФ (письмо №52-17-8425 от 11.06.2021). При этом Департамент отметил, что после введения в эксплуатацию объекта фактическое разрешенное использование земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, изменилось, в связи с чем общество вправе обратиться в его адрес с соответствующим заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка и приведении его в соответствие с фактическим землепользованием, обусловленным необходимостью эксплуатации объекта недвижимости (л.д. 34-35).

Одновременно в указанном письме Департамент имущества области отметил, что в границах испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401007:58 также расположен принадлежащий на праве собственности ООО «Стройцентр» незавершенный строительством объект с кадастровым номером 36:34:0401007:2063 степенью готовности 96%.

Согласно сведениям, размещенным в Едином государственном реестре недвижимости, испрашиваемый земельный участок имеет разрешенный вид использования – «Незавершенное строительство объекта складского назначения»(л.д. 69).

23.06.2021 ООО «Стройцентр», с целью изменения разрешенного вида использования ввиду ввода в эксплуатацию объекта недвижимости (склада) и как следствие достижение цели договора аренды земельного участка №4865-18/гз от 05.04.2018, обратилось в ДИЗО ВО с заявлением об изменении вида разрешенного использования испрашиваемого земельного участка («незавершенное строительство объекта складского назначения») и приведением его в соответствие с фактическим землепользованием – «Склады» (л.д. 36).

07.07.2021 Департамент имущества области направил в адрес Общества письмо, согласно которому указал на необходимость уточнения планируемого вида разрешенного использования земельного участка с точным соответствием ст. 20 Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж (л.д. 37-38).

26.07.2021 ООО «Стройцентр» направило в Департамент имущества области заявление об изменении вида разрешенного использования земельного участка и приведением его в соответствие с фактическим землепользованием – «Торгово-складские (продовольственные, овощные и т.д.) оптовые базы» (л.д. 40).

02.09.2021 Департамент имущества области письмом №52-17-16872 от 02.09.2021 по результатам рассмотрения обращения ООО «Стройцентр» отказал в изменении вида разрешенного использования земельного участка, указав на нецелесообразность проведения соответствующих мероприятий (л.д. 41).

Одновременно Департамент указал на направление запроса в адрес Управления Росреестра с целью изложения позиции относительно правомерности изменения органами, уполномоченными на распоряжение земельными участками вида разрешенного использования земельного участка.

Полагая, что отказ Департамента имущественных и земельных отношений в изменении вида разрешенного использования земельного участка, выраженный в письме №52-17-16872 от 02.09.2021, является незаконным, ООО «Стройцентр» обратилось в суд с настоящими требованиями.

В обоснование заявленных требований заявитель указывает на то, что Департамент имущества области, осуществляя правомочия собственника испрашиваемого земельного участка, и отказывая в изменении вида разрешенного использования земельного участка, без наличия на то оснований, препятствует Обществу реализовать право на выкуп земельного участка, находящегося в государственной собственности.

Департамент имущества области, возражая против удовлетворения заявленных требований, полает, что цель заключенного договора аренды не достигнута, поскольку в границах испрашиваемого земельного участка находится незавершенный строительством объекта, а также указывает на то, что заявленные ООО «Стройцентр» требования не подлежат рассмотрению в рамках главы 24 АПК РФ, поскольку общество обращалось с соответствующим заявлением об изменении вида разрешенного использования в рамках договорных отношений.

Рассмотрев имеющиеся материалы дела, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, арбитражный суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 2 ст. 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону и иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Правовой режим земель в соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В силу статей 1, 7 ЗК РФ земельные участки должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Статьей 85 ЗК РФ определено, что правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Статьей 37 ГрК РФ предусмотрено, что применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Согласно части 11 статьи 34 Закона N 171-ФЗ разрешенное использование земельных участков, установленное до утверждения в соответствии с ЗК РФ классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

Из части 12 статьи 34 Закона N 171-ФЗ следует, что до 01.01.2020 орган местного самоуправления поселения, орган местного самоуправления городского округа обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными Классификатором.

В силу части 13 статьи 34 Закона N 171-ФЗ по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка Классификатору уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным Классификатором. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка.

В соответствии с пунктом 8 статьи 1 ГрК РФ правила землепользования и застройки представляют собой документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ предусмотрено, что собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Правилами и статьей 37 ГрК РФ предусмотрена возможность изменения одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом либо в соответствии с условиями договора, либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

Согласно пункту 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018, самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Правила землепользования и застройки городского округа город Воронеж (в период рассматриваемых по настоящему делу правоотношений) были утверждены Решением Воронежской городской Думы от 25.12.2009 № 384-II (действовали до 24.04.2022).

В соответствии со ст. 20 Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж, утвержденных Решением Воронежской городской Думы от 25.12.2009 №384-II к пятому виду разрешенного использования отнесены, в том числе земельные участки, предназначенные для размещения объектов торгово-складских (продовольственные, овощные и т.д.) оптовых баз (код 5.5).

Решением Воронежской городской Думы от 22.04.2015 N 1782-III "О наделении полномочиями в сфере градостроительной деятельности" установлено, что до внесения в Правила землепользования и застройки городского округа город Воронеж, утвержденные решением Воронежской городской Думы от 25.12.2009 N 384-II, изменений в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие видам разрешенного использования земельных участков, предусмотренным классификатором видов разрешенного использования земельных участков, администрация городского округа город Воронеж является органом, уполномоченным на принятие решений об установлении соответствия разрешенного использования земельных участков, расположенных на территории городского округа город Воронеж, классификатору видов разрешенного использования земельных участков.

Как следует из материалов дела, на момент обращения в Департамент имущества области с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка заявителю на праве собственности принадлежал объект недвижимости – складское здание, кадастровый номер 36:34:0401007:8317 (ранее - 36:34:0401007:156), расположенный по адресу: <...> (регистрация права 19.03.2021), что подтверждается Выпиской из ЕГРН.

Указанное здание было построено ООО «Стройцентр» на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0401007:58 по адресу: <...>, который был предоставлен обществу по договору аренды №4865-18/гз от 05.04.2018, заключенному с Департаментом имущества области, для завершения строительства незавершенного строительством объекта складского назначения (степень готовности 96%) с кадастровым номером 36:34:0401007:156, принадлежащего на праве собственности заявителю.

Для спорного земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401007:58 был установлен вид разрешенного использования "незавершенное строительство объектов складского назначения» и именно для целей завершения строительства данный участок был предоставлен в аренду по договору №4865-18/гз от 05.04.2018.

После введения в эксплуатацию складского здания фактическое разрешенное использование земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, изменилось.

При этом, фактически цель заключенного с Департаментом имущества области договора аренды земельного участка №4865-18/гз от 05.04.2018 достигнута.

Между тем, в целях выкупа указанного земельного участка, с учетом завершения строительства объекта недвижимости, и как следствие изменением фактического использования земельного участка, ООО «Стройцентр» обратилось в Департамент имущества области с заявлением об изменении разрешенного вида использования в соответствии с фактическим землепользованием – «Торгово-складские (продовольственные, овощные и т.д.) оптовые базы».

Департамент имущества области, фактически отказывая в изменении разрешенного вида использования земельного участка, лишь сослался на нецелесообразность проведения соответствующих мероприятий, а также указал на направление запроса в адрес Управления Росреестра с целью изложения позиции относительно правомерности изменения органами, уполномоченными на распоряжение земельными участками вида разрешенного использования земельного участка (письмо от 02.09.2021 №52-17-16872).

При этом каких-либо конкретных оснований для отказа по изменению вида разрешенного использования Департамент не указал.

Как следует из положений главы 24 АПК РФ, оспариваемый ненормативный акт проверяется на предмет соответствия закону по основаниям, содержащимся в этом акте.

Поскольку нецелесообразность изменения вида разрешенного использования земельного участка не может выступать в качестве законного основания для отказа Обществу в удовлетворении соответствующего заявления об изменении вида разрешенного использования, и иных оснований отказа Департаментом имущества области в обжалуемом ответе от 02.09.2021 №52-17-16872 не указано, суд приходит к выводу о несоответствии оспариваемого отказа действующему законодательству, поскольку фактически он не мотивирован и нормативно необоснован.

В ходе рассмотрения настоящего спора Департамент также не представил нормативное обоснование приведенных в ответе доводов, которые фактически являются отказом в осуществлении действий, связанных с изменением разрешенного вида использования спорного земельного участка.

При этом доводы Департамента имущества области о том, что в границах спорного земельного участка расположен иной принадлежащий на праве собственности ООО «Стройцентр» незавершенный строительством объект с кадастровым номером 36:34:0401007:2063, что, по мнению Департамента, свидетельствует о недостижении цели договора аренды, подлежат отклонению.

В отношении указанного Департаментом объекта недвижимости с кадастровым номером 36:34:0401007:2063 между ДИЗО ВО и ООО «Стройцентр» заключался еще один договор аренды 12.08.2020 №6907-20/гз, предметом которого выступала аренда земельного участка площадью 1150 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 36:34:0401007:2, разрешенное использование: незавершенное строительство (п.1.1 договора). (л.д. 131-134).

При этом согласно справке ФГБУ «ФК Россреестра по Воронежской области», указанный объект недвижимости снят с государственного кадастрового учета (л.д. 130). Кроме того, ООО «Стройцентр» в отношении данного объекта недвижимости также обращалось в ДИЗО ВО с заявлением об изменении вида разрешенного использования ввиду ввода объекта в эксплуатацию как нежилого здания с кадастровым номером 36:34:0401007:11911 (дата присвоения кадастрового номера 07.07.2021)(вх.№ 52-17-21748 от 03.08.2021) (л.д.114).

Между тем, в удовлетворении указанного заявления было отказано письмом Департамента имущества области от 02.09.2021 №52-17-16872, оспариваемым в рамках настоящего спора.

Таким образом, материалами дела подтверждено, что незавершенный строительством объект недвижимости с кадастровым номером 36:34:0401007:2063 находился на смежном со спорным земельном участке, в связи с чем соответствующий довод Департамента является несостоятельным.

Довод Департамента о том, что требования заявителя не подлежат рассмотрению в рамках главы 24 АПК РФ, суд отклоняет, поскольку он противоречит действующему процессуальному законодательству.

На основании изложенного, поскольку ООО «Стройцентр», являясь арендатором испрашиваемого земельного участка, и с учетом того, что земельный участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования (завершение строительства), лишено права в самостоятельном порядке изменить вид разрешенного использования испрашиваемого земельного участка, оспариваемый отказ Департамента имущества области в изменении вида разрешенного использования, безусловно нарушает права и законные интересы Общества, поскольку фактически препятствует реализации права ООО «Стройцентр» на выкуп земельного участка, находящегося в государственной собственности.

В связи с чем, требование заявителя подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, с учетом результатов рассмотрения настоящего дела, понесенные заявителем расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб. относятся на Департамент имущества области и подлежит взысканию в пользу заявителя.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным отказ Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) по изменению вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401007:58, расположенного по адресу: <...>, площадью 3 342 кв.м., выраженного в письме от 02.09.2021 №52-17-16872.

Обязать Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Стройцентр» (ОГРН <***>, ИНН <***>).

Решение подлежит немедленному исполнению.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Стройцентр» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 3000 руб. расходов по уплате госпошлины.

Решение может быть обжаловано месячный срок со дня его вынесения в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Воронежской области.


Судья С.С. Федосова