Решение от 7 июля 2021 г. по делу № А40-137059/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-137059/20-97-961
г. Москва
07 июля 2021 г.
Резолютивная часть решения объявлена 24 июня 2021года

Полный текст решения изготовлен 07 июля 2021 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи А.Г. Китовой

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Седых А.Д.

рассмотрев в судебном заседании дело

по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭНЕРГИЯ" (125412, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 31.05.2016, ИНН: <***>)

к ответчику ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 15.11.1991, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий

при участии: от истца – ФИО1 - по дов. от 29.05.2021 г., диплом № 1219 от 07.07.2014, ФИО2 – по дов. от 24.07.2020 г. диплом № 28466 от 06.07.2007 г.,

от ответчика – ФИО3 – по дов. № 33-Д-1238/20 от 08.12.2020 г., диплом № 2102 от 22.06.2009 г.

УСТАНОВИЛ:

ООО "ЭНЕРГИЯ" (далее также истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском (с учетом изменения размера требований, в порядке ст. 49 АПК РФ) к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (далее также ответчик) об урегулировании разногласий сторон, возникших между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 84, 60 кв.м, расположенного по адресу: <...>, изложив спорные условия в следующей редакции:

Пункт 3.1 договора «Цена объекта составляет 4 376 702 руб. 00 коп. в соответствии с заключением эксперта от 08 апреля 2021 г., подготовленным экспертом ООО «ЭКСОН» ФИО4

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

Пункт 3.4. договора: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 25 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 72 945 руб. 04 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.».

Ответчик представил отзыв на иск, в котором возражает против удовлетворения исковых требований, поскольку цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества. Также указывает, что неотделимые улучшения, произведенные истцом, возмещению не подлежат и недолжны быть зачтены в счет стоимости выкупаемого объекта.

В судебном заседании 22.06.2021г., в порядке ст. 163 АПК РФ, объявлялся перерыв до 24.06.2021г., что отражено в протоколе судебного заседания.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к следующем выводам.

Как следует из иска и материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 84,60 кв.м. (1 этаж, пом. 24, ком. 1-10), что подтверждается договором аренды нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) № 00-00462/17 от 20.10.2017 г.

В соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", истец является субъектом малого предпринимательства, и внесен в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы, что подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

04.02.2020 г. в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», истец обратился к ответчику с заявлением по вопросу предоставления государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении арендованного помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 84,60 кв.м. (1 этаж, пом. 24, ком. 1-10).

В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, ответчик направил истцу проект договора купли - продажи нежилого помещения для подписания истцом. В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 20.02.2020 г. № М409-20, выполненным ООО «Оценка и Консалтинг» и экспертным заключением от 05.03.2020 № 485/946-19, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», цена объекта составляет 20 001 000 руб. 00 коп.

Посчитав, что цена недвижимого имущества необоснованно завышена, истец обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Так, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта оценки от 23.06.2020 г. № 38/2020-О, выполненным ООО КГ «ПРАЙМАУДИТ» цена объекта недвижимости составляет 7 286 000 руб. 00 коп.

В связи с данным обстоятельством, истец направил ответчику протокол разногласий к договору купли-продажи, изложив п. 3.1 в редакции с установлением цены объекта в размере 7 286 000 руб. 00 коп.

Ответчик своим ответом от 08.07.2020 г. № 33-5-12616/20-(0)-7 отклонил протокол разногласий и отказал в предоставлении государственной услуги, в связи с чем, истец обратился в суд.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №159-ФЗ).

Статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66».

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, а также условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ч. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Определением суда от 08.02.2021 г. назначено проведение оценочной экспертизы, проведение которой поручено ООО "ЭКСОН", эксперту ФИО4, перед экспертом поставлены вопросы:

1) Какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 84,60 кв.м., расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 04.02.2020 г.?

2) Определить перечень и стоимость неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении общей площадью 84,60 кв.м., расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 04.02.2020 г. на основании договора подряда № 1/04-П от 09.04.2018 г.

Эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Согласно экспертному заключению ООО "ЭКСОН" № 2/Э от 08.04.2021 г.:

1) Рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 84,60 кв.м., расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 04.02.2020 г. составляет 8 767 899 руб. без учета НДС.

2) Рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении общей площадью 84,60 кв.м., расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 04.02.2020 г. на основании договора подряда № 1/04-П от 09.04.2018 г. составляет 4 391 196 руб. 48 коп., в том числе НДС 20 % 731 866 руб. 48 коп.

Суд приходит к выводу о том, что экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ. При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт продемонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебноэкспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Одновременно с этим, экспертом были выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения.

Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, полагает возможным рыночную стоимость годовой арендной ставки определить в соответствии с экспертным заключением, выполненным экспертом ООО "ЭКСОН" ФИО4.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7240/12 от 18 октября 2012 г.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Доводы ответчика о том, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняются судом, поскольку в силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ. По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. Таким образом, Законом № 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

При этом, суд устанавливает цену выкупаемого имущества без учета неотделимых улучшений по следующим основаниям.

Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В соответствии с Положением об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы (пункты 2.5.11-2.5.13), утвержденным постановлением Правительства Москвы от 29.06.2010 № 540-ПП, пользователи объектов нежилого фонда вправе с согласия Департамента производить за свой счет неотделимые улучшения объектов нежилого фонда, если иное не установлено правовыми актами Правительства Москвы.

Согласие на производство неотделимых улучшений подлежит оформлению дополнительным соглашением к соответствующему договору о передаче объекта нежилого фонда пользователю или решением собственника в отношении объектов, переданных государственным унитарным предприятиям и учреждениям города Москвы.

Стоимость произведенных с согласия Департамента неотделимых улучшений возмещается пользователю объекта в порядке, предусмотренном правовым актом Правительства Москвы, при этом соответствующее положение должно содержаться в договоре, заключаемом с пользователем.

Ответчиком не предоставлялось истцу согласие на производство неотделимых улучшений, соответствующее дополнительное соглашение к ранее действующему договору аренды от 20.10.2017 № 00-00462/17 вышеуказанного нежилого помещения не заключалось, а также не проводилось согласование проектно-сметной документации и финансовых документов, подтверждающих фактические затраты.

В обоснование исковых требований истец ссылается на договор аренды от № 00-00462/17 от 20.10.2017 г. спорного нежилого помещения, вместе с тем, указанный договор содержит пункт 3.4. в соответствии с которым, неотделимые улучшения, произведенные арендатором, возмещению не подлежат.

Ссылка истца на письмо ответчика от 28.03.2018 г. № ДГИ-1-17952/18-1 как на согласие на проведение неотделимых улучшений несостоятельна, так как в нем прямо указано, что ответчик не возражает против проведения внутренних ремонтных работ в габаритах арендуемого помещения, без изменения планировки и технических характеристик, за счет средств истца, без возмещения затрат на проводимые работы.

При этом суд отмечает, что перед экспертом не ставился вопрос относятся ли выполненные истцом работы к неотделимым улучшением используемого имущества, или нет, перед экспертом ставился вопрос о рыночной стоимости данных работ, которые истец относит к неотделимым улучшениям.

Согласно ч.2 ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда город Москвы от 26.08.2019 г. по делу № А40-8551/19-142-82, установлено, что истец произвел незаконную (несогласованную с ответчиком) перепланировку, в связи с чем с него была взыскана неустойка (с учетом применения ст. 333 ГК РФ).

Таким образом, поскольку именно в период арендных отношений между сторонами истцом уже производилась перепланировка, следовательно она должна была быть согласована с ответчиком путем подписания дополнительного соглашения. В то время как письмо ответчика от 28.03.2018 г. № ДГИ-1-17952/18-1 давало истцу предварительное согласие на перепланировку и истец в дальнейшем должен был соблюсти исходя из положений действующего законодательства определенные требования для окончательного закрепления согласия ответчика.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению по цене, установленной судебной экспертизой без учета неотделимых улучшений.

Судебные издержки возлагаются на ответчика в силу ст. 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 9, 49, 65, 68, 71, 81, 102, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭНЕРГИЯ" и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 84, 60 кв.м, расположенного по адресу: <...>, изложив спорные условия в следующей редакции:

Пункт 3.1 договора «Цена объекта составляет 8 767 899 руб. 00 коп. в соответствии с заключением эксперта от 08 апреля 2021 г., подготовленным экспертом ООО «ЭКСОН» ФИО4

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

Пункт 3.4. договора: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 25 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 146 131 руб. 65 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.»

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭНЕРГИЯ" расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп., расходы по оплате экспертизы в размере 35 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

А.Г. Китова