Решение от 5 июля 2023 г. по делу № А40-58099/2023

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-58099/23-85-457
г. Москва
05 июля 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 26 мая 2023 года

Полный текст решения изготовлен 05 июля 2023 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Председательствующего судьи Федоровой Д.Н. (единолично),

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА ТОРГОВО-ВЫСТАВОЧНЫЙ КОМПЛЕКС "АВИАПАРК" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БАРБЕКЮ РЕСТОРАН" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о взыскании 13 943 072 руб. 99 коп.

при участии:

от истца – ФИО2 по дов. от 01.02.2023 №б/н

от ответчика – ФИО3 по дов. от 30.03.2023 №б/н



УСТАНОВИЛ:

АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО ТОРГОВО-ВЫСТАВОЧНЫЙ КОМПЛЕКС "АВИАПАРК" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БАРБЕКЮ РЕСТОРАН" о взыскании задолженности по оплате минимального размера арендной платы в размере 55 849,45 долларов США по курсу Центрального банка РФ на дату оплаты, платежей сервисного сбора, маркетингового платежа, платы за коммунальные услуги в размере 1 408 344 руб. 22 коп., штрафа по п. 10.1. Приложения № 1 к договору в размере 109 406, 88 долларов США, штрафа за просрочку открытия площадей в период с 01.01.2023-03.01.2023 по п.1 раздела «Штрафы» приложения № 6 к договору в размере 15 000 руб. по договору аренды коммерческих площадей от 30.06.2016 №б/н.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по доводам изложенным в отзыве на иск.

Изучив все материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного иска, исследовав и оценив все представленные по делу доказательства, арбитражный суд пришел к выводу, что заявленный иск подлежит частичному удовлетворению.

При этом суд исходит из того, что в соответствии со ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Согласно ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений. Вместе с тем, согласно ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Как следует из материалов дела, что между истцом - АКЦИОНЕРНЫМ ОБЩЕСТВОМ ТОРГОВО-ВЫСТАВОЧНЫЙ КОМПЛЕКС "АВИАПАРК" (арендодатель) и ООО "Гюл Групп" (первоначальный арендатор) был заключен договор аренды коммерческих площадей от 30.06.2016 (далее – договор), в соответствии с которым арендодатель передал первоначальному арендатору нежилое помещение №4085.1-4085.2, площадью 90,9 кв.м, расположенное в ТЦ «Авиапарк» по адресу: <...>. Этот же размер площадей стороны договорились использовать для целей расчета арендных платежей по договору (п.3 договора).

30.05.2018 между истцом – АКЦИОНЕРНЫМ ОБЩЕСТВОМ ТОРГОВО-ВЫСТАВОЧНЫЙ КОМПЛЕКС "АВИАПАРК" (арендодатель), ООО "Гюл Групп" (первоначальный арендатор) и ответчиком – ООО "БАРБЕКЮ РЕСТОРАН" (арендатор) было заключено соглашение о переходе прав по договору аренды коммерческих площадей №б/н, в соответствии с которым стороны договорились о том, что Арендодатель и Первоначальный Арендатор заключили Договор аренды коммерческих площадей от «30» июня 2016 года (далее «Договор аренды»), по которому Арендодатель предоставил Первоначальному Арендатору, а Первоначальный Арендатор арендовал у Арендодателя следующие Помещения в Центре: Помещения No 4085.1-4085.2, с общей Арендуемой Площадью 85,27 (восемьдесят пять целых и двадцать семь сотых) кв.м, которые Арендодатель передаст в аренду Новому Арендатору по Договору аренды с учетом и в соответствии с его условиями.

С 01.06.2018 все права и обязанности первоначального арендатора по договору переходят к арендатору, в том числе обязанности связанные с предоставлением обеспечения по договору.

Новый Арендатор обязуется использовать Площади только в соответствии с первоначальным Разрешенным использованием Площадей, указанным в пункте 21 Договора аренды.

Стороны настоящим договорились о том, что Страховой Депозит, уплаченный Первоначальным Арендатором в соответствии с Договором, засчитывается в счет обязательств Нового Арендатора по внесению аналогичной части Страхового Депозита. Арендодатель освобождается от обязанности по возврату суммы Страхового депозита Первоначальному Арендатору, а Первоначальный Арендатор не имеет права требования к Арендодателю по возврату суммы Страхового депозита (п.п. 1-4 соглашения).

В соответствии с п. 4 договора сторонами согласован следующий срок аренды: 7 лет с даты открытия площадей, а именно с 28.11.2014 по 27.11.2021 включительно. Дополнительным соглашением № 2 от 03.10.2019 к договору срок аренды по договору был продлен до 27.11.2024 (п.3 Соглашения).

В соответствии с п.17 договора в качестве даты открытия площадей стороны согласовали дату 28.11.2014, о чем был подписан Акт приема-передачи площадей от 28.11.2014.

Согласно договору арендные платежи за пользование площадями состоят из минимальной годовой арендной платы (далее – МГАП) и дополнительной арендной платы (Сервисного сбора, Маркетингового платежа, Платы с оборота и Платы за коммунальные услуги).

В соответствии с п.п. 5, 6, 7 договора сторонами согласованы следующие ставки арендных платежей: МГАП в размере 2 500 долларов США; Сервисный сбор в размере 9 000 руб.; Маркетинговый платеж в размере 900 руб. за 1 кв.м площадей в год.

1/12 МГАП, Сервисного сбора и Маркетингового платежа оплачивается ежемесячно авансом перед началом каждого календарного месяца, следующего за отчетным.

В соответствии с п.8 договора и п.п. с) 3.1.3. Приложения № 1 к договору плата с оборота оплачивается в сумме, равной превышению произведения валового оборота арендатора на площадях и процента с оборота над МГАП для каждого года аренды. Процент с оборота составляет 16%. Плата с оборота уплачивается в составе дополнительной арендной платы ежеквартально в первый день каждого следующего квартала в соответствии со ст. 3.11 Приложения № 1 к договору.

В соответствии с п. 9 договора, п.п. а) п. 3.1.3 Приложения № 1 к договору плата за коммунальные услуги, потребляемые на площадях, если последние оборудованы счетчиками, рассчитываются на основании фактически потребленного объема услуг согласно показаниям счетчиков и оплачиваются ежеквартально по окончании квартала. В случае если площади, не оборудованы счетчиками, плата за коммунальные услуги рассчитываются на пропорциональной основе и подлежат оплате ежеквартально по окончании квартала, на основании счета арендодателя за истекший квартал одновременно с ближайшим авансовым платежом Сервисного сбора.

Согласно с п.11 договора арендатором в качестве обеспечения был внесен страховой депозит, общий размер которого на момент прекращения договора составлял 2 101 267,35 руб.

Пунктом 12 договора предусмотрено, что ставки платежей МГАП, Сервисного сбора и Маркетингового платежа были проиндексированы на 2015-22 годах.

Дополнительным соглашением № 6 от 16.12.2022 к договору стороны договорились об изменении ставки МГАП по договору на период с 01.11.2022 по 28.02.2023 включительно, установив ее равной 65% от ставки, предусмотренной договором.

В связи допущенными ответчиком нарушениями условий договора истец в одностороннем порядке отказался от его исполнения, о чем направил в адрес ответчика соответствующее уведомление № 14-21/79 от 07.02.2023.

Таким образом, в силу положений п. 13.9 Приложения № 1 к договору договор прекратил сове действие с 08.02.2023.

В связи с досрочным прекращением действия договора по вине ответчика, истец на основании п.10.1 Приложения № 1 к договору в полном объеме произвел удержание внесенного ответчиком страхового депозита в счет штрафа, а также выставил арендатору дополнительный штраф в размере минимальный годовой арендной платы за 6 месяцев, сумма штрафа 109 406,88 долларов США, о чем направил ответчику уведомление № 14-21/79 от 07.02.2023.

В связи с прекращением действия договора у ответчика в том числе возникли обязательства по возврату площадей и освобождению их от принадлежащего ответчику имущества в порядке и в сроки, установленные п.п. 2.9, 5.3 Приложения № 1 к договору, а также уведомлением об отказе от договора.

Письмом № 14-21/115 от 20.02.2023 истец повторно заявил требование о погашении задолженности по договору, требование об исполнении ответчиком его обязательств по приведению площадей в соответствующее состояние и их возврату истцу в установленном порядке, которое было оставлено ответчиком без ответа, указанные в нем требования в установленный срок не исполнены.

В связи с тем, что ответчик допустил просрочку исполнения обязательства по возврату площадей в порядке и в сроки, указанные в договоре, а также в уведомлении № 14-21/79 от 07.02.2023, истец произвел возврат площадей в одностороннем порядке, за период с 08.02.2023 по 02.03.2023 на основании ст. 622 ГК РФ и п. 6.5 Приложения № 1 к договору, доначислив ответчику арендную плату за пользование площадями до момента их возврата истцу по ставкам, согласованным в договоре.

Таким образом, как указывает истец, что за ответчиком числится задолженность по оплате минимального размера арендной платы в размере 55 879,45 долларов США, платежей сервисного сбора, маркетингового платежа, платы за коммунальные услуги в размере 1 408 344 руб. 22 коп., а также начислен штраф по п. 10.1. приложения № 1 к договору в размере 109 406, 88 долларов США, штраф за просрочку открытия площадей в период с 01.01.2023-03.01.2023 по п.1 раздела «Штрафы» приложения № 6 к договору в размере 15 000 руб.

Направленная в адрес ответчика претензия от 20.02.2023 №14-21/115, оставлена без ответа и удовлетворения, в результате чего истец обоснованно обратился за судебной защитой.

В соответствии со ст. ст. 309 и 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с ч. 1 ст. 131 Арбитражного процессуального кодекса РФ ответчик обязан направить или представить в арбитражный суд и лицам, участвующим в деле, отзыв на исковое заявление с указанием возражений относительно предъявленных к нему требований по каждому доводу, содержащемуся в исковом заявлении. Отзыв на исковое заявление направляется в арбитражный суд и лицам, участвующим в деле, заказным письмом с уведомлением о вручении в срок, обеспечивающий возможность ознакомления с отзывом до начала судебного заседания (ч. 3 ст. 131 АПК РФ).

Ответчик в порядке ст. 131 Арбитражного процессуального кодекса РФ представил отзыв на исковое заявление, согласно которому возражал против удовлетворения исковых требований.

Частью 1 ст. 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с п. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Учитывая, что требования истца о взыскании задолженности по оплате минимального размера арендной платы в размере 55 849,45 долларов США по курсу Центрального банка РФ на дату оплаты, платежей сервисного сбора, маркетингового платежа, платы за коммунальные услуги в размере 1 408 344 руб. 22 коп. соответствуют условиям договора, не противоречат требованиям действующего законодательства, наличие и размер задолженности документально подтверждены, доказательства погашения задолженности сторонами не представлены, суд считает требования истца в данной части обоснованным и подлежащим удовлетворению.

При этом, рассматривая требования истца о взыскании штрафа по п. 10.1. Приложения № 1 к договору в размере 109 406, 88 долларов США, штрафа за просрочку открытия площадей в период с 01.01.2023-03.01.2023 по п.1 раздела «Штрафы» приложения № 6 к договору в размере 15 000 руб. суд не усматривает оснований для удовлетворения данных требований, на основании следующего.

Как установлено судом, в связи с досрочным прекращением действия договора по вине ответчика, истец на основании п.10.1 приложения № 1 к договору в полном объеме произвел удержание внесенного ответчиком страхового депозита в счет штрафа, т.о. с учетом баланса интересов сторон и недопущении двойного взыскания штрафа за одно и то же правонарушение, длительных правоотношении сторон, согласно представленному истцом в материалы дела одностороннему Акту возвратв от 02.03.2023 №б/н, согласно которому арендуемые ответчиком помещения освобождены от движимого имущества и арендодатель не имеет никаких претензий или замечаний в отношении состояния площадей, суд не находит оснований для удовлетворения требования истца в части взыскания штрафа по п. 10.1. Приложения № 1 к договору в размере 109 406, 88 долларов США.

Требование о взыскании штрафа за просрочку открытия площадей, суд также не усматривает оснований для его удовлетворения, поскольку согласно представленной в материалы дела переписки сторон следует, что в январе 2023 велись переговоры о снижении арендной ставки, в связи со сложившейся рыночной ситуации, отсутствии выручки точки общественного питания «Greco», «Токуо Express» и «Барбекю», которые расположены на отдаленном фуд-корте, куда люди просто не доходят, останавливаясь на основном фуд-корте, при этом ранее основным ориентиром был закрывшийся магазин IKEA, который привлекал много покупателей в данную часть торгового центра, что не дает оснований планировать прибыль от деятельности нашего предприятия при установленной арендной ставке, на основании изложенного ответчик просил о дальнейшем снижении арендной платы до уровня, отвечающего рентабельности и сложившимся рыночным условиям.

Между тем, не договорившись о ставках арендной платы истец в одностороннем порядке отказался от исполнения договора, в связи с возникшей задолженностью за ответчиком, направил в адрес ответчика соответствующее уведомление № 14-21/79 от 07.02.2023, договор прекратил свое действие с 08.02.2023.

Суд принимая во внимание ведение переговоров в январе 2023 о снижении арендной ставки, отсутствие негативных последствий для истца и доказательств несения убытков, в связи с просрочкой открытия площадей ответчиком в период с 01.01.2023-03.01.2023, при этом истец доначислил арендную плату до составления Акта возврата помещений. Кроме того, суд учитывает что сумма удержанного обеспечительного платежа истцом покрывает сумму начисленного штрафа по п.1 раздела «Штрафы» приложения № 6 к договору в размере 15 000 руб.

На основании изложенного суд отказывает в удовлетворении заявления истца о взыскании начисленного штрафа за просрочку открытия площадей в период с 01.01.2023-03.01.2023 по п.1 раздела «Штрафы» приложения № 6 к договору в размере 15 000 руб.

В соответствии со ст. ст. 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина по иску относится на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.

С учетом изложенного, на основании ст. ст. 8, 12, 309, 310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и руководствуясь ст. ст. 4, 9, 27, 64, 65, 71, 110, 112, 121, 122, 123, 131, 159, 167-170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд




РЕШИЛ:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БАРБЕКЮ РЕСТОРАН" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА ТОРГОВО-ВЫСТАВОЧНЫЙ КОМПЛЕКС "АВИАПАРК" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) задолженность по оплате минимального размера арендной платы в размере 55 849,45 долларов США по курсу Центрального банка РФ на дату оплаты, по оплате платежей сервисного сбора, маркетингового платежа, платы за коммунальные услуги в размере 1 408 344 руб. 22 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 37 509 руб. 86 коп.

В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства, в Девятом арбитражном апелляционном суде, в течение месяца после его принятия судом.


Судья:

Д.Н. Федорова