Решение от 8 апреля 2021 г. по делу № А56-63923/2020

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-63923/2020
08 апреля 2021 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 02 апреля 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 08 апреля 2021 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи Сайфуллиной А.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Маркиной С.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

к обществу с ограниченной ответственностью "Петровский альянс"

о взыскании задолженности по договору аренды № 15-И02252 от 09.07.2013 за период 01.10.2019-31.03.2020 в размере 1 993 921,96 руб., пени по состоянию на 12.02.2020 в размере 137 583,65 руб., пени до момента фактического исполнения обязательства


при участии: представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности от 11.01.2021,



установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее по тексту – Истец) обратился в Арбитражный суд г.Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Петровский альянс" (далее по тексту именуемый – ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды №15-И02252 от 09.07.2013 за период 01.10.2019-31.03.2020 в размере 1993921,96 рублей; пени по состоянию на 12.02.2020 в размере 137583,65 рублей; пени до момента фактического исполнения обязательства.

В судебном заседании представитель Истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Ответчик, уведомленный надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о дне и месте рассмотрения дела, своего представителя в судебное заседание не направил, возражений против рассмотрения дела в отсутствии представителя не заявил.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счёл возможным завершить предварительное судебное заседание и рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела документам в порядке, предусмотренном статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации .

Как усматривается из представленных в материалах дела документов, между сторонами был заключен договор аренды от 07.07.2013 года №15-И02252 (далее по тексту – Договор), согласно которому арендатору передан во временное владение и пользование земельные участки общей площадью 29741 кв.м. по адресу: <...> участок 1 (юго-западнее пересечении с р. Ждановкой), <...> участок 2 (юго-западнее пересечении с р. Ждановкой).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Условиями Договора (в редакции дополнительного соглашения от 27.02.2015) было установлено, что Договор заключен на срок до 28.07.2018 года

Передача истцом имущества ответчику в пользование подтверждается имеющимися в деле доказательствами, и не оспаривается Ответчиком.

Размер арендной платы устанавливается разделом 4 Договора.

Поскольку обязательства по перечислению арендных платежей ответчиком не исполнялись надлежащим образом, образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.10.2019 по 31.03.2020 в размере 1993921,96 рублей.

В соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Взыскание пени предусмотрено пунктом 8.3 Договора, в соответствии с которым за нарушение обязательств по внесению арендной платы ответчик обязан оплатить пени в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки, взыскании пени, начиная с 13.02.2020 до даты фактического исполнения обязательства по оплате задолженности.

Согласно положениям Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Истец направил ответчику претензию от 12.02.2020 года, которая была оставлена ответчиком без удовлетворения, что и послужило основанием для обращения в арбитражный суд.

Истцом заявлено требование о взыскании задолженности и пени, исчисленных по состоянию на 12.02.2020 года в размере 137583,65 рублей далее до полного погашения обязательства.

Возражая протии заявленных требований, ответчик указывал на то, что арендная плата по Договору должна быть рассчитана на основе реальной доли площадей объектов, принадлежащих Обществу в течение спорного квартала.

В соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации «продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости».

Согласно позиции изложенной в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», «по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерачъного закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании».

Аналогичная правовая позиция была выражена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 29 марта 2016 года № 305-ЭС15-16772, где указывалось на то, что в силу статей 289, 290 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 66 и 67 постановления Пленума N 10/22, в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее -постановление Пленума N 73), с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению иной правовой подход.

По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 ГК РФ при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

В пункте 25 постановления Пленума №73 (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 №13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка».

При этом, в силу прямого указания пункта 10 статьи 39.20 ЗК РФ, «размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2-4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда».

С учетом изложенного, арендная плата по Договору должна быть рассчитана на основе реальной доли площадей объектов, принадлежащих Обществу в течение спорного квартала.

Из правовой позиции, сформулированной в пункте 8 раздела 111 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2(2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, следует, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в нежилом здании на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

В силу пункта 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2-4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения ичи помещений в них.

Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 №8611/09.

Как следует из расчета, представленного истцом, расчет арендной платы за пользование спорным земельным участком был определен Департаментом с 13.05.2016 исходя из доли ответчика в праве на общее имущество, что составляет 2806,78 кв. м в праве пользования земельным участком с кадастровым номером 34634:040031:9.

Суды, определяя размер задолженности общества по арендной плате за период с 12.11.2016 по 31.10.2019, также исходили из доли ООО "Диамант Девелопмент Групп Волд" в праве на общее имущество, и произвели расчет задолженности по арендной тате с учетом доли общества в праве пользования данным земельным участком (2806,78 кв. м), которая соразмерна доли в праве на здание».

Представленный ответчиком контррасчет истцом не был опровергнут в порядке предусмотренном статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принят судом.

Статьей 66 АПК РФ установлено, что доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Арбитражный суд согласно статьям 67, 68 АПК РФ принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу и обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Согласно статье 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Представленный ответчиком контррасчет истцом не был опровергнут в порядке предусмотренном статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принят судом.

Исполнение арбитражным судом указанных выше обязанностей по доказыванию вместо соответствующей стороны нарушает такие фундаментальные принципы арбитражного процесса, как состязательность и равноправие сторон (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 № 8127/13).

Оценив в совокупности и взаимной связи документы, представленные в материалы дела, суд считает, что исковое требование обосновано и подлежит удовлетворению в части взыскания задолженности в сумме 1575970,39 рублей, неустойки в сумме 108691,08 рублей, и неустойки исчисленной в соответствии с условиями договора до даты фактического исполнения обязательства по уплате задолженности .

Статьей 110 АПК РФ установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Петровский альянс" в пользу комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга задолженность по договору аренды № 15-И02252 от 09.07.2013 за период 01.10.2019-31.03.2020 в размере 1575970,39 рублей; пени, исчисленные по состоянию на 12.02.2020 в размере 108691,08 рублей, пени, исчисленные на сумму фактического долга начиная с 13.02.2020 исходя из ставки 0,1% от суммы фактического долга за каждый день просрочки, в удовлетворении требований в оставшейся части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Петровский альянс" в доход федерального бюджета расходы по уплате государственной пошлины в размере 29847,00 рублей.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.



Судья Сайфуллина А.Г.