Решение от 23 июня 2020 г. по делу № А06-12756/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6

Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А06-12756/2019
г. Астрахань
23 июня 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 17 июня 2020

Арбитражный суд Астраханской области

в составе:

судьи: ФИО1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2 Н.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО3 к Индивидуальному предпринимателю ФИО4 о расторжении договора аренды и выселении из занимаемого нежилого помещения.

при участии:

от истца: ФИО5 – представитель по доверенности ю ФИО6 – представитель по доверенности

от ответчика: ФИО7 – представитель по доверенности

Истец в соответствии со статьями 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился в арбитражный суд с иском к ответчику о расторжении договора аренды нежилого помещения от 30.03.2018 г. подписанный лично ИП ФИО3 и ИП ФИО4 со сроком действия аренды с 28.02.2018 г. по 15.03.2021 г (с учетом уточнений) и выселении из занимаемого нежилого помещения.

В судебном заседании стороны подписали соглашение о признании сторонами обязательств, не требующих дальнейшего доказывания действующий договор аренды нежилого помещения от 30.03.2018 г. подписанный лично ИП ФИО3 и ИП ФИО4 со сроком действия аренды с 28.02.2018 г. по 15.03.2021 г

Ответчик представил письменные возражения на иск.

Выслушав доводы представителей, исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения от 30.03.2018 года, срок действия которого согласно п. 1.3 договора установлен с 28.02.2018 года по 15.03.2021 года. Все условия договора аренды идентичны условиям ранее заключенного договора субаренды между истцом и ответчиком.

В соответствии с п.4.4 договора арендная плата вносится Арендатором путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя не позднее 20 числа месяца, предшествующего оплачиваемому.

В силу п. 4.5 договора Арендатор считается исполнившим обязательства по внесению арендной платы со дня зачисления соответствующих денежных средств на расчетный счет Арендодателя.

П. 7.1 договора предусмотрено, что договор прекращает свое действие в случае досрочного расторжения договора в судебном порядке.

В силу п. 7.4.3 договора аренды арендодатель имеет право расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, если арендатор не внес (полностью, либо частично) арендную плату более двух раз по истечении установленного договором срока очередного платежа.

За весь период срока действия договора аренды арендатор систематически нарушал условия п.4.4 договора аренды.

18.09.2019 года арендатору вручена претензия с указанием размера задолженности по арендной плате и предложение о расторжении договора аренды с 18.10.2019 года. Указанная претензия оставлена ответчиком без ответа.

Судом установлено, что спорный договор не прошел регистрацию.

Как следует из пункта 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 N 73 (ред. от 25 декабря 2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из того, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поэтому неоплата арендной платы по договору аренды, подписанному сторонами, но не прошедшему государственную регистрацию, влечет образование у арендатора задолженности по договору.

В п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 г. N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно действующей редакции, которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих ли

Из изложенного следует, что спорный договор должен применяться в отношениях между его сторонами независимо от его государственной регистрации.

В силу п.8.6 договора при неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов, споры передаются на рассмотрение в суде по месту нахождения Арендодателя.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом, в том числе, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно подп. 1 п. 1 ст. 619 и п. 3 ст. 615 ГК РФ договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018)

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статьи 606 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По требованию арендодателя договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом, в частности в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 1 статьи 619 ГК РФ).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

П. 7.4.3 договора определил, что арендодатель имеет право расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, если арендатор не внес (полностью, либо частично) арендную плату более двух раз по истечении установленного договором срока очередного платежа.

Из норм Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих правоотношения по досрочному расторжению договоров следует, что договор, может быть, расторгнут как в одностороннем порядке арендодателем, если такое условие предусмотрено договором, так и в судебном порядке по его инициативе.

При заключении рассматриваемого договора аренды в договор были включены условия, предусматривающие основания для расторжения договора по инициативе арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В силу п. 4.5 договора Арендатор считается исполнившим обязательства по внесению арендной платы со дня зачисления соответствующих денежных средств на расчетный счет Арендодателя.

Суд установил, что арендатор систематически нарушал условия п.4.4 договора аренды, что подтверждается представленным расчетом Арендодателя и платежными поручениями Арендатора, а именно:

Оплата за февраль 2018 года (1день) поступила лишь 17.04.2018 года (просрочка составила 49 дней);

Аренда за март 2018 года поступила 23.04.2018 года (просрочка составила 55 дней);

Аренда за апрель 2018 года частично 23.03.2018 года, а в полном объеме 18.05.2018 года (просрочка составила 59 дней);

Аренда за май 2018 года должна быть оплачена 20.04.2018 года, фактически оплачена 13.07.2018 года в полном объеме (просрочка 84 дня);

Аренда за июнь 2018 года должна быть оплачена 20.05.2018 года, фактически оплачена в полном объеме 16.07.2018 года (просрочка составила 57 дней);

Аренда за июль 2018 года должна быть оплачена 20.06.2018 года, фактически оплачена в полном объеме 03.08.2018 года (просрочка составила 44 дней);

Аренда за август 2018 года должна быть оплачена 20.07.2018 года, фактически оплачена в полном объеме 23.08.2018 года (просрочка составила 34 дня);

Аренда за сентябрь 2018 года должна быть оплачена 20.08.2018 года, фактически оплачена в полном объеме 17.09.2018 года (просрочка составила 28 дней);

Аренда за октябрь 2018 года должна быть оплачена 20.09.2018 года, фактически оплачена в полном объеме 15.10.2018 года (просрочка составила 25 дней);

Аренда за ноябрь 2018 года должна быть оплачена 20.10.2018 года, фактически оплачена в полном объеме 20.11.2018 года (просрочка составила 30 дней);

Аренда за декабрь 2018 года должна быть оплачена 20.11.2018 года, фактически оплачена в полном объеме 24.12.2018 года (просрочка составила 34 дня);

Аренда за январь 2019 года должна быть оплачена 20.12.2018 года, фактически оплачена в полном объеме 21.01.2019 года (просрочка составила 32 дня);

Аренда за февраль 2019 года должна быть оплачена 20.01.2019 года, фактически оплачена в полном объеме 18.02.2019 года (просрочка составила 29 дней);

Аренда за март 2019 года должна быть оплачена 20.02.2019 года, фактически оплачена в полном объеме 20.03.2019 года (просрочка составила 28 дней);

Аренда за апрель 2019 года должна быть оплачена 20.03.2019 года, фактически оплачена в полном объеме 18.04.2019 года (просрочка составила 29 дней);

Аренда за май 2019 года должна быть оплачена 20.04.2019 года, фактически оплачена в полном объеме 13.05.2019 года (просрочка составила 23 дня);

Аренда за июнь 2019 года должна быть оплачена 20.05.2019 года, фактически оплачена в полном объеме 25.06.2019 года (просрочка составила 36 дней);

Аренда за июль 2019 года должна быть оплачена 20.06.2019 года, фактически оплачена в полном объеме 25.07.2019 года (просрочка составила 35 дней);

Аренда за август 2019 года должна быть оплачена 20.07.2019 года, фактически оплачена в полном объеме 27.08.2019 года (просрочка составила 38 дней);

Аренда за сентябрь 2019 года должна быть оплачена 20.08.2019 года, фактически оплачена в полном объеме 19.09.2019 года (просрочка составила 30 дней);

В связи с ненадлежащим исполнением обязанности по договору, ответчику неоднократно направлялись претензии и письма о необходимости оплатить задолженность, что ответчиком в последующем исполнялось.

В связи с образованием очередной задолженности, возникшей по договору с января 2019 года по август 2019 года, ответчику 18.09.2019 года вручена претензия с указанием размера задолженности по арендной плате и предложение о расторжении договора аренды с 18.10.2019 года. Указанная претензия оставлена ответчиком без ответа.

Таким образом, ответчиком в течение длительного периода времени, нарушались сроки оплаты арендной платы, что по смыслу части 1 статьи 619 ГК РФ и пункта 7.4.3 заключенного договора является основанием для расторжения договора по инициативе арендодателя.

В абзаце 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

В данном случае нарушение договора носило длительный, систематический и существенный характер, поведение арендатора характеризует его как недобросовестного контрагента, сохранение арендных отношений с которым, учитывая установленные судами обстоятельства и то, что истец продолжает настаивать на таком расторжении, представляется невыгодным и нецелесообразным для арендодателя, нарушающим его права на распоряжение объектом.

При изложенных обстоятельствах, учитывая наличие существенных нарушений условий договора со стороны ответчика, а также то, что право арендодателя на расторжение договора аренды прямо следует из положений законодательства об аренде и выраженной в договоре воли сторон, доводы ответчика об отсутствии оснований для прекращения договорных отношений признаются судом неправомерными, сделанными без учета правовых подходов, выработанных высшей судебной инстанцией.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с п. 1 ст. 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено названным кодексом, иными законами или договором, либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (п. 1 ст. 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1).

Как указано в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", на основании п. 1 ст. 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка).

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (п. 2 ст. 308.3 ГК РФ).

В силу п. 31 указанного постановления Пленума суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре.

Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в дальнейшем при его исполнении в рамках исполнительного производства (ч. 4 ст. 1 ГПК РФ, чч. 1 и 2 ст. 324 АПК РФ).

Таким образом, требование о присуждении судебной неустойки может содержаться в отдельном заявлении и подлежит разрешению судом, который принял решение по существу спора, в том же гражданском деле. "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018) (ред. от 26.12.2018)

Законодателем прямо указано, что судебная неустойка должна определяться судом на основе принципов справедливости и соразмерности. Соответственно, суд, определяя размер присуждения денежных средств на случай неисполнения судебного акта, должен учитывать степень затруднительности исполнения судебного акта, возможности ответчика по добровольному исполнению судебного акта, его имущественное положение, в частности размер его финансового оборота, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства. При этом в результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно для ответчика оказаться более выгодным, чем его неисполнение.

Суд считает возможным снизить неустойку до 10000 руб. за каждый день просрочки

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения, площадью 314,8 кв. м, расположенного на 1 этаже Торгового центра по ул. Савушкина, 45 а, литер Б, г. Астрахани, заключенного 30.03.2018 года между индивидуальным предпринимателем ФИО3 и индивидуальным предпринимателем ФИО4.

Выселить Индивидуального предпринимателя ФИО4 из занимаемого нежилого помещения, площадью 314,8 кв. м, расположенного на 1 этаже Торгового центра по ул. Савушкина, 45 а, литер Б, г. Астрахани.

В случае неисполнения решения по настоящему делу взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО4 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 10 000 рублей судебной неустойки за каждый день просрочки исполнения решения, начиная со дня вступления решения в законную силу по день фактического исполнения решения.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО4 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 судебные расходы в сумме 6.000 руб.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru

Судья

ФИО1