Постановление от 14 августа 2018 г. по делу № А07-34176/2017

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД






ПОСТАНОВЛЕНИЕ



№ 18АП-10315/2018
г. Челябинск
14 августа 2018 года
Дело № А07-34176/2017


Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 августа 2018 года.


Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Арямова А.А.,

судей Костина В.Ю., Ивановой Н.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.06.2018 по делу №А07-34176/2017 (судья Кузнецов Д.П.).

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Стройинвест» - ФИО2 (доверенность №2 от 01.06.2018), ФИО3 (доверенность №3 от 01.06.2018);

Администрации городского округа г. Уфа – ФИО4 (доверенность №01-05-2653/13 от 22.09.2017).


Общество с ограниченной ответственностью «Стройинвест» (далее – ООО «Стройинвест», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Администрация, ответчик) о взыскании реального ущерба, понесенного при выкупе, расселении и сносе жилых домов и нежилых зданий, в размере 82004687,26 руб. и упущенной выгоды в размере 87631908 руб., а также о расторжении договора от 16.01.2015 №51-РТ о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Гоголя, ФИО5, Карла Маркса, Заки Валиди в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан (с учетом принятых судом уточнений исковых требований).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.06.2018 (резолютивная часть решения объявлена 25.05.2018) исковые требования удовлетворены в полном объеме, расторгнут договор от 16.01.2015 №51-РТ о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Гоголя, ФИО5, Карла Маркса, Заки Валиди в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, с Администрации в пользу общества взысканы реальный ущерб в размере 82004687,26 руб., упущенная выгода в размере 87631903 руб., а также судебные расходы на оплату судебной экспертизы – в размере 120000 руб. и на оплату госпошлины – в размере 200000 руб.

Администрация не согласилась с решением суда и обжаловала его в апелляционном порядке.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права и неправильную оценку судом доказательств. В обоснование жалобы приводит следующие доводы: истец представил в суд копию договора от 16.01.2015 №51-РТ без четвертой страницы, которая имеет значение для дела (в ней зафиксирована обязанность истца осуществить строительство и реконструкцию инфраструктуры, здания поликлиники и предоставить их в муниципальную собственность), но не отражена в заключении судебного эксперта; судом не учтены положения пункта 3.3.3 договора, в силу которых Администрация обязалась принять решение об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории, и земельных участков под ними в течение 8 месяцев о дня получения обращения другой стороны сделки, при этом, соответствующего обращения от истца не поступало, то есть истцом допущено бездействие; истец нарушил требования пунктов3.1.5 и 3.1.6 договора (в части приобретения в течении 24 месяцев со дня заключения договора и передачи в муниципальную собственность помещений для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, найма специализированного жилого фонда на застроенной территории, а также в части выкупа аварийных и подлежащих сносу жилых помещений и земельных участков, на которых они расположены), а потому Администрация в силу пункта 4.2 договора вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, а потому действия Администрации по уведомлению общества 29.01.2018 об одностороннем отказе от исполнения договора являются законными и договор прекратил свое существование, а в соответствии с пунктом 4.2 договора, в этой ситуации убытки не подлежат возмещению; результаты проведенной судебной экспертизы ничтожны (поскольку: в целях определения стоимости расходов на строительство здания и паркинга невозможно пользоваться только проектом планировки и межевания территории, который составляется для иных целей; расходы на это строительство истец не понес и уже не понесет; истец не представил документов, необходимых в силу закона для выдачи разрешения на строительство; с постановкой второго вопроса Администрация была не согласна; по 3 вопросу – определить размер предполагаемой прибыли от реализации объектов капитального строительства в соответствии с проектом планировки и межевания территории невозможно; 4 вопрос не имеет отношения к предмету спора; экспертом явно завышены расходы на не спроектированные и не построенные объекты и занижены размеры обязательств в пользу Администрации); со стороны Администрации нарушений условий договора не допущено, и нет связи между действиями Администрации и убытками истца; отсутствует вина ответчика, так как истец самоустранился от исполнения обязательств; республиканская адресная программа по расселению, на которую ссылается истец, утверждена позже заключенного договора и не влияет на исполнение обязательств по договору; размер убытков необоснован и неразумен, а указанные истцом расходы администрация не признала ввиду отсутствия результата (результат работ ответчику не передавался); перечень понесенных истцом расходов экспертом не проверялся и судом принят безосновательно; сделки по расселению двух жилых домов недействительны; в соответствии с выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (представлены с апелляционной жалобой), все жильцы продолжают оставаться собственниками этих жилых домов, переход права собственности не регистрировался, а с двумя лицами договоры не заключались; исковое требование о возмещении упущенной выгоды неосновательное, так как не представлены доказательства принятия заявителем мер и приготовлений для получения выгоды, и неминуемость выгоды для истца не исследована; у истца отсутствовали намерения на осуществление строительства по договору, так как необходимые для этого земельные участки не оформлялись, работы не велись, проектная документация не разрабатывалась, расселением истец не занимался.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представители истца в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражали по основаниям, изложенным в отзыве. Полагают решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, не находит оснований для отмены обжалованного судебного акта.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации от 27.08.2014 №4617 «О развитии застроенной территории, ограниченной улицами Гоголя, ФИО5, Карла Маркса, Заки Валиди в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан», по результатам проведения аукциона 16.01.2015 между Администрацией и ООО «БашАнтэк» заключен договор №51-РТ о развитии застроенной территории.

11.11.2015 между ООО «БашАнтэк» и ООО «Стройинвест» было подписано соглашение об уступке прав, в силу которого ООО «БашАнтэк» уступает свои права и обязанности ООО «Стройинвест» по договору №51-РТ о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Гоголя, ФИО5, Карла Маркса, Заки Валиди в Кировском район городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

На основании этого соглашения об уступке прав 15.12.2015 между Администрацией, ООО «БашАнтэк» и ООО «Стройинвест» заключено соглашение о перемене лиц по договору № 51-РТ о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Гоголя, ФИО5, Карла Маркса, Заки Валиди в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан. В соответствии с этим соглашением, ООО «Стройинвест» с согласия Администрации и ООО «БашАнтэк» принимает на себя обязательства и права по договору о развитии застроенной территории №51-РТ от 16.01.2015 г. (п.2 соглашения). Согласно п.4 соглашения, ООО «Стройинвест» возмещает ООО «БашАнтэк» все понесенные расходы в размере 7012771,88 руб.

После перевода прав и обязанностей по договору №51-РТ от 16.01.2015 ООО «Стройинвест» приняло на себя обязательства в установленный договором №51-РТ от 16.01.2015 срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации и пунктами 3.1.1-3.1.19 договора, связанные с развитием застроенной территории, ограниченной улицами Гоголя, ФИО5, Карла Маркса, Заки Валиди в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, а Администрация ГО г. Уфа РБ обязалась создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ и пунктами 3.3.1-3.3.4 договора (пункт 1.1 договора №51-РТ от 16.01.2015). Согласно пункту 2.5 этого договора, на территории, указанной в пункте 1.1 договора расположены следующие здания, строения подлежащие сносу или реконструкции при развитии: многоквартирные жилые дома №№20, 22, 24, 26, 28 по ул. Гоголя, № 5/7 по ул. Карла Маркса, № 80 по улице ФИО5. Согласно пункту 2.6 договора, на территории указанной в пункте 1.1 договора расположены иные объекты капитального строительства, не соответствующие градостроительному регламенту, необходимость сноса или реконструкции которых следует обосновать проектом планировки и проектом межевания: жилые дома №№5/2, 5/3, 9а по улице Карла Маркса, №41,3 по улице Заки Валиди; нежилые объекты: капитальные и металлические гаражи. В соответствии с пунктом 3.1.3 договора №51-РТ от 16.01.2015 ООО «Стройинвест» обязалось подготовить проект планировки и проект межевания застроенной территории, ограниченной улицами Гоголя, ФИО5, Карла Маркса, Заки Валиди в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ориентировочной площадью 4,8га, и представить на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Максимальный срок исполнения – не позднее 12-ти месяцев с момента принятия решения Ответчика о разработке проекта планировки и проекта межевания территории, подлежащей развитию. В соответствии с пунктом 3.1.5 этого договора, ООО «Стройинвест» приняло на себя обязательство в течение 24 месяцев с момента заключения договора о развитии застроенной территории создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии. Пунктом 3.1.6 договора предусмотрена обязанность ООО «Стройинвест» в течение 24 месяцев с момента заключения договора о развитии застроенной территории осуществить выкуп в установленном законом порядке на основании решения Администрации, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, указанных пункте 2.5 договора, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 3.1.5 договора. Пунктом 3.1.7 договора предусмотрена обязанность истца осуществить строительство на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории в течение 2 (двух) лет с момента заключения договора. В силу пункта 3.3.3 договора Администрация обязалась принять решение об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие объекты.

В соответствии с требованиями пункта 3.1.3 договора №51-РТ от 16.01.2015 подготовлен проект планировки и проект межевания застроенной территории, который утвержден Постановлением Администрации от 10.12.2015 № 4111.

В целях исполнения своих обязательств по договору о развитии застроенной территории на основании пункта 4 соглашения об уступке прав от 11.11.2015 ООО «Стройинвест» возместило обществу «БашАнтэк» понесенные последним расходы в размере 7012771,88 рублей на освоение земельного участка, а именно: по заключенному с ООО Архитектурное бюро «А4» договору на создание проектной документации №200/15 от 25.02.2015 (по условиям которого исполнитель принимает на себя разработку проектной документации для объекта «Проект планировки и проект межевания территории квартала, ограниченного улицами Гоголя, ФИО5, Карла Маркса, Заки Валиди в Кировском район городского округа город Уфа Республики Башкортостан) – на общую сумму 2800000 руб.; по заключенному с ООО Архитектурное бюро «А4» договору на создание проектной документации №168/14 от 07.02.2014 (по условиям которого исполнитель принимает на себя разработку проектной документации для объекта «Проект планировки и проект межевания территории квартала, ограниченного улицами Гоголя, ФИО5, Карла Маркса, Заки Валиди в Кировском район городского округа город Уфа Республики Башкортостан» - на общую сумму 483607 руб.; по заключенному с ООО ПИ «Башкиргражданпроект» договору на создание проектной документации №20484 от 24.04.2015 (по условиям которого исполнитель принимает на себя разработку проектной документации для объекта «Проект планировки и проект межевания территории квартала, ограниченного улицами Гоголя, ФИО5, Карла Маркса, Заки Валиди в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан) – на общую сумму 388000 руб.; по заключенному с МУП «Архитектурно-планировочное бюро» ГУ архитектуры и градостроительства Администрации ГО г. Уфа РБ договору №2013-01002 от 12.02.2013 (по условиям которого исполнитель выполняет топографическую съемку М 1:500 квартал № 564, ограниченный ул. ФИО5, К.Маркса, З. Валиди, Гоголя) – на сумму 201817,44 руб.; по заключенному с ОАО «Башинформсвязь» договору №23-30/217 от 15.04.2015 (по условиям которого исполнитель обязался выдать технические условия на проектирование телефонизации по объекту «Многоэтажный жилой дом, расположенный в квартале, ограниченном улицами З. Валиди, Гоголя, ФИО5, К. Маркса в Кировском районе ГО г. Уфа») на сумму 1309,80 руб.; по заключенному с ГУП БТИ РБ договору № 24701 от 09.04.2013 (по условиям которого исполнитель обязался выдать справку на объект недвижимости, расположенный по адресу: РБ, <...> Гоголя, ФИО5, К. Маркса) – на сумму 2037,64 руб.; по заключенному с ООО «УралСибИзыскания» договору на выполнение инженерно-изыскательских работ № 30-2015/УСИ от 22.06.2015 (по условия которого подрядчик принимает на себя выдачу заключения об инженерно-геологических условиях на объекте: Проект планировки и проект межевания территории квартала, ограниченного улицами Гоголя, ФИО5, Карла Маркса, Заки Валиди в Кировском район городского округа город Уфа Республики Башкортостан) – на сумму 100000 руб.; 3036000 руб. уплачено ООО «БашАнтэк» Ответчику за право заключить договор о развитии территории в соответствии с пунктом 3.1.1 договора.

Кроме того, в целях исполнения обязательств по расселению жилых домов по адресу: <...>, и ул. Заки Валиди, 41, между собственниками помещений в указанных домах и ООО «Стройинвест» были заключены следующие соглашения о выплате компенсации за изымаемые помещения, а также выплачены следующие денежные суммы: ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, зарегистрированным по адресу: РБ, <...> – 13000000 руб.; ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, зарегистрированным по адресу: РБ, <...> – 11250000 руб.; ФИО16, ФИО17, зарегистрированным по адресу: РБ, <...> – 8000000 руб.; ФИО18, ФИО19, ФИО20 Уралу Робертовичу, зарегистрированным по адресу: РБ, <...> – 3050000 руб.; ФИО22 (в браке ФИО21) Юлии Маратовне, ФИО22, зарегистрированным по адресу: РБ, <...> – 4900000 руб.; ФИО23, ФИО24, ФИО25 зарегистрированным по адресу: РБ, <...> – 2782400 руб.; ФИО26, ФИО27, ФИО28, зарегистрированных по адресу: РБ, <...> – 8000000 руб.; ФИО29, ФИО30, ФИО30, ФИО31 (до брака ФИО20) ФИО32, зарегистрированным по адресу: РБ, <...> – 8000000 руб.; ФИО33 действующей от имени и в интересах своего несовершеннолетнего сына ФИО34 за принадлежащее на праве наследственного имущества в виде доли в жилом доме и доли в праве собственности на земельный участок находящийся по адресу: РБ, <...> – 2037600 руб.; ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38 за принадлежащий на праве долевой собственности доли в жилом доме и доли в праве собственности на земельный участок находящийся по адресу: РБ, <...> – 3600000 руб.

Кроме того, истцом были понесены следующие расходы при исполнении своих обязательств по договору о развитии застроенной территории: по договору подряда №08/02-02 от 08.02.2015 с ООО «Топограф» (на составление акта обследования здания) – 6000 руб.; по договору от 19.11.2015 с ООО «Юнист» (на выполнение услуг по расселению) – 3426680 руб.; по договору №40/2015 от 01.12.2015 с УТСК «Эверест» (за слом, погрузку и вывоз мусора) – 1770000 руб.; по договору подряда с ООО «РенатаСтрой» №16-62 от 09.09.2016 (на земляные работы по устройству приямков для отключения газовых труб по ул. З. Валиди, 43 и ул. Гоголя, 20 в Кировском районе г. Уфы) – 163160,95 руб.; по заключенному с ООО «Экспертно-проектное бюро «АРХТАМГА» договору подряда на выполнение проектных работ №2 от 07.11.2016 – 300000 руб.; по заключенному с ООО «Экспертно-проектное бюро «АРХТАМГА» договору подряда на выполнение проектных работ №3 от 07.11.2016 – 250000 руб.; по договору об оказании услуг №29240 от 10.11.2016 с ГУП БТИ Республики Башкортостан (на ксерокопирование проектов) – 4000 руб.; по договору на создание проектной документации №248/16 от 10.11.2016 с ООО Архитектурное бюро «А4» - 600000 руб.; по договору возмездного оказания услуг №20 от 17.11.2016 с ООО «Центр экспертиз и научных исследований» - 200000 руб.; по договору на изготовление аналитического отчета от 18.11.2016 с ИП ФИО39 – 35000 руб.; по договору на проведение государственной историко-культурной экспертизы №68/ПЗО-2016 от 28.12.2016 с ООО «Центр экспертиз и научных исследований» - 1000000 руб.; по договору на проведение государственной историко-культурной экспертизы №2/ПЗО-2017 от 16.01.2017 с ООО «Центр экспертиз и научных исследований» - 1000000 руб.; по договору на проведение государственной историко-культурной экспертизы №3/ПЗО-2017 от 16.01.2017 с ООО «Центр экспертиз и научных исследований» - 500000 руб.; по договору на предоставление права использования и абонентское обслуживание Системы «Контур-Экстерн» №04230193/17 от 24.01.2017 с ЗАО «Производственная фирма «СКБ Контур» (сдача бухгалтерской отчетности) – 3640 руб.; по счету-договору №109 от 16.02.2017 с ИП ФИО40 (создание сайта для осуществление продаж квартир в планируемом к возведению доме) – 4000 руб.; по договору №3 от 08.06.2017 с ГУП РБ «Белая река» (ксерокопирование проектов) – 21950 руб.; по договору на выполнение комплекса работ (подготовка карт (планов) для кадастрового учета) №50-2017 от 04.08.2017 с ИП ФИО41 – 120000 руб.

Как указывает ООО «Стройинвест», Администрация ненадлежащим образом исполнила свои обязательства по договору развития территории обязательства, сделав невозможным его дальнейшее исполнение истцом.

В этой связи истец 07.08.2017 обратился к ответчику с претензией, в которой потребовал возместить ему понесенные расходы и возместить упущенную выгоду.

Не получив ответа на претензию, истец 31.10.2017 обратился в суд с иском о взыскании убытков. В последующем истец дополнил исковые требования требованием о расторжении договора от 16.01.2015 №51-РТ, мотивировав его существенным нарушением Администрацией договорных обязательств и фактическим прекращением отношений по указанному договору. При этом, истцом представлено направленное в адрес ответчика письмом от 02.08.2017 №31 с требованием расторгнуть договор и возместить убытка, оставленное Администрацией без ответа.

Рассмотрев спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных истцом требований.

Вывод суда первой инстанции является правильным.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Статьей 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрен такой вид договора как договор о развитии застроенной территории, в рамках которого одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 этой статьи.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (статья 452 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В настоящем случае в качестве существенного нарушения условий договора истец указал на неисполнение Администраций своих обязательств по договору, что не позволило истцу приступить к освоению территории.

Так, согласно пункту 2.5 договора о развитии застроенной территории, на территории, указанной в пункте 1.1 договора расположены следующие здания, строения подлежащие сносу или реконструкции при развитии: многоквартирные жилые дома №№20, 22, 24, 26, 28 по ул. Гоголя, № 5/7 по ул. Карла Маркса, № 80 по улице ФИО5.

В силу пункта 2.6 договора на территории, указанной в пункте 1.1 договора расположены иные объекты капитального строительства, не соответствующие градостроительному регламенту, необходимость сноса или реконструкции которых следует обосновать проектом планировки и проектом межевания: жилые дома №№ 5/2, 5/3, 9а по улице Карла Маркса, № 41,3 по улице Заки Валиди; нежилые объекты: капитальные и металлические гаражи.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан №99 от 31.03.2015 утверждена Республиканская адресная программа по переселению граждан из аварийного фонда на 2015-18 годы. В указанную республиканскую программу включены в том числе следующие дома, признанные аварийными: ул. Гоголя <...>, <...>, д.28; ул. Карла Маркса, 5/3; ул. ФИО5, д.80.

В соответствии с пунктом 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 этой статьи.

Согласно части 1 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей.

В силу части 3 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

В соответствии с частью 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3-6 части 3 этой статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 этой статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 этой статьи.

В пункте 4 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что существенным условием договора о развитии застроенных территорий является обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать, или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на соответствующей территории.

Согласно пункту 5 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, существенным условием договора о развитии застроенной территории является обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, по уплате возмещения за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии, а в подпункте 8 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации закреплена корреспондирующая обязанность органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа соответствующих жилых помещений и земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

Частью 11 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома.

Согласно статье 86 Жилищного кодекса Российской Федерации, если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.

То есть, передать жилые помещения гражданам по договору социального найма могут исключительно государственные или муниципальные органы, принявшие решение о сносе многоквартирного дома, и такая обязанность не может быть передана третьему лицу.

Таким образом, по договору о развитии застроенной территории застройщик обязан передать благоустроенные жилые помещения органу местного самоуправления в муниципальную собственность в количестве, достаточном для предоставления выселяемым гражданам по договорам социального найма, а также компенсировать понесенные органом местного самоуправления расходы по приобретению в муниципальную собственность жилых помещений для расселения граждан.

В то же время, обязанность по принятию решения об изъятии помещений, заключению соглашений об изъятии, а в случае отказа собственника от подписания соглашения – принудительному изъятию помещения, расположенного в аварийном многоквартирном доме, в силу статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, возложена на орган местного самоуправления.

Поскольку обязанность по принятию таких решений возложена законом, подлежит отклонению довод подателя апелляционной жалобы о наличии у Администрации обязанности по принятию названных решений только после соответствующего обращения общества (со ссылкой на пункт 3.3.3 договора).

Вместе с тем, как следует из материалов дела и ответчиком по существу не оспаривается, Администрация указанную обязанность в отношении перечисленных в пунктах 2.5, 2.6 договора многоквартирных домов (расположенных по ул. Гоголя <...>, <...>, <...>, включенные в адресную программу сноса и реконструкции многоквартирных домов на территории городского округа Уфа не выполнила, что воспрепятствовало истцу исполнить свои обязанности, предусмотренные пунктами 3.1.5 и 3.1.6 договора, относящиеся к существенным условиям договора о развитии застроенной территории.

Поскольку в момент заключения договора истец не мог предвидеть такого изменения обстоятельств, изменение обстоятельств вызвано причинами, которые истец не мог самостоятельно преодолеть при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора, без исполнения Администрацией указанных договорных обязательств дальнейшее исполнение договора невозможно и из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет истец, с учетом оставления Администрацией без ответа претензии общества от 02.08.2017 №31 с требованием о расторжении договора (получена Администрацией 07.08.2017, о чем свидетельствует соответствующая входящая отметка на претензии), суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии законных оснований для удовлетворения исковых требований в части расторжения спорного договора.

При этом судом учтено, что ответчиком принято решение о расторжении договора в одностороннем порядке (о чем в адрес общества направлено уведомление от 29.01.2018 №01-05-199/11). Однако, ссылку ответчика на приведенные в этом решении обстоятельства, свидетельствующие о нарушении истцом условий договора предусмотренных пунктами 3.1.5 и 3.1.6 договора, суд первой инстанции обоснованно отклонил, указав на то, что такое неисполнение истцом обязательств явилось следствием неисполнения ответчиком своих встречных обязательств по договору, а потому у ответчика не возникло право на односторонний отказ от исполнения договора в соответствии с пунктом 4.2 договора.

В этой связи исковые требования в части расторжения договора удовлетворены судом первой инстанции при наличии достаточных оснований, а приведенные в апелляционной жалобе возражения Администрации в этой части подлежат отклонению.

Оценивая требования истца в части взыскания убытков, суд апелляционной инстанции полагает необходимым руководствоваться следующим.

Согласно статье 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

На основании статей 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Поскольку возмещение убытков - это мера гражданско-правовой ответственности, ее применение возможно лишь при наличии условий ответственности, предусмотренных законом.

В силу статьи 15 ГК РФ лицо, требующее возмещения причиненных ему убытков (вреда), должно доказать факт нарушения другим лицом возложенных на него обязанностей (совершения незаконных действий или бездействия), наличия причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у истца убытками, вину причинителя вреда, а также реальный размер убытков.

Статья 393 ГК РФ устанавливает, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Судом установлено, что в целях исполнения своих обязательств по договору о развитии застроенной территории истцом понесены приведенные выше расходы в общей сумме 82004687,26 руб. в связи с возмещением расходов правопредшественнику по сделке – ООО «БашАнтэк», выплатой компенсации гражданам, расселяемым из двух жилых домов (по адресам: <...>, и ул. Заки Валиди, 41), а также оплатой по гражданско-правовым договорам на выполнение работ (оказание услуг) (в связи обследованием здания, оказанием услуг по расселению граждан, осуществлением слома, погрузки и вывоза мусора, осуществлением земляных и проектных работ, составлением аналитического отчета, проведением государственных историко-культурных экспертиз, оплатой права использования и абонентского обслуживания Системы «Контур-Экстерн», созданием сайта для осуществление продаж квартир в планируемом к возведению доме, копированием документов, подготовкой карт (планов) для кадастрового учета).

Факты осуществления этих расходов подтверждены представленными в материалы дела доказательствами.

Довод подателя апелляционной жалобы об отсутствии регистрации перехода права собственности граждан при осуществлении обществом их расселения из жилых домов по адресам: <...>, и ул. Заки Валиди, 41 (в подтверждение чего Администрацией представлены в материалы дела выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним), не опровергает позицию общества о фактическом осуществлении им расходов, связанных с выплатой компенсаций этим гражданам при их расселении. Условиями заключенных истцом с физическими лицами соглашений обязанность по осуществлению действий, направленных на государственную регистрацию перехода права собственности возложена на этих физических лиц, а потому отсутствие такой государственной регистрации нельзя поставить в вину истцу.

Учитывая установленный материалами дела факт неисполнения ответчиком обязательств по договору, что привело к невозможности дальнейшего исполнения договора и компенсации истцу указанных расходов, эта сумма расходов правомерно признана судом первой инстанции реальным ущербом истца, понесенным по вине ответчика.

Первоначально истцом была заявлена ко взысканию упущенная выгода в размере 1976635000 руб. Как указывает истец, при заключении договора №51-РТ от 16.01.2015 истец рассчитывал на получение прибыли при реализации проекта развития застроенной территории, однако, нарушение ответчиком условий договора привело к невозможности его исполнения и получения истцом доходов, которые он ожидал, заключая данный договор.

В целях определения размера заявленной истцом ко взысканию упущенной выгоды определением суда первой инстанции от 28.02.2018 по делу назначена судебно-оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО Оценочная компания «Стандарт» ФИО42 На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 1. Определить стоимость расходов, необходимых для строительства жилого и административного здания, а также паркинга в соответствии с Проектом планировки и проектом межевания территории квартала, ограниченного, ограниченной улицами Гоголя, ФИО5, Карла Маркса, Заки Валиди в Кировском район городского округа город Уфа Республики Башкортостан; 2. Определить рыночную стоимость жилых помещений в соответствии с Проектом планировки и проектом межевания территории квартала, ограниченного улицами Гоголя. ФИО5, Карла Маркса, Заки Валиди в Кировском район городского округа город Уфа Республики Башкортостан; 3. Определить размер предполагаемой прибыли ООО «Стройинвест» от реализации объектов капитального строительства (жилого здания, административного здания и автопаркинга) в соответствии с Проектом планировки и проектом межевания территории квартала, ограниченного улицами Гоголя, ФИО5, Карла Маркса, Заки Валиди в Кировском район городского округа город Уфа Республики Башкортостан; 4. Определить соотношение уже затраченных ООО «Стройинвест» по договору № 51-РТ от 16.01.2015 денежных средств к необходимым инвестициям, которые необходимо было бы вложить для достижения этапа обратного денежного потока (поступления денежных средств по договорам долевого участия в строительстве, по договорам продажи нежилых помещений в административном здании и по договорам продажи парковочных мест в автопаркинге) по Проекту планировки и проекту межевания территории квартала, ограниченного улицами Гоголя, ФИО5, Карла Маркса, Заки Валиди в Кировском район городского округа город Уфа Республики Башкортостан (в %)?

В соответствии с экспертным заключением №18/18-Э от 28.03.2018, экспертом были даны следующие ответы на поставленные судом вопросы:

- по вопросу №1: стоимость расходов, необходимых для строительства жилого и административного здания, а также паркинга в соответствии с Проектом планировки и проектом межевания территории квартала, ограниченного улицами Гоголя, ФИО5, Карла Маркса, Заки Валиди в Кировском район городского округа город Уфа Республики Башкортостан составляет для строительства жилого здания (жилых и нежилых помещений) составила 633548903 руб., административного здания – составила 449185345 руб., паркинга – 121781844 руб.;

- по вопросу №2: рыночная стоимость жилых помещений в соответствии с Проектом планировки и проектом межевания территории квартала, ограниченного улицами Гоголя. ФИО5, Карла Маркса, Заки Валиди в Кировском район городского округа город Уфа Республики Башкортостан составила 807868215 руб.;

- по вопросу №3: размер предполагаемой прибыли ООО «Стройинвест» от реализации объектов капитального строительства (жилого здания, административного здания и автопаркинга) в соответствии с Проектом планировки и проектом межевания территории квартала, ограниченного улицами Гоголя, ФИО5, Карла Маркса, Заки Валиди в Кировском район городского округа город Уфа Республики Башкортостан составил 513463000 руб.;

- по вопросу №4: соотношение уже затраченных ООО «Стройинвест» по договору №51-РТ от 16.01.2015 денежных средств к необходимым инвестициям, которые необходимо было бы вложить для достижения этапа обратного денежного потока (поступления денежных средств по договорам долевого участия в строительстве, по договорам продажи нежилых помещений в административном здании и по договорам продажи парковочных мест в автопаркинге) по Проекту планировки и проекту межевания территории квартала, ограниченного улицами Гоголя, ФИО5, Карла Маркса, Заки Валиди в Кировском район городского округа город Уфа Республики Башкортостан составило 23,4%.

Также по инициативе эксперта, в связи с выявлением в ходе экспертизы конкретных обстоятельств, даны ответы на следующие вопросы:

- вопрос 1/1: определить стоимость расходов, необходимых для строительства жилого здания c нежилыми помещениями и паркинга в соответствии с Проектом планировки и проектом межевания территории квартала, ограниченного улицами Гоголя, ФИО5, Карла Маркса, Заки Валиди в Кировском район городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Вывод по данному вопросу: стоимость расходов, необходимых для строительства жилого здания c нежилыми помещениями составила 659799240 руб., паркинга – 133081411 руб.;

- вопрос 3/1: определить размер предполагаемой прибыли ООО «Стройинвест» от реализации объектов капитального строительства (жилого здания с нежилыми помещениями и автопаркинга) в соответствии с Проектом планировки и проектом межевания территории квартала, ограниченного улицами Гоголя, ФИО5, Карла Маркса, Заки Валиди в Кировском район городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Вывод по данному вопросу: размер предполагаемой прибыли ООО «Стройинвест» от реализации объектов капитального строительства (жилого здания с нежилыми помещениями и автопаркинга) в соответствии с Проектом планировки и проектом межевания территории квартала, ограниченного улицами Гоголя, ФИО5, Карла Маркса, Заки Валиди в Кировском район городского округа город Уфа Республики Башкортостан составил 185190000 руб.;

- вопрос 4/1: определить соотношение уже затраченных ООО «Стройинвест» по договору № 51- РТ от 16.01.2015 денежных средств к необходимым инвестициям, которые необходимо было бы вложить для достижения этапа обратного денежного потока (поступления денежных средств по договорам долевого участия в строительстве, по договорам продажи нежилых помещений жилом здании и по договорам продажи парковочных мест в автопаркинге) по Проекту планировки и проекту межевания территории квартала, ограниченного улицами Гоголя, ФИО5, Карла Маркса, Заки Валиди в Кировском район городского округа город Уфа Республики Башкортостан (в %). Вывод по данному вопросу: Соотношение уже затраченных ООО «Стройинвест» по договору № 51-РТ от 16.01.2015 денежных средств к необходимым инвестициям, которые необходимо было бы вложить для достижения этапа обратного денежного потока (поступления денежных средств по договорам долевого участия в строительстве, по договорам продажи нежилых помещений жилом здании и по договорам продажи парковочных мест в автопаркинге) по Проекту планировки и проекту межевания территории квартала, ограниченного улицами Гоголя, ФИО5, Карла Маркса, Заки Валиди в Кировском район городского округа город Уфа Республики Башкортостан (в %) составило 47,32% процента.

С учетом указанного экспертного заключения истец уменьшил заявленные требования о взыскании упущенной выгоды до 87631908 руб. При этом истец учел выводы эксперта о том, что размер предполагаемой прибыли от реализации объектов капитального строительства (жилого здания с нежилыми помещениями и автопаркинга) в соответствии с Проектом планировки и проектом межевания территории квартала, ограниченного улицами Гоголя, ФИО5, Карла Маркса, Заки Валиди в Кировском район городского округа город Уфа Республики Башкортостан составил 185190000 руб., а соотношение уже затраченных ООО «Стройинвест» по договору №51-РТ от 16.01.2015 денежных средств к необходимым инвестициям, которые необходимо было бы вложить для достижения этапа обратного денежного потока (поступления денежных средств по договорам долевого участия в строительстве, по договорам продажи нежилых помещений жилом здании и по договорам продажи парковочных мест в автопаркинге) по Проекту планировки и проекту межевания территории квартала, ограниченного улицами Гоголя, ФИО5, Карла Маркса, Заки Валиди в Кировском район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, составило 47,32% процента. Расчет упущенной выгоды произведен истцом следующим образом: 185190000 руб. х 47,32% = 87631908 руб.

Суд первой инстанции согласился с расчетом истца. При этом судом отмечено, что при расчете упущенной выгоды истец не применяет данные для определения предполагаемых доходов от реализации всего проекта, а учитывает только данные по строительству жилого здания с нежилыми помещениями и автопаркинга. Также истец не использует данные о размере необходимых средств для реализации всего проекта, а применяет соотношение уже затраченных им по договору денежных средств к необходимым инвестициям, которые необходимо было бы вложить для достижения этапа обратного денежного потока (поступления денежных средств по договорам долевого участия в строительстве), что является верным, поскольку при реализации проекта по застройке территории с момента заключения договоров участия в долевом строительстве у застройщика появляются привлеченные денежные средства и размер собственных вложений в строительство жилых зданий сокращается.

В этой связи не могут быть приняты судом апелляционной инстанции, как не относящиеся к произведенному истцом расчету упущенной выгоды, доводы подателя в апелляционной жалобы о необходимости дополнительного учета при проведении экспертизы договорной обязанности истца по осуществлению строительства и реконструкции, а также передаче в муниципальную собственность инфраструктуры застраиваемой территории и здания поликлиники.

Администрацией приводятся возражения в отношении экспертного заключения, основанные на мнении о невозможности определения стоимости расходов на строительство здания и паркинга, а также рыночной стоимости жилых помещений, исходя из проекта планировки и межевания территории, и о неотносимости вопроса №4 к предмету спора.

Между тем, объем и достаточность необходимых для ответа на поставленные вопросы материалов определяется экспертом самостоятельно. Заключение эксперта содержит исчерпывающее описание примененным методам оценки. Достоверность выводов эксперта в части стоимости расходов на строительства здания и паркинга и рыночной стоимости жилых помещений иными доказательствами не опровергнута.

Постановка перед экспертом вопроса №4 (о соотношении уже затраченных ООО «Стройинвест» по договору денежных средств к необходимым инвестициям, которые необходимо было бы вложить для достижения этапа обратного денежного потока) обусловлена примененным истцом способом определения упущенной выгоды, являющимся в рассматриваемой ситуации оправданным.

В этой связи возражения ответчика в отношении экспертного заключения судом не принимаются.

Поскольку в результате бездействия ответчика в виде не принятия решения об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие объекты, истец лишился прибыли, которую он мог бы извлечь при строительстве многоквартирного жилого дома и подземных паркингов, которые планировалось возвести на земельном участке, занятого жилыми домами, попавшими в республиканскую программу, следует согласиться с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для возмещения истцу за счет ответчика упущенной выгоды с заявленной обществом сумме.

Не может быть принят, как противоречащий представленным в материалы дела доказательствам, довод подателя апелляционной жалобы об отсутствии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца упущенной выгоды по причине отсутствия доказательств принятия обществом мер к приготовлению для получения выгоды (пункт 4 статьи 292 ГК РФ, пункт 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»). Материалы дела свидетельствуют о принятии обществом мер к исполнению договора в целом для получения прибыли (что собственно и привело к возникновению у истца реального ущерба, взыскиваемого по настоящему делу), что подтверждает его приготовление к получению упущенной выгоды.

Довод подателя апелляционной жалобы о недоказанности неминуемости получения истцом прибыли также подлежит отклонению. С учетом содержащихся в экспертном заключении выводов, взыскиваемая сумма упущенной выгоды с достаточной степенью определенности соответствует возможным доходам истца в случае надлежащего исполнения ответчиком договорных обязательств.

С учетом приведенных обстоятельств следует согласиться с выводом суда первой инстанции об обоснованности исковых требований в полном объеме.

Понесенные истцом в связи с рассмотрением настоящего дела расходы по оплате госпошлины и услуг эксперта отнесены судом первой инстанции на ответчика в соответствии с требованиями части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из результатов рассмотрения спора.

Предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловных оснований для отмены судебного акта не установлено.

Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд,

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.06.2018 по делу №А07-34176/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.


Председательствующий судья А.А. Арямов


Судьи: В.Ю. Костин


Н.А. Иванова