Решение от 6 апреля 2022 г. по делу № А08-3553/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-3553/2021
г. Белгород
06 апреля 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 30 марта 2022 года. Полный текст решения изготовлен 06 апреля 2022 года.

Арбитражный суд Белгородской области в составе судьи Петряева А.В., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудио- и видеозаписи помощником судьи Тараборкиной С.И.,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ "ПОСЕЛОК ПРОХОРОВКА "МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА "ПРОХОРОВСКИЙ РАЙОН" БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ (ИНН <***>, ОГРН <***>) к ООО "АЛЬЯНС" (ИНН <***>, ОГРН <***>), третье лицо: ПАО АКБ «Капиталбанк» в лице КУ Государственная корпорация Агенство по страхованию вкладов

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №105/48 от 28.12.2018 в размере 249 000 руб.,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1, доверенность от 10.01.2022;

от ответчика: ФИО2, доверенность от 18.05.2020;

от третьего лица: ФИО3, доверенность от 24.12.2020.

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского поселения Поселок Прохоровка муниципального р-на Прохоровский р-н обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском к ООО "АЛЬЯНС" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №105/48 от 28.12.2018 в размере 249 000 руб.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика в ходе судебного заседания в удовлетворении заявленных исковых требований просил отказать в полном объеме.

Представитель третьего лица в ходе судебного заседания заявленные исковые требования поддержал в полном объеме.

В судебном заседании в соответствии со ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 09 час. 40 мин. 30 марта 2022 года.

Исследовав предъявленные по делу доказательства, выслушав представителей сторон и третьего лица, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения администрации городского поселения «Поселок Прохоровка» от 26 декабря 2018 года № 370-р «О предоставлении в аренду земельного участка ООО "АЛЬЯНС" сроком на 11 (одиннадцать) месяцев», между администрацией городского поселения «Поселок Прохоровка» (Арендодатель) и ООО "АЛЬЯНС" (Арендатор) 28.12.2018 г. заключен договор аренды земельного участка №105/48 (далее – Договор), в соответствии с условиями которого, Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 31:02:1002025:1, площадью 68 652 кв. м, расположенный по адресу: Белгородская область, <...>, для производственной деятельности.

Договор заключен на срок 11 (одиннадцать) месяцев вступает в силу и становится обязательным для Сторон с момента его заключения (подписания) (п. 1.2. Договора).

В соответствии с п.1.3., договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации.

Арендная плата вносится Арендатором путем перечисления на счет Арендодателя Денежной суммы в размере 304 333 (триста четыре тысячи триста тридцать три) рубля 00 копеек за 11 месяцев. Расчет составлен на основании отчета № 21/12/18 об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы за земельный участок.

Арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным, путем перечисления на р/с <***> в Отделение Белгород г. Белгород БИК 041403001, УФК по Белгородской области (Администрация муниципального района «Прохоровский район») л/с <***>, ИНН <***>, КПП 311501001, ОКТМО 14646151, КБК 85011105013130000120.

Свои обязательства по внесению ежеквартальной арендной платы ответчик исполнил ненадлежащим образом, задолженность составила 249 000 руб.

19.11.2020 г. истец в адрес ответчика направил претензию №191-01-30/740 с требованием оплатить задолженность по договору в десятидневный срок с момента получения претензии.

Однако претензия была оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

В силу требований статьей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Возражая против удовлетворения заявленных исковых требований, ответчик указывает на те обстоятельства, что с 23.01.2020 года ООО "АЛЬЯНС" не владеет имуществом, находящимся на арендованном земельном участке, следовательно, и не несет бремя содержания земельного участка, на котором оно расположено, ввиду чего, не имеет каких-либо задолженностей по арендной плате перед истцом.

Расположенное на арендованном земельном участке имущество 23.01.2020 передано судебным приставом-исполнителем взыскателю – АКБ «Капиталбанк» (ПАО), так как являлось предметом залога по кредитному Договору, который не был исполнен.

Представитель третьего лица в отзыве на исковое заявление, а также в ходе судебного заседания считал заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

26.06.2014 между Банком и ООО «ПО «ТЭК» был заключен кредитный договор № <***>

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору № <***>СТ от 26.06.2014, между ООО "АЛЬЯНС" и Банком был заключен договор № 4500-14018-023 от 26.06.2014 г. о залоге недвижимого имущества, расположенного по адресу: Российская Федерация, <...>, а именно:

- здание цеха сборки, площадью 864,7 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта – 31:02:1002025:147;

- земельный участок, категория земель:земли населенных пунктов, общая площадь 1114 кв. м, кадастровый (или условный) номер – 31:02:1002025:14;

- часть здания конторы, площадью 380,4 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта – 31:02:1002025:146;

- здание ремонтной мастерской, площадью 1105,1 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта – 31:02:1002025:148;

- здание столовой, площадью 268,9 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта – 31:02:1001002:590;

- здания ремонтной мастерской, площадью 1314,6 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта – 31:02:1001002:298 (предыдущий 31:02:1001002:1067);

- здание СТОЖ, площадью 683,8 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта – 31:02:1001002:1068.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 11.07.2017 по делу № А53-12517/2017 обращено взыскание на заложенное имущество.

Постановлением от 21.12.2017 судебный пристав-исполнитель передал заложенное имущество, расположенное по адресу: Российская Федерация, <...>, в Территориальное управление Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Белгородской области на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона.

Согласно извещению о проведении торгов № 170418/0005685/01 от 17.04.2018 заложенное имущество, расположенное по адресу: Российская Федерация, <...>, выставлено на торги под лотом № 10 организатором торгов – Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской и Белгородской областях. Дата проведения торгов – 11.05.2018 г.

Аукцион по лоту № 10 признан не состоявшимся.

Согласно извещению о проведении торгов № 260518/0005685/01 от 26.05.2018, указанное заложенное имущество выставлено на повторные торги под лотом № 43 организатором торгов – Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской и Белгородской областях.

Аукцион по лоту № 43 признан не состоявшимся.

В соответствии с п. 4. ст. 58 Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.

19.07.2019 Банк направил заявление №58-04исх-172144 об оставлении предмета ипотеки за собой в счет погашения задолженности – в службу судебных приставов, заявление №58-04исх-172155 в адрес организатора торгов – МТУ Росимущества по Белгородской и Курской областям.

Постановлением судебного пристава-исполнителя о передаче нереализованного в принудительном порядке заложенного имущества должника, 23.01.2020 взыскателю передано заложенное имущество, подписан соответствующий акт передачи.

14.07.2020 третьими лицом поданы документы для государственной регистрации права собственности в пользу Банка.

В соответствии с уведомлениями Управления Росреестра от 22.07.2020 № 61/001/006/2020-5633, №61/001/006/2020-5634, №61/001/006/2020-5635, № 61/001/006/2020-5636, государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена.

Причиной приостановления государственной регистрации перехода права собственности послужили арест, зарегистрированный за № 31:02:1002025:146-31/001/2017-1 от 27.11.2017 на основании постановления № 31028/14/40842 от 23.11.2017 судебного пристава-исполнителя ФИО4 МОСП по ИОИП по УФССП РФ Белгородской области, запрещение на совершение регистрационных действий, зарегистрированное за № 31:02:1002025:146-31/09/2020-5 от 20.06.2020 на основании постановления №232651671/3110 от 12.06.2020 судебного пристава-исполнителя ОСП г. Белгороду УФССП РФ по Белгородской области ФИО5, вынесенного в рамках исполнительного производства № 82497/19/31010-ИП, а также арест, зарегистрированный за № 31:02:1002025:146-31/017/2019-4 от 23.07.2019 на основании постановления судьи Басманного районного суда г. Москвы от 22.05.2019.

Аресты и запрещения по настоящее время не сняты, что препятствует завершению регистрации перехода права собственности в отношении заложенного имущества в пользу Банка.

Как указано выше, решением Арбитражного суда Ростовской области от 06.04.2016 по делу №А53-2832/2016 Банк признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

В соответствии с п. 1. ст. 131 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

В соответствии с положениями п. 3 ст. 139 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже.

Из указанных выше положений законодательства, в их совокупности, следует, что заложенное недвижимое имущество становится частью конкурсной массы Банка, только после государственной регистрации перехода права собственности к Банку.

Как указывает третье лицо, в настоящее время Банк не является собственником данного заложенного имущества и его полноправным владельцем.

Возражая против доводов третьего лица, представитель ответчика указывал на то, что в соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как следует из буквального толкования ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан платить арендную плату за пользование имуществом, между тем ответчик имуществом не пользовался, следовательно, арендную плату уплачивать не должен, в связи с чем иск заявлен к ненадлежащему ответчику.

Более того, выплата арендной платы является встречным обязательством, т.е. обязанность по ее оплате возникает после использования переданного в аренду имущества.

Как указывает ответчик, с 23.01.2020 спорное имущество передано по акту приема-передачи Банку. Банк принял указанное имущество – владеет им, пользуется по своему усмотрению, имеет возможность распорядиться.

Банк своими конклюдентными действиями: владением, пользованием, несением бремени его содержания подтвердил, что является собственником спорного имущества и должен нести, в том числе и бремя выплаты арендной платы за пользование земельным участком, на котором оно находится.

Ссылка третьего лица на то, что он не может зарегистрировать имущество из-за наложенных приставами ограничений в отношении ООО "АЛЬЯНС", по мнению ответчика, является несостоятельной, поскольку при подаче Банком заявления судебному приставу-исполнителю об оставлении имущества за собой, он обладал всей информацией о наложенных ограничениях. Кроме того, прошло уже почти два года, а Банком не предпринято никаких попыток по снятию имеющихся ограничений. За весь указанный период Банк ни разу не обратился к ООО "АЛЬЯНС" за содействием, в случае такой необходимости, в снятии ограничений.

Суд, изучив доводы сторон в совокупности с представленными в материалы дела доказательствами, пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 3 статьи 552 ГК РФ, пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, по общему правилу моментом возникновения у покупателя недвижимости права на использование земельного участка, не принадлежащего продавцу на праве собственности, в том числе находящегося в публичной собственности, является дата государственной регистрации права собственности покупателя на приобретенную недвижимость. С этого же момента покупатель может требовать оформления предусмотренных земельным законодательством соответствующих прав на участок и в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и пункта 1 статьи 65 ЗК РФ обязан платить за пользование участком. При этом плата за пользование публичным участком подлежит внесению в размере арендной платы, установленной уполномоченным органом.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных указанным Кодексом и иными законами.

В силу пункту 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 56 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Порядок проведения торгов при реализации в ходе исполнительного производства заложенного имущества определен в статьях 57, 58 Закона об ипотеке.

Пунктом 4 статьи 58 Закона об ипотеке предусмотрено право залогодержателя оставить предмет залога за собой в случае, если повторные публичные торги по его продаже признаны несостоявшимися.

В соответствии с абзацем вторым пункта 5 статьи 58 Закона об ипотеке залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, если в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися направит организатору торгов или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, организатору торгов и судебному приставу-исполнителю заявление (в письменной форме) об оставлении предмета ипотеки за собой. Протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий направление заявления организатору торгов, являются достаточными основаниями для регистрации права собственности залогодержателя на предмет ипотеки.

В силу пункта 4 статьи 25 Закона об ипотеке в случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, из приведенных правовых норм следует, что залогодержатель приобретает право собственности на предмет залога, на который было обращено взыскание и который был оставлен залогодержателем для себя, с момента государственной регистрации данного права в установленном законом порядке.

Поскольку из имеющихся в деле выписок из ЕГРН на спорные объекты недвижимого имущества следует, что право собственности на них зарегистрировано за ООО "АЛЬЯНС", регистрация перехода права собственности в отношении заложенного имущества в пользу Банка не завершена, начисление истцом платы за пользование земельным участком в отношении ООО "АЛЬЯНС" является правомерным.

В силу части 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Обязанность по своевременному внесению платы за пользование имуществом возникла у ответчика на основании договора аренды и вытекает из требования части 1 статьи 614 ГК РФ.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610) (часть 2 статьи 621 ГК РФ).

В статье 9 АПК РФ закреплено, что судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения ими процессуальных действий, оказывает содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

Суд, реализуя положения указанных норм права, предлагал ответчику представить доказательства надлежащего исполнения обязательств по арендной плате.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в установленном порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования лиц, участвующих в деле.

Согласно частям 1, 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В силу п.3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

По настоящему спору факт предоставления истцом земельного участка в аренду ответчику подтверждается материалами дела и последним не оспорен, между тем доказательств надлежащего исполнения своих обязательств по внесению арендной платы ответчиком не представлено (статьи 9, 65 АПК РФ).

При таких обстоятельствах, исковые требования истца о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка №105/48 от 28.12.2018 г. за период 1 - 3 квартал 2020 г. в размере 249 000 руб. подлежат удовлетворению в полном объеме.

Сторонам в определениях суда разъяснены положения части 2 статьи 268 АПК РФ о том, что дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Дело возникло по вине ответчика, на которого согласно ст. 110 АПК РФ суд относит расходы по уплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных требований.

В силу положений ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты госпошлины.

С учетом изложенного, государственная пошлина в сумме 7 980 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд первой инстанции

Р Е Ш И Л:

Исковые требования АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ "ПОСЕЛОК ПРОХОРОВКА "МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА "ПРОХОРОВСКИЙ РАЙОН" БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Взыскать с ООО "АЛЬЯНС" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в бюджет МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ГОРОДСКОЕ ПОСЕЛЕНИЕ "ПОСЕЛОК ПРОХОРОВКА "МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА "ПРОХОРОВСКИЙ РАЙОН" БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ (ИНН <***>, ОГРН <***>) сумму основного долга по договору аренды земельного участка №105/48 от 28.12.2018 г. за период 1 - 3 квартал 2020 г. в размере 249 000 руб.

Взыскать с ООО "АЛЬЯНС" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 7 980 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела судом первой инстанции.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.


Судья А.В. Петряев