Решение от 27 июля 2025 г. по делу № А51-1660/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, <...>

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-1660/2025
г. Владивосток
28 июля 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена  15 июля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен  28 июля 2025 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Чжен Е.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем Дерендяевой С.Д., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Хорольское» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности и расторжении договора аренды земельного участка,

третье лицо: акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики»,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, по доверенности от 11.06.2025, паспорт, диплом, свидетельство о заключении брака;  

от ответчика: ФИО2, по доверенности от 09.04.2025, паспорт, диплом;

от третьего лица: не явились, извещены,

у с т а н о в и л:

Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края (далее – истец, МИЗО Приморского края) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Хорольское» (далее – ответчик, ООО «Хорольское»), в котором с учетом уточнений от 11.07.2025, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), просило:

- расторгнуть договор от 02.10.2020 №299-ПК аренды земельного участка с кадастровым номером 25:27:030101:499 площадью 1800 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Артём, в районе ул. 2-я Западная, 60;

- обязать ООО «Хорольское» освободить земельный участок с кадастровым номером 25:27:030101:499 площадью 1800 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Артем, в районе ул. 2-я Западная, 60 и возвратить его по акту приема-передачи Министерству в течение 10 дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики».

Третье лицо, извещенное о настоящем судебном разбирательстве надлежащим образом, в заседание суда не явилось, что по смыслу статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие указанного лица.

До начала судебного заседания от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований в вышеуказанной редакции от 11.07.2025, рассмотрев которое в порядке статьи 49 АПК РФ, арбитражный суд установил, что заявленные истцом уточнения исковых требований не противоречат нормам действующего законодательства, не нарушают прав других лиц, в связи с чем такие уточнения приняты судом.

От ответчика поступили дополнительные документы, которые в порядке статьи 66 АПК РФ приобщены судом к материалам дела.

В судебном заседании судом заслушаны пояснения сторон относительно исковых требований.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

02.10.2020 между МИЗО Приморского края (арендодатель) и ООО «Хорольское» (арендатор) заключен договор №299-ПК аренды земельного участка (далее – спорный договор), по условиям которого Арендодатель на основании обращения, в соответствии с ни. 33 и. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в собственности Приморского края, с кадастровым номером 25:27:030101:499 площадью 1800 кв.м, из земель населенных пунктов, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Артем, в районе ул. 2-я Западная, 60 (далее Участок), разрешенное использование: общественное питание, цель предоставления: для реализации инвестиционного проекта «Создание сети предприятий общественного питания», в границах, указанных в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (Сведения об основных характеристиках объекта недвижимости), являющейся неотъемлемой частью настоящего договора.

Срок аренды Участка установлен сторонами с момента (даты) подписания настоящего Договора по 12.10.2085 (пункт 1.3 договора).

В пункте 2.1. договора указано, что за указанный в п. 1.1 настоящего договора Участок Арендатору устанавливается арендная плата в размере 3530 руб. 10 коп. в месяц на основании расчета (прилагается), который является неотъемлемой частью Договора.

В силу пункта 2.2 договора арендная плата вносится Арендатором ежемесячно до 1 числа месяца следующего за расчетным. За неполный месяц в начале периода аренды плата вносится не позднее 15 дней с момента подписания Договора, а в конце периода аренды – не позднее даты окончания Договора.

Стороны считают размер арендной платы измененным с момента вступления в силу нормативных правовых актов, на основании которых определяется размер арендной платы, при этом составление и направление Арендатору уведомления, подтверждающего факт такого изменения не требуется. Арендатор считается извещенным об изменении арендной платы со дня официальною опубликования указанных актов и самостоятельно производит исчисление размера арендной платы на соответствующий период (пункт 2.6 договора).

По акту приема-передачи от 02.10.2020 (Приложение №2 к договору) земельный участок был передан арендатору.

12.12.2023 Комиссией по проверке целевого использования и сохранности имущества, находящегося в собственности Приморского края провела проверку целевого использования и сохранности имущества – спорного земельного участка, по результатам которой было установлено, что земельный участок находится в удовлетворительном состоянии. В границах участка расположены: кустарниковая растительность, навалы камней, бетонные плиты, частично располагается забор. Доступ осуществляется с грунтовой автомобильной дороги общего пользования. Земельный участок Арендатором не используется. Используется иными третьими лицами.

Предупреждением от 28.10.2024 №20/12387 МИЗО Приморского края уведомило общество о неиспользовании земельного участка по целевому назначению, об образовании задолженности по арендной и плате и пене в рамках спорного договора и потребовало устранить выявленные нарушения в течение 10 дней с момента получения настоящего предупреждения. Кроме того, арендодатель предложил в случае неисполнения данного требования в установленный срок досрочно расторгнуть договор аренды путем подписания соглашения о расторжении договора аренды и акта приема-передачи в 5-дневный срок.

Неисполнение ответчиком указанных требований послужило основанием для обращения МИЗО Приморского края в суд с настоящим иском.

Ответчик в своем отзыве на иск указал, что Администрацией Артемовского городского округа принято постановление №38-пг от 18.03.2024 о подготовке документации по планировке территории в районе г. Артем, в районе ул. 20-ая Западная, д. 60. До принятия данного постановления ответчиком также предпринимались меры, направленные на освоение земельного участка, проводились изыскания, согласования, разработка проектной документации, заключение договоров технологического присоединения, однако получение градостроительного плана и разрешения на строительство стало возможно только после утверждения документации по планировке территории в 2024 году. На основании изложенных обстоятельств, ответчик полагает, что он является добросовестным арендатором, предпринимал попытки осуществить законное строительство на земельном участке. Отмечает, что в настоящее время ответчиком начато строительство объекта на основании полученного разрешения на строительство.

Исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 АПК РФ, заслушав пояснения сторон, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований в силу следующего.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из смысла вышеуказанных положений следует, что при предъявлении требований о досрочном расторжении договора истцу необходимо доказать следующие обстоятельства:

- нарушение стороной условий договора, которые являются существенными по смыслу пункта 2 статьи 450 ГК РФ;

- соблюдение истцом досудебного порядка досрочного расторжения договора в соответствии со статьей 452 ГК РФ.

В настоящем случае предметом спора является расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности.

Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Следовательно, в связи с особым объектом регулирования нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление №11) при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, по смыслу вышеуказанных положений в отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения только в судебном порядке и при существенности допущенных арендатором нарушений.

Статьей 619 ГК РФ установлен ряд специальных оснований для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, а именно когда арендатор, в том числе:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Вместе с тем, согласно абзацам третьему и четвертому пункта 23 постановления №11, обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Из материалов дела не усматривается, что арендатор пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Так, 18.03.2024 Администрацией Артемовского городского округа принято постановление №38-пг от об утверждении документации в составе проекта планировки и проекта межевания территории, расположенной по адресу: <...> в районе д. 60.

24.07.2024 ответчиком получено разрешение на строительство объекта – предприятие общественного питания, расположенное по адресу: <...> в районе д. 60, в границах земельного участка с кадастровым номером 25:27:030101:499.

Согласно представленному в материалы дела акту совместного осмотра спорного участка от 30.06.2025, в результате осмотра установлено, что земельный участок с кадастровым номером 25:27:030101:499 представляет собой спланированную территорию, в границах которой расположены строящееся здание, бетонные плиты, навал щебня, часть забора, бетонное основание от демонтированного забора, часть огорода, строительные материалы, часть грунтовой дороги. Доступ на земельный участок осуществляется по асфальтированной дороге (ул. 2-я Западная), затем по грунтовой дороге, расположенной с западной стороны земельного участка и проходящей через него. Указанные обстоятельства согласуются с приложенными к акту осмотра фотоматериалами.

При этом до указанных событий ответчиком также проводились подготовительные работы, направленные на освоение земельного участка, в частности, проводились изыскания, согласования, разработка проектной документации, заключение договоров технологического присоединения, о чем свидетельствуют представленные обществом в материалы дела документы.

Кроме того, арбитражный суд отмечает, что согласно представленной самим истцом справкой о расчетах по спорному договору, по состоянию на 09.06.2025 на стороне арендатора отсутствует недоимка по основному платежу и имеется переплата пени в размере 435,18 рублей.

Проанализировав изложенные обстоятельства, арбитражный суд приходит к выводу, что ООО «Хорольское», являясь резидентом свободного порта Владивосток, использует арендуемый земельный участок по своему целевому назначению, а именно: реализация инвестиционного проекта «Создание сети предприятий общественного питания».

При таких условиях расторжение спорного договора повлечет невозможность дальнейшего исполнения обществом своих обязательств по реализации инвестиционного проекта, что не будет способствовать целям рационального использования земель, а также стабильности осуществления деятельности на территории свободного порта Владивосток и развитию предпринимательской деятельности в регионе.

В указанной части суд дополнительно отмечает, что предоставленное публичному арендодателю право требовать в судебном порядке досрочного расторжения договора аренды земельного участка является по своей природе исключительной мерой воздействия по отношению к арендатору, направленной, прежде всего, на рациональное использование земельных участков, исключение экономически невыгодного неиспользования земельных участков, предоставление другим лицам права аренды земельных участков в целях их рационального использования, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Таким образом, с учетом того, что материалами дела подтверждается устранение ответчиком последствий всех своих нарушений в рамках спорного договора, отсутствие у таких нарушений злостного характера, а также что в указанных условиях прекращение договорных отношений между сторонами не будет способствовать обеспечению публичных интересов, настоящий иск удовлетворению не подлежит.

Вопрос о распределении государственной пошлины по иску судом не рассматривался, поскольку на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Министерство освобождено от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.


            Судья                                                                                      Чжен Е.Е.