Решение от 4 июня 2021 г. по делу № А56-122464/2019

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-122464/2019
04 июня 2021 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 26 мая 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 04 июня 2021 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Балакир М.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОМЕГА" (адрес: Россия 192241, Санкт-Петербург, ш. ЮЖНОЕ, ДОМ 37, КОРПУС 1 ЛИТЕР А, ПОМЕЩЕНИЕ 3 Н

ответчик: Индивидуальный предприниматель Демидов Владимир Павлович; (адрес: Россия 195112, Санкт-Петербург, Новочеркасский 27, К.1; Россия 197341, Санкт-Петербург, Парголовский пер. д. 8, лит. А, кв. 20, ОГРН: 314784715300078; 314784715300078)

о взыскании задолженности пот арендной плате, пеней за просрочку платежа, ущерба, понесенных расходов, встречному иску Индивидуального предпринимателя ФИО2 о расторжении договора субаренды части земельного участка, обязании устранить препятстввия для демонтажа ангара, приведению объекта в надлежащее состояние, обязании предоставить доступ для вывоза имущества

при участии

- от истца по первоначальному иску: представитель ФИО3, по доверенности

представитель ФИО4, по доверенности от 30.12.20190

- от Предпринимателя: представитель ФИО5, по доверенности от 06.12.2019

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ОМЕГА» (далее – Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, ответчик) о взыскании с ответчика задолженности за пользование земельным участком в сумме 873 000,00 рублей, коммунальным платежам в сумме 266 463,00 рублей, компенсации истцу причиненного ущерба в сумме 13 368 140,35 рублей, взыскание неустойки в сумме 2 600 348,81 рубль, возмещение расходов на проведение Истцом экспертизы в сумме 130 000,00 рублей, 109 190,00 рублей расходов по уплате госпошлины.

10 марта 2021г. Общество с ограниченной ответственностью заявило ходатайство об уточнении требований на основании статьи 49 АПК РФ, согласно которому просило взыскать с ответчика 40 369 413,15 рублей, включающих в себя 2 506 354,83 рубля задолженность по оплате арендной платы за период с октября 2019 года по 23 марта 2020 года включительно по договору субаренды части земельного участка от 01.08.2018 № 78/18, 2 619 000,00 рублей неустойки, за досрочное расторжение договора, рассчитанной согласно пункта 8.3. Договора; 15 201 606,02 рублей пеней, рассчитанных на основании пункта 7.2. Договора, за просрочку оплаты арендной платы и иных платежей, за период с 26.09.2019г. по 24.03.2020г, обе даты включительно; 26 463, 00 рубля задолженности по оплате коммунальных платежей за сентябрь 2019 года; 689 032,30 рублей задолженности за услуги КПП, начиная с октября 2019 года по 23 марта 2020 года включительно; 19 015 767,00 рублей компенсации причиненного истцу ответчиком ущерба по демонтажу ангара, восстановлению благоустройства после демонтажа ангара, перекладке (вынос) сетей канализации и восстановления благоустройства после перекладки сетей канализации, рассчитано с учетом ранее оплаченной компенсации, в качестве денежного обеспечения по п.6 Дополнительного соглашения б/н от 26.06.2019 к договору № 78/18 от 01.08.2018 субаренды части земельного участка в сумме 11 365 167,00 рублей, а именно 30 380 934,00 рублей (сумма компенсации, согласно экспертного заключения № 103/А56-122464/2019 от 09.12.2020) – 11 365 167,00 рублей (оплаченных ранее ответчиком) = 19 015 767,00 рублей; 130 000,00 рублей компенсации расходов, оплаченных за проведение экспертизы; 30 000,00 рублей компенсации расходов, оплаченных за проведение экспертизы; 42 000,00 рублей компенсации расходов, оплаченных за проведение экспертизы; 109 190, 00 рублей компенсации расходов по оплате государственной пошлины за подачу искового заявления в Арбитражный суд. Заявление первоначального истца принято судом к рассмотрению.

20.05.2021 от Общества поступило уточнение исковых требований, согласно которому заявитель просил взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 27 198 613 руб. 15 коп, включающих в себя:

2 506 354,83 рубля – задолженность по оплате арендной платы, за период с 01 октября 2019 года по 23 марта 2020 года включительно с учетом зачета обеспечительного платежа в размере (720 000,00 рублей 2 506 354,83 – 720 000,00 = ), сумма арендной платы, подлежащая взысканию 1 786 354,83 рубля;

2 619 000,00 рублей неустойки, за досрочное расторжение договора, рассчитанной на основании пункта 8.3. Договора;

12750806.02 руб. пеней, рассчитанных на основании пункта 7.2. Договора, за просрочку оплаты арендной платы и иных платежей, за период с 26.09.2019г. по 24.03.2020г, обе даты включительно;

26 463, 00 рубля задолженности по оплате коммунальных платежей за сентябрь 2019 года;

689 032,30 рублей задолженности за услуги КПП, начиная с октября 2019 года по 23 марта 2020 года включительно;

19 015 767,00 рублей компенсации причиненного истцу ответчиком ущерба, по демонтажу ангара, восстановлению благоустройства после демонтажа ангара, перекладке (вынос) сетей канализации и восстановления благоустройства после перекладки сетей канализации, рассчитано с учетом ранее оплаченной компенсации, в качестве денежного обеспечения по п.6 Дополнительного соглашения б/н от 26.06.2019 к договору № 78/18 от 01.08.2018 субаренды части земельного участка в сумме 11 365 167,00 рублей, а именно: 30 380 934,00 рублей (сумма компенсации, согласно экспертного заключения № 103/А56-122464/2019 от 09.12.2020) – 11 365 167,00 рублей (оплаченных ранее ответчиком) = 19 015 767,00 рублей;

130 000,00 рублей компенсации расходов, оплаченных за проведение экспертизы; 30 000,00 рублей компенсации расходов, оплаченных за проведение экспертизы; 42 000,00 рублей компенсации расходов, оплаченных за проведение экспертизы; возмещение расходов по оплате государственной пошлины в размере 109 190,00 рублей. Указанное заявление принято судом к рассмотрению на основании статьи 49 АПК РФ.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Омега» о расторжении договора субаренды части земельного участка от 01.08.2018 № 78/18 с даты снятия земельного участка с кадастрового учета, обязании ответчика обеспечить доступ к объекту аренды для вывоза имущества.

Определением суда от 29.05.2020 исковое заявление принято к рассмотрению, возбуждено производство по делу №А56-41862/2020.

Определением суда от 19.07.2020 по делу № А56-41862/2020 дела №А56-122464/2019 и А56-41862/2020 объединены в одно производство, с присвоением делу №А56-122464/2019.

Определением суда от 28.10.2020 производство по делу №А56-122464/2019 приостановлено в связи с назначением по делу судебно-строительной экспертизы, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Ассоциация независимых судебных экспертов» ФИО6.

Определением от 11.01.2021 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании 26.05.2021 от Предпринимателя поступило заявление об уточнении исковых требований на основании статьи 49 АПК РФ, согласно которому ИП ФИО2 просил расторгнуть с 07.10.2019 договор субаренды части земельного участка № 78/18 от 01.08.2018, обязать Общество устранить препятствия для демонтажа ангара, приведения объекта ангара в исходное состояние, обязать ООО «Омега» устранить препятствия для вывоза имущества субарендатора, в том числе конструкций ангара, взыскать обеспечительный платеж в размере 14 938 133 50 руб., перечисленный Предпринимателем, взыскать сумму ущерба. причиненного в результате образования плесени в ангаре за период ответственного хранения силами ООО «Омега»., одновременное заявив ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения размера ущерба, состоящего из стоимости работ по удалению плесени и снижению цены конструкций ангара.

Судом принято к рассмотрению заявление Предпринимателя в части требования о расторжении договора субаренды части земельного участка от 01.08.2018 № 78/18 с 07.10.2019, обязании Общества устранить препятствия для демонтажа ангара, для вывоза имущества и приведения объекта в исходное состояние, в остальной части заявление не подлежит принятию к рассмотрению в связи с тем, что Предпринимателем предъявлены самостоятельные дополнительные требования, что не предусмотрено статьи 49 АПК РФ.

Судебные экспертизы проводятся арбитражным судом в случаях, порядке и по основаниям, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Таким образом, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, требование одной из сторон арбитражного процесса о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

Оснований для назначения судебной экспертизы по ходатайству Предпринимателя с целью определения размера ущерба, состоящего из стоимости работ по удалению плесени и снижению цены конструкций ангара не имеется.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, судом установлено следующее:

01 августа 2018 года между Обществом с ограниченной ответственностью «Омега» и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 был заключен долгосрочный договор субаренды части земельного участка № 78/18 (далее по тексту – Договор) сроком до 30 июня 2033 года на 15 лет. Предметом договора являлось предоставление части земельного участка площадью 4000,0 кв.м., расположенного по адресу: 192241, Санкт-Петербург, муниципальный округ № 75, Южное шоссе, участок 44, кадастровый номер № 78:13:0007461:3017 (площадью 28 029 кв.м.) во временное пользование (в субаренду), которому в последствии, как следует из выписки ЕГРН и соглашения об образовании земельного участка при объединении участков от 21 августа 2019 года, земельный участок с кадастровым номером 78:13:0007461:3017 площадью S = 28 029 м2, расположенный по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, муниципальный округ № 75, Южное шоссе, участок 44, соглашением собственников участков ФИО7 и ФИО8, объединился с земельными участками: кадастровый номер 78:13:0007461:3016 площадью S = 14962 м2, расположенным по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, муниципальный округ № 75, Южное шоссе, участок 45 и кадастровый номер 78:13:0007461:3018 площадью S =7691 м2, расположенным по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, муниципальный округ № 75, Южное шоссе, участок 46, в результате чего образовался земельный участок площадью S = 50682 м2 с кадастровым номером 78:13:0007461:3024, расположенный по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, муниципальный округ № 75, Южное шоссе, участок 44, почтовый адрес, Санкт-Петербург, ш. Южное, уч.44.

Объект субаренды принадлежит истцу на правах аренды по договору аренды № 01-08/18-Ю земельного участка от 01.08.2018г.

В обязанности арендатора входило: передать субарендатору участок по акту приема-передачи, обеспечить доступ (проход) на арендуемый участок.

В то время как в обязанности субарендатора входило: использовать участок в соответствии с целевым назначением, нести полную материальную и юридическую ответственность за действия нанесшие ущерб состоянию участка арендатора, других юридических и физических лиц, компенсировать ущерб самостоятельно или, если это не выполнено, согласно калькуляции на покрытие расходов по восстановлению участка, предъявленной арендатором, своевременно и полном объеме вносить арендную плату и иные платежи предусмотренные договором, одновременно с подписанием договора заключить договор с организацией осуществляющей контрольно-пропускной режим на арендуемую территорию, а также договоры на оказание услуг не входящих в стоимость арендной платы, на участке запрещено устанавливать какое-либо оборудование, имущество, влекущее за собой причинение ущерба участку, в случае необходимости возведения на участке некапитальных временных сооружений, размещения на участке движимого имущества в виде ангаров, складов, возможность условия и порядок такого размещения определяются сторонами путем заключения отдельного соглашения (пункт 4.2.22 договора).

В случае выявления размещения на участке указанного имущества, и если размещение этого имущества нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан, демонтаж и вывоз такого имущества производится за счет субарендатора, при этом указанный случай не является случаем невозможности использования участка в соответствии с его целевым назначением.

Из искового заявления Общества следует, что в нарушение пункта 4.2.22. ответчик произвел возведение ангара на участке без согласования с истцом, также в нарушение договорных условий без согласования с арендатором произвел самостоятельную прокладку инженерных сетей (водоснабжение, канализация), подключился к электросетям, сдавал складские площади в субаренду, нарушая пункт 4.2.14. договора, нарушил обязательства по своевременной оплате арендных и иных платежей (пункты 4.2.5., 6.9. договора), захламлял территорию участка мусором и складировал отходы, нарушая пункты 4.2.2., 4.2.6., 4.2.13. договора, о чем свидетельствуют жалобы 3-их лиц (субарендаторов).

Истец неоднократно обращался к ответчику с требованием предоставить необходимую проектную документацию, гарантирующую безопасную эксплуатацию возведенного ангара, ответчик так и не представил ее.

В случае если арендатором будет зафиксировано причинение субарендатором ущерба арендуемому участку, то арендатор вправе в одностороннем порядке привлечь независимую экспертную организацию для определения стоимости восстановительных работ. В случае проведения указанной в настоящем пункте экспертизы субарендатор обязуется перечислить стоимость восстановительных работ в течение 3-х рабочих дней с момента выдачи заключения эксперта. Указанные в экспертном заключении денежные средства являются для арендатора денежным обеспечением и возвращаются субарендатору при условии привидения им арендуемого участка в первоначальный вид. При нарушение субарендатором условий, предусмотренных настоящим пунктом, арендатор вправе прекратить доступ субарендатора на арендуемый им участок, при этом имущество субарендатора арендатор вправе удерживать до полного исполнения субарендатором принятых на себя в настоящем пункте обязательств.

Пункт 1.1. договора запрещает осуществление капитального строительства, а также возведение на участке зданий, сооружений, или других строений, строительство которых не соответствует разрешенному использованию участка, или не соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки или обязательным требованиям к параметрам постройки, содержащимся в иных документах.

Пункт 4.2.21. договора так же имеет императивную норму в виде запрещения устанавливать какое-либо оборудование, имущество, влекущее за собой причинение ущерба арендуемому участку, пунктом 7.6. договора предусмотрено, что «субарендатор несет полную материальную ответственность за любой вред, причиненный участку его действием/бездействием».

Представитель Общества в судебном заседании указал на то, что, Предприниматель, вопреки запрещающим нормам, возвел на участке ангар, не согласовав его возведение с арендатором, нарушив не только условия договора, но и нормы Ростехнадзора, Роспотребнадзора, строительные нормы и правила.

В связи с чем, в период с 18.06.2019г. по 25.06.2019 г. ООО «Многопрофильный центр судебных экспертиз» по заказу Общества, провело исследование, целью которого было определить стоимость приведения участка в исходное состояние с учетом демонтажа ангара, вывоза строительного мусора за территорию земельного участка и укладка нового асфальта с разделением стоимости по этапам работ, без учета демонтажа фундаментных столбов и сопутствующих работ (выемка грунта, демонтаж асфальтобетона и их утилизация). Стоимость приведения участка в исходное состояние с учетом демонтажа ангара, вывоза строительного мусора за территорию земельного участка и укладка нового асфальта с разделением работ, без учета демонтажа фундаментных столбов и сопутствующих работ составила 13 628 200 (тринадцать миллионов шестьсот тридцать восемь тысяч двести) рублей 40 копеек, в том числе НДС 20%, а именно:

- Стоимость демонтажа Ангара, вывоза строительного мусора за территорию земельного участка составляет 1 006 520 (один миллион шесть тысяч пятьсот двадцать) рублей 40 копеек.

- Стоимость укладки нового асфальта и восстановление основания составляет 12 631 680 (двенадцать миллионов шестьсот тридцать одна тысяча шестьсот восемьдесят) рублей.

26 июня 2019 года между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к договору, в котором стороны согласовали передачу в субаренду дополнительной площади в размере 850 кв.м. к существующим 4000 кв.м. и с целью обеспечения исполнения субарендатором обязательств по приведению арендуемой части земельного участка по договору в первоначальное состояние при прекращении договора, ответчик принял на себя обязательство по оплате денежного обеспечения в размере 13 638 200,40 рублей, окончательный срок оплаты 26.09.2019 года.

11 365 167,00 рублей ответчик оплатил на расчетный счет истца до 26.08.2019г.

Первая просроченная задолженность в размере 2 273 033,4 (два миллиона двести семьдесят три тысячи тридцать три) рубля 40 копеек по договору аренды началась с 26 сентября 2019 года. Ответчик нарушил пункт 6 дополнительного соглашения от 26 июня 2019 года к договору № 78/18 субаренды части земельного участка от 01 августа 2018 года, оплата обеспечительного платежа во исполнение обязательств по привидению арендуемой части земельного участка в первоначальное состояние, расчет Обязательства произведен в период с 18.06.2019г. по 25.06.2019 г. ООО «Многопрофильный центр судебных экспертиз» и согласован с Истцом дополнительным соглашением 26.06.2019г.

24.09.2019 года ответчик направил в адрес истца телеграмму с уведомлением о расторжении договора субаренды № 78/18 от 01.08.2018 года с 26.11.2019 года.

Начиная с 01 октября 2019 года в нарушение пункта 6.9. Договора «субарендатор обязан производить оплату арендной платы ежемесячно, до 25-го числа месяца, предшествующего оплачиваемому в рублях РФ», ответчик прекратил выполнять свои обязательства в виде оплаты ежемесячных арендных платежей по договору, в результате образовалась задолженность за октябрь, ноябрь, декабрь – 2019 года, январь, февраль и по 23 март 2020 года включительно в размере 2 506 354,95 рублей.

Пунктами 4.2.11. и 4.3.3. договора предусмотрено:

- «в случае досрочного расторжения договора по инициативе субарендатора за 6 (шесть) месяцев до предполагаемого расторжения в письменной форме известить арендатора о своем намерении»

- «расторгнуть настоящий договор, предварительно письменно уведомив арендатора за 6 (шесть) месяцев до предполагаемого расторжения договора.

Общество указало на то, что ответчик направил уведомление о расторжении договора с 26 ноября 2019г. за 2 месяца о расторжении, следовательно, по условиям заключенного договора, договор считается действующим до 24 марта 2020 года и по условиям договора пункт 8.3. «если договор расторгается по инициативе субарендатора до окончания срока действия договора по причинам, не зависящим от арендатора, то субарендатор единовременно, в момент уведомления арендатора о досрочном расторжении договора, выплачивает арендатору неустойку в размере арендной платы за 6 (шесть) месяцев.

На основании изложенного истец выставил ответчику счет № 1015 от 26.11.2019 г. на оплату неустойки в размере 2 619 000 рублей.

Также ответчиком не погашена оплату по коммунальным платежам за сентябрь 2019 года в размере 26 463 рубля, по счету № 739 от 30.09.2019 года и задолженность по услугам КПП, согласно пункта 8 дополнительного соглашения от 26.06.2019г. к договору, задолженность за услуги КПП начиная с 01.06.2019 года составляет 120 000 рублей в месяц. Общая сумма задолженности за услуги КПП (октябрь, ноябрь, декабрь – 2019 года, январь, февраль и март 2020 года) – 689032 руб. 30 коп.

Согласно пункта 6.1. договора и дополнительного соглашения от 26.06.2019г. ответчик внес денежное обеспечение по договору в размере 873 000 рублей, что позволяет истцу удерживать из общей суммы обеспечения денежные средства (пункт 6.3. договора) в счет покрытия восстановительных затрат на случай ущерба или порчи арендуемого участка, на покрытие штрафных санкций и неисполненных субарендатором обязательств по договору.

Как полагает заявитель по первоначальном иску размещение овощебазы на территории нарушило права и охраняемые законом интересы других лиц и создало угрозу здоровью граждан (расплодились грызуны, мухи, постоянно присутствовал запах отходов). Истец неоднократно обращался к ответчику с требованием об устранении нарушений, связанных с захламлением, мусором, неприятными запахами, исходящими с участка, сданного в аренду ИП ФИО2:

- жалобы от субарендаторов от 29.04.2019г. и от 30.04.2019г.

- руководствуясь пунктом 4.4.1 договора, Истец вышел на осмотр сданного в субаренду участка, в ходе осмотра обнаружено, что испорченные овощи и то, что смывается с полов сливается в люк общесплавной канализации, после чего люк был закрыт и опломбирован, о чем составлен Акт осмотра №б/н от 13.05.2019г. (фотография к Акту прилагается).

- 17.07.2019г. в адрес ответчика направлено предписание исх.№ 21 об устранении нарушений, связанных с захламлением участка, складированием мусора, устранения неприятных запахов исходящих с участка (электронные уведомления с аналогичными требованиями в адрес Ответчика от 20.05.2019г. и 01.08.2019г.).

- 30 июля 2019 года истец обратился в компанию ООО «МЕГАСЕРВИС» для откачки отходов, забивших канализационные колодцы, осуществлял промывку канализационных трубопроводов.

07 августа 2019 г. от ответчика в адрес истца поступил скан договора на вывоз мусора и дератизацию объекта.

- 21.08.2019г. в адрес ответчика направлено письмо исх. № 26 с требованием об устранении нарушений, а именно на территории субарендатору запрещается: ставить транспортное средство на места, не входящие в площадь арендуемого участка, а также на подъездных путях (пункт 6.2. договора). Ответчиком неоднократно нарушался данный пункт, из- за чего истец терпел убытки, так как субарендаторы расторгали договора, из –за невозможности подъехать и выехать с участков.

В связи с систематическим загрязнением территории руководствуясь п. 4.2.2., 4.2.6.,4.2.10.,4.2.13 договора ответчику выставлен штраф в размере 30 000 рублей, который ответчик оплатил, но подписать дополнительное соглашение к договору № 78/18 от 01.08.2018г. о том, что в случае последующих нарушений обязуется оплачивать штраф в размере 30 000 рублей отказался.

29.08.2019г. в адрес от ООО «ОМЕГА» исх. № 28 поступила очередная претензия, о нарушении экологической и санитарной обстановки на участке и прилегающих к нему территорий, с просьбой устранить нарушения. Однако нарушения не были устранены.

01 октября 2019 года Общество с участием участкового составило Акт, в котором отражено, что внутри ангара складируется в большом количестве мусор, пищевые отходы, паллеты, из-за пищевых отходов, образуются мутные лужи, неприятные запахи, все это сопровождается размножением грызунов и насекомых. В этот же день ответчику направлено требование исх. № 146-Ю организовать вывоз и утилизацию отходов и мусора, после чего истец заключил договор № 301018/АУ от 02.10.2019г. о предоставление услуг автотранспорта и строительной техники на вывоз мусора и вывез весь мусор, затратив на это 280 000 (двести восемьдесят тысяч) рублей.

Далее представителями истца, при осмотре инженерных сетей во время эксплуатации участка ответчиком был выявлен факт существенного нарушения работы инженерных коммуникаций, в частности, было установлено, что несанкционированное выполнение строительно- монтажных работ по возведению ангара на участке привело к полному выводу из строя находящейся под ангаром общесплавной канализации, обеспечивающей отвод сточных вод на всей территории участка кадастровый номер № 78:13:0007461:3017.

Общество ссылается на то, что нахождение ангара на участке полностью исключило доступ к пожарному водоему, находящемуся на территории Участка и обеспечивающему соблюдение на участке требования пожарной безопасности, в связи с чем ответчик был приглашен 07 октября 2019 года на совместный осмотр канализации с участием экспертной организации, для определения размера причиненного ущерба.

Представитель заявителя по первоначальному иску утверждает, что канализационный люк № 140 располагается внутри сооружения и нет возможности технического обслуживания этого участка, так как строение имеет ленточный фундамент, а канализационный люк № 140 располагается внутри строения, нет возможности выхода дождевым осадкам в систему канализации, образуется застой воды. Еще один канализационный люк № 175 располагается между внешней стеной сооружения и непосредственно забором, расстояние между которыми составляет всего 1,7 м., что делает невозможным обслуживание данного канализационного люка, а именно промывку, прочистку канализационных труб на участке до этого люка и после него.

В связи с чем, 08 октября 2019 года был заключен договор № 94 на проведение строительно-технического исследования от 08 октября 2019 года и в период с 08.10.2019г. по 10.10.2019 г. была проведена Экспертиза целью, которой являлось:

1. Определить состояние канализации на земельном участке 78:13:0007461:3017 и возможность ее эксплуатации, с учетом возведенного на участке строения.

2. В случае ненадлежащего состояния канализации, определить возможные методы ее исправления, объем и стоимость необходимых работ.

На поставленные вопросы, получены следующие ответы эксперта:

1. В результате проведения на участке № 78:13:0007461:3017 строительно-монтажных работ по возведению строения склада произошло повреждение канализации, в результате чего данная инженерная система полностью не исправна и не выполняет те цели, для которых она рассчитана.

2. Единственным возможным вариантом устранения повреждений является вынос канализации из-под пятна застройки. Стоимость данных работ составит: 11 095 106 (одиннадцать миллионов девяносто пять тысяч сто шесть) рублей 95 копеек, в том числе НДС (20%) – 1 849 184, 49 рублей.

Из искового заявления Общества следует, что заключение эксперта от 25.06.2019г. не содержало в себе объем работ, связанных с демонтажем опорных бетонных столбов ангара, армированной стяжки, а также элементов конструкции дорожной одежды на глубину залегания бетонных столбов с их последующей утилизацией, в связи с чем истец дополнительно в период с 29.01.2020г. по 11.02.2020г. провел исследование и получил заключение эксперта № 3-СТИ/2020 ООО «Многопрофильный центр судебных экспертиз» ФИО9. Согласно заключения эксперта стоимость демонтажа бетонных столбов ангара и армированной бетонной стяжки, а также конструкций дорожной одежды на глубину залегания бетонных столбов с их последующей утилизацией, в текущих ценах (на дату обращения) составляет 9 552 313 (девять миллионов пятьсот пятьдесят две тысячи триста тринадцать ) рублей, включая НДС 20% - 1 592 052,2 рубля.

Вышеизложенные обстоятельства послужили поводом для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим требованием. Предприниматель, полагая, что его права нарушены действиями Общества, также предъявил требования к ООО «Омега» в рамках рассмотрения настоящего спора.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами и иными правовыми актами.

Факт передачи земельного участка в аренду подтвержден материалами дела и ответчиком не оспорен.

Срок действия договора до 30 июня 2033 года.

При рассмотрении дела судом установлено, что уведомление о досрочном расторжении Договора в виде телеграммы с 26.11.2019, было направлено в адрес Общества 24 сентября 2019 года, т.е. за 2 месяца до расторжения в нарушение пункта 4.2.11. Договора, которым предусмотрено досрочное расторжение Договора по инициативе Субарендатора за 6 (шесть) месяцев до предполагаемого расторжения в письменной форме с извещением арендатора о своем намерении, таким образом, последним днем аренды по Договору является 24 марта 2020г. При таких обстоятельствах, ссылки Предпринимателя на прекращение договорных отношений с 07.10.2019 по договору субаренды части земельного участка № 78/18 от 01.08.2018, не может быть признаны состоятельными.

Доводы ИП ФИО2 о неправомерности удержания его имущества судом отклонены, исходя из содержания пункта 1 статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании, и возможность удержания не может являться следствием захвата вещи должника помимо его воли, принимая во внимание то обстоятельство, что спорное имущество оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний, а также то, что основанием поступления имущества во владение пользователя земельного участка является оставление арендатором этого имущества после расторжения договора аренды, то есть после утраты права на соответствующие земельный участок, суд считает, что такое владение не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункта 7.3 договора: «в случае просрочки платежей субарендатором на срок более 15 (пятнадцати) календарных дней, субарендатор (по инициативе арендатора) не допускается на субарендуемый участок до момента выполнения субарендатором своих обязательств по оплате по настоящему договору. При этом имущество субарендатора, находящиеся на субарендуемых площадях автоматически принимается арендатором на ответственное хранение и является залогом просроченной суммы платежа. Оплата за ответственное хранение эквивалентна арендной плате за субарендуемые площади». В данном случае действия Общества полностью соответствуют условиям договора.

Поскольку материалами дела подтверждается наличие у Предпринимателя задолженности по договору субаренды, у арбитражного суда отсутствуют основания для признания ООО «Омега» виновным лицом, в результате действий которого нарушаются права Предпринимателя.

Обращаясь с требованием, Предприниматель просил обязать Общество предоставить доступ для вывоза этого имущества. Соотнеся просительную часть искового заявления Предпринимателя с положениями действующего законодательства, условиями договора, принимая во внимание отсутствие бесспорных доказательств наличия имущества арендатора на объекте аренды, подлежащего вывозу, суд пришел к выводу о том, что избрав данный способ защиты, истец не учел, кроме прочих обстоятельств, отсутствие возможности реального исполнения решения суда при удовлетворении предъявленного иска. Перечень имущества в заявлении Предпринимателя отсутствует. Ссылки на создание Обществом препятствий для демонтажа конструкций ангара, признаны несостоятельными, поскольку не нашли своего подтверждения при рассмотрении настоящего дела. Из материалов дела не усматривается, что Предпринимателем были осуществления реальные действия, подтверждающие его добровольные намерения вывезти ангар с территории арендуемого земельного участка. заключены соответствующие договоры подряда на выполнение такого рода работ, привлечены третьи лица, работники, равно как и доказательств того, что ООО «Омега» препятствовало выполнению указанных действий.

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности только истец определяет, защищать ему или нет свое нарушенное или оспариваемое право (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), какое исковое требование и в связи с чем предъявлять в суд (пункты 4 и 5 части 2 статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), к кому предъявлять иск (пункт 3 части 2 статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и в каком объеме требовать от суда защиты (часть 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Соответственно, суд обязан разрешить дело по тому иску, который предъявлен истцом.

Судебные акты должны отвечать общеправовому принципу исполнимости (статья 6 Федерального конституционного закона "О судебной системе Российской Федерации", статьи 16, 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Как следует из содержания Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 5 февраля 2007 года N 2-П, исполнимость вынесенных судебных решений наряду со стабильностью правового регулирования выражает принцип правовой определенности, который является общеправовым.

Как видно из материалов дела, Общество начислило Предпринимателю арендную плату за период с 01 октября 2019г. до 23 марта 2020г. 2 506 354,83 рубля, зачтя в счет долга по арендной плате (2 506 354,83 руб.) сумму уплаченного Ответчиком обеспечительного платежа (720 000,00 руб.), Общество в уточненном иске от 17.05.2021г. просило взыскать с Ответчика 1 786 354,83 рубля.

При этом при расчете арендной платы Общество исходило из ставки арендной платы в сумме 436 500,00 рублей, согласно пункта 3 дополнительного соглашения от 26.06.2019г. к договору № 78/18 субаренды части земельного участка от 01.08.2018г.

В силу статьи 381.1. ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 данного Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). При наступлении обязательств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (пункт 1). В случае наступления таких обязательств в предусмотренный договором срок или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункт 2).

В силу пункта 6.2. Договора денежные обязательства Субарендатора перед Арендатором обеспечиваются денежным обеспечением в размере 720 000,00 рублей (пункт 6.1. договора).

В силу пункта 6.3. Договора арендатор имеет право удержать из общей суммы денежного обеспечения сумму в счет покрытия восстановительных затрат на случай ущерба или порчи арендуемого участка, на покрытие штрафных санкций и неисполненных Субарендатором обязательств по настоящему Договору.

Пункта 8 соглашения от 26 июня 2019г. к Договору сторонами согласована плата за услуги КПП в размере 120 000,00 рублей.

Таким образом, суд находит правомерным требование о взыскании с Ответчика сумм арендных платежей с учетом зачета обеспечительного платежа в сумме 1 786 354,83 рубля и сумм за услуги КПП начиная с октября 2019г. по 23 марта 2020г. включительно в сумме 689 032,30 рублей.

Как видно из материалов дела и Ответчик не отрицает фактическое использование объекта аренды и оплату коммунальных платежей Истцу до 24 сентября 2019 года, пунктом 6.8. Договора отражено, что в стоимость аренды не входят коммунальные услуги (вода, электричество, тепло, вывоз мусора, уборка арендуемой территории), ответчик оплачивает их дополнительно Арендатору или по заключенным договорам с организациями, оказывающими перечисленные услуги пункт 4.2.18 Договора.

Суд находит правомерным взыскание с Ответчика задолженности по коммунальным платежам в размере 26 463,00 рубля за сентябрь 2019 г.

Согласно пункта 3 статьи 310 ГК РФ право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на односторонние изменения условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

Право на отказ от договора на условиях, предусмотренных в части 3 статьи 310 ГУ РФ, предоставляется не только на основании закона (нормативного акта), но и по соглашению сторон, которые в силу принципа свободы договора (статья 421 ГК РФ), вправе установить аналогичные условия, с учетом правовой природы возникшего между сторонами обязательства по аренде, не предусматривающего возможность такого основания расторжения договора в силу закона.

В силу пункта 6.3. Договора, в случае причинения ущерба арендуемому участку, арендатор вправе в одностороннем порядке привлечь независимую экспертную организацию для определения стоимости восстановительных работ. В случае проведения экспертизы, Субарендатор обязуется перечислить стоимость восстановительных работ в течение 3-х рабочих дней с момента выдачи заключения эксперта. Указанные в экспертном заключении денежные средства являются для Арендатора денежным обеспечением и возвращаются Субарендатору при условии приведения им арендуемого участка в первоначальный вид (при прекращении договорных отношений).

29 июля 2020 года в судебном заседании истцом и ответчиком заявлено ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы для выяснения следующих вопросов, касательно полного объема (перечня) работ и их стоимости для приведения объекта аренды в первоначальное состояние.

Суд удовлетворил заявленные ходатайства сторон, в связи с чем направлены запросы, относительно возможности, сроков проведения и стоимости проведения экспертизы в следующие экспертные учреждения:

-Автономная некоммерческая организация «Региональный институт экспертизы «РУС-ЭКСПЕРТИЗА» (АНО «РИЭ «РУС-ЭКСПЕРТИЗА»») адрес 190068, Санкт-Петербург, ул. Садовая, д. 51, оф.302;

-Общество с ограниченной ответственностью «Ассоциация независимых судебных экспертов» адрес: 196084, Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д.92;

-Общество с ограниченной ответственностью «Н+К. Строительный надзор» адрес: 191186, Санкт-Петербург, наб. реки Мойки, д.42, лит. А, пом.7Н

-Общество с ограниченной ответственностью «Многопрофильный центр судебных экспертиз» адрес: 191014, Санкт-Петербург, ул. Маяковского, дом 52,пом. 5

С постановкой следующих вопросов:

1. Определить весь объем работ, включая работы по приведению (восстановлению) инженерных систем, на части земельного участка общей площадью 4000 (четыре тысячи) кв.м., расположенного по адресу: 192241, Санкт-Петербург, Южное шоссе, участок 44, с кадастровым номером 78:13:0007461:3017, площадью 28029 кв.м., которые необходимо провести, с целью приведения участка в исходное состояние, согласно Акта приема-передачи части земельного участка от 01.09.2018г. к договору № 78/18 субаренды части земельного участка от 01.08.2018г.

2. Определить состояние и процент износа ливневой системы объекта аренды.

3. Определить материал покрытия земельного участка, являющегося объектом аренды, площадь его укладки (устройства) и процент его износа.

4. Определить наличие и причину неисправности ливневой системы объекта аренды, в случае установления факта неисправности, в чем заключается эта неисправность.

5. Определить необходимость выноса (переноса) ливневой системы объекта аренды из под пятна ангара, в случае демонтажа ангара и стоимость работ по восстановлению ливневой системы после демонтажа ангара.

6. Определить стоимость демонтажа ангара.

7. Определить стоимость работ по восстановлению благоустройства объекта аренды (земельного участка) с учетом фактического покрытия земельного участка и степени его фактического износа.

28 октября 2020 года в арбитражный суд поступили ответы из экспертных учреждений, на депозитный счет арбитражного суда сторонами процесса внесен депозит в размере 95 000,00 рублей, для оплаты судебной экспертизы, с учетом представленных ответов из экспертных учреждений, сторонами было определено поручить проведение экспертизы Обществу с ограниченной ответственностью «Ассоциация независимых судебных экспертов», в судебном заседании представители сторон поддержали заявленное ходатайство о назначении экспертизы, представили платежные поручения № 436 от 19.10.2020г., согласно которому денежные средства в общей сумме 47 500 руб. перечислены истцом на депозитный счет суда, и копию платежного поручения № 722 от 16.10.2020г., согласно которому за ответчика уплачена сумма в размере 47 500 рублей. Суд удовлетворил ходатайство сторон о проведении экспертизы, назначил по делу судебную экспертизу.

Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Ассоциация независимых судебных экспертов» ФИО6, перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. Определить весь объем работ, включая работы по приведению (восстановлению) инженерных систем, на части земельного участка общей площадью 4000 (четыре тысячи) кв.м., расположенного по адресу: 192241, Санкт-Петербург, Южное шоссе, участок 44, с кадастровым номером 78:13:0007461:3017, площадью 28029 кв.м., которые необходимо провести, с целью приведения участка в исходное состояние, согласно Акта приема-передачи части земельного участка от 01.09.2018г. к договору № 78/18 субаренды части земельного участка от 01.08.2018г., с учетом объема всех работ по приведению земельного участка по вышеуказанному адресу в исходное состояние согласно Акта приема-передачи части земельного участка от 01.09.2018г. к договору № 78/18 субаренды части земельного участка, определить стоимость этих работ.

2. Определить необходимость выноса (переноса) ливневой системы объекта аренды из под пятна ангара, в случае демонтажа ангара и стоимость работ по восстановлению ливневой системы после демонтажа ангара.

3. Определить стоимость демонтажа ангара.

4. Определить стоимость работ по восстановлению благоустройства объекта аренды (земельного участка) с учетом фактического покрытия земельного участка и степени его фактического износа.

30 декабря 2020г. в адрес суда поступило заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Ассоциация независимых судебных экспертов» ФИО6 № 103/А56-122464/2019 от 09.12.2020. Заключение содержит следующие выводы:

Для приведения земельного участка в первоначальное состояние необходимо выполнить следующие работы:

Демонтировать ангар со следующим составом работ:

•Разборка кровельного покрытия из наплавляемой кровли площадью S = 3600 м2;

•Разборка сплошной обрешётки площадью S = 3600 м2;

•Разборка конструкций покрытия с утеплителем площадью S = 3600 м2;

•Демонтаж сэндвич панелей площадью S = (90 +40) * 5,2 * 2 = 1352 м2;

•Демонтаж бетонных полов объемом V = 90 * 40 * 0,1 = 360 м3;

•Демонтаж стропильных ферм – 5 * 38 шт. = 190 т (вес 1 фермы ≈ 5 т)

•Демонтаж колонн сечением 200*200*7 – 0,047*5*57 = 13,4 т

• Погрузка и вывоз мусора (360 * 1,6) + 200 + 1352 *0,02561 + 3600* 0,15 * 0,025 + 13= 837т;

Воссоздание благоустройства территории объекта со следующим составом работ:

· Разборка бетонных фундаментов объемом V = 0,8*0,8*0,8 * 57 = 29,2 м3;

· Разборка покрытий полов ангара асфальтобетонных (2 слоя общей толщиной 8см) объемом V = ((90+0,5)*(40+0,5))*2*0,08 = 293,2 м3;

· Выемка и вывоз грунта объёмом V = ((90+0,5)*(40+0,5))*0,45 = 1649,36м3;

· Устройство основания из песка объемом V = (90+0,5)*(40+0,5)*0,3 = 1099,6м3;

· Устройство основания из щебня объемом V = (90+0,5)*(40+0,5)*0,15 = 549,8м3;

· Устройство асфальтового двухслойного покрытия площадью S=(90+0,5)*(40+0,5) = 3665,25 м2.

· Количество асфальтобетонной смеси верхний слой – V=4136*0,04 = 146,61м3;

· Количество асфальтобетонной смеси нижний слой – V=4136*0,04 =146,61м3;

· Вес асфальтобетонной смеси (146,61+146,61)* 1,8 = 527,8 т.

Примечание: в ходе работ по демонтажу фундаментов и существующего покрытия ангара неизбежно повреждение асфальтобетонного покрытия примыкающей площадки шириной минимум на 0,5м

Восстановить инженерные сети (ливневую и общесплавную канализацию)

Общая стоимость работ составит: 10 899 711,00 + 14 581 075,00+ 4 900148,00 всего 30 380 934 (тридцать миллионов триста восемьдесят тысяч девятьсот тридцать четыре) рубля 00 копеек, в т.ч. НДС (20%) 5 063 489 рублей 00 копеек.

При ответе на вопрос: определить необходимость выноса (переноса) ливневой системы объекта арены из-под пятна ангара, в случае демонтажа ангара и стоимость работ по восстановлению ливневой системы после демонтажа ангара эксперт пришел к выводу о том, что после возведения на земельном участке строения склада (ангара), эксплуатация существующих сетей ливневой канализации невозможна. Кроме того, невозможно дальнейшее использование земельного участка по назначению, по следующим причинам:

Из представленных в деле документов видно, что под пятном застройки (строением склада) имеется система общесплавной и ливневой канализации (системы канализации, предназначенной для отвода сточных вод). В ходе осмотра на части участка, примыкающей к возведенному строению склада, не обнаружено смотровых канализационных колодцев.

Общесплавная канализация – система коммунальной канализации, предназначенная для совместного сбора и отведения всех видов сточных вод, включая дренажные, поверхностные и поливомоечные сточные воды.

Согласно представленным на исследование материалам, непосредственно под строением ангара размещена общесплавная канализация, в т.ч. сборные колодцы.

Нормативными правилами, в частности МДК 3-02.2001, раздел 3.2, предусмотрены следующие работы по текущему ремонту и регулярному обслуживанию канализационной системы:

-устранение засоров и излива сточных вод на поверхность;

-профилактический, текущий и капитальный ремонты, реновацию трубопроводов, каналов;

-надзор за состоянием и сохранностью сети, устройств и оборудования на ней, техническое содержание сети;

-предупреждение возможных аварийных ситуаций (просадка, повреждение труб, колодцев, камер, запорно-регулирующей арматуры и т.п.) и их ликвидация.

Техническое обслуживание канализационных сетей включает в себя наружный и внутренний (технический) осмотры сети и сооружений на ней – дюкерных и соединительных камер, колодцев, напорных и самотечных трубопроводов (коллекторов), аварийных выпусков, эстакад, водопропускных труб и т.д.

При наружном осмотре канализационных систем проверяют систему координатных точек, внешнее состояние колодцев, целостность люков, крышек, горловин, скоб и лестниц путем открывая крышек колодцев с очисткой от мусора (снега, льда), степень наполнения труб, наличие подпора (излива на поверхность), засорений, коррозии и других нарушений, видимых на поверхности, наличие газов в колодце.

Очевидно, что в дождеприемных колодцах, не выявленных при наружном осмотре, определить функционирование системы канализации невозможно, отсутствие смотровых магистральных колодцев влечет за собой невозможность обслуживания и ремонта инженерных сетей.

Теледиагностика каналов производится один раз в год. Технический осмотр внутреннего состояния самотечной сети, устройств и сооружений на ней выполняют с периодичностью один раз в год для смотровых колодцев и аварийных выпусков. При техническом осмотре колодцев в целях выявления образовавшихся в процессе дефектов обследуют стены, горловины, лотки, входящие и выходящие трубы: проверяют целостность скоб, лестниц, люков и крышек, очищают от скопившихся отложений и грязи полки, и лотки, а также проверяют наличие выноса песка в колодец.

Очевидно, что после возведения ангара и закрытия всех смотровых люков, проведение вышеперечисленных работ невозможно. Любая канализационная система в отсутствии планово-предупредительных, профилактических работ прекращает функционировать (разрушение колодцев, заиливание трубопроводов и т.д.)

В результате строительства ангара на земельном участке, а также обустройства подъездных путей к нему и разгрузочно- маневровых площадок, устройства фундамента из монолитных железобетонных столбов сечением 800*800 мм под колонны, существенно изменились:

Планировочная организация участка, в т.ч. в части приёмки ливневых (дождевых) стоков, так как увеличилась площадь твёрдых покрытий при одновременном уменьшении числа дождеприёмных колодцев;

Существенно увеличилась нагрузка на систему общесплавной канализации увеличилась от санузлов, технологического оборудования, размещённых в ангаре, а также тяжелой конструкции в виде фундамента из монолитных железобетонных столбов;

Существенно снизилась возможность технологического обслуживания трубопроводов транзитной канализации и ливневой канализации примыкающих территорий.

В результате произошедших изменений, оказавших существенное негативное воздействие на ливневую канализацию, последняя пришла в негодность и не способна выполнять функции, возложенные на нее.

В этой связи эксперт пришел к выводу о комплексной реконструкции сетей канализации на исследуемом участке, иными словами, посчитал необходимым произвести работы по перекладке сетей канализации вне площади застройки ангара после его демонтажа. В результате данной реконструкции проектными решениями необходимо обеспечить:

стабильную работоспособность транзитных трубопроводов канализации;

стабильную работу ливневой канализации, в т.ч. прилегающих участков, в т.ч. с учётом перспективной нагрузки;

возможность строительства на исследуемом участке как некапитальных строений, так и капитальных объектов недвижимости.

Проект реконструкции сетей должен быть разработан согласно Статье 48 Градостроительного Кодекса РФ. Проектирование осуществляется в т.ч. и на основании технических условий ГУП «Водоканал СПб,» выдаваемых согласно Постановлению Правительства РФ от 13.02.2006 №83. Только на основании разработанного и согласованного проекта возможно определить точный объём и виды строительных, монтажных и пуско-наладочных работ.

Соответственно, необходим, вынос (перенос) ливневой системы объекта аренды из-под пятна ангара, учитывая очевидные решения по выносу сетей и общепринятые правила прокладки трубопроводов, возможно оценить общую длину вновь обустраиваемого трубопровода в 275 п.м:

Стоимость данных работ, включая восстановление благоустройства в местах прокладки новых сетей, составит: 10 899 711(десять миллионов восемьсот девяносто девять тысяч семьсот одиннадцать) рублей 00 копеек, в т.ч. НДС (20%) 1 816 618 рублей 50 копеек.

3. Определить стоимость демонтажа ангара?

Стоимость работ по демонтажу ангара на дату проведения экспертизы составляет 14 581 075 (четырнадцать миллионов пятьсот восемьдесят одна тысяча семьдесят пять рублей ноль копеек), в т.ч. НДС (20%) 2 430 179 рублей 17 копеек.

4. Определить стоимость работ по воссозданию благоустройства объекта аренды (земельного участка) с учетом фактического покрытия земельного участка и степени его фактического износа?

Стоимость работ по воссозданию благоустройства объекта аренды (земельного участка) с учетом фактического покрытия земельного участка и степени его фактического износа на дату проведения экспертизы составляет: 4 900 148 (четыре миллиона девятьсот тысяч сто сорок восемь) рублей 00 копеек, в т.ч. НДС (20%) 816 691, 33 руб.

Таким образом, согласно экспертного заключения № 103/А56-1222464/2019 от 09.12.2020г. общая стоимость по приведению участка в первоначальный вид составит: 10 899 711,00 + 14 581 075,00+ 4 900148,00 всего 30 380 934 (тридцать миллионов триста восемьдесят тысяч девятьсот тридцать четыре) рубля 00 копеек, в т.ч. НДС (20%) 5 063 489 рублей 00 копеек, с учетом ранее оплаченных ответчиком 11 365 167,00 рублей, суд находит правомерным взыскание с ответчика 19 015 767,00 рублей компенсации причиненного истцу ответчиком ущерба, по демонтажу ангара, восстановлению благоустройства после демонтажа ангара, перекладке (вынос) сетей канализации и восстановления благоустройства после перекладки сетей канализации, а также взыскание с ответчика расходов связанных с проведением экспертизы в размере 47500 руб.

Суд отклоняет доводы Предпринимателя о недостоверности экспертного заключения, поскольку оно каких-либо противоречий не содержит, соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, неясность выводов эксперта либо неполнота отсутствуют. Выводы эксперта понятны, мотивированны проведенными натурными осмотрами, исследованиями и расчетами. На все замечания, а также вопросы ответчика и суда, экспертом даны пояснения и ответы в судебном заседании.

Оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, арбитражный суд считает, что экспертное заключение № 103/А56-1222464/2019 от 09.12.2020г соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Оснований для назначения повторной судебной экспертизы по ходатайству Предпринимателя не имеется.

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом и договором.

Согласно пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причиненные ему убытки.

В силу пункта 7.2. Договора в случае нарушения Субарендатором сроков уплаты арендной платы, и иных платежей по настоящему Договору (в т.ч. оплаты не в полном размере), Арендатор вправе взыскать с Субарендатора неустойку в размере 2% от неоплаченной в срок суммы за каждый календарный день просрочки.

В силу пункта 8.3. за досрочное расторжение договора, ответчику начислена неустойка в размере арендной платы за 6 (шесть) месяцев в сумме 2 619 000 рублей.

Суд находит правомерным взыскание с Предпринимателя пеней, рассчитанных на основании пункта 7.2. Договора, за просрочку оплаты арендной платы и иных платежей, за период с 26.09.2019г. по 24.03.2020г, обе даты включительно в заявленном размере, а также неустойки в силу п.8.3 договора.

Вместе с тем, при рассмотрении дела Предпринимателем заявлено ходатайство об уменьшении пеней на основании статьи 333 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Как указано в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ" (далее - постановление N 81), разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011 N 683-О-О указано, что пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет право суда уменьшить размер подлежащей уплате неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

К выводу о наличии или отсутствии оснований для снижения суммы неустойки суд приходит в каждом конкретном случае при оценке имеющихся в деле доказательств по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.

В пунктах 69, 71, 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 7 от 24.03.2016 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Снижение размера неустойки в каждом конкретном случае является одним из предусмотренных законом правовых способов, которыми законодатель наделил суд в целях недопущения явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. В этом смысле у суда возникает обязанность установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В силу статьи 333 ГК РФ неустойка по своей правовой природе носит компенсационный характер и не может являться средством извлечения прибыли и обогащения со стороны кредитора.

Принимая во внимание компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

В этой связи, задача суда состоит в устранении явной несоразмерности штрафных санкций, следовательно, суд может уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.

С учетом непредставления Обществом доказательств возникновения для него негативных последствий в результате допущенной ответчиком просрочки оплаты, суд считает заявленный размер неустойки чрезмерным и полагает возможным снизить пени за просрочку платежей на основании п.7.2, и п.8.3 до 500 000 руб. соответственно.

Кроме того, Обществом предъявлено требование о взыскании с Предпринимателя 202 000 рублей компенсации расходов, оплаченных за проведение экспертиз, проведенных до обращения с настоящим иском в суд.

Согласно пункту 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости.

Как было установлено судом, для обращения в суд заявителю по существу не требовалось проведение внесудебной экспертизы либо получение заключения специалиста, поскольку данные лабораторного исследования специалиста, хотя и связаны с предметом заявленных в арбитражный суд требований, к судебным издержкам не относятся, т. к. непосредственно не связаны с рассмотрением дела в арбитражном суде и отсутствие данного заключения не препятствовало обращению в суд. Обязательность проведения данных действий процессуальным законом не предусмотрена, данные действия проводились не на основании судебного акта в рамках рассмотрения заявленных в суде требований, а проведены ответчиком по собственной инициативе в целях получения доказательств в обоснование изложенной в поданном в арбитражный суд заявлении позиции в силу статей 65, 125 АПК РФ.

Право стороны спора проводить любое количество внесудебных экспертных исследований не может корреспондировать обязанность проигравшей стороны оплатить все экспертизы в полном объеме.

Более того, с Предпринимателя в пользу Общества в силу статьи 110 АПК РФ подлежат взысканию расходы на проведение судебной экспертизы в сумме 47500 руб., заключение которой было положено в основу решения об удовлетворении заявленных требований ООО «Омега».

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

1) В удовлетворении ходатайства Индивидуального предпринимателя ФИО2 о назначении повторной судебной экспертизы отказать.

2) Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2

в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Омега» задолженность по арендной плате за период с 01 октября 2019 года по 23 марта 2020 года по договору субаренды от 01.08.2018 в размере 1 786 354,83 рубля; 500 000 рублей пеней за досрочное расторжение договора согласно пункту 8.3. Договора; 500 000 пеней на основании пункта 7.2. Договора за просрочку оплаты арендной платы и иных платежей, за период с 26.09.2019г. по 24.03.2020г, 26 463, 00 рубля задолженности по оплате коммунальных платежей за сентябрь 2019 года; 689 032,30 рублей задолженности за услуги КПП, начиная с октября 2019 года по 23 марта 2020 года, 19 015 767,00 рублей ущерба, 47500 руб. расходов по судебной экспертизе, расходов по оплате государственной пошлины в размере 109 190,00 рублей.

В остальной части в иске отказать.

В удовлетворении иска Индивидуальному предпринимателю ФИО2 отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 90810 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Балакир М.В.