Решение от 27 августа 2019 г. по делу № А32-43701/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-43701/2018
г. Краснодар
27 августа 2019 года
Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Семушина А.В., при ведении протокола секретарем судьи Шелковой О.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «КоммерцКапитал» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об обязании направить проекты дополнительных соглашений к договорам аренды от 28.10.2015 № 3700007050, № 3700007048, № 3700007049, № 3700007052, № 3700007047, № 3700007051

третье лицо: Администрация муниципального образования город-курорт Анапа

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1 по доверенности

от ответчика – ФИО2, ФИО3 по доверенности

от третьего лица – не явился

У С Т А Н О В И Л:

ООО «КоммерцКапитал» (далее – истец, общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – ответчик, управление) об обязании в течение 30 дней с момента вступления решения суда в силу направить подписанные проекты дополнительных соглашений:

- к договору аренды от 28.10.2015 № 3700007050, изложив п. 1.1 договора в следующей редакции: «Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора аренды земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 21 426 кв.м. с кадастровым номером 23:37:0101049:537, расположенный по адресу <...> (далее – Участок), в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему Договору и являющимся его неотъемлемой частью, с видом разрешенного использования: для многоэтажной многоквартирной застройки»;

- к договору аренды от 28.10.2015 № 3700007048, изложив п. 1.1 договора в следующей редакции: «Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора аренды земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 6 097 кв.м. с кадастровым номером 23:37:0000000:1504, расположенный по адресу: <...> (далее – Участок), в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, прилагаемом к настоящему Договору и являющимся его неотъемлемой частью, с видом разрешенного использования: под иными объектами специального назначения»;

- к договору аренды от 28.10.2015 № 3700007049, изложив п. 1.1 договора в следующей редакции: «Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора аренды земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 4 528 кв.м. с кадастровым номером 23:37:0101049:538, расположенный по адресу: <...> (далее – Участок), в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему Договору и являющимся его неотъемлемой частью, с видом разрешенного использования: для многоэтажной многоквартирной застройки»;

- к договору аренды от 28.10.2015 № 3700007052, изложив п. 1.1 договора в следующей редакции: «Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора аренды земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 8 632 кв.м. с кадастровым номером 23:37:0000000:1502, расположенный по адресу: <...> (далее – Участок), в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, прилагаемом к настоящему Договору и являющимся его неотъемлемой частью, с видом разрешенного использования: под иными объектами специального назначения»;

- к договору аренды от 28.10.2015 № 3700007047, изложив п. 1.1 договора в следующей редакции: «Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора аренды земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 3 173 кв.м. с кадастровым номером 23:37:0000000:1503, расположенный по адресу: <...> (далее – Участок), в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, прилагаемом к настоящему Договору и являющимся его неотъемлемой частью, с видом разрешенного использования: под иными объектами специального назначения»;

- к договору аренды от 28.10.2015 № 3700007051, изложив п. 1.1 договора в следующей редакции: «Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора аренды земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 2 129 кв.м. с кадастровым номером 23:37:0000000:1505, расположенный по адресу: <...> в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему Договору и являющимся его неотъемлемой частью, с видом разрешенного использования: для многоэтажной многоквартирной застройки».

Определением суда от 22.08.2019 принято к производству встречное исковое заявление, согласно которому Управление имущественных отношений город-курорт Анапа просит признать договоры аренды земельных участков от 28.10.2015 №№ 3700007047, 3700007048, 3700007049, 3700007050, 3700007051, 3700007052 заключенные между Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и ООО «Коммерцкапитал» недействительными (ничтожными) сделками, применив последствия недействительной сделки.

Обязать ООО «Коммерцкапитал» возвратить органу местного самоуправления следующие земельные участки:

- с кадастровым номером 23:37:0000000:1505, площадью 2129 кв.м с видом разрешенного использования - «для размещения объектов курортного назначения», расположенный по адресу: <...>;

- с кадастровым номером 23:37:0000000:1504, площадью 6097 кв.м, с видом разрешенного использования - «для размещения объектов курортного назначения», расположенный по адресу: <...>;

- с кадастровым номером 23:37:0000000:1503, площадью 3173 кв.м, с видом разрешенного использования - «для размещения объектов курортного назначения», расположенный по адресу: <...>;

- с кадастровым номером 23:37:0000000:1502, площадью 8632 кв.м, с видом разрешенного использования - «для размещения объектов курортного назначения», расположенный по адресу: <...>;

- с кадастровым номером 23:37:0101049:537, площадью 21426 кв.м, с видом разрешенного использования - «для размещения объектов курортного назначения», расположенный по адресу: <...>;

- с кадастровым номером 23:37:0101049:538, площадью 4528 кв.м, с видом разрешенного использования - «для размещения объектов курортного назначения», расположенный по адресу: <...>, по акту приема-передачи, свободным от всего находящегося на земельных участках имущества; просит указать, что решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении права в виде аренды ООО «Коммерцкапитал» в отношении вышеуказанных земельных участков.

Представитель истца в судебном заседании поддержал первоначальные исковые требований, возражал против удовлетворения встречных требований, заявил о применении срока исковой давности к требованиям о признании договоров аренды недействительными сделками.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против первоначально заявленных требований, пояснил, что встречные требования являются раздельными требованиями, по требованию о возврате земельных участков в адрес общества претензионное письмо не направляли.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации от 07.07.2010 № 1513 на основании заявления ООО «Инвестпартнер-Юг» утверждены материалы предварительного согласования места размещения объектов курортного назначения и акта выбора земельного участка в <...>

На основании постановления администрации от 06.07.2011 № 1687 ООО «Инвестпартнер-Юг» был представлен в аренду на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 23:37:0101049:209 общей площадью 46000 кв.м., из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <...> для размещения объектов курортного назначения.

13.07.2011 между управлением и ООО «Инвестпартнер-Юг» был заключен договор аренды № 3700004217 земельного участка с кадастровым номером 23:37:0101049:209 общей площадью 46 000 кв.м., из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <...> для размещения объектов курортного назначения.

ООО «Инвестпартнер-Юг» на основании договора от 02.07.2012 права и обязанности по договору аренды земельного участка от 13.07.2011 № 3700004217 передало Компании «Джесинта Инк» (зарегистрировано за номером 1489525 от 01.07.2008, юридический адрес: Милл Молл, Викхэмс кей 1, Роуд Таун, Тортола, Британские Виргинские Острова).

Согласно решению № 8 единственного участника ООО «КоммерцКапитал» от 02.08.2012, а также согласно акту о передаче имущественного вклада в уставной капитал ООО «КоммерцКапитал» от 03.08.2012, Компания «Джесинта Инк» внесла в уставной капитал ООО «КоммерцКапитал» дополнительный имущественный вклад в виде права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0101049:209 общей площадью 46 000 кв.м., из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <...> для размещения объектов курортного назначения.

На основании постановления администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 10.07.2015 № 3060 земельный участок с кадастровым номером 23:37:0101049:209 общей площадью 46000 кв.м., из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <...>, был разделен на следующие земельный участки:

- земельный участок № 1 площадью 2 129 кв.м, с кадастровым номером 23:37:0000000:1505, с видом разрешенного использования - «для размещения объектов курортного назначения», расположенный по адресу: <...>;

- земельный участок № 2 площадью 6 097 кв.м, с кадастровым номером 23:37:0000000:1504, с видом разрешенного использования - «для размещения объектов курортного назначения», расположенный по адресу: <...>;

- земельный участок № 3 площадью 3 173 кв.м, с кадастровым номером 23:37:0000000:1503, с видом разрешенного использования - «для размещения объектов курортного назначения», расположенный по адресу: <...>;

- земельный участок № 4 площадью 8 632 кв.м, с кадастровым номером 23:37:0000000:1502, с видом разрешенного использования - «для размещения объектов курортного назначения», расположенный по адресу: <...>;

- земельный участок № 5 площадью 21 426 кв.м, с кадастровым номером 23:37:0101049:537, с видом разрешенного использования - «для размещения объектов курортного назначения», расположенный по адресу: <...>;

- земельный участок № 6 площадью 4 528 кв.м, с кадастровым номером 23:37:0101049:538, с видом разрешенного использования - «для размещения объектов курортного назначения», расположенный по адресу: <...>.

На основании постановления администрации от 19.10.2015 № 4710 «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «КоммерцКапитал» в аренду земельного участка» между управлением и обществом заключены договоры аренды земельного участка от 28.10.2015 №№ 3700007047, 3700007048, 3700007049, 3700007050, 3700007051, 3700007052, в соответствии с которыми обществу переданы в аренду вышеуказанные земельные участки.

20.10.2017 ООО «КоммерцКапитал» обратилось в управление с заявлением о приведении в соответствии с градостроительной документацией вышеуказанных договоров аренды в части вида разрешенного использования земельных участков, с целью устранения несоответствий вида разрешенного использования указанного в договорах, виду разрешенного использования, установленным Генеральным планом горда – курорта Анапа.

20.12.2017 ООО «КоммерцКапитал» направило в адрес управления проекты дополнительных соглашений с целью внесения соответствующих изменений в части вида разрешенного использования земельных участков в договоры аренды.

В обоснование исковых требований истец указывает, что вид арендуемых земельных участков не соответствует сведениям ГКН, в связи с чем, ООО «КоммерцКапитал» не имеет возможности использовать принадлежащие ему на праве аренды земельные участки, так как цели использования земельных участков не совпадают с видом разрешенного использования, указанного в договорах аренды, кроме того, виды разрешенного использования, указанные в договорах аренды противоречат видам разрешенного использования, указанных в ГКН и Генеральном Плане города – курорта Анапа.

Вышеуказанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящими исковыми требованиями.

При рассмотрении заявленных требований суд руководствуется следующим.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Из указанной нормы следует, что предъявление иска, с учетом характера нарушенного права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в ст. 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (п. 1 ст. 1 ГК РФ).

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлен принцип целевого использования земельных участков, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования земельного участка в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Разрешенное использование земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке, то есть разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

Пункт 3 ст. 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Градостроительное зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - ГрК РФ).

В п. 7 ст. 1 ГрК РФ содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Согласно ст. 30 ГрК РФ границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.

Порядок установления территориальных зон, их виды и состав регулируются нормами ст.ст. 34, 35 ГрК РФ.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Разрешенное использование может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (ч. 1 ст. 37 ГрК РФ).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (ч. 4 ст. 37 ГрК РФ, п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, которые могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (п. 3 ст. 85 ЗК РФ).

Вид разрешенного использования земельного участка зависит от его назначения и определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки (ст. 30 ГрК РФ).

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Согласно ч. 3 ст. 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (п. 4 ст. 37 ГрК РФ).

Проект решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях (п. 2 ст. 39 ГрК РФ).

Согласно п. 5 ст. 85 ЗК РФ земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.

В соответствии с ч. 1 ст. 41 ГрК РФ подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства.

Проект планировки территории осуществляется в целях размещения объектов капитального строительства применительно к территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

При рассмотрении дела судом было установлено, согласно градостроительному заключению от 01.07.2013 № 101 Управлением архитектуры и градостроительства принято решение о вынесении вопроса об изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью 46 000 кв.м. по адресу: <...> «для размещения объектов курортного назначения» на другой вид разрешенного использования — «для размещения многоэтажной многоквартирной застройки» на публичные слушания.

10.02.2015 Постановлением № 353 Администрацией муниципального образования город-курорт Анапа утвержден проект планировки территории, включающей земельный участок с кадастровым номером 23:37:0101049:209, расположенный по адресу: <...>.

14.02.2015 проект планировки территории, включающей земельный участок с кадастровым номером 23:37:0101049:209, расположенный по адресу: <...> официально опубликован.

Согласно указанному проекту планировки территории проектируемый район включает зоны:

- многоэтажной жилой застройки;

- застройки коммерческого и общественного назначения;

- рекреационного озеленения;

- объектов инженерной инфраструктуры.

Как было сказано ранее, в 2015 году на основании Постановления от 10.07.2015 № 3060 Администрацией муниципального образования город-курорт Анапа произведён раздел земельного участка с кадастровым номером 23:37:0101049:209, расположенного по адресу: <...>. на следующие участки:

- земельный участок площадью 21 426 кв.м. с кадастровым номером 23:37:0101049:537, присвоен адрес: <...>;

- земельный участок площадью 2 129 кв.м. с кадастровым номером 23:37:0000000:1505, присвоен адрес: <...>;

- земельный участок площадью 3 173 кв.м. с кадастровым номером 23:37:0000000:1503,присвоен адрес: <...>;

- земельный участок площадью 8 632 кв.м. с кадастровым номером 23:37:0000000:1502, присвоен адрес: <...>;

- земельный участок площадью 4 528 кв.м. с кадастровым номером 23:37:0101049:538,присвоен адрес: <...>;

- земельный участок площадью 6 097 кв.м. с кадастровым номером 23:37:0000000:1504 образован для обеспечения доступа к вышеуказанным земельным участкам.

22.12.2016 Решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа № 145 утверждены изменения в генеральный план городского округа город-курорт Анапа.

Вид разрешенного использования в генеральном плане городского округа города-курорта Анапа для земельных участков с кадастровыми номерами 23:37:0000000:1505, 23:37:0101049:537, 23:37:0101049:538 указан как вид разрешенного использования - «для многоэтажной многоквартирной застройки».

Вид разрешенного использования в генеральном плане городского округа города-курорта Анапа для земельных участков с кадастровыми номерами 23:37:0000000:1502, 23:37:0000000:1503, 23:37:0000000:1504 указан как вид разрешенного использования - «под иными объектами специального назначения».

Представитель Управления имущественных отношений город-курорт Анапа в судебном заседании также пояснил, что в отношении спорных земельных участков генпланом предусмотрены такие виды разрешенного использования как «для многоэтажной многоквартирной застройки» и «под иными объектами специального назначения».

На основании постановления администрации от 19.10.2015 № 4710 между управлением и обществом заключены договоры аренды земельного участка от 28.10.2015 №№ 3700007047, 3700007048, 3700007049, 3700007050, 3700007051, 3700007052, в соответствии с которыми обществу переданы в аренду вышеуказанные земельные участки.

Однако в указанных договорах вид разрешенного использования в отношении всех земельных участков не приведен в соответствие с Постановлением Администрации муниципального образования город-курорт Анапа № 535 от 10.02.2015 «Об утверждении проекта планировки территории, включающей земельный участок с кадастровым номером 23:37:0101049:209. расположенный по адресу: <...>», генеральным планом и публичной кадастровой картой.

20.12.2017 ООО «КоммерцКапитал» направило в адрес управления проекты дополнительных соглашений с целью внесения соответствующих изменений в части вида разрешенного использования земельных участков в договоры аренды.

В соответствии с требованиями ч. 1 ст. 10 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» государственный орган, орган местного самоуправления или должностное лицо обеспечивает объективное, всестороннее и своевременное рассмотрение обращения, в случае необходимости - с участием гражданина, направившего обращение, и принимает меры, направленные на восстановление или защиту нарушенных прав, свобод и законных интересов гражданина.

На основании п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу ч. 3 ст. 9 ГрК РФ документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений.

Между тем, при принятии органом местного самоуправления решения об отказе в изменении договоров аренды земельных участков в части определенного им вида разрешенного использования земельного участка и приведения его в соответствие с документами территориального планирования муниципального образования город-курорт Анапа эти требования закона учтены не были.

При этом все действия Администрации муниципального образования город-курорт Анапа фактически говорят о согласии изменения вида разрешенного использования спорных земельных участков.

В соответствии с п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме.

Суд считает, что суть конклюдентных действий - это выраженный поведением ответный шаг, согласие на предложение, которое вместе с этим предложением и является соглашением, то есть согласованной волей двух сторон.

Утвердив проект планировки территории, включающий земельный участок с кадастровым номером 23:37:0101049:209, который включает в себя зоны многоэтажной жилой застройки, застройки коммерческого и общественного назначения, рекреационного озеленения, объектов инженерной инфраструктуры, внеся соответствующие изменения в генеральный планы в части вида разрешенного использования земельных участков, Администрация муниципального образования город-курорт Анапа фактически выразила свое согласие на внесение соответствующих изменений в договора аренды.

При этом действия органа местного самоуправления по отказу в изменении договоров аренды земельных участков в части определенного им же вида разрешенного использования земельного участка и приведения его в соответствие с документами территориального планирования нельзя назвать соответствующими закону.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (ст. 56 ГПК РФ, ст. 65 АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (п. 3 ст. 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (п. 5 ст. 166 ГК РФ).

В рамках встречных исковых требований заявлено о признании договоров аренды земельных участков от 28.10.2015 №№ 3700007047, 3700007048, 3700007049, 3700007050, 3700007051, 3700007052 заключенных между Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и ООО «Коммерцкапитал» недействительными (ничтожными) сделками, применив последствия недействительной сделки; обязании «Коммерцкапитал» возвратить органу местного самоуправления следующие земельные участки:

- с кадастровым номером 23:37:0000000:1505, площадью 2129 кв.м с видом разрешенного использования - «для размещения объектов курортного назначения», расположенный по адресу: <...>;

- с кадастровым номером 23:37:0000000:1504, площадью 6097 кв.м, с видом разрешенного использования - «для размещения объектов курортного назначения», расположенный по адресу: <...>;

- с кадастровым номером 23:37:0000000:1503, площадью 3173 кв.м, с видом разрешенного использования - «для размещения объектов курортного назначения», расположенный по адресу: <...>;

- с кадастровым номером 23:37:0000000:1502, площадью 8632 кв.м, с видом разрешенного использования - «для размещения объектов курортного назначения», расположенный по адресу: <...>;

- с кадастровым номером 23:37:0101049:537, площадью 21426 кв.м, с видом разрешенного использования - «для размещения объектов курортного назначения», расположенный по адресу: <...>;

- с кадастровым номером 23:37:0101049:538, площадью 4528 кв.м, с видом разрешенного использования - «для размещения объектов курортного назначения», расположенный по адресу: <...>, по акту приема-передачи, свободным от всего находящегося на земельных участках имущества;

просит указать, что решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении права в виде аренды ООО «Коммерцкапитал» в отношении вышеуказанных земельных участков.

Представитель управления в судебном заседании пояснил, что встречные требования являются раздельными, требований о возврате земельного участка в адрес истца не направляли.

В обоснование встречных исковых требований управление указывает, что постановление администрации от 07.07.2010 № 1513 об утверждении ООО «Инвестпартнер-Юг» материалов предварительного согласования места размещения объектов курортного назначения и акта выбора земельного участка в <...> принято без предварительной публикации в средствах массовой информации о предстоящем предоставлении земельного участка ориентировочной площадью с определенным назначением.

Поскольку земельные участки, предоставлены в аренду обществу, образованы в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:37:0101049:209, который, в свою очередь, изначально был представлен в аренду ООО «Инвестпартнер-Юг» с нарушением процедуры предоставления земельного участка, договор аренды от 13.07.2011 №3700004217 земельного участка с кадастровым номером 23:37:0101049:209 является недействительной (ничтожной) сделкой, следовательно, недействительными являются и договоры аренды земельных участков от 28.10.2015 №№ 3700007047, 3700007048, 3700007049, 3700007050, 3700007051, 3700007052.

Кроме того, управление также указывает, что в соответствии с письмом управления архитектуры и градостроительства администрации от 01.07.2013 №101 о градостроительном заключении места размещения земельного участка, земельный участок площадью 46 000 кв. м по адресу: <...>, согласно имеющейся градостроительной документации «Схема использования рекреационных и территориальных ресурсов курорта Анапа» (корректура генплана 1980 года), разработанной институтом проектирования городов «Гипрогор» (25.10.1992 № 0005 г. Москва) и утвержденной решением Анапского городского Совета народных депутатов 16.06.1993, расположен на территории зеленых насаждений общего пользования.

В рамках рассмотрения дела ООО «КоммерцКапитал» было заявлено о применении срока исковой давности в части требований о признании спорных договоров аренды недействительными (ничтожными) сделками.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу общего правила, закрепленного в п. 1 ст. 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В силу п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование заявления о применении сроков исковой давности ответчик указывает о недействительности спорного договора аренды в части определения суммы арендной платы, кроме того истцом заявлены требования за пределах трехгодичной давности.

В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ) составляет три года.

Пунктом 101 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление № 25) разъяснено, что для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности. Этот срок исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения.

Фактическое исполнение первоначального договора началось в 2011 году в связи с чем, срок исковой давности неоднократно истек.

Исполнение спорных договоров аренды началось в 2015 году.

Управление обратилось в арбитражный суд с встречным требованием о признании договоров от 28.10.2015 №3700007050, №3700007048, №3700007049, №3700007047, №3700007051, №3700007052 недействительными (ничтожными) 22.08.2019 , то есть за пределами установленного ст. 181 ГК РФ срока исковой давности.

С учетом приведенных норм следует, что требование управления о признании договоров аренды недействительными заявлено за пределами срока исковой давности.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (п.п. 1, 2 ст. 199 ГК РФ).

В п. 15 постановления от 29.09.2015 № 43 указано, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске. Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

В части доводов заявителя об отсутствии необходимой публикации в соответствии со ст. 31 ЗК РФ необходимо отметить следующее.

Согласно п. 3 ст. 31 ЗК РФ (действовавшей в спорный период) при выборе земельных участков для строительства органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

Публикация в газете города Анапа «Анапское Черноморье» об утверждении ООО «Инвестпартнер-Юг» материалов предварительного согласования места размещения объектов курортного назначения и акта выбора земельного участка площадью 4,6 га. состоялась 17.08.2010, согласно выкопировке из газеты.

В обоснование встречных требований управление указывает на то, что публичное информирование населения состоялось после утверждения администрацией акта выбора земельного участка и материалов предварительного согласования места размещения объекта.

Письмом Минэкономразвития РФ от 09.09.2009 № Д23-2936 «О предварительном согласовании места размещения объекта» установлено, что Кодексом не раскрываются формы и сроки информирования населения органами местного самоуправления, а также формы, сроки и процедуры участия граждан в решении вопросов, связанных с предоставлением земельных участков для строительства, когда это затрагивает их интересы (кроме случаев, связанных с использованием территорий и мест традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов и этнических общностей).

Таким образом, указанная норма только лишь обязывает органы местного самоуправления предоставлять соответствующую информацию и не предусматривает обязанность органов местного самоуправления выявлять мнение населения, а также лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка, и учитывать такое мнение при принятии решения о выборе земельного участка или собирать заявления иных лиц о предоставлении испрашиваемого земельного участка.

Доводы управления относительно того, что земельный участок по первоначальному договору аренды в соответствии с градостроительной документацией города Анапа, утвержденной решением Анапского городского Совета народных депутатов от 16.06.1993, на момент предоставления располагался на территории общего пользования, также не принимается судом во внимание ввиду следующего.

Согласно публикации в газете «Анапское Черноморье» от 14.02.2015 генеральный план городского округа город-курорт Анапа утвержден решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 14.11.2013 № 404 «Об утверждении генерального плана городского округа город-курорт Анапа», указанный земельный участок относится к территории зеленых назначений общего пользования, к территории индивидуальной жилой застройки, к территории жилья рекреационного назначения.

Аналогичная правовая позиция установлена постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда в рамках дела № А32-27621/2018, при участии в рассмотрении дела тех же сторон.

Указанные выводы суда в силу ст. 69 АПК РФ носят преюдициальный характер и не подлежат повторному доказыванию в рамках настоящего спора.

Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот факт в отношениях между теми же сторонами.

Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

В силу п. 5 ст. 166 ГК РФ в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ (действующего с 01.09.2013), заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

При этом согласно разъяснению, указанному в п. 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в данном случае не имеет правового значения сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.).

Положения названного пункта являются важной конкретизацией принципа добросовестности, закрепленного в ст. 1 ГК РФ. Недобросовестными предлагается считать действия лица (прежде всего - стороны сделки), которое вело себя таким образом, что не возникало сомнений в том, что оно согласно со сделкой и намерено придерживаться ее условий.

ООО «КоммерцКапитал» планировало осуществить строительство «Жилого комплекса» на выше указанных земельных участках и выполняло все необходимые мероприятия по подготовке и проведению инженерно-геологических изысканий для указанного объекта капитального строительства.

Все мероприятия по изменению вида разрешенного использования были проведены ООО «КоммерцКапитал» совместно с арендодателем в установленном законом порядке. Проект планировки, включающий земельный участок, расположенный по адресу: ул. Нижегородская, 6, подготовлен и утвержден в соответствии с требованиями статьи 42 Градостроительного кодекса РФ и соответствует генеральному плану городского округа город-курорт Анапа

Таким образом, действия Администрации муниципального образования город-курорт Анапа по утверждению проекта планировки территории, внесения изменений в генеральный план в части вида разрешенного использования земельных участков свидетельствуют о фактическом исполнении договоров аренды.

В связи с этим, установив все юридически значимые обстоятельства, суд сделал вывод о недобросовестности уполномоченного органа, поскольку, арендатор, используя земельный участок, полагался на действия администрации.

Таким образом, с учетом необоснованности требований управления в части признания спорных договоров аренды недействительными (ничтожными) сделками, а также пропуска срока исковой давности по заявленным требований, суд считает необходимым в удовлетворении требований о признании договоров аренды недействительными отказать.

Управлением в рамках встречных исковых требований также заявлено требование об обязании общество возвратить спорные земельные участки органу муниципального образования.

Рассмотрев данное требование, приняв во внимание разъяснения п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.05 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», установив то, что спорные договора аренды являются действующими договорами, действия ООО «Коммерцкапитал» свидетельствует о заинтересованности арендатора в сохранении арендных отношений, у ответчика отсутствует задолженность по арендной плате, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска, поскольку нарушений режима использования земельного участка со стороны арендатора не допущено.

Суд также считает необходимым отметить, что в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие соблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора о возврате имущества.

Таким образом, установив вышеизложенные обстоятельства, суд пришел к выводу, что в связи с наличием договорных отношений с собственником земли, изменение использования земельного участка предполагает изменение соответствующего договора и невозможности использования земельного участка без изменения такого договора.

ООО «КоммерцКапитал» как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и в связи с этим не мог использовать земельные участки, предоставленные ему на праве аренды в соответствии с проектом планировки территории и Генеральным планом города-курорта Анапа.

В данном случае, арендатор совместно с собственником земельного участка приняли решение об изменении вида разрешённого использования земельных участков, прошли публичную процедуру утверждения проекта планировки территории.

Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и сходиться со сведениями, внесенными в ГКН.

Изложенные правовые подходы содержатся в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 № 12651/11 и от 29.05.2012 № 13016/11.

С учетом изложенного, суд считает, первоначальные исковые требования подлежащими удовлетворению, в удовлетворении встречных исковых требований суд считает необходимым отказать.

Согласно ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст 167- 170 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Обязать Управление имущественных отношений муниципального образования город-курорт Анапа (ОГРН <***>, ИНН <***>) в течение 30 дней с момента вступления решения суда в силу направить в адрес ООО «КоммерцКапитал» (ОГРН <***>, ИНН <***>) подписанные проекты дополнительных соглашений:

- к договору аренды от 28.10.2015 № 3700007050, заключенного между Управлением имущественных отношений муниципального образования город-курорт Анапа и ООО «КоммерцКапитал» изложив п. 1.1 договора в следующей редакции: «Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора аренды земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 21 426 кв.м. с кадастровым номером 23:37:0101049:537, расположенный по адресу <...> (далее – Участок), в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему Договору и являющимся его неотъемлемой частью, с видом разрешенного использования: для многоэтажной многоквартирной застройки»;

- к договору аренды от 28.10.2015 № 3700007048, заключенного между Управлением имущественных отношений муниципального образования город-курорт Анапа и ООО «КоммерцКапитал» изложив п. 1.1 договора в следующей редакции: «Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора аренды земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 6 097 кв.м. с кадастровым номером 23:37:0000000:1504, расположенный по адресу: <...> (далее – Участок), в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, прилагаемом к настоящему Договору и являющимся его неотъемлемой частью, с видом разрешенного использования: под иными объектами специального назначения»;

- к договору аренды от 28.10.2015 № 3700007049, заключенного между Управлением имущественных отношений муниципального образования город-курорт Анапа и ООО «КоммерцКапитал» изложив п. 1.1 договора в следующей редакции: «Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора аренды земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 4 528 кв.м. с кадастровым номером 23:37:0101049:538, расположенный по адресу: <...> (далее – Участок), в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему Договору и являющимся его неотъемлемой частью, с видом разрешенного использования: для многоэтажной многоквартирной застройки»;

- к договору аренды от 28.10.2015 № 3700007052, заключенного между Управлением имущественных отношений муниципального образования город-курорт Анапа и ООО «КоммерцКапитал» изложив п. 1.1 договора в следующей редакции: «Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора аренды земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 8 632 кв.м. с кадастровым номером 23:37:0000000:1502, расположенный по адресу: <...> (далее – Участок), в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, прилагаемом к настоящему Договору и являющимся его неотъемлемой частью, с видом разрешенного использования: под иными объектами специального назначения»;

- к договору аренды от 28.10.2015 № 3700007047, заключенного между Управлением имущественных отношений муниципального образования город-курорт Анапа и ООО «КоммерцКапитал» изложив п. 1.1 договора в следующей редакции: «Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора аренды земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 3 173 кв.м. с кадастровым номером 23:37:0000000:1503, расположенный по адресу: <...> (далее – Участок), в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, прилагаемом к настоящему Договору и являющимся его неотъемлемой частью, с видом разрешенного использования: под иными объектами специального назначения»;

- к договору аренды от 28.10.2015 № 3700007051, заключенного между Управлением имущественных отношений муниципального образования город-курорт Анапа и ООО «КоммерцКапитал» изложив п. 1.1 договора в следующей редакции: «Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора аренды земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 2 129 кв.м. с кадастровым номером 23:37:0000000:1505, расположенный по адресу: <...> в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему Договору и являющимся его неотъемлемой частью, с видом разрешенного использования: для многоэтажной многоквартирной застройки».

В удовлетворении требований Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа к ООО «КоммерцКапитал» отказать.

Взыскать с Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ООО «КоммерцКапитал» (ОГРН <***>, ИНН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 36 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.В.Семушин