Постановление от 8 октября 2025 г. по делу № А26-9428/2021

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А26-9428/2021
09 октября 2025 года
г. Санкт-Петербург
Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 09 октября 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Сухаревской Т.С., судей Балакир М.В., Бугорской Н.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Урозаевой Ж.В.,

рассмотрев апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-13973/2025) индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 22.04.2025 по делу № А26-9428/2021 (судья Погорелов В.А.), принятое по иску индивидуального предпринимателя ФИО1

к Администрации Петрозаводского городского округа

третьи лица: 1. ИП ФИО2, 2. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия,

3. Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия

о признании недействительным (ничтожной сделкой) договора аренды земельного участка

при участии: от истца: представитель ФИО3 по доверенности от 01.07.2024

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ИП ФИО1, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Администрации Петрозаводского городского округа (Администрация) об исключении сведений о земельных участках, признании недействительной (ничтожной) сделкой договора аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0130138:79 от 10.04.2002 № 5660, заключенного между истцом и ответчиком, в порядке применения последствий недействительности сделки просил признать отсутствующим право аренды с кадастровым номером 10:01:0130138:79.

Решением суда от 22.04.2025 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, Предприниматель подал апелляционную жалобу, в которой просил судебный акт отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции не сделал самостоятельных выводов в отношении предмета спора, опираясь на судебные акты судов общей юрисдикции, основанные на иных фактических обстоятельствах и

правовой регламентации, а также не дал оценку представленным в материалы дела доказательствам, в частности: Заключению специалиста ООО «КВ-Проект» и Заключению судебного эксперта ООО «СЗКН», технической документации на многоквартирный жилой дом (далее также - МКД), не оценил юридически значимые обстоятельства по делу: единство объекта капитального строительства «многоквартирный жилой дом с книжным магазином»; наличие реестровой ошибки при формировании земельного участка отдельно под нежилой частью здания без учета единства Объекта капитального строительства.

Суд проигнорировал пояснения Истца о том, что Ответчик не является лицом, полномочным передавать земельный участок в аренду. Администрация Петрозаводского городского округа собственником земельного участка под частью МКД не является, поскольку в силу закона (ч.1 ст.290 ГК РФ, п.4 ч.1 ст.36 ЖК РФ) земельный участок под зданием находится в общей собственности собственников помещений в МКД. Несмотря на данную правовую регламентацию, суд сделал прямо противоположный вывод о том, что договор заключен уполномоченным лицом.

Также истец отмечает отсутствие необходимости исследования вопроса об увеличении площади участка под домом при отсутствии на то необходимого согласия квалифицированного большинства членов гражданско-правового сообщества собственников помещений в МКД, полагая, что данный вопрос к предмету спора отношения не имеет.

В возражениях на жалобу Администрация просит решение оставить без изменения, отмечая, что вопросы законности формирования земельных участков с кадастровыми номерами 10:01:0130138:79 и 10:01:0130138:94 исследовались в рамках гражданского дела № 2-162/2021. Выводы суда по настоящему спору согласованы с выводами, изложенными в судебных актах по упомянутому делу.

В заседании представитель истца поддержал доводы жалобы.

Иные стороны судебного спора, уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в том числе посредством размещения текста определения о принятии апелляционной жалобы к производству и публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в Картотеке арбитражных дел на официальном сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации в сети «Интернет» http://kad.arbitr.ru), в судебное заседание своих представителей не направили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, ФИО1 согласно выписке из ЕГРН от 22.12.2020 на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое помещение № 96 с КН 10:01:0130138:1166 площадью 219.3 кв.м., расположенное в здании многоквартирного жилого дома с КН 10:01:0130138:139 по адресу: <...>. Данное помещение находится над помещением подвала МКД, где проходят инженерные коммуникации дома. Вторым сособственником является ФИО2.

Из первоначально поданного искового заявления следует, что, по мнению стороны, в нарушение закона под данным помещением Администрацией Петрозаводского городского округа (далее - Администрация, Ответчик) образован самостоятельный земельный участок КН 10:01:0130138:79, сведения о данном земельном участке внесены в ЕГРН 19.02.2002 на основании Постановления Главы местного самоуправления г. Петрозаводска от 27.07.2000 № 2828.

Данный земельный участок был предоставлен ООО «ТК СОЛО» по договору аренды 10.04.2002 № 5660, которое являлось прошлым собственником помещения Истца с КН 10:01:0130138:1166. По сведениям ЕГРН границы земельного участка с КН 10:01:0130138:79 в ЕГРН не установлены.

Под остальной частью многоквартирного дома по сведениям ЕГРН расположен земельный участок с КН 10:01:0130138:94, характеристики: площадь - 2 671 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями, адрес - <...>. На земельном участке расположено здание жилого дома № 41. Сведения о данном земельном участке были внесены в ЕГРН 15.12.2005 как о ранее учтенном на основании инвентаризационных описей (перечня вновь выявленных земельных участков).

Границы указанного земельного участка были уточнены на основании подготовленного Администрацией Петрозаводского городского округа описания земельных участков от 13.12.2006, подготовленного на основании проекта границ земельного участка, утвержденного постановлением Главы самоуправления города Петрозаводска № 3158 от 07.12.2006 «Об утверждении проектов границ земельных участков», согласно которому был утвержден, в том числе, проект границ земельного участка с кадастровым номером 10:01:0130138:94.

В феврале 2020 года Истец получил от Администрации претензию о наличии задолженности по договору аренды. С учетом того, что Истец никаких договоров аренды не подписывал, является собственником помещения в здании многоквартирного жилого дома, а не какого-либо отдельного здания, Истец усмотрел наличие нарушения закона и нарушения своих прав, выразившихся в том, что фактически в настоящее время под одним зданием многоквартирного жилого дома с КН 10:01:0130138:139 образованы два самостоятельных земельных участка:

- с КН 10:01:0130138:94 - под большей частью дома;

- с КН 10:01:0130138:79 - под помещением Истца с КН 10:01:0130138:1166 и частью помещения подвала дома, где проходят общедомовые коммуникации (водоснабжение, теплоснабжение), что грубо нарушает императивные нормы закона.

Как отмечено, в отношении земельного участка с КН 10:01:0130138:79 был заключен договор аренды земельного участка от 10.04.2002 № 5660 между Администрацией г. Петрозаводска и ООО «ТК СОЛО». На основании данного договора Администрация и предъявляет незаконные требования к Истцу о взыскании задолженности по арендной плате.

Данный договор аренды, по мнению стороны, является недействительным, поскольку заключен в отношении объекта, которым Администрация не имеет права распоряжаться - земельного участка под многоквартирным жилым домом, который в силу закона относится к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

Поскольку при внесении в ЕГРН сведений о земельном участке с КН 10:01:0130138:79 и о праве аренды на него нарушен закон, нарушены права Истца, Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском, в котором просил

1. Аннулировать и исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером 10:01:0130138:79;

2. Признать недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды от 10.04.2002 № 5660 земельного участка с кадастровым номером 10:01:0130138:79 и в порядке применения последствий недействительности сделки признать отсутствующим право аренды на земельный участок с кадастровым номером 10:01:0130138:79;

3. Аннулировать и исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о границах и площади земельного участка с кадастровым номером 10:01:0130138:94;

4. Обязать Администрацию Петрозаводского городского округа подготовить и утвердить проект планировки и межевания территории, где расположен многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 10:01:0130138:139 по адресу; <...>, в течение 6 месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.

В ходе судебного разбирательства в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ИП ФИО1 заявил о частичном отказе от иска в связи со следующим:

Полномочия на предъявление требований об установлении границ земельного участка под объектом капительного строительства «Многоквартирный жилой дом № 41 по пр.А.Невского в городе Петрозаводске» ИП ФИО1 собственниками жилья в доме не предоставлялись.

Кроме того - факт отсутствия или наличия земельного участка под МКД в определенных границах законных интересов Истца в правоотношениях, вытекающих из оспариваемого договора с Администрацией Петрозаводского городского округа, не затрагивает.

Таким образом, Истец отказался от следующих исковых требований:

1. Установить границы земельного участка с кадастровым номером 10:01:0130138:94 по координатам характерных точек в системе МСК-10.

2. Внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения о площади земельного участка с кадастровым номером 10:01:0130138:94, равной 3 410 квадратных метров.

Истцом поддержано требование о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора аренды от 10.04.2002 № 5660 земельного участка с КН 10:01:0130138:79 между Истцом и Ответчиком и в порядке применения последствий недействительности сделки признать отсутствующим право аренды на земельный участок с КН 10:01:0130138:79. Также просил указать, что решение Арбитражного суда Республики Карелия является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Суд первой инстанции в иске отказал, придя к выводу о том, что договор аренды от 10.04.2002 № 5660 земельного участка с кадастровым номером 10:01:0130138:79 не содержит противоречий действующему законодательству, заключен уполномоченными лицами в отношении объекта, являющегося самостоятельным в гражданских правоотношениях.

Суд апелляционной инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, не усматривает оснований для переоценки вывода суда по доводам истца в силу следующего.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с

недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 74, 75 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление № 25) разъяснил, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В силу п. 1 ст. 188 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из части 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и пункта 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленумов № 10/22), если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета и каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В Постановлении Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 № 12-П указано, что переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка под данным домом осуществляется без принятия органом государственной власти или органами местного самоуправления специального решения о предоставлении им этого земельного участка в собственность. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Между тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации

Данная правовая позиция отражена в пункте 67 постановления Пленумов № 10/22.

В силу приведенных выше норм права и разъяснений об их применении, заключение договора аренды в отношении части земельного участка под многоквартирным домом до его постановки на кадастровый учет и оформления права общедолевой собственности на этот участок всех собственников помещений МКД не влечет недействительности (ничтожности) такого договора как заключенного неуполномоченным лицом и с нарушением прав соответствующего публично-правового образования.

Согласно ч. 5 ст. 1 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно положениям ст. ст. 304, 305 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Данное право, принадлежит также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Как разъяснено в п. 45 Постановление Пленума № 10/22 в силу ст. ст. 304,305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Согласно разъяснениям, изложенным в письме Минэкономразвития РФ от 28.02.2011 № Д23-760, земельный участок может быть снят с государственного кадастрового учета на основании вступившего в законную силу судебного акта о снятии земельного участка с государственного кадастрового учета.

Вопросы законности формирования земельных участков с кадастровыми номерами 10:01:0130138:79, 10:01:0130138:94 исследовались Петрозаводским городским судом Республики Карелия в рамках рассмотрения гражданского дела № 2-162/2021.

Решением Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 31.05.2021 по делу № 2-162/2021, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении заявленных требований ФИО4 к Администрации о признании недействительным постановления главы самоуправления г. Петрозаводска от 07.12.2006 № 3158, признании недействительным договора аренды от 10.04.2002 № 5660 земельного, участка с кадастровым номером 10:01:0130138:79, признании отсутствующим права аренды указанного земельного участка, об аннулировании и исключении из ЕГРН сведений о земельном участке с кадастровым номером 10:01:0130138:79, установлении границ земельного участка с кадастровым номером 10:01:0130138:94 в границах, определенных координатами характерных точек отказано.

Суды при принятии судебных актов исходили из недоказанности нарушения прав истца, наличия недобросовестности в действиях истца при предъявлении иска, отсутствии волеизъявления собственников помещений в многоквартирном доме на изменение границ принадлежащего им на праве общей долевой собственности земельного участка.

В частности, в определении Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 06.05.2024 указано, что удовлетворение исковых требований заявителя (в части «включения в границы земельного участка с кадастровым номером 10:01:0130138:94 территории земельного участка с кадастровым номером 10:01:0130138:79») повлечет увеличение площади земельного участка с кадастровым номером 10:01:0130138:94, следствием чего является возложение на собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома бремени содержания дополнительной территории, что по смыслу положений Жилищного кодекса РФ требует волеизъявления собственников помещений в МКД. Между тем, собственники помещений в МКД, будучи участниками процесса, заявленных исковых требований не поддержали. Общего собрания собственников помещений МКД, где бы обсуждался вопрос о необходимости включения территории земельного участка с кадастровым номером 10:01:0130138:79 в состав земельного участка с кадастровым номером 10:01:0130138:94 или изменения границ последнего не проводилось.

Кроме того, в определении Верховного суда РК от 11.12.2023 указано, что доводы истца о том, что в помещении магазина, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 10.01.0130138:79, имеются общие инженерные коммуникации собранными по делу доказательствами не подтверждены и не имеют правого значения для разрешения заявленных требований, так как право частной собственности на помещение магазина и факт его существования как самостоятельного объекта гражданских прав истцом не оспариваются, препятствий в использовании, облуживании инженерных коммуникаций не создается.

Суд первой инстанции в порядке статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации учел позиции судов.

Суд апелляционной инстанции, соглашаясь с позицией суда, принимает во внимание вышеизложенное, учитывая, что за внесением изменений в ЕГРН собственники МКД не обращались, наличие реестровой ошибки в установленном законом порядке не доказано, о ее устранении путем заявления самостоятельного иска не заявлено, при этом по правилам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец от указанного требования отказался, сославшись на отсутствие полномочий на совершение процессуального действия.

Учитывая данные обстоятельства, в иске правомерно отказано, поскольку договор аренды от 10.04.2002 № 5660 земельного участка с кадастровым номером 10:01:0130138:79 не может быть признан недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку, как отмечено судом, не содержит каких-либо противоречий действующему законодательству, заключен между уполномоченными лицами и в отношении объекта, являющегося самостоятельным в гражданских правоотношениях (нарушений в части несоответствия объекта проекту границ земельного участка, описанию земельных участков не выявлено).

То обстоятельство, что в решении не указаны выводы по проведенной в рамках дела судебной экспертизе, также не является процессуальным нарушением, влекущим отмену судебного акта.

В рамках рассмотрения настоящего дела была назначена экспертиза на предмет определения наличия/отсутствия реестровой ошибки в определении границ земельного участка с кадастровым номером 10:01:0130138:94 (сформирован для эксплуатации МКД № 41 по пр. А. Невского. Между тем, оценивать результаты

экспертизы в случае отказа истца от части требований после поступления заключения, оснований не имелось. Цель проведения экспертизы – установление реестровой ошибки, о которой было заявлено истцом первоначально с целью приведения сведений в ЕГРН в соответствие с фактическими границами по требованию об аннулировании сведений о границах и площади спорных земельного участков.

Иные доводы подателя жалобы также не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем не могут служить основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

Суд первой инстанции установил все фактические обстоятельства и исследовал доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применил нормы материального права. Обстоятельства, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве оснований для отмены либо изменения судебного акта, апелляционным судом не установлены.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 22.04.2025 по делу № А26-9428/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Т.С. Сухаревская Судьи М.В. Балакир

Н.А. Бугорская