Решение от 5 ноября 2019 г. по делу № А40-13228/2019

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-13228/19-125-84
г. Москва
05 ноября 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 26 сентября 2019 г.

Полный текст решения изготовлен 05 ноября 2019 г.

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Смысловой Л.А.

при ведении протокола секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ООО "АРБАТ 13" (119019 МОСКВА ГОРОД УЛИЦА НОВЫЙ АРБАТ ДОМ 13 , ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 29.01.2018, ИНН: <***>)

к ответчику Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, ИНН <***>, 125009, <...>, дата регистрации 15.11.1991)

об обязании заключить договор.

при участии представителей

от истца – ФИО2 по доверенности от 19.08.2019 г. №б/н, ФИО3 по доверенности от 19.08.2019 г. №б/н

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 29.11.2018 №33-Д-1041/18

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «АРБАТ 13» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы, об обязании заключить договор купли-продажи в изложенной редакции (с учетом принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнений).

В судебном заседании истец исковые требования поддержал в полном объеме с учетом заявленного ходатайства об уточнении.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, по основаниям изложенным в письменном отзыве.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, с учетом результатов экспертизы, суд пришел к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью «Ноябрь» заключен договор аренды от 10.08.2006 г. № 01-00944/06 на нежилое помещение общей площадью 95,9 кв. м по адресу: <...>.

ООО «Арбат 13» является правопреемником по всем правам и обязанностям, возникшим по Договору аренды от 10.08.2006 г. № 01-00944/06 на нежилое помещение общей площадью 95,9 кв. м по адресу: <...>.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 N 144-ФЗ; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате.

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

09.10.2012 вх.№76617/12 Истец обратился в Департамент городского имущества Москвы с заявлением на выкуп в отношении арендуемого помещения по договору аренды от 10.08.2006 г. № 01-00944/06 на нежилое помещение общей площадью 95.9 кв. м по адресу: <...>. Ответа на обращения Истец не получил.

27.01.2014 (рег.№ 33-5-16-76/14-(0)-0) Истец повторно обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением на выкуп арендуемого помещения, Ответчиком ответ в рамках Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ - не предоставлен.

14.05.2014 года Истец повторно обращается с заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы о повторно заявляет о своем намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. Ответа на обращения Истец не получил.

30.10.2014г года Истец так же обратился к Ответчику с Заявлением на выкуп, в своем обращении Истец сообщил Ответчику что по состоянию на 30.10.2014 уже трижды обращался в Департамент, но ответа так и не получил.

02.08.2017 г. ООО «Арбат 13» направило в адрес ДГИ г. Москвы претензию (вх. № ДГИ-173173/17-(0)-0) с предложением заключить договор на выкуп, принадлежащего городу Москве помещения, расположенного по адресу: <...>, с приложением проекта договора купли-продажи нежилого помещения.

ООО «Арбат 13» неоднократно обращалось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения, однако ответа на свои обращения не получило.

На момент обращения в ДГИ города Москвы с Заявлениями о выкупе арендуемого имущества ООО «Арбат 13» задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) не имело.

Однако, ООО «Арбат 13» не получило ответа на указанную выше претензию в течении 30 дней с момента её получения Департаментом, в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Определением суда от 09.07.2019 удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, проведение которой поручено ООО «ПрофОценка и Экспертиза» эксперту ФИО5 с постановкой перед экспертом следующего вопроса: «Какова рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. г. Москва, Новый Арбат, д. 13, кадастровый номер 77:01:0001046:2914 общей площадью 95,9 кв.м. по состоянию на 02.08.2017 года? »

Согласно экспертному заключению ООО «ПрофОценка и Экспертиза» установлено следующее: «Цель и задача проведения экспертизы: определение рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 77:01:0001046:2914 общей площадью 95,9 кв.м по состоянию на 02.08.2017 года. Дата определения рыночной стоимости : 02 августа 2017 г. Срок проведения экспертизы: 08-12 августа 2019 г. Дата составления заключения эксперта: 12 августа 2019 г. Результаты анализа имеющейся в нашем распоряжении информации, позволяют сделать выводы, что рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>. кадастровый номер 77:01:0001046:2914 общей площадью 95,9 кв.м по состоянию на 02.08.2017 года, составляет: 7 673 300 рублей с учетом НДС, 6 503 22 рублей без учёта НДС.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В порядке ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Оценив данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7240/12 от 18 октября 2012 г.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений, неся, в противном случае, бремя негативных для себя последствий.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

Исходя из пояснений сторон, заключения судебной экспертизы, у суда отсутствуют сомнения в обоснованности экспертного заключения.

Исходя из пояснений сторон, заключения судебной экспертизы, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд первой инстанции установил, что цена спорного помещения при приобретении его истцом составляет 6 503 22 рублей без учёта НДС.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

На основании изложенного, исковые требования истца, об обязании заключить договор купли-продажи в изложенной редакции подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на ответчика.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 9, 49, 55, 65, 71, 81, 102, 110, 123, 131, 156, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Обязать Департамент городского имущества города Москвы заключить с ООО «Арбат 13» договор купли - продажи нежилого помещения, общей площадью 95,9 кв.м, расположенного по адресу: <...> по цене 6 503 220 (Шесть миллионов пятьсот три тысячи двести двадцать) рублей 00 копеек на условиях прилагаемого проекта Договора с рассрочкой платежа в течение 5 (пяти) лет:

ДОГОВОР

купли-продажи недвижимости

(нежилого помещения)

№__________________________


г. Москва « ____ »________________20 г.


Департамент городского имущества города Москвы, именуемый в дальнейшем «Продавец», /действующий от имени города Москвы на основании Положения о Департаменте городского имущества города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП в лице _________________________________________________, действующего на основании_________________________________________________, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Арбат 13», именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице Генерального директора ФИО6, действующего на основании Устава, с другой стороны, именуемые вместе «Стороны», а по отдельности «Сторона», руководствуясь Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Законом города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы» заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0001046:2914, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 95,9 кв.м (подвал 2, пом. II, комн. 1-7, пом. III, комн. 1-5), а Покупатель обязуется принять и оплатить это имущество (далее - Объект).

1.2.Объект находится в собственности города Москвы.

1.3.Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора Объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога.

1.4.В соответствии с пунктом 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации Объект находится во владении и пользовании Покупателя, что исключает необходимость фактической передачи Объекта по акту приема-передачи.

1.5.Право собственности на Объект возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре недвижимости.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1.Продавец обязан содействовать государственной регистрации перехода права собственности на Объект и в случае необходимости выдать доверенность Покупателю на представление интересов Продавца, необходимую для государственной регистрации перехода права собственности на Объект в Едином государственном реестре недвижимости, внести соответствующие изменения в запись Единого государственного реестра недвижимости о праве собственности на Объект.

2.2.Покупатель обязан:

2.2.1.Полностью уплатить Цену Объекта (пункт 3.1. Договора) в порядке и на условиях, предусмотренных пунктом 3.2. Договора.

2.2.2.Осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект в Едином государственном реестре недвижимости.

2.3.Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Объект несет Покупатель.

2.4.В случае расторжения настоящего Договора по согласию сторон Покупатель продолжает пользоваться Объектом, указанным в пункте 1.1. Договора, на основании договора аренды, а денежные средства, полученные в качестве оплаты за Объект, возвращаются Покупателю получателем платежей.

3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Цена Объекта составляет 6 503 220 (Шесть миллионов пятьсот три тысячи двести двадцать) рублей 00 в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.2.Оплата приобретаемого имущества по настоящему Договору производится Покупателем в рассрочку, равными долями в течение 5 (пяти) лет с момента государственной регистрации перехода права собственности, что составляет не менее 108 387 (сто восемь тысяч триста восемьдесят семь) рублей 00 копейки ежемесячно.

3.3. На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

3.4.Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты государственной регистрации перехода права собственности. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 15 числа каждого месяца. Днем оплаты считается дата поступления денежных средств на расчетный счет Продавца.

3.5.Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя.

3.6.Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам:

Получатель: Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы)

ИНН <***>

КПП 770301001

ОКТМО- 45918000

Банк получателя - ГУ Банка России по ЦФО

БИК 044525000

Расчетный счет <***>

КБК - 07111402023028000410 «Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу».

Назначение платежа: оплата по Договору купли-продажи недвижимого имущества от «____»_____________2019 года №_____________

Факт оплаты Объекта недвижимости подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств.

4. ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА

4.1.В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с п.5 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по настоящему Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

4.2.В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 9 от 16 июля 1998 г. № 102 -ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4.3.Предметом залога является имущество, указанное в п. 1.1 настоящего Договора. Последующий залог допускается только с согласия Продавца.


4.4. Оценка имущества произведена в установленном порядке и указана в пункте 3.1. Договора.

4.5. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.2. Договора, на имущество, находящиеся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание во внесудебном порядке.

При этом период просрочки должен составлять не менее 3-х месяцев.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1.За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4. Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,5% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

5.2.Во всех случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

6.1.Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним, путем переговоров.

6.2.Споры, не урегулированные путем переговоров, передаются на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

7.1.Договор составлен в 3 (трех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон и один для органа, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

7.2.Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.


ПРОДАВЕЦ:

Департамент городского имущества

города Москвы

123112, <...>

ИНН <***>

КПП 770301001

ОГРН <***>



____________________/_____________

М.П.


ПОКУПАТЕЛЬ:

Общество с ограниченной ответственностью «Арбат 13»

121019, <...>

ИНН <***>

КПП 770401001

ОГРН 1187746089013


Генеральный директор

____________________/ Зайцев К.А. /

М.П.



Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674) в пользу ООО "АРБАТ 13" (ОГРН: 1187746089013, ИНН: 7704450619) госпошлину в размере 6 000 руб., расходы на проведение экспертизы в размере 35 000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:

Л.А. Смыслова