Решение от 24 апреля 2024 г. по делу № А56-62547/2023

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6 http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А56-62547/2023
24 апреля 2024 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 16 апреля 2024 года. Полный текст решения изготовлен 24 апреля 2024 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой Н.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Гамма» (адрес: Россия 196601, Санкт-Петербург, <...>, лит.А, пом.2Н, ОГРН: <***>);

ответчик: Санкт-Петербургское государственное автономное учреждение «Детский кинотеатр «Авангард» (адрес: Россия 196601, Санкт-Петербург, <...>, лит.А, ИНН <***>);

третьи лица: 1) Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга; 2) Администрация Пушкинского района Санкт-Петербурга;

о признании недействительным уведомления об освобождении арендуемого помещения, встречное исковое заявление: о расторжении договора и выселении из помещения,

при участии: - от истца: ФИО1 (доверенность от 07.11.2023),

- от ответчика: ФИО2 (доверенность от 12.03.2024), ФИО3 (доверенность от 16.08.2023), директор ФИО4 (приказ от 25.10.2023 № 821-к),

- от третьих лиц: 1) не явился, извещен; 2) ФИО5 (доверенность от 14.11.2023),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Гамма» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Санкт-Петербургскому государственному автономному учреждению «Детский кинотеатр «Авангард» (далее – ответчик, Учреждение) о признании недействительным уведомления от 05.06.2023 об освобождении арендуемого помещения по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. А. помещение 2-Н, кадастровый номер: 78:42:1811792:2170, расположенного на первом этаже.

Учреждением подано встречное исковое заявление Санкт-Петербургского государственного автономного учреждения «Детский кинотеатр «Авангард» о расторжении договора № 2 аренды государственного недвижимого имущества, закрепленного за Санкт-Петербургским государственным автономным учреждением «Детский кинотеатр «Авангард» на праве оперативного управления от 30.09.2023, о

выселении ООО «Гамма» из помещения 2-Н с кадастровым номером 78:42:1811702:2170, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит.А.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет), Администрация Пушкинского района Санкт-Петербурга (далее – Администрация).

В судебном заседании представитель истца заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП), ссылаясь на то, что здание, в котором находится спорный объект является объектом культурного наследия, следовательно, проведение ремонтных работ на таком объекте, о необходимости которых заявляет ответчик, должно проводиться исключительно с разрешения КГИОП. Указанной организацией уже направлялось Учреждению предостережение о невозможности проведения работ без разрешительной документации. Следовательно, КГИОП сможет подтвердить незаконность проведения капитального ремонта объекта.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон.

Необходимость в привлечении к участию в деле третьих лиц возникает в том случае, если судебное решение оказывает влияние на отношения третьего лица и стороны по делу, которое проявляется в возникновении между третьим лицом и стороной нового правоотношения (в большинстве случаев это регрессные обязательства); в изменении уже существующих между стороной и третьим лицом правоотношений; в воздействии на реализацию существующего между стороной и третьим лицом правоотношения (при этом содержание прав и обязанностей третьего лица и стороны в существующем правоотношении не изменяется); в установлении по основному спору обстоятельств, которые делают несомненным и явным существующее между стороной и третьим лицом правоотношение и открывают возможность для его реализации; в прекращении между сторонами и третьим лицом существующего правоотношения. Таким образом, в отношении третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судебное решение не может быть вынесено, суд не определяет прав и обязанностей данного лица, однако от содержания вынесенного решения зависит возникновение в будущем процесса между третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, и одной из сторон.

В рассматриваемом случае истец просит привлечь к участию с деле КГИОП, полагая, что его права и законные интересы могут быть затронуты проводимым ответчиком ремонтом.

Между тем, предметом настоящего спора является законность уведомления Учреждения об освобождении Обществом арендуемого помещения в связи с намерением провести капительный ремонт, а не сами ремонтные работы, которые только предполагается выполнить на объекте, а также встречное требование о выселении Общества. Указанные правоотношения сторон по делу никоим образом не затрагивают права и законные интересы КГИОП и не создают между указанной организацией и кем-либо из участников процесса дополнительных обязательств и

регрессных требований, связанных с настоящим спором. Ввиду изложенного суд не усматривает оснований для привлечения КГИОП к участию в деле.

Также судом отклонено ходатайство Общества о назначении судебной строительно-технической экспертизы по вопросам: являются ли те работы, которые проводит или собирается проводить Учреждение капитальным ремонтом? В чем выражается острая и неотложная необходимость в проведении капитального ремонта в помещении 2-Н? Если Техническим отчетом по результатам обследования здания выявлено ограниченно работоспособное состояние у стен и кровли, почему необходимо проведение именно капитально ремонта?

В соответствии с положениями статьи 82 АПК РФ арбитражный суд назначает экспертизу для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.

При этом заключение эксперта, как и любое иное доказательство по делу, должно иметь отношение к рассматриваемому делу.

Исходя из предмета первоначального и встречного исков, а также из имеющихся в деле доказательств, суд не усматривает необходимости в проведении экспертизы по поставленным истцом вопросам.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, полагал, что у Учреждения не было оснований для направления уведомления об освобождении помещения, возражал на встречный иск, указывая на то, что решение по делу № А56-108310/2023, которым признан законным отказ Учреждения от договора, не вступило в законную силу. Также истец полагал, что при наличии обеспечительных мер решение суда по делу будет неисполнимым.

Представители ответчика возражали на иск, ссылаясь на нарушение Обществом условий договора, связанных с запретом на осуществлении в арендуемым объекте деятельности, не связанной с организацией детского досуга и развлечения.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

30.09.2022 между истцом и ответчиком был заключен договор № 2 аренды государственного недвижимого имущества, закрепленного за Учреждением на праве оперативного управления, в соответствии с которым Учреждение (Арендодатель) обязуется предоставить Обществу (Арендатору) за плату во временное владение и пользование помещение, находящееся в государственной собственности Санкт-Петербурга и закрепленных на праве оперативного управления за Ответчиком, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <...>. лит. А. помещение 2-Н на первом этаже, кадастровый номер: 78:42:1811792:2170 для использования под детский развлекательно-досуговый центр сроком на 3 года, то есть до 30.09.2025 года.

Однако, как указывает Общество, уже 05.06.2023 ответчик письмом исх. № 48 от 05.06.2023 уведомил Общество о необходимости полного освобождения арендуемого помещения в срок не позднее 06.08.2023 на основании пунктов 2.1.3., 2.2.8. Договора, указывая, что данная необходимость обусловлена предстоящими работами в рамках капитального ремонта всех помещений скрепленных за Арендодателем на нраве оперативного управления (демонтаж инженерных сетей, демонтаж материалов отделки, конструкций, заполнения оконных и дверных проемов), в том числе в арендуемом помещении.

Ответным письмом от 06.06.2023 истец сообщил Учреждению о необходимости представления в соответствии с положениями пункта 2.1.3 договора документов, подтверждающих принятие в установленном порядке решения о постановке помещения на капитальный ремонт.

При этом, по мнению Общества, уведомление о необходимости освобождения Объекта в связи с предстоящими строительными работами не является уведомлением о расторжении Договора в одностороннем порядке. Более того, как полагает истец, толкование условий Договора в соответствии с положениями статьи 431 ГК РФ позволяет прийти к выводу о том, что стороны возложили обязанность проведению как текущею, так и капитальною ремонта Обьекта исключительно на Истца. Согласно условиям договора аренды предусмотрен капитальный ремонт только в соответствии с утвержденным планом общего капитального ремонта помещении, здания, сооружения, многоквартирного дома. Поскольку решения о ремонте многоквартирного дома в целом не принято, повода для проведения капитального ремонта помещений у ответчика не имелось. Более того, сами по себе основания для проведения ремонта на спорном объеме отсутствуют, поскольку в 2017 году был произведен капитальный ремонт внутридомовых инженерных систем холодного водоснабжения и теплоснабжения, а на 2024-2026 годы запланированы работы по ремонту внутридомовой инженерной системы водоотведения, на 2027 - 2029 года - ремонт внутридомовой инженерной системы электроснабжения; на 2030 - 2032 годы - ремонт крыши.

На основании изложенного истец считает уведомление ответчика об освобождении помещения проявлением злоупотребления правом, направленным исключительно на незаконное прекращение арендных отношений с Обществом, в связи с чем подлежащим признанию недействительным.

Ответчик предъявил встречное требование о расторжении договора и выселении Общества из помещения, ссылаясь на то, что спорный договор аренды не является первым в отношениях сторон и до указанного договора помещение также арендовалось Обществом. В период занятия Объекта капитальный ремонт помещений не проводился, в связи с чем помещения пришли в состояние, не отвечающее нормативным требованиям. По результатам технического обследования состояния помещений, закрепленных за Учреждением на праве оперативного управления, выявлено наличие существенных дефектов отделочных материалов, кирпичной кладки, оконных и дверных заполнений, инженерных сетей, в том числе систем отопления и канализации, вентиляции и электроснабжения, что нашло свое отражение в Акте технического осмотра объекта № 1.

Кроме того, учредителем Учреждения - Администрацией Пушкинского района Санкт-Петербурга, ответчику было предписано осуществить капитальный ремонт спорных помещений с предоставлением бюджетного финансирования, поскольку Администрация Пушкинского района Санкт-Петербурга в 2022 году победила в общегородском конкурсе «Родной район» (создан по инициативе Губернатора Санкт-Петербурга ФИО6), представив проект «Детский кинотеатр Авангард» «ФИО7 В Аангарде». Данный проект был выбран жителями Пушкинского района в рамках проведенного голосования и предусматривает капитальный ремонт, а также модернизацию всех спорных помещений кинотеатра. Призовой фонд составил 100 млн. руб. Ассигнования на проведение капитального ремонта выделены из бюджета в установленном порядке.

Решение о проведении капитального ремонта помещений согласовано с Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга. Факт принятия решения о проведении капитального ремонта помещений также подтверждается адресной программой Администрации Пушкинского района Санкт-Петербурга на 2023 год в части расходов на капитальный ремонт Объекта; протоколом совещания Администрации Пушкинского района Санкт-Петербурга от 17.03.2023 по вопросу проведения работ по разработке проектно-сметной капитальный ремонт. В рамках реализации принятого решения о проведении капитального Учреждением был заключен контракт № 0372200276422000002 на выполнение работ по разработке

проектно-сметной документации на капитальный ремонт помещений СПб ГАУ «Детский кинотеатр «Авангард».

Таким образом, ответчик полагает, что у него были все основания для направления Обществу уведомления об освобождении помещений в связи с проводимым капитальным ремонтом.

Также Учреждение указало, что в соответствии с пунктом 5.4. Договора арендодатель вправе с соблюдением положений пункта 2.1.3 Договора в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора в случае принятия в установленном порядке решения о проведении капитального ремонта Объекта. В этом случае Договор считается расторгнутым в течение 30 дней с момента получения арендатором письменного уведомления об отказе от Договора. Учреждение уведомлением от 05.06.2023 сообщило истцу о необходимости освободить Объект в срок не позднее 06.08.2023, а 10.07.2023 Учреждение вручило Обществу уведомление об одностороннем отказе от исполнения Договора в соответствии с пунктом 5.4. Договора и проинформировало о том, что договор будет расторгнут с 11.08.2023.

Кроме того, ответчик указывает, что истцом было допущено существенное нарушение условий договора, а именно: в сентябре 2022 года по результатам проверки фактического использования объекта, было установлено, что объект, сдаваемый в аренду истцу для использования под детский развлекательно-досуговый центр, используется не по назначению, а как место общественного питания – кафе.

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПЙ РФ представленные в материалы дела доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд полагает первоначальные требования не подлежащими удовлетворению, а встречные требования обоснованными, ввиду следующего.

Согласно статье 4501 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с положениями статьи 451.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора),

должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В рассматриваемом случае пунктом 5.4 договора аренды установлено, что арендодатель вправе с соблюдением пп. 2.1.3 Договора в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора в случаях:

- принятия в установленном порядке решения о сносе Объекта (здания, сооружения, многоквартирного дома, в которых расположен Объект);

- принятия в установленном порядке решения о реконструкции Объекта (здания, сооружения, многоквартирного дома, в которых расположен Объект);

- принятия в установленном порядке решения о проведении капитального ремонта Объекта (здания, сооружения, многоквартирного дома, в которых расположен Объект).

Согласно подпункту 2.13 Договора в этом случае Арендодатель обязан не менее, чем за два месяца письменно уведомить Арендатора о необходимости освобождения Объекта в связи с принятыми в установленном порядке решениями о постановке помещений, здания, сооружения, многоквартирного дома на капитальный ремонт в соответствии с утвержденным планом капитального ремонта или о его сносе по градостроительным требованиям, соображениям.

Судом установлено, что ненадлежащее техническое состояние помещений Ответчика неоднократно выявлялось в результате осмотра службой заказчика Администрации, комиссией представителей Ответчика, иными профильными службами, в частности:

- согласно акта технического осмотра объекта от 21.04.2022 г. комиссией в составе специалистов СПб ГБУ «Служба заказчика Пушкинского района» установлено, что имеются трещины штукатурного слоя и цпс, стяжек, разрушение перегородок и обшивок из ГКС, локальные повреждения кирпичной кладки, разрушение отделки полов, стен, естественный износ оконных и дверных заполнений, физический износ сетей и оборудования, нарушение направления уклона участков трубопроводов отопления и канализации. Нарушение нормативного шага закрепления трубопроводов, нарушение целостности слаботочных сетей, открытая прокладка кабеля без гофры и каналов, коррозия труб, нарушение уплотнения соединений, физический износ и повреждения оконечного оборудования, деформированная система воздуховодов, нарушение целостности распределительных щитов, использование алюминиевых проводов;

- в соответствии с актом технического осмотра объекта № 1 от 07.02.2023 г. выявлены факты наличия существенных дефектов отделочных материалов, кирпичной кладки, оконных и дверных заполнений, инженерных сетей, в том числе систем отопления и канализации, вентиляции и электроснабжения.

Кроме того, имеются многочисленные обращения граждан Пушкинского района Санкт-Петербурга с просьбой осуществить капитальный ремонт помещений Ответчика, а также депутатов Законодательного собрания Санкт-Петербурга, к примеру, депутата ФИО8, что отражено в обращении от 03.08.2022 г. № 207556- 3.

Помимо изложенного, в отношении спорного помещения Администрацией Пушкинского района Санкт-Петербурга – представителем собственника объекта недвижимости, закрепленного за Учреждением на праве хозяйственного ведения, принято решение о проведении капитального ремонта с предоставлением бюджетного финансирования в связи с включением объекта в адресную программу Администрации Пушкинского района Санкт-Петербурга на 2023, как объекта, выигравшего в общегородском конкурсе «Родной район» в 2022 году.

В рамках реализации принятого решения о проведении капитального заключен контракт № 0372200276422000002 на выполнение работ по разработке проектно-сметной документации на капитальный ремонт помещений СПб ГАУ «Детский кинотеатр «Авангард».

Ответчиком с использованием информационной системы в сфере закупок (zakupki.gov.ru) 06.06.2023 на сайте размещены извещения № 0172200002923000100 и № 0172200002923 000101 о заключении контрактов на выполнение работ по демонтажу материалов отделки, конструкций, заполнения оконных и дверных проемов, демонтажу инженерных сетей и проведению капитального ремонта помещений СПб ГАУ «Детский кинотеатр «Авангард» по адресу: Санкт-Петероург, <...>, лит. А.

10.07.2023 по результатам конкурсных процедур заключены контракты № 0172200002923000100 и № 0172200002923000101 на выполнение работ по капитальному ремонту объектов.

Таким образом, материалами дела подтверждается факт принятия в отношении спорного объекта решения о его капитальном ремонте, в связи с чем утверждение Общества о необоснованности направления в его адрес уведомления об освобождении объекта является ошибочным.

При этом вопреки доводам истца, ни одна норма заключенного между сторонами договора не обязывает арендодателя направлять арендатору документы, подтверждающие проведение ремонта, а также обосновывать его необходимость.

Согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором, что предполагает, в том числе, своевременное выполнение ремонта объектов.

В рассматриваемом случае принятие решения о проведении ремонта было обусловлено объективными обстоятельствами, не направлено на ущемление прав истца, и реализовано Учреждением в соответствии с условиями договора и действующего законодательства.

Одновременно следует отметить, что в соответствии с положениями пунктов 5.4 и 2.1.3 договора и статьей 450.1 ГК РФ документом, влекущим правовые последствия в виде прекращения договора, является не уведомление об освобождении помещения, а односторонний отказ от договора, который оспаривался истцом в рамках дела № А56108310/2023. То есть, гражданско-правовой сделкой, влекущей расторжение договора и обязанность истца освободить объект, является не уведомление об освобождении объекта, а односторонний отказ от договора, ввиду чего уведомление само по себе не порождает правовых последствий и не может нарушать прав и законных интересов истца.

С учетом изложенного, требования Общества о признании уведомления недействительным удовлетворению не подлежат.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку судом установлено наличие оснований для одностороннего отказа от договора по инициативе арендодателя, а также факт направления Обществу уведомления об отказе от договора с требованием об освобождении объекта, суд соглашается с доводами ответчика о том, что договор считается прекращенным и Общество обязано освободить объект.

Утверждение истца о неисполнимости судебного акта в связи с принятыми обеспечительными мерами отклоняется судом, как основанное на совершенно неверном понимании истцом как самого института так и механизма действия обеспечительных мер.

В связи с отклонением первоначального иска и удовлетворением встречного иска судебные расходы по уплате Учреждением пошлины при подаче встречного иска в сумме 12 000 руб. подлежат отнесению на Общество.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении первоначального иска отказать.

Признать расторгнутым договор № 2 аренды государственного недвижимого имущества, закрепленного за Санкт-Петербургским государственным автономным учреждением «Детский кинотеатр «Авангард» на праве оперативного управления от 30.09.2023.

Выселить ООО «Гамма» из помещения 2-Н на первом этаже, с кадастровым номером 78:42:1811702:2170, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит.А.

Взыскать с ООО «Гамма» в доход федерального бюджета 12 000 руб. пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Вареникова А.О.