Решение от 10 марта 2021 г. по делу № А68-5058/2020

Именем Российской Федерации

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТУЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

300041 Россия, <...>

тел. <***>, E-mail: info@tula.arbitr.ru, http://www.tula.arbitr.ru


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А68-5058/2020
г. Тула
10 марта 2021 года
Арбитражный суд в составе судьи Глазковой Е.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление АО «МУК города Алексина» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к администрации муниципального образования г. Алексин (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий по договору купли-продажи

в судебном заседании участвовали: от истца: ФИО2 дов. от 08.05.2020;

от ответчика: ФИО3, дов. от 24.09.2020,

УСТАНОВИЛ:

АО «МУК города Алексина» обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к администрации муниципального образования г. Алексин об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества – нежилого помещения общей площадью 224,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>, а именно истец просит изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена предмета договора составляет 1 610 830 руб. 00 коп., без учета НДС», а также взыскать с АМО город Алексин в пользу АО «МУК города Алексина» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 25 000 руб. (с учетом уточнений от 13.01.2021 (т. 2 л.д. 60-61).

В обоснование заявленных требований истец указывает на то, что он в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ приобрел преимущественное право на приобретение арендуемого им помещения, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования Алексинский район, в связи с чем 29.10.2019 подал соответствующее заявление (т. 1 л.д. 32-33).

Орган местного самоуправления принял решение о заключении договора купли-продажи с АО «МУК города Алексина» на нежилое помещение общей площадью 224,1 кв.м., расположенное по адресу: <...> по цене 2 844 167 руб. без учета НДС (т. 1 л.д. 36).

Ответчик направил истцу договор купли-продажи № 1-2020, в пункте 2.1 которого была определена цена помещения 2 844 167 руб. без учета НДС (т.1 л.д. 94-92).

Исходя из оценки рынка продаж, а также несоответствия Отчета об определении величины рыночной стоимости и размера арендной платы от 16.12.2019 № 1902-19, выполненного предпринимателем ФИО4 (т. 1 л.д. 35), истец посчитал, что цена завышена, направил в адрес ответчика протокол разногласий в части цены, которую просил установить в размере 1 792 800 руб. без учета НДС (т. 1 л.д. 93).

Поскольку администрация письмом от 19.03.2020 № 2569 отклонила протокол разногласий ввиду того, что стоимость нежилого помещения определена на основании отчета независимого оценщика (т.1 л.д. 94), истец обратился в суд с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества.

Истец поддерживает заявленное требование.

Ответчик возражает против заявленных исковых требований.

Изучив материалы дела, выслушав мнение сторон, суд установил, что в соответствии со ст. 3 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Истец 29.10.2019 обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого им помещения на основании ФЗ № 159-ФЗ (т. 1 л.д. 32-33).

Постановлением администрации МО город Алексин от 20.01.2020 № 40 в порядке реализации указанного преимущественного права было постановлено, заключить договор купли-продажи с АО «МУК города Алексина» на нежилое помещение общей площадью 224,1 кв.м., расположенное по адресу: <...> по цене 2 844 167 руб. без учета НДС (т. 1 л.д. 36).

Ответчик в порядке, предусмотренном указанным выше законом, направил истцу договор купли-продажи помещений, в пункте 2.1 которого была определена цена помещения 2 844 167 руб. без учета НДС (т.1 л.д.91-92).

Истцом указанный договор купли-продажи подписан с протоколом разногласий.

Администрация письмом от 19.03.2020 № 2569 отклонила протокол разногласий ввиду того, что стоимость нежилого помещения определена на основании отчета независимого оценщика (т.1 л.д. 40).

На основании п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (ст.446 ГК РФ).

Арбитражный суд считает, что заявленные истцами требования с учетом уточнения подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Наличие у АО «МУК города Алексина» преимущественного права на выкуп арендуемого помещения предметом спора не является, ответчиком не оспаривается.

Предметом спора является выкупная цена приватизируемого имущества, при этом истец оспаривает достоверность отчета об определении рыночной стоимости муниципального недвижимого имущества.

Процессуально-правовой целью рассмотрения споров об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, является установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия.

Разногласия сторон возникли относительно цены выкупаемого имущества.

В материалы дела представлен отчет от 16.12.2019 № 1902-19 об оценке рыночной стоимости и размера арендной платы объектов муниципального имущества - нежилого помещения, общей площадью 224,1 кв.м., этаж - подвал, адрес: Тульская область, г. Алексин, ул. Здоровья, д. 3, подготовленного предпринимателем ФИО4 (т. 1 л.д. 58-76).

По результатам проведенной оценки итоговая цена указанного объекта недвижимости на 16.12.2019 составила 2 844 167 руб. (без учета НДС).

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной (ч. 5 п. 1).

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Истец полагает, что выкупная цена объекта составляет менее той цены, которую предложил ответчик.

Экспертом ФИО5 на основании определения суда от 24.11.2020 была проведена экспертиза, представлено заключение № 2020-062 (т. 2 л.д. 1-52) и письменные пояснения от 27.01.2021 (т. 2 л.д. 71), согласно которым отчет об оценке рыночной стоимости муниципального недвижимого имущества от 16.12.2019 № 1902-19 не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, содержит нарушения требований в области оценочной деятельности, влияющие на рыночную стоимость объекта недвижимости, рыночная стоимость встроенного нежилого помещения, общей площадью 224,1 кв.м., кадастровый номер 71:24:020103:1446, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 29.10.2019 составляет 1 933 000 руб. с учетом НДС и 1 610 830 руб. без учета НДС.

Опрошенный в судебном заседании 10.03.2021 эксперт ФИО5 пояснил, что в заключении были допущены технические ошибки в части ссылки на стр. 4 заключения на ФСО №№ 1, 2 и 3 от 20.07.2007, утратившие силу, однако по факту были применены ФСО №№ 1, 2 и 3 от 20.05.2015, что следует из стр. 8 заключения, а использование ранее действовавшей формулировки п. 10 ФСО № 1, не повлияло на конечный результат, он был бы тем же. Также эксперт пояснил, что Отчет предпринимателя ФИО4 составлен с грубыми нарушениями Закона об оценочной деятельности и Стандартов ФСО, как по формальным признакам, так и по существу. В частности, эксперт обратил внимание на то, что оценщиком не исследованы характеристики объектов оценки, а также в качестве аналогов предприниматель использовал помещения из другого сигмента недвижимости, которые по смыслу п. 10 ФСО № 1 не являются аналогами, т.е. схожими по своих экономическим (вид использования), техническим и прочим характеристикам.

Согласно статье 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном АПК РФ и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, показания свидетелей, аудио - и видеозаписи, иные документы и материалы. Все доказательства должны быть получены и исследованы в соответствии с требованиями федерального законодательства. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом в совокупности с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Заключение эксперта признается одним из доказательств по делу наравне со всеми иными видами доказательств.

Оценивая указанные доказательства, суд исходит из того, что заключение эксперта является одним из видов доказательств по делу, исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 АПК РФ подлежит оценке наравне с другими представленными доказательствами (определение ВАС РФ от 17.02.2012 № ВАС-649/12).

Исходя из содержания статей 86 и 87 АПК РФ заключение эксперта должно быть ясным для понимания и не должно допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Статьей 87 АПК РФ предусмотрено, что при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Ответчиком заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы. В обоснование данного ходатайства ответчик ссылается только на то, что эксперт в заключении ссылается на отмененные Стандарты оценки, в то время, как по данному вопросу и иным вопросам, заданным эксперту в судебном заседании, были даны подробные пояснения, устранившие все неясности.

Суд пришел к выводу, что представленное экспертное заключение с учетом письменных пояснений к нему соответствует требованиям, установленным ч. 2 ст. 86 АПК РФ, является обоснованным и мотивированным, его выводы аргументированы и вытекают из исследовательской части, однозначны, противоречий в выводах эксперта не выявлено, сомнений в правильности и объективности, содержащихся в нем выводов, не усматривается. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований не доверять эксперту у суда не имеется.

Представленное в материалы дела экспертное заключение оформлено в соответствии с требованиями ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения.

Экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности: научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Выводы эксперта сомнений у суда не вызывают, в связи с чем суд признает заключение эксперта допустимым и достоверным доказательством.

Выслушав устные и изучив письменные пояснения эксперта, суд считает, что отсутствуют достаточные основания для удовлетворения ходатайства о проведении повторной экспертизы, поэтому суд отказывает ответчику в проведении повторной экспертизы.

В силу статьи 9 Закона № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанная правовая позиция относительно определения рыночной стоимости имущества, выкупаемого субъектом малого предпринимательства, изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 № 7240/12.

Поскольку стороны подтвердили преимущественное право общества на приобретение в собственность арендуемого помещения, при этом оснований, препятствующих приобретению помещения, установлено не было, поэтому суд с учетом заключения судебной экспертизы удовлетворяет заявленное требование исходя из рыночной стоимости рассматриваемого имущества без учета НДС, определенной на дату подачи заявления, урегулировав разногласия по договору купли-продажи путем установления рыночной стоимости выкупаемого имущества в размере 1 610 830 руб. без учета НДС.

Судебные расходы, в том числе, по уплате госпошлины в размере 6 000 руб. и за проведение экспертизы в сумме 25 000 руб. суд взыскивает с ответчика в пользу истца.


Руководствуясь ст.ст. 49, 110, 167-171, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Ходатайство администрации МО г. Алексин о проведении повторной экспертизы отклонить.

Исковые требования АО «МУК города Алексина» удовлетворить.

Пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции:

2.1. Цена предмета договора составляет 1 610 830 руб. (один миллион шестьсот десять тысяч восемьсот тридцать рублей 00 копеек) без учета НДС…»

Взыскать с администрации МО г. Алексин в пользу АО «МУК города Алексина» в возмещение расходов по уплате госпошлины 6 000 руб. и 25 000 руб. расходов по экспертизе.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через арбитражный суд Тульской области.

Судья Е.Н.Глазкова