Постановление от 7 апреля 2025 г. по делу № А50-22/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-1012/25

Екатеринбург

08 апреля 2025 г.


Дело № А50-22/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2025 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 апреля 2025 г.


Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А. А.,

судей Скромовой Ю. В., Суспициной Л. А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чемортан И.В.,

рассмотрел в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Вавилон» (далее – общество «Вавилон», общество) на решение Арбитражного суда Пермского края от 11.09.2024 по делу № А50-22/2024 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2024 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

До начала судебного заседания суда кассационной инстанции                                от Департамента земельных отношений администрации города Перми (далее – департамент, ДЗО Администрации г. Перми) в электронном виде поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителя. Ходатайство судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено на основании статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании Арбитражного суда Уральского округа с применением видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Пермского края приняли участие представители:

общества «Вавилон» - ФИО1 (доверенность от 19.12.2024 б/н);

общества с ограниченной ответственностью «Строительное управление – 157» - ФИО1 (доверенность от 17.06.2024);

Общество «Вавилон» обратилось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением к ДЗО Администрации г. Перми с требованием о признании незаконным (недействительным) отказа департамента, изложенного в письме от 26.10.2023 № 21-01-06-и-7203, в продлении срока действия договора аренды от 09.02.2018 № 003-18Д земельного участка с кадастровым номером 59:01:4419853:18, расположенного по адресу Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Окулова, 79; об обязании департамента устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества «Вавилон», заключив новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4419853:18, расположенного по адресу Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Окулова, 79 (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений заявленных требований).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Строительное управление - 157» (далее - общество «СУ-157»), Департамент градостроительства и архитектуры Администрации города Перми (далее – ДГА Администрации г. Перми).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 11.09.2024 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2024 решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, общество «Вавилон» обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований или направить дело на новое рассмотрение. Заявитель жалобы не согласен с выводами судов об отсутствии совокупности условий, установленных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для заключения с обществом нового договора аренды без проведения торгов, а также в связи с прекращением договора по истечении срока его действия и в связи с тем, что строительство объекта завершено не было, объект не введен в эксплуатацию.  Кассатор считает, что заявитель имеет право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, как следствие, у департамента отсутствовали основания для отказа в продлении договора аренды земельного участка. По мнению заявителя, судами не учтено, что в период с 16.10.2018 до 01.01.2020 общество «Вавилон» фактически не могло осуществлять строительство объекта в связи с оспариванием решения департамента, отказом в продлении разрешения на строительство от 19.04.2016 и продлением срока действия разрешения на строительство с учетом положений части  7 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (вступившей в силу с 02.08.2019) только с вынесением Определения Верховного суда Российской Федерации № 309-ЭС19-19693 от 06.11.2019 (дело № А50-34614/2018).  В период действия договора аренды (с 30.12.2016 по 29.12.2020), как минимум с 16.10.2018 до 01.01.2020 общество «Вавилон» не использовало земельный участок по назначению по вине арендодателя – Администрации г. Перми, в состав которой входили оба Департамента (и Департамент градостроительства и архитектуры, и Департамент земельных отношений), незаконным решением которого не было осуществлено продление разрешения на строительство. Податель жалобы отмечает, что у Департамента имеется предусмотренная обязанность заключить договор аренды на новый срок при наличии условий, указанных в частях 9 и 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» отказ от продления договора со ссылкой на иные основания, не предусмотренные данной нормой, не имеет правового значения, а также не представлены доказательства задолженности по арендной плате, а также решения арендодателя об ином порядке использования спорного земельного участка. При таких обстоятельствах заявитель полагает, что не определен срок предоставления земельного участка для завершения строительства. В обоснование своих доводов общество сослалось на Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699 по делу № А63-4067/2021. С учетом указанных обстоятельств, а также с учетом того, что иск публичного собственника об изъятии объекта незавершенного строительства не рассмотрен, кассатор считает, что имеет право на получение в аренду без проведения торгов испрашиваемого земельного участка для завершения строительства объекта делового и общественного значения. Кроме того, податель не согласен с отказом суда апелляционной инстанции в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства ввиду невозможности явки представителя в заседание суда, считает такой отказ необоснованным. Отмечает также, что несвоевременное представление отзыва на апелляционную жалобу департаментом нарушило права истца, поскольку у общества не имелось возможности ознакомиться с отзывом и высказать свою позицию по нему.

В отзыве на кассационную жалобу департамент просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, установлено судами и не оспаривается заявителем, 21.03.2006 между Администрацией города Перми и индивидуальным предпринимателем ФИО2 заключен договор                № 006-06Д аренды земельного участка для строительства.

Впоследствии между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и обществом «Вавилон» 16.06.2006 заключен договор о передаче прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка от 21.03.2006 № 006- 06Д, согласно которому земельный участок предоставлен для использования под строительство в соответствии с видом разрешенного использования: складские помещения, административное здание, предприятия сервиса, подземные гаражи, автостоянка.

На основании приказа Департамента планирования и развития территории города Перми № 1005-п 09.11.2006 утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 59:01:4419853:0018 по адресу: <...> № RU90303000-0000000000070641 по заявлению общества «Вавилон» от 14.09.2007.

Департаментом планирования и развития территории города Перми 30.11.2007 обществу «Вавилон» выдано разрешение № RU90303000-394/2007 на строительство объекта капитального строительства административного здания, расположенного по адресу: <...>, в соответствие с утвержденной обществом проектной документацией рабочий проект шифр:003-07. Краткие характеристики: общая площадь - 6962,4 кв.м, площадь земельного участка-1058,07 кв.м, количество этажей - 16, высота-58,5 м, строительный объем - 29205 куб.м, в том числе подземной части - 1750 куб.м, количество мест автостоянки-15. Срок действия разрешения до 01.03.2008.

Департаментом планирования и развития территории города Перми 23.04.2008 обществу «Вавилон» выдано разрешение № RU90303000-394/2007/1 на строительство объекта капитального строительства административного здания, расположенного по адресу: <...>, в соответствие с утвержденной обществом «Вавилон» проектной документацией рабочий проект шифр: 003-07. Краткие характеристики: общая площадь - 6962,4 кв.м, площадь земельного участка-1058,07 кв.м, количество этажей - 16, высота - 58,5 м, строительный объем-29205 куб.м, в том числе подземной части - 1750 куб.м, количество мест автостоянки-15. Срок действия разрешения до 30.04.2009.

Между заявителем (заказчик) и обществом «СУ-157» (генподрядчик) 25.04.2011 заключен договор генерального подряда на выполнение комплекса общестроительных работ по строительству: административного здания по ул. Окулова, 79, Дзержинский район.

Департаментом планирования и развития территории города Перми обществу «Вавилон» 08.07.2011 выдано разрешение № RU90303000-394/2007/2 на строительство объекта капитального строительства административного здания, расположенного по адресу: <...>, в соответствие с утвержденной обществом «Вавилон» проектной документацией рабочий проект шифр:003-07. Краткие характеристики: общая площадь-6962,4 кв.м, площадь земельного участка-1058,07 кв.м, количество этажей - 16, высота-58,5 м, строительный объем-29205 куб.м, в том числе подземной части-1750 куб.м, количество мест автостоянки-15. Срок действия разрешения до 08.12.2012.

Департаментом обществу «Вавилон» 19.12.2013 выдано разрешение на строительство № RU90303000-394/2007/3 объекта капитального строительства административного здания, расположенного по адресу: <...>, в соответствие с утвержденной обществом «Вавилон» проектной документацией рабочий проект шифр: 003-07. Краткие характеристики: общая площадь - 6962,4 кв.м, площадь земельного участка1058,07 кв.м, количество этажей -16, высота - 58,5 м, строительный объем 29205 куб.м, в том числе подземной части - 1750 куб.м, количество мест автостоянки-15. Выполнение всего объема работ в пределах границ предоставленного земельного участка с кадастровым номером 59:01:4419853:18. Срок действия разрешения до 30.04.2015.

Между департаментом и обществом (арендатор) 01.07.2014 заключен договор № 064-14Д аренды земельного участка для строительства от 01.07.2014 для строительства сетей водоснабжения и водоотведения к строящемуся зданию.

Общество «Вавилон» 24.02.2016 обратилось в департамент заявлением № 22-01-34/01-244 о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства - административного здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4419853:18 по адресу:                       <...>.

Общество «Вавилон» 29.02.2016 обратилось в департамент с заявлением № 22-01-34/01-293 о внесении изменений в разрешение от 19.12.2013 № RU90303000/2007/3 на строительство объекта капитального строительства - административного здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4419853:18 по адресу: <...>. Причина внесения изменений: увеличение этажности здания. Заявление общества «Вавилон» от 29.02.2016 № 22-01-34/01-293 оставлено без рассмотрения в связи с доработкой проектной документации.

Общество «Вавилон» 21.03.2016 обратилось в департамент с заявлением № 22-01-34/01-380 о продлении срока действия разрешения на строительство от 19.12.2013 № RU90303000-394/2007/3 на строительство объекта капитального строительства - административного здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4419853:18 по адресу: <...>.

Департаментом 19.04.2016 обществу «Вавилон» выдано разрешение                 № 59-RU90303000-394-2007/4 на строительство объекта капитального строительства - административного здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4419853:18 по адресу: <...>. Срок действия разрешения до 19.04.2017. Данное разрешение выдано взамен разрешения на строительство № RU90303000-394/2007/3.

Общество «Вавилон» 17.04.2017 обратилось в департамент с заявлением № 059-22-01- 34/01-864 о продлении срока действия разрешения от 19.04.2016 № 59-RU90303000-394-2007/4 на строительство объекта капитального строительства – административного здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4419853:18 по адресу: <...>. Причина продления срока: невозможность окончить строительство в установленные сроки. Департаментом срок действия разрешения от 19.04.2016 № 59-RU90303000-394-2007/4 продлен до 17.09.2018.

Обществу «Вавилон» 09.02.2018 по договору аренды земельного участка № 003-18Д предоставлен в аренду сроком до 29.12.2023 земельный участок, расположенный по адресу Пермский край, г. Пермь, р-н Дзержинский, ул. Окулова, 79, площадью 1058 +/- 9.26 кв. м с кадастровым номером 59:01:4419853:18 с целью проектирования и строительства объектов делового и общественного значения.

Общество «Вавилон» 17.09.2018 обратилось в департамент с заявлением № 059-22-01- 34/01-2624 о продлении срока действия разрешения от 19.04.2016 № 59-RU90303000-394-2007/4 на строительство объекта капитального строительства (офисный центр - административное здание) по адресу: <...>.

Департамент письмом от 16.10.2018 № И-059-22-01-34/01-1324 отказал обществу «Вавилон» во внесении изменений в разрешение на строительство в части продления срока действия разрешения на строительство указанного объекта, поскольку подача заявления о внесении изменений в разрешение на строительство (в том числе внесении изменений в разрешением на строительство в связи с продлением срока действия разрешения на строительство) менее чем за десять дней до истечения срока действия разрешения на строительство.

Общество «Вавилон» 13.03.2019 обратилось в департамент с заявлением № 22-01-34/01-192 о внесении изменений в разрешение от 19.04.2016 № 59-RU90303000-394-2007/4 на строительство объекта капитального строительства - административного здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4419853:18 по адресу: <...>. Причина внесения изменений: продление срока строительства.

Департамент 20.03.2019 выдал обществу «Вавилон» разрешение № 59- RU90303000-394-2007/5 на строительство объекта капитального строительства - административного здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4419853:18 по адресу: <...>. Срок действия разрешения до 20.07.2020. Данное разрешение выдано взамен разрешения на строительство от 19.04.2016 № 59- RU90303000-394-2007/4 во исполнение решения Арбитражного суда Пермского края от 08.02.2019 по делу № А50-34614/2018.

Общество «Вавилон» 17.09.2019 обратилось в департамент с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство объекта капитального строительства – административного здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4419853:18 по адресу: <...>.

Департамент 23.09.2020 письмом от № И-059-22-01-34/01-252 отказал во внесении изменений в решение на строительство объекта в связи с отсутствием документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, несоответствием представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством РФ.

Общество «Вавилон» 17.12.2020 обратилось в департамент с заявлением о продлении действия договора аренды от 09.02.2018 № 003-18Д земельного участка с кадастровым номером 59:01:4419853:18, площадью 1058 кв.м, предоставленного под объект незавершенного строительства с кадастровым номером 59:01:4419853:95 «административное здание по ул. Окулова, 79».

Между Департаментом и обществом «Вавилон» 21.12.2020 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 09.02.2018 № 003-18Д.

Общество «Вавилон» 07.09.2020 обратилось в департамент с заявлением № 059-22-01-34/01-762 о продлении срока действия разрешения от 20.03.2019 № RU90303000-394-2007/5 на строительство объекта капитального строительства - административного здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4419853:18 по адресу: <...>, на 3 года. Причина продления срока: задержки финансирования, задержки в исполнении договоров подключения к инженерным сетям.

Департаментом 13.09.2021 обществу «Вавилон» выдано разрешение                    № 59-RU90303000-394-2007/6 на строительство объекта капитального строительства - административного здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4419853:18 по адресу: <...>. Срок действия разрешения до 20.07.2023. Данное разрешение выдано взамен разрешения от 20.03.2019 №59-RU90303000-394-2007/5.

Согласно информации из государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города Перми министерством по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края обществу «Вавилон» выдано разрешение от 03.02.2023 на строительство объекта капитального строительства «Административное здание по ул. Окулова, 79».

Как указало заинтересованное лицо, договор аренды земельного участка от 09.02.2018 № 003-18Д прекращен 30.12.2023 в связи с истечением срока его действия.

В адрес заявителя департаментом 30.01.2024 было направлено уведомление № 21-01-06-И-332 о прекращении договора аренды земельного участка, в котором указано на необходимость возврата земельного участка арендодателю по акту приема-передачи.

Как следует из материалов дела, в обоснование своих требований заявитель ссылается на то, что на основании договора аренды земельного участка № 003-18Д от 09.02.2018 обществу предоставлен в аренду сроком до 29.12.2023 земельный участок, расположенный по адресу Пермский край, г. Пермь, р-н Дзержинский, ул. Окулова, 79, площадью 1058 +/- 9.26 кв. м с кадастровым номером 59:01:4419853:18 с целью проектирования и строительства объектов делового и общественного значения.

Департамент ДГА Администрации г. Перми выдал заявителю разрешение на строительство от 19.04.2016 № 59-RU90303000-394-2007/4 сроком действия до 03.03.2024 административного здания по ул. Окулова, 79 на земельном участке, расположенном по адресу Пермский край, г. Пермь, р-н Дзержинский, ул. Окулова, 79, площадью 1058 +/- 9.26 кв. м с кадастровым номером 59:01:4419853:18.

В период действия разрешения на строительство на указанном выше земельном участке, заявителем был возведен объект незавершенного строительства, кадастровый номер 59:01:4419853:95, инвентарный номер 5996, адрес Пермский край, г. Пермь, р-н Дзержинский, ул. Окулова, 79, степень готовности объекта незавершенного строительства 87 %, площадь объекта незавершенного строительства 6 962,4 кв. м.

Таким образом, по мнению заявителя, он фактически завершил строительство согласованного объекта недвижимости в указанный в договоре аренды земельного участка № 003- 18Д от 09.02.2018 в срок.

Заявитель обратился в департамент с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка № 003-18Д от 09.02.2018 в соответствии с Федеральным законом № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

Письмом от 26.10.2023 № 21-01-06-и-7203 департамент в продлении срока действия договора аренды земельного участка № 003-18Д от 09.02.2018 отказал, в отказе указано, что обществом было реализовано право, предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001                   № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» на приобретение земельного участка в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, в отказе отмечено, что договор аренды был продлен на 3 года до 29.12.2023 на основании части 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», после окончания срока договора у департамента отсутствуют основания для продления срока договора или заключения нового договора аренды на новый срок без проведения торгов.

Полагая, что указанный отказ является неправомерным, нарушает права и законные интересы общества, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того, что заявитель уже воспользовался своим правом на однократное заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства, а также на однократное продление договора, при этом по истечении трех лет заявителем не завершено строительство, одной из причин которой стороны указывают проблемы с инвестированием. Суды пришли к выводу о том, что повторное продление договора аренды направлено на обход конкурентных процедур, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Как видно из материалов дела, заявитель обратился в суд с требованиями в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматриваются споры публично-правового характера, возникающие из административных, налоговых, финансовых и иных публичных правоотношений, в которых стороны находятся в отношениях власти и подчинения. При этом суд проверяет законность акта или действий органа, наделенного властными полномочиями.

В силу части 1 статьи 198, статей 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в п. 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие 2-х условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Из буквального толкования положений части 4 статьи 200, статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что основанием для признания недействительным ненормативного правового акта, незаконными действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, должностного лица является совокупность двух необходимых условий: несоответствие данного ненормативного правового акта закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

Положениями части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Обязанность государственного органа по доказыванию соответствия оспариваемых действий (бездействий) закону или иному нормативному правовому акту не освобождает заявителя от доказывания нарушения прав и законных интересов лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности оспариваемыми действиями (бездействиями).

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа, в том числе земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных этим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного кодекса.

Порядок приобретения земельных участков, находящихся в государственной собственности, без проведения торгов определен в статье 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации.

Процедура подачи и рассмотрения заявления о предоставлении такого участка регламентирована в статье 39.17 указанного Кодекса.

В силу положений пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, и понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 указанной статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 названной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» также установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Судом апелляционной инстанции установлено, что в рамках дела                           № А50-34614/2018 было заявлено требование общества к ДГА Администрации г. Перми об оспаривании отказа ДГА в продлении разрешения на строительство, изложенного в письме № И-059-22-01-34/01-1324 от 16.10.2018, обязании заинтересованного лица устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, продлив срок действия разрешения на строительство № 59-RU90303000-394-2007/4 от 19.04.2016.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 31.07.2019                  № Ф09-4790/19 по делу № А50-34614/2018 решение Арбитражного суда Пермского края от 08.02.2019 по делу № А50-34614/2018 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2019 по тому же делу отменены, в удовлетворении требований общества «Вавилон» отказано.

При этом судами установлено, что по адресу: <...>, размещен объект незавершенного строительства, право собственности на которое зарегистрировано за обществом «Вавилон» 13.01.2011, площадь объекта 6 962,4 кв. м, степень готовности 82%.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ (ред. от 13.06.2023) «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в ГК РФ, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 указанного выше закона установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу названного закона (1 марта 2015 года).

При этом, исходя из положений пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации применение положений названной статьи возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 года на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Осуществив толкование вышеприведенных норм права, суд указал о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке, предусмотренном статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Как видно из материалов дела и установлено судами, изначально договор аренды от 09.02.2018 заключен сроком до 29.12.2020 для целей завершения строительства находящегося на земельном участке объекта незавершенного строительства, при этом впоследствии заявитель в 2020 году обращался в Департамент с заявлением о продлении договора аренды земельного участка сроком на 3 года в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», которое было удовлетворено, заключено дополнительное соглашение.

Нормы действующего законодательства, предусматривающие возможность продления договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка, направлены на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам.

Между тем, из материалов дела следует и судами установлено, что ведение строительства на земельном участке длится более 15 лет, первое разрешение на строительство было выдано заявителю еще 30.11.2007.

Подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Однако в настоящее время рассматривается дело № А50-11879/2024 об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 59:01:4419853:95, площадью 6962,4 кв.м. по адресу: <...>, зарегистрированный на праве общей долевой собственности за обществом «Вавилон» (доля в праве 9/10), обществом  «Строительное управление-157» (доля в праве 1/10), путем продажи с публичных торгов.

Исковое заявление по указанному делу подано 24.05.2024, то есть в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исследовав и оценив представленные в материалы доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая отсутствие совокупности условий, установленных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для заключения с обществом нового договора аренды без проведения торгов, а также в связи с прекращением договора по истечении срока его действия и в связи с тем, что строительство объекта завершено не было, объект не введен в эксплуатацию, суды пришли к верному выводу о том, что оспариваемый им отказ нарушает какие-либо его субъективные права и законные интересы в области экономической деятельности.

При таких обстоятельствах в удовлетворении заявленных требований судами отказано правомерно.

Довод кассатора о том, что судом апелляционной инстанции необоснованно отклонено его ходатайство об отложении судебного заседания ввиду невозможности явки представителя в заседание суда ввиду занятости последнего в ином судебном заседании, судом округа отклоняется, поскольку, отказывая в удовлетворении указанного ходатайства, суд его обосновал. При этом решение вопроса о судьбе такого ходатайства находится в компетенции соответствующего суда.

Ссылка заявителя на несвоевременное представление отзыва на апелляционную жалобу департаментом, что нарушило права истца, судом кассационной инстанции также отклоняется как опровергающаяся материалами дела, из которых следует, что отзыв представлен Департаментом своевременно.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. Между тем суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций в силу своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Пермского края от 11.09.2024 по делу № А50-22/2024 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2024 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Вавилон» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 


Председательствующий                                             А.А. Столяров


Судьи                                                                          Ю.В. Скромова 


                                                                                      Л.А. Суспицина