Решение от 8 октября 2024 г. по делу № А46-2097/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-2097/2024
09 октября 2024 года
город Омск



Резолютивная часть решения объявлена 25 сентября 2024 года

В полном объеме решение изготовлено 09 октября 2024 года


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Малявиной Е.Д. при ведении протокола судебного заседания секретарями судебного заседания Дорошем Д.С., Палоян С.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Прокуратуры Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в интересах Российской Федерации и Омской области в лице Департамента имущественных отношений Администрации города Омска к обществу с ограниченной ответственностью «Альянс-Строй» (ИНН <***>, ОГРН <***>), Банку ВТБ (публичное акционерное общество) (ИНН <***>, ОГРН <***>) об истребовании из чужого незаконного владения в пользу Российской Федерации и Омской области и последующей передаче земельных участков, о восстановлении прав государственной неразграниченной собственности на земельные участки, об обязании снести объекты недвижимости, о признании недействительным договора и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Альянс-Строй» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании права собственности на земельные участки в силу приобретательной давности,

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), Министерства имущественных отношений Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), общества с ограниченной ответственностью «Отель» (ИНН <***>, ОГРН <***>), ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15,  ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, некоммерческого партнерства для содействия по управлению коттеджным поселком «Старозагородная роща», ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62, ФИО63, ФИО64, ФИО65, ФИО66, ФИО67, ФИО68, ФИО69, ФИО70, ФИО71, ФИО72, общества с ограниченной ответственностью «Агропромышленный Холдинг «Алтаур» (ИНН <***> ОГРН <***>), ФИО73, ФИО63, ФИО53, ФИО74, ФИО75, ФИО76, ФИО77, ФИО78, ФИО79, ФИО80, ФИО81, ФИО82, ФИО83, ФИО84, ФИО85,

при участии в судебном заседании:

от Прокуратуры Омской области - ФИО86, ФИО87, служебные удостоверения,

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска -ФИО88 по доверенности, служебное удостоверение, диплом,

от общества с ограниченной ответственностью «Альянс-Строй» - ФИО89 по доверенности, паспорт, диплом, ФИО90 по доверенности, паспорт, диплом,

от Банка ВТБ (публичного акционерное общество) - ФИО91 по доверенности, паспорт, диплом,

от Министерства имущественных отношений Омской области – ФИО92, доверенность, диплом, служебное удостоверение, Граф Л.В., доверенность, диплом, служебное удостоверение,

иные лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили,

в судебном заседании присутствовали представители средств массовой информации (акционерное общество «Омские медиа»): ФИО93, ФИО94,

УСТАНОВИЛ:

Прокуратура Омской области (далее - Прокуратура) в интересах Российской Федерации и Омской области в лице Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент) обратилась в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ),  к обществу с ограниченной ответственностью «Альянс-Строй» (далее - Общество, ООО «Альянс-Строй»), Банку ВТБ (публичного акционерное общество) (далее – Банк):

об истребовании в государственную собственность из чужого незаконного владения ООО «Альянс-Строй» и передаче Департаменту следующего имущества:

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:4370 площадью 14 896 кв. м, расположенный по адресу: в 198 м по направлению на северо-восток от ориентира - здания по адресу: <...>, из состава земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: для жилищных нужд под строительство;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:8338 площадью 1 523 кв. м, расположенный по адресу: <...>, из состава земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: для жилищных нужд под строительство;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:15133 площадью 1 000 кв. м, расположенный по адресу: <...> из состава земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: деловое управление, магазины, общественное питание, автомобильные мойки;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:15134 площадью 669 кв. м, расположенный по адресу: <...> из состава земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: хранение автотранспорта; земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:3419 площадью 2 946 кв. м, расположенный в 200 м по направлению на северо-восток от ориентира - здания по адресу: <...>, из состава земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования под здания;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:10735 площадью 498 кв. м, расположенный по адресу: <...> из состава земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: площади, объекты благоустройства, в том числе малые архитектурные формы, детские площадки, площадки для отдыха, зеленые насаждения;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:14643 площадью 914 кв. м, расположенный по адресу: <...> из состава земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная жилая застройка;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:14644 площадью 17 кв. м, расположенный по адресу: <...> из состава земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: предоставление коммунальных услуг;

о прекращении права собственности ООО «Альянс-Строй» на земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:070107:4370, 55:36:070107:8338, 55:36:070107:15133, 55:36:070107:15134, 55:36:070107:3419, 55:36:070107:10735, 55:36:070107:14643, 55:36:070107:14644 путем внесения записи о погашении права в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН);

о восстановлении права государственной собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:070107:4370, 55:36:070107:8338, 55:36:070107:15133, 55:36:070107:15134, 55:36:070107:3419, 55:36:070107:10735, 55:36:070107:14643, 55:36:070107:14644 путем внесения записи в ЕГРН;

об обязании ООО «Альянс-Строй» снести:

- здания гастропаба и кассы, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:4370; здание автомойки, расположенное на земельных участках с кадастровыми номерами 55:36:070107:8338, 55:36:070107:15133;

- здание офиса продаж, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:3419;

о признании недействительным договора об ипотеке № МЛН/403323-232133-303 от 10.11.2023, заключенный между Банком ВТБ (публичное акционерное общество) и ООО «Альянс-Строй», прекратить ипотеку в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:070107:4370, 55:36:070107:8338, 55:36:070107:3419, 55:36:070107:10735, 55:36:070107:14643.

В обоснование исковых требований указано на недействительность в силу ничтожности договоров купли-продажи ранее зарегистрированных земельных участковых с кадастровыми номерами 55:36:070107:3064, 55:36:070107:3065, из которых образованы, в том числе спорные участки.

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее – Управление Росреестра по Омской области), Министерство имущественных отношений Омской области (далее – Минимущества), Территориальное управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (далее – ТУ Росимущества в Омской области), общество с ограниченной ответственностью «Отель» (далее – ООО «Отель»), а также собственники земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 55:36:070107:3065 и земельного участка с кадастровым номером 55:36:070107:3064.

ООО «Альянс-Строй» направило в суд заявление о применении срока исковой давности. По мнению Общества, истец знал о возможности нарушения прав и интересов государства, начиная с 01.11.2011.

В отзыве ООО «Альянс-Строй» указало, что земельные участки используются по целевому назначению, не являются ограниченными в обороте, объекты капитального строительства на них не расположены. В поведении общества с ограниченной ответственностью «Мрия» (далее – ООО «Мрия») отсутствовали признаки недобросовестности. Требования об истребовании земельных участков в пользу Российской Федерации и Омской области основано на неверном применении норм земельного законодательства.

Банк представил отзыв, в котором с требованиями не согласился, указал, что истцом не указаны нормы права, которые были нарушены ООО «Мрия» при заключении договора купли-продажи в отношении земельных участков, из которых были образованы испрашиваемые участки, а также пропущен срок исковой давности.

Минимущество представило отзыв, в котором подержало требования истца.

Управлением Росреестра по Омской области представлен отзыв, в котором указано на необходимость обеспечения исполнимости судебного акта, разъяснены нормы, регулирующие порядок внесения и погашения записей в ЕГРН.

Настаивая на своих доводах, ООО «Альянс-Строй» в порядке статьи 132 АПК РФ обратилось в суд с встречным исковом заявлением к Департаменту о признании права собственности в силу приобретательной давности на следующие объекты:

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:4370, площадью 14 896 кв.м, расположенный по адресу: в 198 м по направлению на северо-восток от ориентира -здания по адресу: <...>, из состава земель населенных пунктов с видом разрешенного  использования: для жилищных нужд под строительство;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:8338, площадью 1523 кв.м, расположенный по адресу: <...>, из состава земель населенных пунктов с видом разрешенного  использования: для жилищных нужд под строительство;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:15133, площадью 1000 кв.м, расположенный по адресу: г. Омск, ул.2- Кольцевая, из состава земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: деловое управление, магазины, общественное питание, автомобильные мойки,

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:15134 , площадью 669 кв.м, г. Омск, ул.2- я Кольцевая, из состава земель населенных пунктов с видом разрешенного  использования: хранение автотранспорта;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:3419, площадью 2946 кв.м, расположенный по адресу: в 200 м по направлению на северо-восток от ориентира -здания по адресу: <...>, из состава земель населенных пунктов с видом разрешенного  использования: для сельскохозяйственное использование под здание;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:10735, площадью 498 кв.м, расположенный по адресу: <...> из состава земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: площади, объекты благоустройства, в том числе малые архитектурные формы, детские площадки, площадки отдыха, зеленные насаждения;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:14643, площадью 914 кв.м, расположенный по адресу: г. Омск, ул.2- я Кольцевая,, из состава земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная жилая застройка;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:14644, площадью 17 кв.м, расположенный по адресу: г. Омск, ул. 2- я Кольцевая, из состава земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: предоставление коммунальных услуг.

Встречные требования со ссылкой, в том числе на положения статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), мотивированы тем, что ООО «Альянс-Строй» добросовестно и открыто владеет указанными объектами недвижимости, несет бремя их содержания.

В отзыве на встречный иск истец указал на недобросовестность первоначальных приобретателей земельных участков, из которых впоследствии образованы спорные участки.

Департамент в отзыве на встречный иск оспорил свой процессуальный статус ответчика, указал на недоказанность ООО «Альянс-Строй» обстоятельств, по которым требования в силу положений приобретательной давности могли бы быть удовлетворены

В дальнейшем Прокуратура и ООО «Альянс-Строй» неоднократно представляли дополнительные документы, содержащие позиции с учетом представленных оппонентом доказательств.

ФИО46 направила в суд ходатайство о рассмотрении спора в ее отсутствие.

В судебном заседании 16.09.2024 приняли участие представители Прокуратуры, Департамента, ООО «Альянс-Строй», Управления Росреестра по Омской области, Министерства. Представителями ООО «Альянс-Строй» заявлено о предоставлении времени для заключения мирового соглашения. Представитель Прокуратуры указал, что до судебного заседания проект мирового соглашения не был представлен, возражал против удовлетворения ходатайства. Представитель Департамента поддержал позицию Прокуратуры.

Суд в отсутствие доказательств совершения действий, направленных на мирное урегулирование спора, отказал в удовлетворении ходатайства, поскольку ранее (с 16.08.2024) было предоставлено достаточно времени для реализации необходимых действий по урегулированию спора.

В судебном заседании представители Прокуратуры, Департамента, ООО «Альянс-Строй», Банка, Управления Росреестра по Омской области, Министерства поддержали ранее изложенные доводы.

Иные лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили, хотя о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом. На основании частей 2, 3 статьи 156 АПК РФ суд рассмотрел дело в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Прокуратурой на основании обращений ФИО95 и ФИО96 о незаконном предоставлении и использовании земельных участков рекреационного назначения проведена проверка соблюдения земельного законодательства на территории публично-правового образования г. Омск.

Проведенной проверкой установлено, что распоряжением первого заместителя Мэра города Омска, директора департамента недвижимости Администрации города Омска от 26.06.2006 № 2555-р ФИО112 на основании заявления директора общества с ограниченной ответственностью «Мрия» (далее - ООО «Мрия») ФИО97 в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (как собственнику объектов недвижимости) предоставлены в собственность за плату ООО «Мрия» земельные участки, относящиеся к категории земель поселений:

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:3064 общей-площадью 21 644 кв. м для сельскохозяйственного использования под здание (гараж, электроцех - одноэтажное кирпичное здание, гончарный цех - одноэтажное кирпичное здание, нежилое помещение (теплица № 14), находящееся в одноэтажном строении с почтовым адресом: <...>);

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:3065 общей площадью 133 751 кв. м для сельскохозяйственного использования под здание (холодный склад - одноэтажное кирпичное здание с почтовым адресом: <...>).

Указанные земельные участки относились к государственным неразграниченным землям.

Во исполнение указанного распоряжения 28.06.2006 между департаментом недвижимости Администрации города Омска в лице первого заместителя директора ФИО98 и ООО «Мрия» в лице директора ФИО97 был заключен договор купли-продажи № 969 земельного участка с кадастровым номером 55:36:070107:3065 площадью 133 751 кв.м для сельскохозяйственного использования под здание (п. 1.1. договора).

В соответствии с п. 1.2. указанного договора купли-продажи земельного участка на участке имеется холодный склад - одноэтажное здание общей площадью 669,80 кв. м, литера Н, расположенное по адресу: <...>, принадлежащее ООО «Мрия» на основании свидетельства о государственной регистрации права от 29.03.2005 серии 55 АВ№ 030605,

Цена участка составила 936 030,96 руб. По условиям договора Покупатель обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением.

Впоследствии земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:3065 был разделен на 10 земельных участков, в числе которых земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:070107:8338, 55:36:070107:4370, 55:36:070107:15134, 55:36:070107:15133.

ООО «Мрия» (Продавец) 01.08.2012 заключило договор купли-продажи земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:4370 с ООО «Альянс-Строй» (Покупатель). Стоимость земельного участка в соответствии с п. 2.1 договора составила 5 600 000 руб.

Помимо указанного земельного участка ООО «Мрия» заключило с ООО «Альянс-Строй» договор купли-продажи от 12.05.2015 земельного участка с кадастровым номером 55:36:070107:8341 (из которого образованы земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:070107:15134, 55:36:070107:15133), договор купли-продажи от 07.09.2015 земельного участка с кадастровым номером 55:36:070107:8338.

В настоящее время ООО «Альянс-Строй» является собственником земельных участков с кадастровым номером 55:36:070107:4370, 55:36:070107:8338, 55:36:070107:15134, 55:36:070107:15133.

В ходе выездной проверки со специалистами Управления Росреестра по Омской области и БУ «Омский центр КО и ТД» установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:4370 фактически расположены объекты: 1-этажное административное здание, имеющее адрес: <...>, согласно размещенному на здании адресному указателю - «Березовая, 1/4 (земельный участок)». Сведения об учете указанного здания в ЕГРН отсутствуют.

В указанном здании осуществляют коммерческую деятельность: гастропаб «Шале», парк «На Кольцевой», лаундж-бар «Pn lounge», станция зарядки телефонов «Get energy». Парк «На Кольцевой» предоставляет услуги по аренде беседок, в границах земельного участка оборудовано здание кассы. На земельном участке расположена территория парка «На Кольцевой», в состав которой входят элементы благоустройства территории - беседки, малые архитектурные формы.

По результатам проверки установлено, что земельный участок используется не по целевому назначению, а именно для фактически расположенных на земельном участке гастропаба и бара вышеуказанным классификатором предусмотрен вид разрешенного использования общественное питание, предусматривающий размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары). Размещение парков культуры и отдыха предусмотрено видом разрешенного использования Парки культуры и отдыха.

По мнению Прокуратуры, объекты («гастропаб» и здание кассы), расположенные на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:4370, согласно статье 130 ГК РФ, являются объектом недвижимости, имеют прочную связь с землей, перемещение объектов невозможно без несоразмерного ущерба его назначения.

На земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:15134 расположена парковка автомобильного транспорта, (заасфальтированная территория) используемая неограниченным кругом лиц.

На земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:15133 расположено 2 этажное административное нежилое здание, имеющее адресный указатель: ул. 2-я Кольцевая, д. 19/9. Сведения о здании на момент проведения обследования в ЕГРН отсутствуют.

Согласно информации, содержащейся на общедоступных информационных ресурсах 2 ГИС Омск, по адресу: <...>, расположены автомойка «Гран Туризмо», кондитерская студия «Tort-Factory», ООО «Ворота Сибири» (указан график работы, перечень предоставляемых услуг, контактная информация). На момент обследования в здании осуществлялась коммерческая деятельность.

Прокуратура утверждает, что объект, размещенный на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:15133, обладает признаками капитального строительства.

В соответствии с классификатором вид разрешенного использования земельного участка с наименованием:

- деловое управление (код 4.1) предусматривает размещение объектов капитального строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности);

- магазины (код 4.4) подразумевает размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м;

- общественное питание (код 4.6) подразумевает размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары);

- автомобильные мойки (код 4.9.1.3) подразумевает размещение автомобильных моек, а также размещение магазинов сопутствующей торговли.

В рамках инструментального обследования (определения на местности координат характерных точек здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:15133 и последующей обработки данных установлено, что: часть (угол здания), площадью 12 кв.м, 2-этажного нежилого здания (ориентировочной площадью 420 кв.м, по наружному обмеру 1-этажа), расположена на смежном земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:8338.

Согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:8338, площадью 1 523 кв.м, с видом разрешенного использования - «для жилищных нужд под строительство», местоположение которого установлено примерно в 50 м юго-западнее здания медицинского учреждения, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ФИО99, ул. Березовая, д. 1, принадлежит на праве собственности ООО «Альянс-Строй» (номер и дата государственной регистрации права № 55-55/001-55/101/016/2015-3329/2 от 17.09.2015).

Согласно сведениям ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:8338 расположен в территориальной зоне спортивных и спортивно-зрелищных сооружений (С), реестровый номер границы 55:36-7.2423.

По сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:8338 с установленным видом разрешенного использования «Для жилищных нужд под строительство», принадлежит на праве собственности ООО «Альянс-Строй» (от 17.09.2015 № 55-55/001-55/101/016/2015-3329/2).

По сведениям ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:8338 объекты недвижимости не расположены.

По результатам проведенной проверки установлено, что земельный участок для жилищных нужд под строительство не используется, на участке расположена общедоступная парковка для автомобилей.

Согласно имеющейся информации департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска разрешение на строительство указанных выше объектов (гастропаб и автомойка) не выдавалось.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) в записи о земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:4370 внесены сведения об ограничениях в использовании в связи с его расположением (частичным вхождением в границы) в границах следующих зон с особыми условиями использования территории:

-  второй зоны горно-санитарной охраны месторождения минеральных вод, используемых санаторием «Омский», с реестровым номером 55:36-6.121;

-  охранной зоны объекта электросетевого хозяйства: КЛ-10кВ от 1с.ш. РУ-10кВ ТП-8273 до границы участка заявителя на объекте «Физкультурно-оздоровительного комплекса», местоположение установлено в 198 м северо-восточнее здании по ул. Березовая, 1, к.2 (КТП-8276), с реестровым номером 55:36-6.4019.

Сведения о границах второй зоны горно-санитарной охраны месторождения минеральных вод, используемых санаторием «Омский», с реестровым номером 55:36-6.121 внесены в ЕГРН 13.01.2014 на основании распоряжения Министерства природных ресурсов и экологии Омской области «Об утверждении проектов округов и зон санитарной охраны водных объектов, используемых для питьевого, хозяйственно-бытового водоснабжения и в соответствии со сведениями, содержащимися в карте (плане), направленной 25.11.2013 федеральным бюджетным учреждением «Центр реабилитации ФСС РФ «Омский».

Сведения о границах охранной зоны объекта электросетевого хозяйства: КЛ-10кВ от 1с.ш. РУ-10кВ ТП-8273 до границы участка заявителя на объекте «Физкультурно-оздоровительного комплекса» с реестровым номером 55:36-6.4019 внесены в ЕГРН 19.08.2022 в соответствии со сведениями, содержащимися в графическом описании местоположения границ охранной зоны, подготовленном в соответствии с Решением Сибирского управления Ростехнадзора о согласовании границ охранной зоны объекта электросетевого хозяйства от 10.08.2022 № 35/2022-123.

ФБУ Центр реабилитации СФР «Омский» в лечебной практике использует подземные минеральные воды, в том числе скважину № 1-Т, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:358 площадью 4400 кв.м.

Информация о границах Округа горно-санитарной охраны и режиме их использования внесены в государственный кадастр недвижимости на основании «Землеустроительного дела по описанию местоположения границ зоны с особыми условиями использования территории», выполненного МП г. Омска «Омскархитектура» 26.11.2013.

В соответствии с положениями постановления Правительства РФ от 07.12.1996 № 1425 «Об утверждении Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения» на территории второй зоны запрещается размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую природную среду и приводящих к истощению природных лечебных ресурсов.

Кроме того, в ходе проверки установлено, что во исполнение распоряжения первого заместителя Мэра города Омска, директора департамента недвижимости Администрации города Омска от 26.06.2006 № 2555-р ФИО112 28.06.2006 между департаментом недвижимости Администрации города Омска в лице первого заместителя директора ФИО98 и ООО «Мрия» в лице директора ФИО97 был заключен договор купли-продажи № 970 земельного участка с кадастровым номером 55:36:070107:3064 площадью 21 644 кв. м для сельскохозяйственного использования под здание (пункт 1.1. договора).

В соответствии с пунктом 1.2. указанного договора купли-продажи земельного участка на участке имеется:

-  гараж, электроцех — одноэтажное кирпичное здание, общей площадью 205, 80 кв. м, литера Е, расположенное по адресу: <...>, принадлежащее ООО «Мрия» на основании свидетельства о государственной регистрации права от 28.12.2004 серия 55 АА № 732635;

- гончарный цех — одноэтажное кирпичное здание, общей площадью 548, 50 кв.м, литера М, расположенное по адресу: <...>, принадлежащее ООО «Мрия» на основании свидетельства о государственной регистрации права от 30.05.2005 серия 55 АВ № 030018;

- нежилое помещение 1П (теплица № 14) обозначенное на поэтажном плане под номером 1, общей площадью 517, 60 кв. м, находящееся в одноэтажном строении, литера Т, расположенное по адресу: <...>, принадлежащее ООО «Мрия» на основании свидетельства о государственной регистрации права от 16.12.2004 серия 55 АА № 686221.

Цена участка составила 151471,42 руб.

По условиям договора покупатель обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением.

Впоследствии земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:3064 был разделен на четыре земельных участка, в числе которых земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:3419.

Данный земельный участок продан по договору купли-продажи от 25.04.2012 ООО «Альянс-Строй». В настоящее время ООО «Альянс-Строй» является собственником земельного участка с кадастровым номером 55:36:070107:3419, на котором расположено самовольно построенное здание офиса продаж.

Согласно публичной кадастровой карте земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:3419 расположен на территории, прилегающей к скверу «Старозагородная роща».

При проверке также установлено, что в производстве ОРБ и ДОПС СЧ по РОПД УМВД России по Омской области находилось уголовное дело № 603450, возбужденное 01.11.2011 по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, в отношении неустановленных лиц.

В ходе предварительного следствия установлено, что 24.03.2006 на заседании Архитектурно-градостроительного совета г. Омска (протокол № 4, утвержденный Мэром г. Омска ФИО71) принято решение одобрить застройку жилых кварталов в границах улиц: Красный Путь - Березовая -2-я Кольцевая.

24.03.2006 первым заместителем директора Департамента имущественных отношений ФИО100 дано поручение директору МП г. Омска «Городское кадастровое бюро «Земля и недвижимость» ФИО101 о выполнении комплекса работ по территориальному землеустройству на земельном участке ул. Красный путь, 86.

Указанные работы по формированию земельных участков оплачены ООО «Мрия». Стоимость работ составила 118 788, 45 руб.

В период с июня 2006 года по февраль 2007 года ФИО97, выступая руководителем ООО «Мрия», обратился в, ФИО102 - представитель по доверенности ЗАО «Цветовод» и ООО «Мрия», обратился в Главное управление по земельным ресурсам Омской области с заявлениями о предоставлении в собственность земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:070107:3063, 55:36:070107:3064, 55:36:070107:3065, расположенных в границах улиц Красный Путь, Березовая, 2-я Кольцевая г. Омска, при этом предоставив сведения о наличии на указанных участках объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности ООО «Мрия».

Распоряжением директора департамента недвижимости Администрации г. Омска ФИО112 от 26.06.2006 «О предоставлении в собственность за плату ООО «Мрия» земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:07:0107:3064, 55:36:07:0107:3065» указанные земельные участки предоставлены в собственность ООО «Мрия».

Распоряжением начальника ГУЗР Омской области от 02.07.2007 № 1573-р земельный участок с кадастровым номером 55:36:07:0107:3063 предоставлен в долевую собственность ООО «Мрия» и ООО «Цветовод».

ООО «Мрия» приобретены в собственность указанные земельные участки по выкупной стоимости, которая составила 1 208 594,14 руб.

На основании предоставленных документов в июне 2006 года зарегистрировано право собственности ООО «Мрия» на земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:070107:3064 и 55:36:070107:3065, в июле 2007 года зарегистрировано право собственности ООО «Мрия» на земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:3063, при этом в кадастровых планах земельных участков указано, что земельные участки предоставляются для сельскохозяйственного использования под здания.

На момент подачи вышеуказанных документов и регистрации права собственности на земельные участки, они уже использовались ООО «Мрия» под застройку индивидуальных жилых домов, начиная с 2005 года. Указанный факт подтверждается данными аэросъемки, проведенной Западносибирским филиалом Госземкадастрсъемка ВИСХАГИ, показаниями бывших собственников объектов недвижимости - ФИО103, ФИО104, ФИО105, ФИО106 и ФИО107, показаниями журналиста ФИО108, а также показаниями сотрудников ООО «Горпроект» ФИО109, ФИО110 и ФИО111, которым в 2005 году от ФИО97 поступила заявка на составление проектно-сметной документации для будущего коттеджного поселка.

Кроме того, согласно показаниям ФИО110 и ФИО111 на земельном участке ими были зафиксированы разрушения объектов строительства, что подтверждается фотографиями, датированными 18.04.2005.

Согласно заключению эксперта ФБУ Омская ЛСЭ Минюста России №985/16.1 от 29.10.2012, в действительности, земельные участки под индивидуальное жилищное строительство имеют рыночную стоимость: 55:36:070107:3065 по состоянию на 28.06.2006 (момент покупки) - 197 148 974 руб., 55:36:07 01 07:3064 - 31 903 256 руб., 55:36:070107:3063 на 02.07.2007 (момент покупки) - 24 708 684 руб.

Общий ущерб для бюджетов г. Омска и Омской области составил 252 552 319,86 руб.

Площади сформированных земельных участков с учетом нахождения на них объектов недвижимости и расчету их рыночной стоимости, с учетом собранных доказательств, подтверждают завышение выделенных площадей, для помещения на них максимального количества коттеджей.

Согласно заключению эксперта ФБУ Омская ЛСЭ Минюста России № 985/16.1 от 29.10.2012 рекомендуемая площадь земельного участка для эксплуатации холодного склада - одноэтажного здания, литера Н, общей площадью 669,80 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:3065 площадью 133 751 кв. м и принадлежащего ООО «Мрия» на основании свидетельства о государственной регистрации права от 29.03.2005 серии 55 АВ № 030605, составляет 2 492 кв. м. Разница между рекомендуемой площадью и площадью поставленного на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 55:36:070107:3065 составляет 131 259 кв.м.

Таким образом, предоставленный под холодным складом земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:3065 практически в 54 раза превышает площадь, необходимую для использования данного холодного склада.

Согласно заключению эксперта ФБУ Омская ЛСЭ Минюста России №985/16.1 от 29.10.2012 рекомендуемая площадь земельного участка для эксплуатации гаража, электроцеха - одноэтажного кирпичного здания, общей площадью 205, 80 кв. м, литера Е, расположенного по адресу: <...>, принадлежащего ООО «Мрия» на основании свидетельства о государственной регистрации права от 28.12.2004 серия 55 АА № 732635, гончарного цеха - одноэтажного кирпичного здания, общей площадью 548, 50 кв.м, литера М, расположенного по адресу: <...>, принадлежащего ООО «Мрия» на основании свидетельства о государственной регистрации права от 30.05.2005 серия 55 АВ № 030018, нежилого помещения 1П (теплица № 14), обозначенного на поэтажном плане под номером 1, общей площадью 517,60 кв. м, находящегося в одноэтажном строении, литера Т, расположенного по адресу: <...>, принадлежащего ООО «Мрия» на освоении свидетельства о государственной регистрации права от 16.12.2004 серия 55 АА № 686221, составляет 3 716 кв. м. Разница между рекомендуемой площадью и площадью поставленного на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 55:36:070107:3064 составляет 17 928 кв.м.

Таким образом, предоставленный земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:3064 практически в 7 раз превышает площадь, необходимую для использования указанных объектов недвижимости.

06.08.2014 в отношении ФИО97 вынесено постановление о прекращении уголовного преследования по п. 2 ч. 1 ст. 24 УПК РФ, в связи с отсутствием в его действиях состава преступления.

Из уголовного дела в отношении должностных лиц администрации г. Омска, принимавших решение о предоставлении ООО «Мрия» земельных участков, выделен материал проверки, который зарегистрирован во втором отделе СУ СК России по Омской области 25.07.2014 № 408пр-14.

25.08.2014 постановлением следователя - по особо важным делам второго отдела по расследованию особо важных дел СК РФ по Омской области отказано в возбуждении уголовного дело по сообщению о совершении преступлений, предусмотренных ст.ст. 285, 286 УК РФ, по основаниям п. 2 ч. 1 ст. 24 УПК РФ за отсутствием состава преступления в действиях ФИО112, ФИО113, ФИО98

Данное постановление 19.10.2023 заместителем прокурора области признано незаконным и отменено, материал направлен для проведения дополнительной проверки.

05.02.2024 старшим следователем второго отдела по расследованию особо важных дел (о преступлениях против государственной власти и в сфере экономики) Следственного управления Следственного комитета РФ по Омской области на основании сообщения о преступлении № 18 пр-24 и материалов проверки по факту превышения должностных полномочий при предоставлении земельных участков возбуждено уголовное дело № 12402520036000004 в отношении неустановленных должностных лиц администрации г. Омска по признакам преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 286 УК РФ.

При проведении дополнительной проверки по обращениям граждан установлено, что по тем же основаниям подлежат изъятию принадлежащие ООО «Альянс-Строй» земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:070107:10735, 55:36:070107:14643 и 55:36:070107:14644.

Распоряжением Главного управления по земельным ресурсам по Омской области № 1573-р от 02.07.2007 на основании статьи 36 ЗК Р) предоставлены в общую долевую собственность закрытого акционерного общества «Цветовод» (далее – ЗАО «Цветовод») 81/100 доли в праве общей долевой собственности и ООО «Мрия» 19/100 доли в праве общей долевой собственности земельного участка из земель населенных пунктов, находящегося в государственной неразграниченной собственности, с кадастровым номером 55:36:070107:3063 площадью 17 303 кв.м, местоположение которого  установлено относительно 2-этажного кирпичного здания гаража, имеющего почтовый адрес: <...>, для эксплуатации зданий.

Во исполнение данного распоряжения 27.08.2007 Главным управлением по земельным ресурсам Омской области с ЗАО «Цветовод» и ООО «Мрия» заключен договор купли-продажи № 1131/2007 земельного участка с кадастровым номером 55:36:070107:3063 для эксплуатации под здания.

В соответствии с п. 1.2 указанного договора на данном земельном участке располагаются объекты недвижимости: гараж - двухэтажное кирпичное здание; нежилые помещения гаража и мойки; центральный склад - одноэтажное здание; нежилое помещение в пристройке; гараж.

Цена участка составила 9 322 288,98 руб. доли ЗАО «Цветовод» и 2 186 709,76 доли ООО «Мрия».

По договору купли-продажи от 11.07.2008 ЗАО «Цветовод» передало 81/100 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:3063 ООО «Мрия».

Впоследствии из земельного участка с кадастровым номером 55:36:070107:3063 образован земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:3222 площадью 1 640 кв.м.

По договору купли-продажи ООО «Мрия» 13.03.2012 передало право собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:3222 ООО «Альянс-Строй».

Из земельного участка с кадастровым номером 55:36:070107:3222 образован земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:10735 площадью 498 кв.м, собственником которого является ООО «Альянс-Строй».

По соглашению о перераспределении земельных участков от 01.02.2017 образован и закреплен на праве собственности за ООО «Альянс-Строй» земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:10737, из которого образованы земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:070107:14643 площадью 914 кв.м и 55:36:070107:14644 площадью 17 кв.м, собственником также является ООО «Альянс-Строй».

В ходе выездной проверки совместно со специалистами Управления Росреестра по Омской области установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:070107:10735 и 55:36:070107:14643 расположены в границах территориальной зоны объектов городской рекреации (Р1-373). Объекты капитального строительства в пределах указанных земельных участках отсутствуют. На указанных земельных участках расположены два металлических распределительных устройства площадью 9 кв.м и 5 кв.м, не являющиеся объектами капитального строительства.

На момент регистрации права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:070107:3063, 55:36:070107:3064, 55:36:070107:3065 они уже использовались ООО «Мрия» под застройку индивидуальных жилых домов, начиная с 2005 года.

Соответствующие обстоятельства подтверждаются данными аэросъемки, проведенной Западносибирским филиалом Госземкадастрсъемка ВИСХАГИ, показаниями бывших собственников объектов недвижимости ФИО103, ФИО104, ФИО105, ФИО106 и ФИО107, показаниями журналиста ФИО108, а также показаниями сотрудников ООО «Горпроект» ФИО109, ФИО110 и ФИО111, которым в 2005 году от ФИО97 поступила заявка на составление проектно-сметной документации для будущего коттеджного поселка. Кроме того, согласно показаниям ФИО110 и ФИО111, на земельном участке ими были зафиксированы разрушения объектов строительства, что подтверждается фотографиями, датированными 18.04.2005.

Согласно заключению эксперта ФБУ Омская ЛСЭ Минюста России №985/16.1 от 29.10.2012 рекомендуемая площадь земельного участка для эксплуатации объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:3063 площадью 17 303 кв.м, составляет 6 132 кв.м.

Таким образом, предоставленный под объектами недвижимости земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:3063 практически в 2,8 раза превышает площадь, необходимую для использования указанных выше объектов.

Как установлено в ходе проверки, на момент заключения договоров купли-продажи от 28.06.2006 на земельных участках с кадастровыми номерами 55:36:070107:3064, 55:36:070107:3065 отсутствовали здания, которые могли отвечать признакам недвижимого объекта гражданских прав и быть пригодны к эксплуатации, объекты недвижимости были разрушены.

При изложенном Прокуратура считает, что договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:070107:3063 и сделки с земельными участками с кадастровыми номерами 55:36:070107:3064 и 55:36:070107:3065 являются недействительными в силу ничтожности на основании статей 168, 169 ГК РФ как сделки, совершенные с нарушением закона и с целью, противной основам правопорядка, поскольку объекты для эксплуатации которых на основании статьи 36 ЗК РФ предоставлялись земельные участки были разрушены на момент их предоставления, площадь предоставленных земельных участков значительно превышала площадь, необходимую для эксплуатации объектов, стоимость земельных участков значительно занижена, участки использовались не по целевому назначению для сельскохозяйственного использования, а для жилищного строительства, при этом в нарушение требований закона торги по предоставлению земельных участков не проводились.

Кроме того, при проверке установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:070107:4370, 55:36:070107:8338, 55:36:070107:3419, 55:36:070107:10735, 55:36:070107:14643 находятся в залоге согласно договору об ипотеке № МЛН/403323-232133-з03 от 10.11.2023, заключенному между Банком и ООО «Альянс-Строй».

Ссылаясь на то, что ООО «Мрия» и последующие владельцы не имели права отчуждать спорные земельные участки, в настоящее время приобретателем и владельцем земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:070107:4370, 55:36:070107:8338, 55:36:070107:15133, 55:36:070107:15134, 55:36:070107:3419, 55:36:070107:10735, 55:36:070107:14643, 55:36:070107:14644  образованных из земельного участка с кадастровыми номерами 55:36:070107:3063, 55:36:070107:3064, 55:36:070107:3065, и расположенных на территории, прилегающей к скверу «Старозагородная роща», является ООО «Альянс-Строй» Прокуратура Омской области обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

ООО «Альянс-Строй» полагая, что с учетом давности владения предыдущих собственников, владеет указанными земельными участками более 15 лет, следовательно, не являясь собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющей как своим собственным недвижимым имуществом в течение указанного срока, приобрело право собственности на это имущество, обратился в суд к муниципальному образованию город Омск в лице Департамента со встречным требованием.

Оценив предоставленные доказательства, суд полагает требования основного иска надлежит удовлетворить, во встречном иске отказать, на основании следующего.

На основании частей 1 и 2 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица.

Согласно Закону Российской Федерации от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» (далее - Закон о прокуратуре) Прокуратура Российской Федерации в целях обеспечения верховенства закона, единства и укрепления законности, защиты прав и свобод человека и гражданина, а также охраняемых законом интересов общества и государства прокуратура Российской Федерации осуществляет, в том числе надзор за исполнением законов федеральными органами исполнительной власти, Следственным комитетом Российской Федерации, представительными (законодательными) и исполнительными органами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, органами военного управления, органами контроля, их должностными лицами, субъектами осуществления общественного контроля за обеспечением прав человека в местах принудительного содержания и содействия лицам, находящимся в местах принудительного содержания, органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций, а также за соответствием законам издаваемых ими правовых актов (статья 2).

В силу части 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением об истребовании государственного и муниципального имущества из чужого незаконного владения (абзац 5 части 1 статьи 52 АПК РФ).

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» (далее - Постановление № 15) разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 1 Закона о прокуратуре прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством. Таким образом, арбитражным судам при определении полномочий прокурора по обращению в арбитражный суд с исковым заявлением (заявлением) либо по вступлению в дело, рассматриваемое арбитражным судом, следует руководствоваться статьей 52 АПК РФ.

Предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования. В связи с этим суд извещает соответствующее публично-правовое образование, в интересах которого предъявлен иск, в лице уполномоченного органа о принятии искового заявления прокурора к производству и возбуждении производства по делу. Такое публично-правовое образование в лице уполномоченного органа вправе вступить в дело в качестве истца (пункт 10 Постановления № 15).

В настоящем случае, вопреки доводам ООО «Альянс-Строй», истребование государственного имущества из чужого незаконного владения направлено на защиту публичных интересов - интересов Российской Федерации, Омской области, в том числе на защиту права неопределенного круга лиц на благоприятную окружающую среду и комфортную среду обитания, поскольку требования основаны на обстоятельствах того, что при совершении сделок купли-продажи был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом на отчуждение земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного использования, из государственной в частную собственность.

Должностные лица департамента недвижимости Администрации города Омска, который является правопредшественником Департамента, при отчуждении земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:070107:3063, 55:36:070107:3064, 55:36:070107:3065 действовали вопреки публичным интересам, в связи с чем суд исходит из того, что обращение Прокурора в настоящем случае соответствует положениям статьи 52 АПК РФ.

Как указано выше, из обстоятельств спора следует, что предметами договоров купли-продажи земельного участка с кадастровыми номерами 55:36:070107:3064, 55:36:070107:3065, заключенных 28.06.2006 между департаментом недвижимости Администрации города Омска и ООО «Мрия», являлось отчуждение земельных участков из государственной собственности в частную.

На основании пунктов 1 и 3 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Статьей 168 ГК РФ определено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В соответствии со статьей 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

В силу разъяснений, изложенных в пунктах 74, 75 и 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о нарушении публичных интересов.

Возражая против заявленных требований, ООО «Альянс-Строй» заявило о пропуске срока исковой давности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ по общему правилу, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно пункту 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определенного в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, нарушения закона при предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:070107:3063, 55:36:070107:3064, 55:36:070107:3065, требующие принятия мер в виде предъявления настоящего виндикационного иска, были выявлены в ходе проведения проверки по заявлениям граждан, поступившим в Прокуратуру Омской области в 2023-2024 гг.

05.02.2024 старшим следователем второго отдела по расследованию особо важных дел (о преступлениях против государственной власти и в сфере экономики) Следственного управления Следственного комитета РФ по Омской области на основании сообщения о преступлении № 18 пр-24 и материалов проверки по факту превышения должностных полномочий при предоставлении земельных участков возбуждено уголовное дело № 12402520036000004 в отношении неустановленных должностных лиц Администрации г. Омска и Главного управления по земельным ресурсам Омской области по признакам преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 286 УК РФ, при предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:070107:3063, 55:36:070107:3064, 55:36:070107:3065.

В ходе прокурорской проверки были установлены лица, являющиеся в настоящее время собственниками земельных участков, образованных из земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:070107:3063, 55:36:070107:3064, 55:36:070107:3065, т.е. надлежащие ответчики.

О выявленных нарушениях прав Российской Федерации и Омской области и незаконных владельцах земельных участков прокуратура Омской области проинформировала Департамент.

В силу статьи 9 Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Данные положения имеют всеобщий характер и распространяются как на граждан, так и на юридических лиц, преследуют цель обеспечение благополучия настоящего и будущего поколений. Сохранение природы и окружающей среды обусловливает осуществление контроля за деятельностью, способной оказывать вредное воздействие на природу, необходимость использования технологий, которые могут уменьшить вредные последствия для природы, ограничение использования биологических ресурсов в пределах их природной способности к восстановлению (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 18.06.2020 № 1106-О).

Особый статус земель сельскохозяйственного использования и земель особо охраняемых природных территорий как объекта гражданского оборота обязывает применять нормы гражданского права в совокупности со специальными положениями земельного, природоохранного и иного законодательства, в соответствии с которыми передача во владение и пользование указанных земельных участков, находящихся в государственной собственности, преследует цель возникновения, в первую очередь, не имущественных отношений, а отношений публичных, направленных на максимально эффективное использование земель для удовлетворения потребностей общества и соблюдения национальных интересов в сфере продовольственной безопасности и охраны окружающей среды.

Иск прокурора направлен на защиту интересов, отнесенных статьями 7, 42 Конституции Российской Федерации к числу фундаментальных и нематериальных прав граждан и общества в целом на благоприятную окружающую и комфортную среду обитания, достойную жизнь, неотъемлемой гарантией обеспечения которых выступает продовольственная безопасность страны и охрана окружающей среды.

По правилам пункта 1 статьи 181 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Согласно статье 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования о защите нематериальных благ. К числу таковых Конституция Российской Федерации относит право каждого на благоприятную окружающую среду, реализация которого возможна только при условии защиты и сохранения земли как компонента природной среды и национального достояния.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – Постановление №43)).

Под субъективным правом понимается гарантируемая и обеспеченная законом мера возможного (дозволенного) поведения участника правоотношения для удовлетворения своих законных интересов.

Из материалов дела следует, что прокурор обратился в защиту публичных интересов Российской Федерации и Омской области (истребование из незаконного владения предпринимателя земельных участков, относящихся к землям сельскохозяйственного использования и находящиеся на территории сквера «Старозагородная роща», в настоящее время - к землям особо охраняемой природной территории).

Публичный интерес возникает в том случае, когда в соответствующих отношениях государство выступает как субъект публично-правовых отношений, а также когда частноправовые отношения государства существенно затрагивают осуществление им своих публично-правовых функций.

Иск прокурора на защиту субъективного имущественного права участников гражданских правоотношений не направлен, в связи с чем на заявленные требования исковая давность не распространяется.

Следовательно, при защите публичных интересов нормы о сроках исковой давности не подлежат применению.

Иной подход означал бы фактическую легализацию действий ответчиков по незаконному приобретению прав на имущество, что противоречит положениям гражданского законодательства об исковой давности, имеющим своей целью обеспечение защиты нарушенного права, а не уклонение от ответственности, и является недопустимым в силу статьи 10 ГК РФ.

В пункте 8 Постановления № 43 разъяснено, что десятилетний срок, установленный пунктом 2 статьи 196 ГК РФ, не подлежит применению к требованиям, на которые в соответствии с законом исковая давность не распространяется (например, статья 208 ГК РФ).

В данном случае суд приходит к выводу, что иск Прокурора является средством защиты нематериальных благ, направлен на защиту публичных интересов Российской Федерации и неопределенного круга лиц, на которые исковая давность не распространяется.

Аналогичный вывод содержит постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2024 № 08АП-3577/2024, 08АП-3884/2024 по делу № А46-22714/2023.

Принимая во внимание вышеизложенное, заявление ответчика о пропуске срока исковой давности является необоснованным.

В пункте 1 статьи 36 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора от 28.06.2006) предусмотрено, что граждане, имеющие в собственности, здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами в порядке и на условиях, которые установлены названным кодексом, федеральными законами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 35 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора от 28.06.2006) площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ.

Системное толкование статей 35 и 36 ЗК РФ позволяет прийти к выводу о том, что собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду земельный участок с целью эксплуатации таких объектов.

Следовательно, правовое значение при разрешении вопроса о наличии (отсутствии) у заявителя права на приобретение в собственность земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, имеет факт наличия такого объекта на спорном земельном участке и возможности его эксплуатации по назначению.

Как установлено в ходе проверки, на момент заключения договоров купли-продажи от 28.06.2006 на земельном участке с кадастровыми номерами 55:36:070107:3064, 55:36:070107:3065, отсутствовали здания, которые могли отвечать признакам недвижимого объекта гражданских прав и быть пригодны к эксплуатации.

Действовавшее в момент совершения договоров купли-продажи земельное законодательство не предоставляло собственникам разрушенных объектов исключительного права на приобретение в собственность земельных участков, занятых такими объектами.

Данный вывод согласуется с позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2009 № 6811/09 и от 08.06.2010 № 292/10.

На момент заключения договоров купли-продажи земельного участка у ООО «Мрия» отсутствовало право на выкуп земельного участка в порядке статьи 36 ЗК РФ, договора купли-продажи земельного участка не соответствовали требованиям действующего законодательства и нарушали публичные интересы посредством исполнения названных сделок, совершенных вопреки порядку распоряжения государственной неразграниченной собственностью.

Из совокупного толкования норм пункта 1 статьи 36, пункта 2 статьи 35 ЗК РФ следует, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется в соответствии с правилами пункта 3 статьи 33 ЗК РФ.

Пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ предусмотрено, что предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Как установлено судом и следует из представленного в материалы дела заключения № 985/16.1 от 29.10.2012, рекомендуемая площадь земельного участка для эксплуатации объектов недвижимости в 7 раз превышает площадь предоставленного ООО «Мрия» земельного участка с кадастровым номером 55:36:070107:3064.

Предоставленный под холодным складом земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:3065 практически в 54 раза превышает площадь, необходимую для использования данного холодного склада.

Предоставленный под объектами недвижимости земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:3063 практически в 2,8 раза превышает площадь, необходимую для использования указанных выше объектов.

Таким образом, спорные земельные участки неправомерно переданы обществу в собственность по договорам купли-продажи, а такие сделки в силу статьи 168 ГК РФ являются недействительными (ничтожными).

В соответствии с пунктом 2 статьи 30 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора от 28.06.2006) предоставление земельных участков для строительства, в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах).

Как установлено в ходе проверки, земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:3064, предоставленный ООО «Мрия», для сельскохозяйственного использования под здание, фактически для указанных целей не использовался. Данный земельный участок частично использовался для строительства коттеджей, частично - для предпринимательской деятельности.

Следовательно, данные земельные участки подлежали предоставлению в собственность исключительно на торгах. Вместе с тем доказательств, подтверждающих соблюдение соответствующего требования законодательства, в материалы дела не представлено.

Вопреки позиции ООО «Альянс-Строй», ООО «Мрия» не имело право требовать предоставления земельных участков в том же размере, в каком их использовало для сельскохозяйственного производства ЗАО «Декоративные культуры».

Кроме того, земельные участки были проданы по стоимости, рассчитанной для земельных участков сельскохозяйственного использования, без учета его фактического использования для строительства коттеджного поселка, что также свидетельствует о нарушении земельного законодательства и недействительности (ничтожности) сделок.

Аналогичная позиция содержится в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 29.08.2019 по делу № А57-11880/2018, определении Верховного Суда РФ от 04.10.2021 № 302-ЭС21-16305 и др.

Ссылка ООО «Альянс-Строй» на судебные акты по делу № А46-13670/2008 не принимается судом во внимание, поскольку судебные акты приняты без учета выявленных Прокуратурой нарушений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 10 ГК РФ арбитражный, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 ГК РФ).

Вместе с тем ООО «Мрия», обратившееся за предоставлением спорного земельного участка с кадастровым номером 55:36:070107:3063, 55:36:070107:3064, 55:36:070107:3065, действовало при явном злоупотреблении правом, поскольку не только должно было осознавать, что в силу закона не имеет права на предоставление ему без торгов земельного участка как собственнику здания (разрушенного), так и в том размере и по той цене, по которой он был предоставлен, в связи с отсутствием таких оснований. Подобное поведение не отвечает критериям разумности и добросовестности участника гражданских правоотношений.

В отношении оспаривания последующих сделок суд отмечает, что в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ. Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ.

В силу статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В случае признания первой сделки недействительной право собственности не переходит к последующим приобретателям имущества в силу отсутствия необходимого на то основания и спорная вещь может быть истребована у ее конечного приобретателя по правилам статей 301 и 302 ГК РФ посредством предъявления к нему виндикационного иска.

В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Добросовестным приобретателем, согласно пункту 1 статьи 302 ГК РФ, является лицо, приобретшее имущество возмездно, у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать. Собственник вправе истребовать имущество от добросовестного приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Таким образом, понятие «добросовестный приобретатель» применяется к правоотношениям в связи с истребованием имущества на основании статьи 301 ГК РФ.

В пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» разъяснено, что если совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества, приобретатель не является добросовестным.

При приобретении спорного имущества были очевидными следующие обстоятельства: наличие общедоступных сведений о виде разрешенного использования земельного участка, обязательность процедуры торгов при приобретении в собственность земельного участка с указанным видом разрешенного использования, из чего следует вывод о том, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Таким образом, при наличии указанных обстоятельств ООО «Мрия» не предприняло разумных мер и не проявило должной осмотрительности, что не может свидетельствовать о добросовестности приобретателя.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что договора купли-продажи от 28.06.2006, договор купли-продажи от 27.08.2007 заключены без проведения торгов, нарушает требования земельного законодательства, посягает на права и законные интересы неопределенного круга лиц, заинтересованных в получении земельных участков на конкурентных условиях, и как следствие является ничтожным, суд приходит к выводу, что у ООО «Мрия» и последующих владельцев земельных участков отсутствовали права на отчуждение спорных земельных участков.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что договора купли-продажи от 28.06.2006 заключены без проведения торгов, нарушает требования земельного законодательства, посягает на права и законные интересы неопределенного круга лиц, заинтересованных в получении земельных участков на конкурентных условиях, и как следствие является ничтожным, суд приходит к выводу, что у ООО «Мрия» и последующих владельцев земельных участков отсутствовали права на отчуждение спорных земельных участков.

Позиция ООО «Альянс-Строй» относительно применения экспертом недействительных норм, необходимости применения при расчете площади СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство, Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01.89, судом отклоняется, учитывая, что в заключении эксперта от 29.10.2012 расчеты производились на момент покупки, в связи с чем Свод правил 2016 года не может быть применен.

Утверждение о том, что предметом экспертной оценки были земельные участки с иной категорией и видами разрешенного использования, признается судом несостоятельным, ввиду того, что предметом экспертной оценки были земли одной категории (населенного пункта - города Омска). При этом, чтобы определить разницу между стоимостью земель для жилищного строительства и земель сельскохозяйственного использования, эксперт оценивал стоимость земель иного вида разрешенного использования - для жилищного строительства.

Допустимых доказательств, свидетельствующих о добросовестности действий ООО «Мрия», равно как ООО «Альянс-Строй», ответчиком в материалы дела не представлено (статья 9,65 АПК РФ).

Аффилированные ООО «Мрия» (директор ФИО97) и ООО «Альянс-Строй» (учредитель ФИО97, директор ФИО3), а также ИП ФИО3, действовали при явном злоупотреблении правом, поскольку должны были осознавать, что в силу закона не имеют права на предоставление участка в той площади, в которой он был предоставлен, в связи с отсутствием таких оснований.

Доводы ООО «Альянс-Строй» относительно того, что Администрация города Омска в лице департамента недвижимости Администрации г. Омска являлась стороной по сделке и не могла не знать об отсутствии у нее права на продажу земельных участков, основаны на неверном толковании законодательства и фактических обстоятельств дела.

Необходимым условием применения последствий недействительности сделки в виде возврата полученного по ней имущества в натуре является правовая и фактическая возможность такого возврата, определяемая исходя из нахождения объекта сделки на момент применения реституции во владении одной из сторон.

Ввиду признания договоров недействительными в силу их ничтожности, в качестве последствий недействительности сделки необходимо истребовать земельные участки 55:36:070107:4370, 55:36:070107:8338, 55:36:070107:15133, 55:36:070107:15134, 55:36:070107:3419, 55:36:070107:10735, 55:36:070107:14643, 55:36:070107:14644 из незаконного владения.

Поскольку удовлетворение судом требования не влечет в полной мере восстановления нарушенных прав публичного собственника, в данном случае защита публичных интересов обеспечивается применением последствий недействительности сделки, в том числе в виде прекращения права собственности ООО «Альянс-Строй» на земельные участки с кадастровыми номерами55:36:070107:4370, 55:36:070107:8338, 55:36:070107:15133, 55:36:070107:15134, 55:36:070107:3419, 55:36:070107:10735, 55:36:070107:14643, 55:36:070107:14644 путем погашения записи в ЕГРН, восстановления права государственной собственности на указанные земельные участки и внесения соответствующих сведений в ЕГРН.

Доводы ООО «Альянс-Строй» о необоснованности заявления иска в интересах Российской Федерации и Омской области судом отклонены, ввиду их несостоятельности.

Суд отмечает, что спорные земельные участки (55:36:070107:3063, 55:36:070107:3064, 55:36:070107:3065) до незаконного предоставления их в собственность ООО «Мрия» относились к государственным неразграниченным землям, что подтверждается кадастровыми планами данных земельных участков от 23.07.2006, в которых в сведениях о правах стоит прочерк (до разграничения все земли являлись и являются государственными), распоряжением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:070107:3063 от 02.07.2007 №с 1573-р, в котором прямо указано, что участок относится к землям, находящимся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю.

Кроме того, из материалов дела следует, что земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:070107:4370, 55:36:070107:8338, 55:36:070107:3419, 55:36:070107:10735, 55:36:070107:14643 находятся в залоге согласно договору об ипотеке № МЛН/403323-232133-з03 от 10.11.2023, заключенному между Банком и ООО «Альянс-Строй».

Согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случаях, предусмотренных законом.

Статьей 42 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается.

В связи с изложенным, принимая во внимание, что виндикация имущества у текущего собственника по результатам признания сделки по отчуждению (договора купли-продажи) недействительной влечет по общему правилу прекращение ипотеки в отношении этого имущества, требование Прокуратуры в соответствующей части также является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Иные возражения ООО «Альянс-Строй» не могут быть признаны судом обоснованными, поскольку сводятся к несогласию с позицией Прокуратуры в отсутствие обоснованных аргументов и доказательств.

В соответствии с абзацем 3 статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (пункт 2 статьи 222 Кодекса).

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят следующие обстоятельства: отсутствие отведенного в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - Постановление № 44), в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления. Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим.

Аналогичная правовая позиция приведена в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016.

Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из указанных выше условий, вытекающих из пункта 1 статьи 222 ГК РФ.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, и в условиях когда допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и интересы третьих лиц, такое нарушение может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.

Из пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – Постановление № 44) следует, что положения статьи 222 ГК РФ регулируют отношения, связанные с самовольным возведением (созданием) зданий, сооружений, отвечающих критериям недвижимого имущества вследствие прочной связи с землей, исключающей их перемещение без несоразмерного ущерба назначению этих объектов (абзацы первый, третий пункта 1 статьи 130, пункт 1 статьи 141.3 ГК РФ).

В силу статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К объектам капитального строительства законодатель относит здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования (часть 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11052/09, суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 ГК РФ.

Верховный Суд Российской Федерации в определении от 19.07.2016 № 18-КГ16-61 указал, что смыслу статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой может быть признан только объект недвижимости. Положения этой статьи не распространяются на отношения, которые связаны с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на отношения, касающиеся перепланировки, переустройства (переоборудования) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Суд отмечает, что вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ три самостоятельных признака самовольной постройки и установил в пункте 2 той же статьи последствия, т.е. санкцию за данное правонарушение в виде отказа в признании права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Аналогичные положения закреплены в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014, согласно которому по смыслу статьи 222 ГК РФ содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина лица в осуществлении самовольной постройки.

Следовательно, каждый из перечисленных в статье 222 ГК РФ признаков является самостоятельным основанием для сноса постройки осуществившим ее лицом.

Из материалов дела и текста искового заявления следует, что специалистами Управления Росреестра по Омской области и БУ «Омский центр КО и ТД» установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:4370 фактически расположены объекты: 1-этажное административное здание, имеющее адрес: <...>, согласно размещенному на здании адресному указателю - «Березовая, 1/4 (земельный участок)». Сведения об учете указанного здания в ЕГРН отсутствуют.

В указанном здании осуществляют коммерческую деятельность: гастропаб «Шале», парк «На  Кольцевой», лаундж-бар «Pn lounge», станция зарядки телефонов «Get energy». Парк «На Кольцевой» предоставляет услуги по аренде беседок, в границах земельного участка оборудовано здание кассы. На земельном участке расположена территория парка «На Кольцевой», в состав которой входят элементы благоустройства территории - беседки, малые архитектурные формы.

На земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:15133 расположено 2 этажное административное нежилое здание, имеющее адресный указатель: ул. 2-я Кольцевая, д. 19/9. Сведения о здании на момент проведения обследования в ЕГРН отсутствуют.

Согласно информации, содержащейся на общедоступных информационных ресурсах 2 ГИС Омск, по адресу: <...>, расположены автомойка «Гран Туризмо», кондитерская студия «Tort-Factory», ООО «Ворота Сибири» (указан график работы, перечень предоставляемых услуг, контактная информация). На момент обследования в здании осуществлялась коммерческая деятельность.

В рамках инструментального обследования (определения на местности координат характерных точек здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:15133 и последующей обработки данных установлено, что: часть (угол здания), площадью 12 кв.м, 2-этажного нежилого здания (ориентировочной площадью 420 кв.м, по наружному обмеру 1-этажа), расположена на смежном земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:8338.

Согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:8338, площадью 1 523 кв.м, с видом разрешенного использования - «для жилищных нужд под строительство», местоположение которого установлено примерно в 50 м юго-западнее здания медицинского учреждения, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ФИО99, ул. Березовая, д. 1.

Земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:8338 расположен в территориальной зоне спортивных и спортивно зрелищных сооружений (С), реестровый номер границы 55:36-7.2423.

По сведениям ЕГРН на указанном земельном участке объекты недвижимости не расположены. Однако по результатам проведенной проверки установлено, что земельный участок для жилищных нужд под строительство не используется, на участке расположена общедоступная парковка для автомобилей.

На земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:3419 расположено самовольно построенное здание офиса продаж.

Согласно имеющейся информации департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска разрешение на строительство указанных выше объектов не выдавалось.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о том, что истцом не представлены достаточные, достоверные доказательства, подтверждающие то обстоятельство, что объекты: здание гастропаба и кассы, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:4370, здание автомойки, расположенное на земельных участках с кадастровыми номерами 55:36:070107:8338, 55:36:070107:15133, здание офиса продаж, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:3419 являются капитальным, в то время как в соответствии с требованиями статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В тоже время судом установлено следующее.

Одним из способов защиты гражданских прав по условиям статьи 12 ГК РФ является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Способы защиты нарушенного права на земельный участок указаны в статье 60 ЗК РФ.

Согласно статье 60 ЗК РФ в случае самовольного занятия земельного участка нарушенное право подлежит восстановлению путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечения действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения.

В силу пункта 2 статьи 62 ЗК РФ на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 76 ЗК РФ самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных нарушениях, или за их счет.

Из приведенных норм следует, что собственник земельного участка или его иной законный владелец вправе защищать свои права путем предъявления к нарушителю (лицу, самовольно занявшему земельный участок) требования о пресечении правонарушения и восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

Собственник земельного участка, право которого нарушено самовольным занятием земельного участка посредством возведения строения, восстанавливает его путем принуждения к исполнению обязанности по сносу такой незаконной постройки. Реализация указанной меры допустима при отсутствии правовых оснований нахождения спорной постройки на земельном участке.

На основании части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Истец, обращаясь в суд с настоящим иском, по правилам статьи 65 АПК РФ должен доказать, что ответчик занял спорный земельный участок в отсутствие у него соответствующего на то разрешения.

Ввиду признания договоров недействительными в силу их ничтожности, у суда отсутствуют основания полагать, что земельные участки могли быть переданы в целях возведение новых объектов недвижимости или размещения движимых объектов.

Судом установлено, что ООО «Альянс-Строй» на момент обращения истца в суд наличие у него законных оснований для пользования земельным участком, не доказало. Документы, подтверждающие факт законности использования участков отсутствуют.

На момент разрешения настоящего спора участки не освобождены.

Таким образом, в отсутствии доказательств, свидетельствующих о наличии у ООО «Альянс-Строй» прав на использование участков, суд приходит к выводу о законности и обоснованности заявленных Прокуратурой требований в части освобождения земельных участков от размещенных объектов, в том числе гастропаба и кассы, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:4370, здания автомойки, расположенное на земельных участках с кадастровыми номерами 55:36:070107:8338, 55:36:070107:15133, здания офиса продаж, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070107:3419.

В результате оценки доводов первоначального иска, принимая во внимание, что в данном случае отсутствует необходимый для удовлетворения требования, предъявленного на основании статьи 234 ГК РФ, такой обязательный признак, как добросовестное владение имуществом, встречные требования предъявлены к ненадлежащему ответчику, встречный иск удовлетворению не подлежит.

Надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, ООО «Альянс-Строй» не представлено.

Ссылки ООО «Альянс-Строй» на иную судебную практику не могут быть приняты, поскольку при рассмотрении спора суд учитывает конкретные обстоятельства каждого дела и доказательства, представленные сторонами, на основании исследования и оценки которых и принимается судебный акт.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации прокуроры и иные органы, обращающиеся в арбитражные суды в случаях, предусмотренных законом, в защиту государственных и (или) общественных интересов; а также органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков, от уплаты государственной пошлины освобождаются.

Из части 3 статьи 110 АПК РФ следует, что государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

В силу пункта 3 части 1 статьи 103 АПК РФ по искам об истребовании имущества цена иска определяется, исходя из стоимости истребуемого имущества.

Применительно к рассмотренному делу цена иска, заявленного к Обществу, о возврате 8 земельных участков исходя из их кадастровой стоимости составила 38 793 317 руб. 96 коп.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» при подаче исковых заявлений, иных заявлений и жалоб государственная пошлина уплачивается в размере, установленном на момент обращения в арбитражный суд.

В подпункте 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент уточнения иска) установлено, что при подаче в арбитражный суд искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска свыше 2 000 000 рублей государственная пошлина уплачивается в размере, определенном по следующей формуле: 33 000 рублей плюс 0,5 процента суммы, превышающей 2 000 000 рублей, но не более 200 000 рублей.

Следовательно, размер государственной пошлине по виндикационным требованиям составил 200 000 руб. При этом виндикационное требование адресовано лишь одному ответчику, в связи с чем вся сумма государственной пошлины в этой части подлежит взысканию с Общества.

Статья 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации устанавливает размер государственной пошлины при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными - 6 000 руб.

В связи с удовлетворением первоначальных требований и отказом в удовлетворении встречных исковых требований, судебные расходы по уплате государственной пошлины за первоначальные требования возлагаются на ООО «Альянс-Строй» в полном объеме.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Прокуратуры Омской области удовлетворить.

Истребовать в пользу Российской Федерации и Омской области из незаконного владения общества с ограниченной ответственностью «Альянс-Строй» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и передать Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>):

земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:4370 площадью 14 896 кв.м, расположенный по адресу: в 198 м по направлению на северо-восток от ориентира - здания по адресу: <...>, из состава земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: для жилищных нужд под строительство;

земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:8338 площадью 1 523 кв.м, расположенный по адресу: <...>, из состава земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: для жилищных нужд под строительство;

земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:15133 площадью 1 000 кв.м, расположенный по адресу: <...> из состава земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: деловое управление, магазины, общественное питание, автомобильные мойки;

земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:15134 площадью 669 кв.м, расположенный по адресу: <...> из состава земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: хранение автотранспорта;

земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:3419 площадью 2 946 кв.м, расположенный в 200 м по направлению на северо-восток от ориентира - здания по адресу: <...>, из состава земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования под здания;

земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:10735 площадью 498 кв.м, расположенный по адресу: <...> из состава земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: площади, объекты благоустройства, в том числе малые архитектурные формы, детские площадки, площадки для отдыха, зеленые насаждения;

земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:14643 площадью 914 кв.м, расположенный по адресу: <...> из состава земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная жилая застройка;

земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:14644 площадью 17 кв.м, расположенный по адресу: <...> из состава земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: предоставление коммунальных услуг.

Прекратить право собственности общества с ограниченной ответственностью «Альянс-Строй» (ИНН <***>, ОГРН <***>) на земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:070107:4370, 55:36:070107:8338, 55:36:070107:15133, 55:36:070107:15134, 55:36:070107:3419, 55:36:070107:10735, 55:36:070107:14643, 55:36:070107:14644 путем погашения записи в Едином государственном реестре недвижимости.

Восстановить право государственной собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:070107:4370, 55:36:070107:8338, 55:36:070107:15133, 55:36:070107:15134, 55:36:070107:3419, 55:36:070107:10735, 55:36:070107:14643, 55:36:070107:14644 путем внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Альянс-Строй» (ИНН <***>, ОГРН <***>) освободить земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:4370 путем сноса здания гастропаба и кассы, освободить земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:070107:8338, 55:36:070107:15133 путем сноса здания автомойки, освободить земельный участок с кадастровым номером 55:36:070107:3419 путем сноса здания офиса продаж.

Признать недействительным договор об ипотеке № МЛН/403323-232133-з03 от 10.11.2023, заключенный между Банком ВТБ (публичное акционерное общество) (ИНН <***>, ОГРН: <***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Альянс-Строй» (ИНН <***>, ОГРН <***>), в части залога земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:070107:4370, 55:36:070107:8338, 55:36:070107:3419, 55:36:070107:10735, 55:36:070107:14643, прекратить ипотеку в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:070107:4370, 55:36:070107:8338, 55:36:070107:3419,55:36:070107:10735, 55:36:070107:14643.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альянс-Строй» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 206 000 руб. государственной пошлины.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.


Судья                                                                                                         Е.Д. Малявина