Решение от 5 июля 2023 г. по делу № А03-17255/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03-17255/2022
г. Барнаул
05 июля 2023 года
Резолютивная часть решения суда объявлена 04 июля 2023 года Полный текст решения суда изготовлен 05 июля 2023 года

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Винниковой А.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном онлайн-заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Барнаул Алтайского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Алдент», г. Барнаул Алтайского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании денежных средств,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3 по доверенности от 30.12.2022, диплом АВС № 0409863, паспорт,

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 14.11.2022 № 01, диплом № 107704 0298195, паспорт,

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее –

ИП ФИО2, истец) обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Алдент» (далее – ООО «Алдент», ответчик) о взыскании 1 279 911 руб. 28 коп., в том числе 539 770 руб.

16 коп.задолженности по арендной плате за период с 01.06.2022 по 23.10.2022, 55 141 руб. 12 коп.расходов по оплате коммунальных платежей за период с 01.06.2022 по 30.09.2022 и 685 000 руб. расходов на проведение ремонта.


Требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды нежилого помещения № 1 от 07.05.2015.

По ходатайству сторон экспертами общества с ограниченной ответственностью «КП Оценсервис» и общества с ограниченной ответственностью «Альянс-Эксперт» проведена комиссионная строительно-техническая экспертиза.

В связи с отставкой судьи Боярковой Т.В. дело на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) передано для автоматизированного распределения программным комплексом «Судебно-арбитражное делопроизводство» иному судье Арбитражного суда Алтайского края.

По результатам распределения программным комплексом «Судебно-арбитражное делопроизводство» определением заместителя председателя Арбитражного суда Алтайского края от 21.03.2023 произведена замена судьи Боярковой Т.В. на судью

Винникову А.Н. Рассмотрение дела начато сначала.

Ответчик заявил ходатайство о назначении дополнительной судебной экспертизы, просил поставить на разрешение тех же экспертов вопрос о том, каковы причины возникновения обнаруженных дефектов, из-за которых требуется текущий ремонт помещения и в какой период времени они образовались.

Истец возражал против удовлетворения заявленного ходатайства.

Суд отклонил ходатайство ответчика, так как заключение комиссионной экспертизы от 27.03.2023 соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, в нем отсутствует недостаточная ясность или полнота.

При этом, вопрос, который ответчик просил поставить на разрешение дополнительной судебной экспертизы, ранее был отклонен судом при назначении комиссионной экспертизы.

Как следует из акта экспертизы № 027 01 00201, составленного экспертом Торгово-промышленной палатой Алтайского края ФИО5, осмотр помещения, расположенного на 1 этаже многоквартирного дома по адресу: <...>, общей площадью 209, 7 кв.м., с кадастровым номером 22663602063062268, проводился 21.09.2022 с участием представителя ответчика.

Рассмотрение дела откладывалось, в судебном заседании объявлялся перерыв на основании статей 158, 163 АПК РФ.

В судебном заседании были заслушаны пояснения эксперта ФИО6.


Истец заявил об уточнении исковых требований, просил взыскать 1 024 815 руб. 31 коп., из них 539 470 руб. 16 коп.задолженности по арендной плате, 46 539 руб. 15 коп. расходов по оплате коммунальных платежей и 438 806 руб. расходов на проведение ремонта.

Суд принял к рассмотрению уточненные требования в порядке статьи 49 АПК РФ.

Ответчик в отзыве на исковое заявление и в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, указал на то, что при возврате спорного помещения арендодателю оно находилось в состоянии лучшем, чем при его передаче в момент заключения договора аренды.

По мнению ответчика, часть ремонтных работ, на необходимость проведения которых ссылается истец, относятся либо к капитальному ремонту, либо не относятся к зоне ответственности арендатора.

Ответчик также сослался на неверное определение истцом начала течения трехмесячного срока предупреждения о расторжении договора аренды и периода образования задолженности, указав на то, что размер арендной платы за период с 01.06.2022 по 24.09.2022 составляет 438 273 руб.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

07.05.2015 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды № 1, согласно которому арендодатель сдает во временное пользование нежилое помещение, общей площадью 209,7 кв.м., кадастровый номер 22:63:020630:2268, расположенное на 1 этаже многоквартирного дома по адресу: <...> сроком на 5 лет, а арендатор обязался вносить арендную плату и оплачивать затраты по коммунальным услугам.

В соответствии с пунктом 1.5 договор является одновременно актом приема-передачи.

31.07.2015 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю произведена государственная регистрация договора аренды.

Дополнительным соглашением № 2 от 20.07.2020 срок аренды был продлен на 11 месяцев до 01.06.2021, размер арендной платы увеличен до 115 335 руб. в месяц.

Поскольку по истечении срока договора аренды в редакции дополнительного соглашения № 2 ответчик продолжал пользоваться имуществом, и со стороны арендодателя, не было возражений, указанный договор на основании статьи 621


Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) был продлен на неопределенный срок.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по оплате коммунальных услуг истец 23.06.2022 направил ответчику претензию с требованием о погашении задолженности и уведомлением о расторжении договора аренды по истечении 3-х месяцев с даты получения претензии, неудовлетворение которого послужило основанием для предъявления настоящего иска.

Иск подлежит удовлетворению ввиду следующего.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ обязан своевременное вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктами 3.3.4, 4.2 договора аренды в редакции дополнительного соглашения № 2 ответчик обязался вносить арендную плату не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным, размере 115 335 руб. в месяц, а также своевременно оплачивать затраты по коммунальным услугам.

При этом, срок внесения платы за коммунальные услуги сторонами согласован не был.

Согласно пункту 2 статьи 314 ГК РФ в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).


Истец исполнил условия договора аренды надлежащим образом, что подтверждается передаточным актом (л.д. 13), а также пунктом 1.5 договора аренды, согласно которому договор является одновременно актом приема-передачи.

Ответчик обязательства по оплате коммунальных услуг надлежащим образом не исполнял, в связи с чем, истец самостоятельно оплатил задолженность за период с 01.06.2022 по 31.08.2022 в сумме 46 539 руб. 15 коп. Факт оплаты истцом задолженности подтверждается представленными в материалы дела чеками-ордерами (том 1, л.д. 19-21),

а также финансовым лицевым счетом, сформированным обществом с ограниченной ответственностью УК «Базис».

В соответствии с частью 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды в отношении недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, может быть расторгнут одной из сторон путем направления контрагенту соответствующего уведомления за три месяца до даты расторжения договора.

22.06.2022 истец ценным письмом с уведомлением о вручении направил ответчику претензию с требованием о погашении задолженности по коммунальным платежам и уведомлением о прекращении договора по истечении 3-х месяцев с даты получения претензии.

Почтовое отправление прибыло в место вручения 24.06.2022, однако не было получено адресатом и 24.07.2022 возвращено отправителю.

Как указано в абзаце 2 пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ, сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Исходя из содержания статьи 54 ГК РФ, юридическое лицо несет риск негативных последствий неполучения адресованной ему корреспонденции, если при требуемой от него степени заботливости и осмотрительности не примет мер, направленных на получение этой корреспонденции по месту своего нахождения.

Доказательств невозможности получения ответчиком адресованной ему корреспонденции в материалы дела не представлено, следовательно, уведомление о расторжении договора считается полученным.

Таким образом, договор аренды № 1 от 07.05.2015 прекратил своё действие с 24.10.2022.

Ответчик обязательства по внесению арендной платы за период с 01.06.2022 по 23.10.2022 не исполнил, задолженность составляет 539 470 руб. 16 коп. и подтверждается материалами дела.


Ответчик также не возместил истцу расходы по оплате коммунальных услуг в сумме 46 539 руб. 15 коп.за период с 01.06.2022 по 31.08.2022.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» в соответствии со статьей 310 и пунктом 3 статьи 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом (например, статья 328, пункт 2 статьи 405, статья 523 ГК РФ) или соглашением сторон, влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда, и к ним подлежат применению правовые позиции, сформулированные в настоящем постановлении.

В силу пункта 8 указанного Постановления в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями обшей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат.

Статьей 622 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 1.5 установлено, что договор является одновременно актом приема-передачи нежилого помещения. При этом, в материалы дела представлен подписанный сторонами передаточный акт (приложение № 2 к договору аренды), в котором указано техническое состояние передаваемого ответчику нежилого помещения.

В соответствии с пунктом 5 указанного передаточного акта арендатор обязался при прекращении договора аренды возвратить арендованное помещение арендодателю по передаточному акту, подписанному обеими сторонами. Аналогичная обязанность арендатора предусмотрена пунктом 3.3.8 договора аренды.

В нарушение условий договора ответчик не возвратил истцу арендованное имущество по передаточному акту.

Пунктом 2 статьи 616 ГК РФ установлено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором


аренды.

Согласно пункту 3.3.6 договора аренды арендатор обязался своевременно за

собственный счет производить текущий ремонт помещения.

21.09.2022 экспертом Торгово-промышленной палаты Алтайского края

ФИО5 проведен осмотр спорного нежилого помещения, по результатам

которого был составлен акт экспертизы № 027 01 00201.

В ходе экспертизы, проведенной с участием представителей истца и ответчика,

зафиксировано состояние спорного помещения, результаты исследования занесены в

таблицу № 1, а также установлено, что в помещении имелось движимое имущество,

принадлежащее арендатору:

- вывеска на центральном входе. Рекламная информация, наклеенная на

стекло тамбура на втором входе (во дворе); - 2 стола; - 3 стула; - жалюзи на окнах; - 2 москитные сетки: - бактерицидный облучатель; - гигрометр психометрический ВИТ-2; - зеркало без полки; - шкаф ГП 404 ХЛ 4.2 No15557, 1998 г.; - стойка-подиум со встроенной тумбой с логотипом Арендатора; - шкаф с дверцами.

По ходатайству сторон экспертами общества с ограниченной ответственностью

«КП Оценсервис» и общества с ограниченной ответственностью «Альянс-Эксперт»

проведена комиссионная строительно-техническая экспертиза.

В соответствии с заключением экспертов от 27.03.2023 стоимость текущего

ремонта спорного нежилого помещения по состоянию на 4 квартал 2022 года составила

438 806 руб. Ответчик не возместил истцу расходы на проведение текущего ремонта.

В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ

судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица,

участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения либо не

совершения ими процессуальных действий.


Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчик не опроверг заявленные истцом требования.

Доводы ответчика о прекращении договора с 24.09.2022 суд находит необоснованными.

Почтовый конверт с уведомлением о прекращении договора аренды был возвращен отделением почтовой связи в связи истечение срока хранения, который в соответствии с Правилами оказания услуг почтовой связи, утвержденными приказом Минкомсвязи России от 31.07.2014 № 234, должен был храниться в почтовом отделении места назначения в течение месяца.

Согласно отчету об отслеживании почтового отправления претензия прибыла в место вручения 24.06.2022. Месячный срок хранения почтового отправления истек 24.07.2022. Следовательно, ответчик имел возможность получить уведомление о расторжении договора аренды в любой день до 24.07.2022.

Таким образом, договор аренды № 1 от 07.05.2015 прекратил действие 24.10.2022.

Доводы о необходимости возмещения ему неотделимых улучшений арендованного имущества судом отклоняются в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 3 статьи 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, обязательным условием возмещения арендатору затрат, связанных с неотделимыми улучшениями, является согласие арендодателя на выполнение соответствующих работ и несение таких затрат. При этом согласие должно носить предварительный характер и предполагает согласование не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, а также объема и стоимости таких работ.

Ответчик не представил согласование арендодателем проведения улучшений арендованного имущества.

При таких обстоятельствах суд находит требования истца обоснованными и подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика. Государственная пошлина, излишне уплаченная при подаче иска, подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Алдент», г. Барнаул Алтайского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Барнаул Алтайского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) 1 024 815 руб. 31 коп., из них 539 470 руб.

16 коп.задолженности по арендной плате, 46 539 руб. 15 коп. расходов по оплате коммунальных платежей, 438 806 руб. расходов на проведение ремонта, а также

23 248 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Барнаул Алтайского края (ИНН <***>, ОГРН <***>)

из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2 551 руб., перечисленную по платежному поручению от 01.11.2022 № 39. Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск

в течение месяца со дня принятия решения. Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.Н. Винникова

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 16.05.2023 3:53:00 Кому выдана Винникова Анна Николаевна