Решение от 17 декабря 2019 г. по делу № А73-20191/2019

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-20191/2019
г. Хабаровск
17 декабря 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 16.12.2019.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи О.М. Левинталь,

при ведении протокола судебного заседания секретарем И. А. Лунау,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску акционерного общества «Центр инновационных технологий г. Хабаровска» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680013, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Континент» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680030, <...>)

третьи лица: ИП ФИО1, ООО «Рейнир»

о расторжении договора, об освобождении помещения

при участии:

от истца: ФИО2, доверенность № 4445/02-02 от 19.12.2018, диплом БВС 0263228 от 22.03.1999;

от ответчика: ФИО3, доверенность от 28.10.2019, диплом УВ № 630329 от 22.07.1996;

от третьих лиц: представители не явились, уведомлены надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ.

Акционерное общество «Центр инновационных технологий г. Хабаровска» (далее – истец, АО «ЦИТ г. Хабаровска») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Континент» (далее – ответчик, ООО «Континент») о расторжении договора аренды №352/16 от 24.11.2016, возврате функционального (встроенного) помещения I(1-12), расположенного по ул. Клубной, 33, площадью 88,3 кв. м.

Исковое заявление обосновано положениями статей 309, 450, 619, 622 ГК РФ ГК РФ и мотивировано тем, что арендатором помещение используется не по назначению, что в соответствии с пунктом 6.2.1. договора аренды является основанием для его досрочного расторжения.

Определением от 11.10.2019 судом в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ИП ФИО1, ООО «Рейнир».

Истцом требования иска поддержаны.

Ответчик возражал против удовлетворения требований по доводам отзыва, в возражениях указал, что письмом от 29.1.2016 №5109/03-04 истец выразил согласие на сдачу всего помещения в субаренду. Ходатайствовал о допросе свидетеля – работника ООО «Континент» ФИО4.

Судом ходатайство о допросе свидетеля отклонено в соответствии со ст. 56 АПК РФ.

Третьи лица, извещенные по правилам статьи 123 АПК РФ, явку представителей в суд не обеспечили, отзыв на исковое заявление не представили.

Дело рассмотрено по существу в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителей исследовав материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

24.11.2016 между АО «ЦИТ» (арендодатель) и ООО «Континент» (арендатор) заключен договор аренды объектов нежилого фонда № 352/16, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование объект нежилого фонда - функциональное (встроенное) помещение I(1-12), расположенное по ул. Клубной, 33 в г. Хабаровске, общей площадью 88,3 кв. м для использования - для оказания услуг (пункт 1.1 договора).

Срок договора определен с 10.11.2016 по 09.11.2021 (пункт 1.2. указанного договора).

Указанный договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке (дата регистрации 06.12.2016).

В соответствии с пунктом 3.2.1. заключенного договора аренды Арендатор обязуется использовать объект исключительно по прямому назначению, указанному в пункте 1.1. договора.

Договор подписан сторонами без разногласий, по всем существенным условиям согласован.

Передача арендатору арендуемого объекта оформлена передаточным актом от 10.11.2016

Помещение передавалось в пользование арендатору для использования под оказание услуг.

Арендатор ненадлежащим образом исполнял свои обязанности, поскольку Арендодателем при проверке арендуемого ООО «Континент» помещения, установлено, что помещение используется под торговлю, в арендуемом помещении расположен магазин «Продукты».

По результатам проверок составлены акты от 06.08.2019, 20.08.2019, 30.09.2019.

Пункт 6.2.1. договора предусматривает досрочное его расторжение в случае использования арендатором объекта в целом или его части не по назначению.

Арендодателем в адрес арендатора направлялась претензия от 13.08.2019 №2665/03-04 с требованием устранить нарушения либо расторгнуть договор аренды и освободить нежилое помещение.

Претензия ответчиком оставлена без ответа и удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения АО «ЦИТ» в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив доказательства, представленные в материалы дела, в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Удовлетворяя исковые требования, суд руководствуется следующим.

В соответствии с нормами статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьями 606, 607, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Срок действия спорного договора аренды составляет более одного года, поэтому спорный договор подлежал государственной регистрации.

В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 619 ГК РФ установлены случаи досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Арендодателем в адрес Арендатора направлено уведомление от 30.08.2019 №2918/03-04 с требованием устранить нарушения либо расторгнуть договор и освободить нежилое помещение. АО «ЦИТ» указало, что в случае не устранения нарушений истец намерен расторгнуть договор аренды в судебном порядке.

Факт направления АО «ЦИТ» ответчику претензии об устранении договорных нарушений, с предложением расторгнуть договор, подтвержден материалами настоящего дела, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что истцом соблюден порядок уведомления арендатора о досрочном расторжении договора аренды.

Пункт 6.2.1. договора аренды предусматривает досрочное его расторжение в случае использования арендатором объекта в целом или его части не по назначению.

В соответствии с пунктом 3.2.1. заключенного договора аренды Арендатор обязался использовать объект исключительно по прямому назначению, указанному в пункте 1.1. договора.

Согласно п.3.2.10 сдача в субаренду помещения не должна превышать 20 % площади арендуемого объекта.

Из пункта 1.1. договора следует, что помещение передавалось в пользование арендатору для использования под оказание услуг.

Материалами дела подтвержден факт нарушения Арендатором пункта 3.2.1. заключенного договора, поскольку Арендодателем при проверке арендуемого ООО «Континент» помещения зафиксировано использования под торговлю, в арендуемом помещении расположен магазин «Продукты».

По результатам проверок составлены акты от 06.08.2019, 20.08.2019, 30.09.2019.

Использование арендуемого помещения не по назначению является основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Указанное в пункте 6.2.1. договора условие включается в договоры аренды, заключаемые АО «ЦИТ», поскольку вид использования объекта влияет на размер арендной платы и применение при расчете коэффициентов в зависимости от разрешенного договором использования.

Указанное условие не противоречит положениям статьи 619 ГК РФ, в силу которой договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

С учетом изложенного, судом установлены основания для досрочного расторжения договора аренды, требование истца о расторжении договора аренды заявлено обоснованно и подлежит удовлетворению.

Довод ответчика о том, что в ответ на письмо о согласии на сдачу помещения в субаренду истец не возражал против передачи всего помещения, судом отклоняется.

Их представленного ответа истца о согласии на сдачу помещения в субаренду не следует, что были изменены условия договора в части возможности сдачи в субаренду площади, более 20 %.

В соответствии с абзацем 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Ввиду досрочного расторжения договора аренды требование АО «ЦИТ» об освобождении помещения подлежит удовлетворению на основании статей 622, 655 ГК РФ.

При таких обстоятельствах требования истца подлежат удовлетворению.

В силу требований статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по государственной пошлине относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Расторгнуть договор аренды №352/16 от 24.11.2016.

Обязать ООО «Континент» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680030, <...>) освободить функциональное (встроенное) помещение I(1-12), расположенное по ул. Клубной, 33, площадью 88,3 кв. м.

Взыскать с ООО «Континент» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680030, <...>) в пользу акционерного общества «Центр инновационных технологий г. Хабаровска» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680013, <...>) расходы по оплате госпошлины 12 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья Левинталь О.М.