Решение от 25 июля 2018 г. по делу № А59-2999/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации




Р Е Ш Е Н И Е


г. Южно-Сахалинск № А59–2999/2018

25 июля 2018 года


Резолютивная часть решения суда объявлена 18.07.2018, решение суда в полном объеме изготовлено 25.07.2018.


Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Поповой Н.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Департамента землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания «Сахмонтажпроект» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 13730 от 25.09.2017 в размере 1 917 139,06 руб., пени в размере 258 312,68 руб.,

при участии:

представителя истца ФИО2 по доверенности от 09.02.2018 № 6-Д,

представителей ответчика ФИО3 по доверенности № 06/2018 от 28.06.2018, ФИО4 по доверенности от 23.04.2018,



У С Т А Н О В И Л:

Департамент землепользования города Южно-Сахалинска (далее – Истец, Департамент) обратился в суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания «Сахмонтажпроект» (далее – Ответчик, ООО СК «Сахмонтажпроект»), в котором, ссылаясь на договор аренды земельного участка № 13730 от 25.09.2017, просит взыскать задолженность по указанному договору за период с 14.07.2016 по 31.12.2017 в сумме 1 917 139,06 руб. и пени за период с 28.09.2017 по 19.02.2018 в сумме 258 312,68 руб., а всего 2 175 451,74 руб.

Определением суда от 05.06.2018 указанное исковое заявление принято к производству суда, дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании на 28.06.2018, затем назначено к судебному разбирательству в судебном заседании на 18.07.2018.

В представленном в ходе рассмотрения дела отзыве и дополнениях к нему ответчик возражал против заявленных требований, указывая на то, что согласно п.1.1 договора аренды земельного участка № 13730 от 25.09.2017 земельный участок передается 25.09.2017, как и указано в приложении № 1 к договору, ввиду чего ответчик не согласен с начислением арендной платы с 04.07.2016. Кроме того, ответчиком указано на то, что договор фактически зарегистрирован в установленном законом порядке 30.03.2018, в связи с чем, до указанной даты начисление арендной платы и неустоек невозможно. В связи с тем, что договор заключен 25.09.2017, а зарегистрирован 30.03.2018, то, с учетом условий п. 2.1 договора, ответчик полагает, что срок внесения арендной платы еще не наступил.

В судебном заседании представитель истца поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в иске и возражениях на отзыв ответчика. Представители ответчика возражали против заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве и уточнениях к нему.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п.2 ст.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В силу пункта 7 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ, осуществляется за плату.

На основании ст.606, п.1 ст.607, ст.608, п.п.1,2 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде, в том числе, определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В соответствии с п.2 ст.22, ст.42, п.1 ст.65 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

В силу ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

В силу ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Согласно ч. 2 ст. 26 ЗК РФ договор аренды земельного участка заключенный на срок более чем один год, подлежат государственной регистрации.

Как следует из материалов дела, 25.09.2017 на основании решения Арбитражного суда Сахалинской области по делу № А59-363/2017 от 04.04.2017, Постановления арбитражного суда апелляционной инстанции от 20.07.2017 между Департаментом землепользования города Южно-Сахалинска (Арендодатель) и ООО СК «Сахмонтажпроект» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 13730, согласно которому арендодатель передал в пользование на условиях аренды арендатору земельный участок, с кадастровым номером 65:01:0501002:1203, площадью 6711 кв.м., расположенный по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, южная сторона ул. Больничная (ул.Больничная 45*) (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.1 договора аренды земельного участка № 13730 от 25.09.2017 земельный участок передается по передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью договора (приложение № 1 к договору).

Участок предоставлен для строительства объекта «Апартаменты».

В соответствии с п. 1.3 договора аренды земельного участка № 13730 от 25.09.2017 на земельном участке находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0501002:1281.

Срок действия договора, в соответствии с п. 1.1. договора, установлен с 25.09.2017 по 25.09.2020.

Пунктом 1.3. договора аренды земельного участка № 13730 от 25.09.2017 предусмотрено, что на земельном участке находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0501002:1281.

Согласно пунктам 2.1, 2.3, 2.4 договора аренды земельного участка №13730 от 25.09.2017 арендатор обязался ежегодно вносить арендую плату за право пользования участком в соответствии с Приложением к договору «Расчет арендной платы», которое является неотъемлемой частью договора. Арендная плата начисляется с 14.07.2016 и вносится ежеквартально не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал не позднее 25 ноября текущего года. Это обязательство возникает у арендатора с момента получения договора.

30.03.2018 в отношении договора аренды осуществлена государственная регистрация.

По передаточному акту от 25.09.2017 Департамент передал арендатору указанный земельный участок.

Ответчик, пользуясь земельным участком, арендную плату по договору надлежаще не вносил, в связи с чем, за ним образовалась задолженность за период с 14.07.2016 по 31.12.2017 в размере 1 917 139,06 руб.

Расчет задолженности судом проверен, признан верным, соответствующим условиям договора и действующему законодательству.

Досудебный порядок урегулирования спора, установленный ч.5 ст.4 АПК РФ, в отношении указанной задолженности по арендной плате истцом соблюден, поскольку 19.02.2018 в адрес ответчика истцом направлена претензия № 345053 с предложением погасить задолженность по арендной плате и пене. Также в данной претензии указано на то, что в случае неисполнения указанных требований арендодатель вынужден обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности и расторжении договора. Указанная претензия получена ответчиком 27.02.2018, что подтверждается представленным в материалы дела почтовым уведомлением о вручении. Таким образом, Департамент предпринял меры по урегулирования спора в досудебном порядке.

Поскольку материалами дела задолженность ответчика по договору в указанном размере подтверждена, доказательств обратного в суд не представлено, то задолженность по арендной плате в сумме 1 917 139,06 руб. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Доводы ООО СК «Сахмонтажпроект» о неправомерности взыскания арендной платы с 14.07.2016 по 25.09.2017 необоснованны, поскольку условиями договора его действие распространено на период фактического пользования земельным участком.

Пунктом 1 ст.35 Земельного кодекса РФ и пунктом 1 ст.552 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как указано в пункте 1.3. договора аренды от 25.09.2017 №13730, на земельном участке находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0501002:1281.

Как установлено решением суда от 04.04.2017 по делу №А59-363/2017, по заявлению ООО строительная компания «Сахмонтажпроект» к Департаменту о признании незаконным решения, изложенного в письме от 18.11.2016 №6017-014/07, об отказе в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства, 30.04.2013 между Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области и ФИО5 заключен договор аренды №02269 земельного участка из земель категории «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 65:01:0501002:1203, площадью 6711 кв.м. с местоположением - Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, южная сторона ул. Больничная (ул. Больничная, 45*) с целевым использованием – для строительства объекта «Апартаменты». На основании соглашения от 20.05.2013 арендатор ФИО5 передала ООО «Строительно-монтажной компании В-три» с согласия арендодателя свои права и обязанности по договору аренды земельного участка.

07.04.2016 ООО «СМК В-три» получено разрешение на строительство объекта капитального строительства под названием «Апартаменты, расположенные по южной стороне ул. Больничной в <...> 45*), который расположен на земельном участке, имеющем кадастровый номер 65:01:0501002:1203 площадью 6711 кв.м. с местоположением - Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, южная сторона ул. Больничная (ул. Больничная, 45*).

28.04.2016 на основании соглашения арендатор ООО «Строительно-монтажная компания В-три» передала ООО Строительная компания «Сахмонтажпроект» с согласия арендодателя свои права и обязанности по договору аренды земельного участка.

Согласно представленному в материалы настоящего дела свидетельству о государственной регистрации права, 14.07.2016 зарегистрировано право собственности ООО Строительная компания «Сахмонтажпроект» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0501002:1281, общая площадь застройки 776, 6, степень готовности 10%, адрес: г.Южно-Сахалинск, южная сторона ул.Больничная (ул.Больничная, 45*).

Из изложенного следует, что ответчик при переходе к нему права собственности на недвижимое имущество в виде объекта незавершенного строительства в силу прямого указания закона приобрел право пользования земельным участком, на котором это имущество расположено.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса РФ юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

В ст. 421 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса РФ).

На основании п.2 ст.425 Гражданского кодекса РФ стороны вправе устанавливать, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

В п. 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что стороны договора аренды вправе достигнуть соглашения об оплате за фактическое пользование земельным участком.

Протолковав условия договора аренды земельного участка №13730 от 25.09.2017 по правилам, предусмотренным в статье 431 Гражданского кодекса РФ, суд приходит к выводу о достижении Департаментом и ООО Строительная компания «Сахмонтажпроект» соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора от 25.09.2017, условия об обязанности арендатора по внесению арендной платы за пользование земельным участком с 14.07.2016 (пункт 2.3.), то есть с даты возникновения у ответчика права пользования земельным участком в связи с переходом права собственности на находящийся на земельном участке объект незавершенного строительства.

Следовательно, подписав договор аренды №13730 от 25.09.2017 с указанным условием, то есть согласившись с ним, ООО Строительная компания «Сахмонтажпроект» обязано оплатить фактическое пользование земельным участком с 14.07.2016.

С учетом изложенного дата оформления акта приема-передачи земельного участка самостоятельного правового значения не имеет.

Иная позиция ООО Строительная компания «Сахмонтажпроект» основана на неправильном толковании вышеприведенных норм гражданского законодательства.

Нельзя признать состоятельным и довод ответчика о невозможности начисления арендной платы до государственной регистрации договора аренды земельного участка №13730 от 25.09.2017, которая осуществлена 30.03.2018.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В определении от 17.05.2016 № 305-ЭС 16-5308 Верховный Суд РФ указал, что отсутствие государственной регистрации договора само по себе не свидетельствует об отсутствии между его сторонами обязательств, связанных с предоставлением этого имущества во владение и пользование.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса РФ). В то же время в силу статьи 308 Гражданского кодекса РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вешь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ.

Сторонами договора аренды аренды земельного участка №13730 от 25.09.2017 согласованы все существенные условия, в том числе размер и сроки внесения арендной платы. Арендатор земельный участок принял. Договор подписан без протокола разногласий и замечаний относительно переданного в аренду имущества.

Поскольку государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде, заключенный договор не затрагивает прав третьих лиц, следовательно, до окончания срока действия договора ответчик вправе пользоваться земельным участком, внося за него плату, установленную соглашением сторон.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию.

Кроме того, пунктом 5.2.16 договора аренды земельного участка №13730 от 25.09.2017 предусмотрена обязанность арендатора в течение двух месяцев с момента подписания договора, заключенного на срок 1 год и более, зарегистрировать его в указанном органе регистрации: уполномоченный орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Сахалинской области.

В соответствии с пунктом 11.2 договора аренды земельного участка №13730 от 25.09.2017 договор аренды составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, из которых по одному экземпляру хранится у каждой из сторон, один экземпляр передается арендатором в уполномоченный орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Сахалинской области при государственной регистрации договора.

Таким образом, обязанность по совершению действий, направленных на государственную регистрацию договора, возложена на ООО Строительная компания «Сахмонтажпроект».

В пункте 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Таким образом, с момента заключения договора аренды земельного участка №13730 от 25.09.2017 у ООО Строительная компания «Сахмонтажпроект» возникла обязанность по внесению арендных платежей и ответчик, обязанный зарегистрировать указанный договор, не вправе ссылаться на несвоевременную государственную регистрацию договора.

ООО Строительная компания «Сахмонтажпроект» также ссылается на то, что его обязанность по внесению арендной платы является ежегодной, а не поквартальной.

Порядок определения размера арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в собственности городского округа «Город Южно-Сахалинск», установлен Законом Сахалинской области № 78-30 от 01.08.2008 «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области». С 01.01.2016 арендная плата рассчитывается в соответствии с Решением Городской Думы города Южно-Сахалинска № 303/18-15-5 от 25.11.20 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности городского округа «Город Южно-Сахалинск», а также об установлении ставок и коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы за земли на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск».

По условиям пункта 2.1. договора аренды земельного участка №13730 от 25.09.2017 арендатор обязан вносить арендную плату за право пользования участком согласно Приложению к договору «Расчет арендной платы», которое составляется и подписывается сторонами ежегодно.

Согласно п.2.4 договора аренды земельного участка №13730 от 25.09.2017 ответчик обязался с равномерной разбивкой по кварталам не позднее 20 числа последнего месяца квартала вносить арендную плату, а за 4 квартал – не позднее 25 ноября текущего года. Это обязательство возникает у арендатора с момента получения договора.

Следовательно, довод ООО Строительная компания «Сахмонтажпроект» об обратном необоснован.

Кроме основной задолженности истец просит суд взыскать с ответчика пени за период с 28.09.2017 по 19.02.2018 в размере 258 312,68 руб.

На основании пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ч. 1 ст. 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

С учетом того, что судом признается доказанным факт наличия задолженности за указанный период, то у истца возникает право требовать неустойку за период просрочки уплаты долга.

Как указывалось ранее, арендная плата начисляется с 14.07.2016 и вносится ежеквартально не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал не позднее 25 ноября текущего года.

В пункте 6.1 договора аренды земельного участка №13730 от 25.09.2017 стороны предусмотрели, что в случае неуплаты арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Расчет неустойки составлен истцом, исходя из суммы задолженности по арендным платежам за каждый квартал, периодов просрочки платежей за каждый квартал, порядка оплаты, предусмотренного договором, размера неустойки за каждый день просрочки, установленного пунктом 6.1. договора. Проверив расчет суммы неустойки - правильность определения истцом количества дней просрочки, алгоритм арифметических действий, применяемый процент, суд признает его верным и соответствующим условиям договора и действующему законодательству.

Материалами дела просрочка внесения арендной платы подтверждена, расчет пени за период с 28.09.2017 по 19.02.2018 в размере 258 312,68 руб. судом признан верным, ответчиком не оспорен.

Поскольку материалами дела подтверждается факт использования ответчиком земельного участка и нарушения ответчиком обязательств по исполнению условий договора аренды, суд признает требования истца о взыскании пени также обоснованными и подлежащими удовлетворению в заявленном размере, в соответствии с расчетом истца.

В соответствии с частью 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд, наряду с иными вопросами, решает, в том числе, вопросы о распределении судебных расходов.

Поскольку истец в силу статьи 333.37 Налогового кодекса РФ освобожден от уплаты государственной пошлины, суд на основании статьи 110 АПК РФ взыскивает с ответчика в доход федерального бюджета 33 877 руб. государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд



Р Е Ш И Л:

Исковые требования Департамента землепользования города Южно-Сахалинска удовлетворить.


Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Сахмонтажпроект» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Департамента землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность по арендной плате в размере 1 917 139,06 руб. и пени в сумме 258 312,68 руб., а всего 2 175 451,74 руб.


Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Сахмонтажпроект» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 33 877 руб.


Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента изготовления в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области.


Судья Н.Н.Попова