Решение от 22 октября 2024 г. по делу № А40-8448/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-8448/24-145-63
г. Москва
22 октября 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 07 октября 2024 года

Полный текст решения изготовлен 22 октября 2024 года

Арбитражный суд в составе:

Председательствующего судьи Кипель М.Т.

При ведении протокола судебного заседания секретарем с/з И.И. Каменсковой

Рассмотрев в открытом судебном заседании суда дело по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью "РАДУГА" (111020, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 11.07.2005, ИНН: <***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

о признании незаконными отказов Департамента городского имущества города Москвы в оказании государственной услуги по реализации ООО «РАДУГА» преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого у города Москвы по ДОГОВОРУ АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ФОНДА (НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ) НАХОДЯЩЕГОСЯ В СОБСТВЕННОСТИ ГОРОДА МОСКВЫ № 04-556/07 от 02.10.2007 нежилого помещения общей площадью 98,3 кв.м., расположенного по адресу: <...> П с кадастровым номером 77:03:0005002:7777, по заявлениям ООО «РАДУГА» от 28.09.2023 № 33-5-142302/23-(0)-0 и от 28.09.2023 № 33-5-142305/23-(0)-0, изложенные в письмах Департамента № 33-5-142302/23-(0)-2 от 20.10.2023 г. и № 33-5-142305/23-(0)-2 от 20.10.2023 г., и об обязании Департамент городского имущества города Москвы заключить с ООО «РАДУГА» договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 98,3 кв.м., расположенного по адресу: <...> П с кадастровым номером 77:03:0005002:7777,

В судебное заседание явились:

от заявителя: ФИО1 (по дов. от 01.08.2024г. № 1-Ю паспорт);

от ответчика: ФИО2 (по дов. от 11.12.2023 г. № ДГИ-Д-1674/23 паспорт);

УСТАНОВИЛ:

ООО «РАДУГА» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик, Департамент) о признании недействительными отказов в оказании государственной услуги по реализации ООО «РАДУГА» преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого у города Москвы по ДОГОВОРУ АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ФОНДА (НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ) НАХОДЯЩЕГОСЯ В СОБСТВЕННОСТИ ГОРОДА МОСКВЫ № 04-556/07 от 02.10.2007 нежилого помещения общей площадью 98,3 кв.м., расположенного по адресу: <...> П с кадастровым номером 77:03:0005002:7777, по заявлениям ООО «РАДУГА» от 28.09.2023 № 33-5-142302/23-(0)-0 и от 28.09.2023 № 33-5-142305/23-(0)-0, изложенные в письмах № 33-5-142302/23-(0)-2 от 20.10.2023 г. и № 33-5-142305/23-(0)-2 от 20.10.2023 г. и об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 98,3 кв.м., расположенного по адресу: <...> П с кадастровым номером 77:03:0005002:7777 (с учетом ходатайства об уточнении заявленных требований, принятого судом в порядке ст.49 АПК РФ).

Заявитель поддерживает заявленные требования с учетом уточнений.

Ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований.

Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд установил, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч.4 ст.198 АПК РФ заявление об оспаривании ненормативного правового акта может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Суд установил, что срок для оспаривания ненормативного правового акта, установленный ч.4 ст.198 АПК заявителем не пропущен.

В соответствии со ст.13 Гражданского кодекса РФ, п.6 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.

Согласно ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Удовлетворяя требования заявителя, суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 30.01.2020 между Департаментом и Обществом заключен договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения) находящегося в собственности города Москвы № 04-556/07 от 02.10.2007 (далее – Договор) в отношении нежилого помещения общей площадью 98,3 кв.м., расположенного по адресу: <...> П с кадастровым номером 77:03:0005002:7777 (далее – Нежилое помещение).

ООО «РАДУГА» является субъектом малого бизнеса, о чем 10.08.2017 г. внесена соответствующая запись в Единый реестр субъектов малого и среднего бизнеса.

28.09.2023 г. в 11 ч. 49 мин. и 28.09.2023 г. в 11 ч. 55 мин. ООО «РАДУГА» обратилось в адрес Департамента с заявлениями вх. №№ 33-5-142302/23-(0)-0, 33-5-142305/23-(0)-0 от 28.09.2023 о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении Нежилого помещения с приложением всех необходимых документов и сведений, предусмотренных Административным регламентом, утвержденным пунктом 1.17 Постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы» (далее – Административный регламент).

20.10.2023 ООО «РАДУГА» получило письма №№33-5-142302/23-(0)-2, 33-5-142305/23-(0)-2 от 20.10.2023 года об отказе в оказании государственной услуги по заявлениям от 28.09.2023 № 33-5-142302/23-(0)-0 и № 33-5-142305/23-(0)-0 на том основании, что на дату подачи Истцом указанных заявлений о реализации преимущественного права выкупа у заявителя (ООО «РАДУГА») имелась задолженность по арендной плате за арендуемое имущество в размере 64 939,97 руб. и пеням в размере 25 363,62 руб., т.е. всего на сумму в 90 303,59 руб., со ссылкой на положения ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ) и п. 2.10.1.4 Административного регламента.

ООО «РАДУГА» не согласившись с отказами в предоставлении государственной услуги 06.12.2023 направил в адрес Ответчика досудебные претензии с требованиями:

- оказать государственную услугу «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении арендуемого ООО «РАДУГА» у города Москвы с 2007 г. Нежилого помещения по заявлениям Истца от 28.09.2023 г., в том числе провести оценку рыночной стоимости выкупа данного объекта, подлежащего отчуждению из государственной собственности города Москвы, и направить в адрес ООО «РАДУГА» проект договора купли-продажи;

- произвести перерасчет по Договору с учетом применения льготной ставки аренды в указанный период;

- вернуть ООО «РАДУГА» неосновательное обогащение, образовавшееся в результате переплаты Истцом арендных платежей за Нежилое помещение ввиду неприменения Департаментом в отношении Истца льготной ставки арендной платы;

Заявитель указывает в претензии то, что отказы Департамента в осуществлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении арендуемого ООО «РАДУГА» у города Москвы с 2007 г. Нежилого помещения по основанию наличия у Истца на дату подачи заявлений задолженности по арендной плате и пеням по Договору в общем размере 90 303,59 руб. являются незаконными и необоснованными, поскольку на дату подачи заявлений у ООО «РАДУГА» с учетом необходимости предоставления Ответчиком Истцу в 2021 – 2023 г.г. меры имущественной поддержки в виде предоставления льготной ставки арендной платы имелась переплата кратно превышающая указанную в отказах Департамента сумму задолженности по Договору и государственная услуга подлежала оказанию в установленные Федеральным законом № 159-ФЗ и Административным регламентом порядке и сроки.

В соответствии с п.1, п.1.1 Постановления Правительства Москвы от 25 декабря 2012г. №800-ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы» (далее – «Постановление Правительства Москвы № 800-ПП») субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью до 300 кв. м, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по договорам аренды, заключенным без проведения торгов, срок которых не истек с 1 января 2020 г. устанавливается ставка арендной платы в размере 4750 рублей за 1 кв.м в год; с 1 января 2022 г. 5000 рублей за 1 кв.м. в год; с 1 января 2023 г. 5500 рублей за 1 кв.м. в год.

При этом, подпункт 1.1 пункта 1 Постановления Правительства Москвы № 800-ПП не содержит обязанности обращения в Межведомственную комиссию по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства.

В Постановлении Правительства Москвы № 800-ПП» приведен исчерпывающий перечь оснований, при которых субъекты малого предпринимательства утрачивают право на льготную арендную плату (в случае выявления нецелевого использования помещений, наличия задолженности по арендной плате, передачи без согласия арендодателя помещений в субаренду), которые в отношении Истца отсутствуют.

Таким образом, с 01.01.2017 г. имущественная поддержка в виде предоставления льготной ставки арендной платы является императивной нормой, не требует наличия какого-либо заявления со стороны арендатора субъекта малого предпринимательства в адрес Департамента и должна была быть предоставлена ООО «РАДУГА» Департаментом в 2021 – 2023 гг. автоматически ввиду наличия у Истца статуса субъекта малого предпринимательства (данные включены в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства и находятся в свободном доступе) и того факта, что площадь арендуемого ООО «РАДУГА» у города Москвы Нежилого помещения меньше 300 кв. м.

Между тем, в нарушении требований Постановления Правительства Москвы № 800-ПП мера имущественной поддержки в виде установления льготной ставки арендной платы в 2021 – 2023 гг. Департаментом Истцу предоставлена не была и ООО «РАДУГА» в 2021 г. вместо 4 750,00 руб. за 1 кв. м. за год оплачивало 10 470,43 руб.; в 2022 г. – вместо 5 000,00 руб. за 1 кв.м. в год – 10 993,95 руб.; в 2023 г. вместо 5 500,00 руб. за 1 кв.м. в год – 11 842,15 руб., что подтверждается соответствующими актами сверки.

Указанные досудебные претензии были получены Ответчиком 14.12.2023 и 15.12.2023, что подтверждается данными отслеживания с официального сайта Почты России.

Однако ответы как и проект договора купли-продажи в отношении Нежилого помещения в адрес Заявителя не поступили.

Также Обществом был подано исковое заявление к Департаменту о признании за ООО «РАДУГА» права на применение минимальной (льготной) ставки арендной платы по Договору: в 2021 г. в размере 4 750,00 руб. за 1 кв.м. в год; в 2022 г. в размере 5000 руб. за 1 кв.м. в год; в 2023 году в размере 5 500 руб. за 1 кв.м. в год и обязании произвести перерасчет арендной платы по Договору за период с 01.01.2021 г. по 31.12.2023 с учетом применения минимальной (льготной) ставки арендной платы.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 07.06.2024 по делу № А40-308244/23, оставленным без изменения постановлением 9 ААС от 18.09.2024, суд решил:

«Признать за ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РАДУГА" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) право на применение минимальной (льготной) ставки арендной платы по ДОГОВОРУ АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ФОНДА (НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ) НАХОДЯЩЕГОСЯ В СОБСТВЕННОСТИ ГОРОДА МОСКВЫ №04-556/07 от 02.10.2007г. в 2021г. в размере 4 750 руб. за 1 кв.м. в год, в 2022г. в размере 5 000 руб. за 1 кв.м. в год.

Обязать ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) произвести перерасчет арендной платы по ДОГОВОРУ АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ФОНДА (НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ) НАХОДЯЩЕГОСЯ В СОБСТВЕННОСТИ ГОРОДА МОСКВЫ №04- 556/07 от 02.10.2007г. за период с 01.01.2021 г. по 31.12.2022 г. с учетом применения минимальной (льготной) ставки арендной платы.».

Учитывая изложенное, основания для отказов - наличия у ООО «РАДУГА» на дату подачи заявлений задолженности по арендной плате и пеням являются необоснованными, ввиду неправомерного неприменения Департаментом в отношении Общества льготной (минимальной) ставки арендной платы.

Следовательно, ООО «РАДУГА» полностью соответствует критериям Федерального закона № 159-ФЗ и имеет право на приобретение арендуемого у города Москвы Нежилого помещения по заявлениям от 28.09.2023 г.

Таким образом, Департамент обязан был заключить с ООО «РАДУГА» договор купли-продажи арендуемого помещения по заявлениям Истца, однако, проект договора купли-продажи так и не был направлен Ответчиком в адрес ООО «РАДУГА».

Федеральным законом № 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ цена, по которой приобретается арендуемое имущество, признается равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку проект договора купли-продажи так и не был направлен Ответчиком в адрес Заявителя, ООО «РАДУГА» заказало оценку рыночной стоимости арендуемого у города Москвы Нежилого помещения у независимой оценочной компании ООО «СПЕЦФИНКОНСАЛТИНГ».

Согласно выполненному ООО «СПЕЦФИНКОНСАЛТИНГ» Отчету об оценке № 12020/2023 от 15.12.2023 рыночная стоимость Нежилого помещения без учета НДС по состоянию на дату получения Департаментом заявления Истца (28.09.2023 г.) составила 4 801 000 руб.

При указанных обстоятельствах, Обществом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного Нежилого помещения в соответствии с положениями Федерального закона № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 № 144-ФЗ;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципальногоимущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

При этом перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, определен в Федеральном законе от 22.07.2008 № 159-ФЗ исчерпывающим образом.

Суд установлено, что Заявитель соответствует всем вышеперечисленным требованиям и имеет преимущественное право выкупа Объекта недвижимости

Процедура заключения договора в обязательном порядке установлена статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со с п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, усматривается наличие оснований для понуждения Ответчика заключить договор купли-продажи Нежилого помещения, ввиду наличия нарушенного права Истца на заключение такого договора, заключение которого обязательно для Ответчика в силу закона, а также, в виду явного уклонения Ответчика от заключения договора.

В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Москвы в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> П, общей площадью 98,3 кв.м. с кадастровым номером 77:03:0005002:7777 по состоянию на 28.09.2023 г. и на дату оценки составила без учета НДС 5 531 000 руб.

Данная оценка, проведенная экспертом ООО «ЭКСПЕРТ» ФИО3 соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-Ф "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 14.04.2022 № 200 и от 25.09.2014 № 611 в связи с чем, заявитель просит обязать ответчика совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора в судебном заседании арбитражного суда.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса.

В данном случае действия Департамента не могут быть признаны правомерными, поскольку не соответствуют указанным положениям ГК РФ и Федерального закона № 159-ФЗ в их системной взаимосвязи с положениями Административного регламента.

В связи с вышеизложенным, у Департамента отсутствовали основания, предусмотренные Законом для отказа Обществу в оказании Услуги.

На основании изложенного, выводы Департамента, следует признать ошибочными принятыми без учета фактических обстоятельств дела.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о неправомерности решения от 05.05.2022 № 33-5-12541/22-(0)-7.

В данном случае имеются основания, предусмотренные ст.13 ГК РФ и ч.1 ст.198 АПК РФ, которые одновременно необходимы для признания ненормативного акта (действия, бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а решения или действия незаконными, в связи с чем заявленные требования в указанной части подлежат удовлетворению.

В силу части 2 статьи 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Учитывая изложенное , а также приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства отраженные в заключение эксперта, суд удовлетворяет требования.

Доводы ответчика, приведенные в отзыве, судом рассмотрены и признаются несостоятельными, поскольку не опровергают установленные выше обстоятельства и сделанные на их основе выводы.

Учитывая, что решение по данному делу принято в пользу заявителя, в соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине взыскиваются с ответчика в пользу заявителя, поскольку законодательством не предусмотрено освобождение государственных или муниципальных органов от возмещения судебных расходов в случае, если решение принято не в их пользу (п. 21 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46).

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 11, 12, 13 ГК РФ; ст.ст. 8, 9, 65, 71, 75, 102, 110, 131, 167-171, 176, 198, 200, 201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконными отказы Департамента городского имущества города Москвы в оказании государственной услуги по реализации ООО «РАДУГА» преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого у города Москвы по договору аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения) находящегося в собственности города № 04-556/07 от 02.10.2007 нежилого помещения общей площадью 98,3 кв.м., расположенного по адресу: <...> П с кадастровым номером 77:03:0005002:7777, по заявлениям ООО «РАДУГА» от 28.09.2023 № 33-5-142302/23-(0)-0 и от 28.09.2023 № 33-5-142305/23-(0)-0, изложенные в письмах Департамента № 33-5-142302/23-(0)-2 от 20.10.2023 и № 33-5-142305/23-(0)-2 от 20.10.2023

Проверено на соответствие гражданскому законодательству.

Обязать Департамент городского имущества города Москвы заключить с ООО «РАДУГА» договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 98,3 кв.м., расположенного по адресу: <...> П с кадастровым номером 77:03:0005002:7777 в следующей редакции:

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

(НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ)

№___________________________________

г. Москва «___» ____________ 2024 г.

Департамент городского имущества города Москвы, именуемый в дальнейшем «Продавец», в лице _________________________________________, действующего на основании _______________________________________________ с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «РАДУГА», именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице Генерального директора ФИО4, действующего на основании Устава, с другой стороны, именуемые вместе «Стороны», а по отдельности «Сторона», руководствуясь Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Законом города Москвы от 17 декабря 2008 г. № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы», заключили настоящий договор (далее – «Договор») о нижеследующем

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее – «Объект»), расположенный по адресу: г. Москва, ул. Никитинская, д. 2, помещение 1П с кадастровым номером 77:03:0005002:7777, общей площадью 98,3 кв.м., а Покупатель принять и оплатить это имущество.

1.2. Объект находится в собственности города Москвы (запись в Едином государственном реестре недвижимости от 29.07.2005 г. № 77-77-03/040/2005-053 от 29.07.2005.

1.3. Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора Объект в споре или под арестом не состоят, не является предметом залога.

1.4. Продажа Объекта осуществляется в соответствии с пунктом 2 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 г. №159-ФЗ «Об особенности отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»: Покупателем в установленном законом порядке представлено Продавцу заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

1.5. В соответствии с пунктом 2 статьи 224 Гражданского Кодекса Российской Федерации Объект находится в пользовании Покупателя, что исключает необходимость фактической передачи Объекта по акту приема-передачи.

1.6. Право собственности на Объект возникает у Покупателя, с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Покупатель обязан:

2.1.1. Полностью уплатить цену Объекта (пункт 3.1 Договора) в порядке и на условиях, предусмотренных пунктом 3.4 Договора.

2.1.2. В срок не позднее десяти рабочих дней с момента оплаты первого платежа в соответствии с пунктом 3.4 Договора направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, документы, необходимые для государственной регистрации залога и права собственности на Объект. В срок не позднее десяти рабочих дней с момента подачи заявления о государственной регистрации залога и права собственности на Объект, Покупатель обязан предоставить Продавцу копию расписки в приеме документов на государственную регистрацию залога и права собственности на Объект.

2.1.3. Не позднее одного месяца с даты государственной регистрации предоставить Продавцу сведения о переходе права собственности.

2.2. Продавец обязан в течении десяти рабочих дней с момента получения от Покупателя копий расписок в приеме документов на государственную регистрацию (п. 2.1.2 Договора) направить в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, заявления о регистрации залога и о переходе права собственности на Объект с необходимыми документами.

2.3. Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Объект несет Покупатель.

2.4. Покупатель вправе без согласия, но с письменного уведомления Продавца продать или иным способом произвести отчуждение Объекта (объектов недвижимости, возникших в результате раздела или иного преобразования Объекта), передав приобретателю комплекс прав и обязанностей по Договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга (ст. 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации), при этом Покупатель и новый покупатель (новые покупатели), а также все последующие покупатели до полного исполнения обязательств по оплате по Договору несут солидарную ответственность перед Продавцом за надлежащее выполнение новым покупателем обязательств по Договору до их полного исполнения (ст. 323 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также при исполнении обязательств, предусмотренных п. 7.9 Договора, в соответствии с толкованием, данным пп. 29 и 30 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений гл. 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки».

Одновременно с Объектом (объектами недвижимости, возникшими в результате раздела или иного преобразования Объекта) Покупатель передает Договор новому покупателю. При этом стороной по Договору становится новый покупатель (новые покупатели) (в данном случае внесение изменений в указанной части в Договор не требуется).

В этом случае ипотека на Объект (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела или иного преобразования Объекта) сохраняется до момента полного исполнения обязательств Покупателя и (или) нового покупателя (новых покупателей) по Договору.

Покупатель и (или) новый покупатель (новые покупатели) обязаны проинформировать Продавца о завершении мероприятий по государственной регистрации перехода права собственности к новому покупателю (новым покупателям) на Объект (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела или иного преобразования Объекта), направив Продавцу копию(и) выписки(ок) из Единого государственного реестра недвижимости, содержащую(ие) сведения о новом правообладателе.

3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Цена Объекта составляет 5 531 000 (Пять миллионов пятьсот тридцать одна тысяча) рублей 00 копеек в соответствии с заключением судебной экспертизы от 28.06.2024 г., проведенной в рамках рассмотрения Арбитражным судом города Москвы дела А40-8448/24-145-63. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.2. Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течении семи лет со дня его заключения.

3.3. На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которого предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставки).

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 2 месяцев с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ___ числа каждого месяца.

Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 65 845 (Шестьдесят пять тысяч восемьсот сорок пять) рублей 24 копеек, и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

3.5. Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя.

3.6. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам:

Получатель: Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы л/с <***>)

ИНН: <***>

КПП: 770301001

ОКТМО – указывается в соответствии с местонахождением объекта

Банк получателя – ГУ Банка России по ЦФО//УФК по г. Москве

г. Москва

БИК: 004525988

Счет банка Получателя: 40102810545370000003

Счет Получателя: 03100643000000017300

КБК: 07111402023028000410 «Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу»

В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес Объекта и наименование Покупателя.

Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах Продавца.

Факт оплаты Объекта подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в настоящем Договоре.

4. ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА

4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по настоящему Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости».

4.2. В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости» право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4.3. Предметом залога является имущество, указанное в пункте 1.1 настоящего Договора. Последующий залог допускается только с согласия Продавца.

4.4. Оценка имущества произведена в установленном законом порядке и указана в пункте 3.1 Договора.

4.5. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4 Договора, на имущество, находящееся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание во внесудебном порядке. При этом период просрочки должен составлять не менее трех месяцев.

4.6. Покупатель на время нахождения Объекта в залоге у Продавца вправе без согласия Продавца передавать Объект в аренду, во временное безвозмездное пользование, а также в доверительное управление третьим лицам; а кроме того по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут), при условии, что срок, на который имущество предоставляется в ограниченное пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства, согласно ст. 40 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 1/365 (одной трехсот шестидесяти пятой) ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

5.2. Пени, указанные в пункте 5.1 Договора, уплачиваются сверх процентов, указанных в пункте 3.3 Договора.

5.3. В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на Объект сроком более 30 (тридцати) дней уклоняющаяся Сторона обязана уплатить другой Стороне штраф в размере 5% от цены Объекта, указанной в п. 3.1. Договора.

5.4. Покупатель не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по Договору, обязан возместить Продавцу убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек.

5.5. Во всех других случаях неисполнение обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним.

6.2. Споры, не урегулированные Сторонами, передаются на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

6.3. Стороны договорились, что переписка, в том числе направление претензий, уведомлений, требований и иных юридически значимых сообщений, в целях исполнения Договора Сторонами осуществляется путем направления писем одним из следующих способов:

регистрируемым почтовым отправлением по адресам регистрации (нахождения), указанным в разделе 9 Договора;

электронным отправлением по адресам электронной почты, указанным в разделе 9 Договора.

Стороны признают, что направление писем, в том числе претензий, уведомлений, требований и иных юридически значимых сообщений, одним из указанных способов является надлежащим и достаточным. Доказательства направления почтовых отправлений писем хранит Сторона, направившая корреспонденцию.

7. ИЗМЕНЕНИЯ К ДОГОВОРУ

7.1. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.

7.2. Все изменения и дополнения к Договору оформляются на бумажном носителе, подписанном собственноручной подписью, за исключением случаев, когда федеральным законом или принятым в соответствии с ним нормативно-правовым актом допускается их оформление электронными документами, — подписанными квалифицированной электронной подписью.

7.3. Продавцу неизвестно о каких-либо обстоятельствах, предусмотренных пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ и (или) статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации, иными нормами законодательства Российской Федерации и (или) города Москвы, а равно и о правах третьих лиц, препятствующих приватизации Объекта.

7.4. Если право собственности Покупателя на Объект прекращается вследствие его изъятия для государственных или муниципальных нужд и Покупателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. Настоящим Договором Стороны подтверждают выполнение условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в том числе отсутствие задолженности по арендной плате на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

8.2. Покупатель ознакомлен и согласен с фактическим состоянием Объекта.

8.3. Лица, подписавшие Договор, заверяют друг друга (ст. 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации), что:

8.3.1. Являются надлежащими уполномоченными представителями Сторон, что Договор не является сделкой с заинтересованностью, а лицо, подписавшее Договор со стороны Покупателя, дополнительно заверяет Продавца, что Договор не является для Покупателя крупной сделкой либо, что порядок согласования крупной сделки соответствующими органами управления Покупателя для Договора соблюден.

Покупатель подтверждает, что отсутствуют обстоятельства, вынуждающие его совершить настоящую сделку на крайне невыгодных для себя условиях (кабальная сделка).

Представитель Продавца заверяет, что обладает необходимыми полномочиями на подписание Договора. Доверенность, указанная в тексте Договора, не прекратила свое действие, в том числе не отменена.

8.3.2. Содержание сделки, ее правовые последствия, ответственность, права и обязанности Сторон, а также содержание ст. 131 (регистрация недвижимости), 161 (простая письменная форма сделки), 209 (содержание права собственности), 223 (момент возникновения права собственности), 460 (обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц), 549 (договор продажи недвижимости), 550 (форма договора продажи недвижимости),551 (государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость), 556 (передача недвижимости) Гражданского кодекса РФ, ст. 34 (совместная собственность супругов), 35 (владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов), 36 (собственность каждого из супругов) Семейного кодекса РФ Сторонам известно.

8.4. В случае нахождения Объекта в жилом доме, включенном в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве, утвержденную постановлением Правительства Москвы от 01.08.2017 № 497-ПП (иными правовыми актами города Москвы), и подлежащего изъятию для государственных нужд города Москвы, Покупателю гарантируется предварительное и равноценное возмещение в соответствии с действующим федеральным законодательством.

8.5. Договор составлен в трех подлинных экземплярах имеющих равную юридическую силу, один из которых находится у Продавца, второй – у Покупателя, третий передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

9. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Покупатель:

Продавец:

Общество с ограниченной ответственностью «РАДУГА»

111020, <...>

д. 18, кв. 32

ИНН <***>

КПП: 772201001

ОГРН: <***>

Департамент городского имущества

города Москвы

125993, <...>

д. 21, стр. 1

ИНН: <***>

КПП: 770301001

ОГРН: <***>

___________________ ФИО4

________________

М.П.

М.П.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО «РАДУГА» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) руб., расходы на проведение экспертизы в размере 25 000 руб. (Двадцать пять тысяч рублей 00 копеек).

Возвратить ООО «РАДУГА» с депозитного счета Арбитражного суда г. Москвы денежные средства за проведение экспертизы в размере 5 000 руб. (Пять тысяч рублей 00 копеек), внесенные платежным поручением №5 от 09.04.2024.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья М.Т. Кипель