Решение от 28 декабря 2020 г. по делу № А63-15718/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Ставрополь Дело №А63-15718/2020

Резолютивная часть решения объявлена 23 декабря 2020 года.

Решение изготовлено в полном объеме 28 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Быкодоровой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «ЭлитЮгСтрой», п. Первомайский, ОГРН <***>, ИНН <***>,

к администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края, г. Георгиевск,

о признании отказа администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края, выраженного письмом (исх. от 28.08.2020 №02-03/8779) незаконным;

об обязании администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края устранить допущенные нарушения прав и интересов ООО «ЭлитЮгСтрой» путем выдачи разрешения на строительство «Многоквартирного девятиэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями» на земельном участке, расположенном по адресу: <...>,

при участии представителя заявителя ФИО2 по доверенности от 13.12.2020, представившего диплом о высшем юридическом образовании от 26.05.1999 №1397,

представителя заинтересованного лица Кельм И.В. (с использованием системы веб-конференции) по доверенности от 09.01.2020 №01- 06/72, представившей диплом о высшем юридическом образовании от 02.06.2001 № 184,



УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ЭлитЮгСтрой» (далее – общество, ООО «ЭлитЮгСтрой», заявитель) обратилось в арбитражный суд к администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края, г. Георгиевск (далее - администрация) с заявлением в котором просило:

- признать отказ администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края, выраженный письмом (исх. от 28.08.2020 №02-03/8779) незаконным,

- обязать администрацию Георгиевского городского округа Ставропольского края устранить допущенные нарушения прав и интересов ООО «ЭлитЮгСтрой» путем выдачи разрешения на строительство «Многоквартирного девятиэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями» на земельном участке, расположенном по адресу: <...>,

В судебном заседании представитель общества настаивал на удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) положения Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ). Заявитель полагает, что администрация, ссылаясь на отсутствие аренды спорного земельного участка, не учитывает, что ранее заключенный (в 2016 году) договор аренды земельного участка в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ продлен на неопределенный срок. Указанный вывод содержится в решении Арбитражного суда Ставропольского края по делу №А63-1172/2020 от 05.08.2020. Ссылку администрации в обоснование отказа в выдаче разрешения на строительство на несоответствие градостроительного плана земельного участка пункту 2 статьи 51 ГрК РФ считает несостоятельной, поскольку ранее администрация на дату выдачи разрешения на строительство в 2016 году и продление срока разрешения в 2018 году несоответствий выданного обществу градостроительного плана земельного участка требованиям пункта 2 статьи 51 ГрК РФ не выявляла.

Общество считает, что отказ в выдаче разрешения на строительство, оформленный письмом исх. от 28.08.2020 №02-03/8779 не только противоречит закону, но и нарушает права (интересы) общества в сфере предпринимательской деятельности, а также права участников долевого строительства на получение жилых помещений в рамках заключенных договоров об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

Представитель администрации возражал против удовлетворения заявленных требования, мотивируя это тем, что отказ в выдаче разрешения на строительство, оформленный письмом исх. от 28.08.2020 №02-03/8779 является законным. В данном случае согласно пункту 1 части 7 статьи 51 ГрК РФ одним из прилагаемых документов является правоустанавливающий документ на земельный участок. Решением Арбитражного суда Ставропольского края по делу А63-1172/2020 от 05 августа 2020 обществу отказано в удовлетворении исковых требований к администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края о признании незаконным отказа в предоставлении права аренды на земельный участок и обязании принять решение по предоставлению участка в аренду без торгов. Кроме того, 28.11.2019 года между обществом и администрацией было подписано соглашение о расторжении со 02.09.2019 г. договора аренды земельного участка от 02.09.2016 №3.2016-42, расположенного по адресу: Ставропольский край, Георгиевский городской округ, ул. Горийская, 2. Учитывая вышеизложенное, у общества отсутствует право пользования данным земельным участком.

От указанного в письме исх. от 28.08.2020 №02-03/8779 такого основания для отказа в выдаче разрешения на строительство как несоответствие градостроительного плана земельного участка пункту 2 статьи 51 ГрК РФ представитель администрации в судебном заседании отказался.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, дав правовую оценку представленным доказательствам, находит заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 25.08.2020 года общество обратилось в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства многоквартирного девятиэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями на земельном участке с кадастровым номером 26:26:010507:147 по адресу: <...> (далее – земельный участок).

Письмом исх. от 28.08.2020 №02-03/8779 обществу отказано в выдаче разрешения на строительство, поскольку на момент подачи заявления о выдаче разрешения на строительство у общества отсутствовали какие-либо права на земельный участок.

Ссылаясь на незаконность отказа в выдаче разрешения на строительство, общество обратилось с рассматриваемым заявлением в суд.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Основанием для признания незаконными решений, действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности либо создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 АПК РФ).

Согласно частям 4, 5 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии с частью 2 и пунктом 3 части 5 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. В резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Согласно статье 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1. настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В силу части 13 статьи 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство осуществляется уполномоченными на выдачу разрешения на строительство федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления, Государственной корпорацией по атомной энергии «Росатом» или Государственной корпорацией по космической деятельности «Роскосмос» без взимания платы. В течение трех дней со дня выдачи разрешения на строительство указанные органы, Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом» или Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос» направляют копию такого разрешения в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора, в случае, если выдано разрешение на строительство объектов капитального строительства, указанных в пункте 5.1 статьи 6 настоящего Кодекса, или в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора, в случае, если выдано разрешение на строительство иных объектов капитального строительства.

При этом перечень оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию.

Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке (часть 14 статьи 51 ГрК РФ).

Пунктом 1 части 7 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено, что к заявлению о выдаче разрешения на строительство прилагаются правоустанавливающие документы на земельный участок.

Проверяя обоснованность мотивов отказа администрации в выдаче разрешения на строительство (непредставление правоустанавливающих документов на земельный участок), суд выяснил следующее.

На основании протокола № 31 заседания Единой комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договоров аренды земельных 2 участков администрацией города Георгиевска (арендодатель) с ФИО3 (арендатор) заключен договор от 30.09.2013 № 3.2013-66 аренды земельного участка из категории земель «Земли населенных пунктов», общей площадью 2156 кв.м, с кадастровым номером 26:26:010507:147, расположенного по адресу: <...>, для строительства многоквартирного девятиэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, на срок с 30.09.2013 по 29.09.2016.

Сведения об аукционе на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:26:010507:147 (извещение № 070813/3179319/01) и о победителе этого аукциона – ФИО3, содержатся на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов (torgi.gov.ru). Данный договор был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) 01.11.2013 за номером 26-26- 08/030/2013-154.

По акту приема-передачи от 30.09.2013 земельный участок передан ФИО3

24 августа 2016 года ФИО3 выдано разрешение № Ru26302000-42-2016 на строительство многоквартирного девятиэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями на земельном участке с кадастровым номером 26:26:010507:147 со сроком действия до 24.06.2017.

01 сентября 2016 года на государственный кадастровый учет поставлен объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:26:010507:147, степенью готовности 11 %, которому присвоен кадастровый номер 26:26:010507:156 (кадастровый паспорт № 99/2016/7249795 от 02.09.2016).

Постановлением администрации города Георгиевска от 02.09.2016 № 1232 признан расторгнутым договор аренды земельного участка от 30.09.2013 № 3.2013-66 и на основании заявления ФИО3 от 02.09.2016 земельный участок с кадастровым номером 26:26:010507:147 вновь предоставлен ФИО3 в аренду сроком на три года.

На основании указанного постановления администрацией города Георгиевска с ФИО3 заключен новый договор от 02.09.2016 № 3.2016-42 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:26:010507:147 для строительства многоквартирного девятиэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями.

В пункте 1.2 договора указано, что на участке имеется незавершенный строительством объект с кадастровым номером 26:26:010507:156.

Срок данного договора установлен с 02.09.2016 по 01.09.2019 (пункт 2.1 договора).

Договор № 3.2016-42 от 02.09.2016 зарегистрирован в ЕГРП 02.09.2016 за номером регистрации 26-26-008-26/008/206/2016-309/3.

Согласно выписке из ЕГРП от 21.10.2016 и выписке о переходе прав на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:26:010507:156 по договору купли-продажи от 10.10.2016 ФИО3 продал указанный объект ФИО4. Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРП 21.10.2016 за номером 26-26/008-26/008/206/2016-1623/2.

По договору переуступки права аренды от 10.10.2016 ФИО3 передал свои права и обязанности по договору аренды от 02.09.2016 № 3.2016-42 ФИО4 Данный договор зарегистрирован в ЕГРП 21.10.2016 за номером 26-26/008-26/008/206/2016-1624/3.

Законом Ставропольского края от 02.03.2017 № 21-кз «О преобразовании муниципальных образований, входящих в состав Георгиевского муниципального района Ставропольского края, и об организации местного самоуправления на территории Георгиевского района Ставровского края» муниципальные образования, входящие в состав Георгиевского муниципального района, преобразованы путем их объединения во вновь образованное муниципальное образование Георгиевский городской округ Ставропольского края.

19 января 2018 года между ФИО4 и ООО «ЭлитЮгСтрой» заключен договор купли-продажи от 19.01.2018, по которому общество приобрело в собственность незавершенный строительством объект с кадастровым номером 26:26:010507:156, расположенный по адресу: <...>, степенью готовности 11 %.

Переход к обществу права собственности на объект незавершенного строительства зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 30.01.2018 за номером 26:26:010507:156-26/004/2018-2.

По договору о передаче прав и обязанностей от 19.01.2018 с согласия администрации (письмо от 18.01.2018 № 01-07/260) ФИО4 передал обществу права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 02.09.2016 № 3.2016-42.

Перенайм зарегистрирован в ЕГРН 30.01.2018 за № 26-26-010507:147-26/004/2018-4. Согласно пункту 9 договора купли-продажи от 19.01.2018 и акта приема-передачи от 19.01.2018 объект незавершенного строительства и земельный участок переданы обществу.

02 февраля 2018 года обществу выдано разрешение № Ru26302000-19-2018 сроком до 02.12.2018 (в дальнейшем продлено до 02.10.2019) на строительство многоквартирного девятиэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями с теми же характеристиками, которые указаны в разрешении от 24.08.2016.

Указанные фактические обстоятельства установлены решением Арбитражного суда Ставропольского края от 05.08.2020 по делу №А63-1172/2020, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2020.

Этим же решением арбитражного суда установлено, что общество продолжило строительство многоквартирного дома, заключив договоры об участии в долевом строительстве № 3 от 4 19.06.2019, № 5 от 24.06.2019, № 6 от 24.06.2019, № 7 от 24.06.2019, № 8 от 24.06.2019, № 9 от 24.06.2019, № 10 от 24.06.2019, № 11 от 24.06.2019.

Пунктами 2.4 данных договоров установлен ориентировочный срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию – 3 квартал 2019 г. (не позднее 30 сентября 2019 г.).

В соответствии с техническим планом объекта незавершенного строительством, подготовленным ООО «Георгиевское земельное бюро», по состоянию на 04.10.2019 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:26:010507:156 имел степень готовности 20 %. Таким образом, по истечении срока действия договора аренды от 02.09.2016 № 3.2016-42 общество в отсутствие возражений со стороны администрации продолжило использовать земельный участок, что свидетельствует о том, что указанный договор был возобновлен на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

По правилам статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 АПК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Преюдициальная связь судебных актов обусловлена именно свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 № 2-П).

Принимая во внимание изложенное факт продления договора от 02.09.2016 № 3.2016-42 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:26:010507:147 на не определенный срок установлен вступившим в законную силу судебным актом.

При наличии вступившего в законную силу 22.10.2020 судебного акта, подтвердившего возобновление договора аренды земельного участка №3.2016-42 от 02.09.2016 на неопределённый срок, ссылка администрации на наличие соглашения от 29.11.2019 о прекращении этого договора аренды несостоятельна, поскольку противоречит установленным по делу №А63-1172/2020 фактическим обстоятельствам и принципу опреденности.

В нарушение части 5 статьи 200 АПК РФ уполномоченный на выдачу разрешения на строительства орган не учел содержащийся в решении Арбитражного суда Ставропольского края от 05.08.2020 по делу №А63-1172/2020 вывод относительно возобновления договора аренды на неопределенный срок и не доказал правильность принятого им решения об отказе в выдаче разрешения на строительство по мотиву непредставления правоустанавливающих документов на земельный участок. Аналогичный правовой подход изложен в определении судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 27 декабря 2017 г. N 56-КГ17-28.

Довод указанного в письме исх. от 28.08.2020 №02-03/8779 такого основания для отказа в выдаче разрешения на строительство как несоответствие градостроительного плана земельного участка пункту 2 статьи 51 ГрК РФ также является несостоятельным.

Относительно его незаконности заявитель указал, что ранее администрация на дату выдачи разрешения на строительство в 2016 году и продление срока разрешения в 2018 году несоответствий выданного обществу градостроительного плана земельного участка требованиям пункта 2 статьи 51 ГрК РФ не выявляла.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела, поэтому доводы общества в обоснование незаконности данного основания отказа принимаются судом. Суд также учитывает, что и администрация в ходе рассмотрения дела отказалась от данного основания в качестве основания для принятия решения об отказе в выдаче разрешения на строительство.

С учетом изложенного, решение администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края об отказе в выдаче обществу разрешения на строительство, выраженное письмом (исх. от 28.08.2020 №02-03/8779) является незаконным.

Оспариваемое заявителем решение не только противоречит нормам градостроительного законодательства, но и нарушает права (интересы) общества на завершение строительства многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке, используемого на законных основаниях.

По ходатайству заявителя, расходы по оплате государственной пошлины, уплаченной им при обращении в суд, отнесены на ООО «ЭлитЮгСтрой и не подлежат взысканию с заинтересованного лица.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

Р Е Ш И Л:

заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным отказ администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края, выраженный письмом (исх. от 28.08.2020 №02-03/8779).

Обязать администрацию Георгиевского городского округа Ставропольского края устранить допущенные нарушения прав и интересов ООО «ЭлитЮгСтрой» путем выдачи разрешения на строительство «Многоквартирного девятиэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями» на земельном участке, расположенном по адресу: <...>.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объёме) и двухмесячный срок в Арбитражный суд Северо- Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Л.В. Быкодорова