Решение от 6 октября 2022 г. по делу № А41-5959/2022

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-5959/22
06 октября 2022 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 26 сентября 2022 года

Решение в полном объеме изготовлено 06 октября 2022 года.


Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.А. Летяго, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации городского округа Бронницы Московской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ПОЛИНОМ.ру» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), общество с ограниченной ответственностью «ПОЛИНОМ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), акционерное общество "Российский сельскохозяйственный банк" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), ФИО2

о расторжении договоров аренды земельных участков от 24.08.2005 № 564-з; от 06.05.2008 № 725-з; от 24.06.2010 № 24-з/2010; от 14.07.2010 № 26-з/2010; от 14.07.2010 №28-з/2010, обязании вернуть земельные участки с кадастровыми номерами 50:62:0040102:10, 50:62:0040102:17, 50:62:0040102:23, 50:62:0040102:22, 50:62:0040102:21


при участии в судебном заседании представителей: согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Бронницы Московской области (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ПОЛИНОМ.ру» (далее – ООО "Полином.ру") о расторжении договоров аренды земельных участков от 24.08.2005 № 564-з; от 06.05.2008 № 725-з; от 24.06.2010 № 24-з/2010; от 14.07.2010 № 26-з/2010; от 14.07.2010 №28-з/2010, обязании вернуть земельные участки с кадастровыми номерами 50:62:0040102:10, 50:62:0040102:17, 50:62:0040102:23, 50:62:0040102:22, 50:62:0040102:21.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Министерство имущественных отношений Московской области, ООО «ПОЛИНОМ», АО "Россельхозбанк", ФИО2

Дело рассмотрено в порядке статей 121-123, 156 АПК РФ, в отсутствие представителей третьих лиц - Министерства имущественных отношений Московской области, ООО «ПОЛИНОМ», надлежащим образом уведомленных о времени и месте рассмотрения дела, в том числе посредством размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Судом в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв в судебном заседании с 22.09.2022 по 26.09.2022.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Представитель ответчика возражал относительно исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на иск. Представитель третьего лица АО "Россельхозбанк" возражал против удовлетворения требований.

Исследовав и оценив все представленные в материалы дела доказательства, заслушав позиции представителей истца, ответчика и третьего лица, суд считает, что требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между муниципальным образованием «городской округ Бронницы» Московской области и ООО «Полином» заключены следующие договоры аренды земельных участков:

договор аренды земельного участка от 24.08.2005 № 564-з;

договор аренды земельного участка от 06.05.2008 № 725-з;

договор аренды земельного участка от 24.06.2010 № 24-з/2010;

договор аренды земельного участка от 14.07.2010 № 26-з/2010;

договор аренды земельного участка от 14.07.2010 № 28-з/2010;

Согласно договору аренды земельного участка от 24.08.2005 № 564-з муниципальное образование «городской округ Бронницы» Московской области передало, а ООО «Полином» приняло в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:62:0040102:10, общей площадью 9900 кв.м.

Срок действия договора (срок аренды) - с 24.08.2005 до 24.08.2054.

По договору аренды земельного участка от 06.05.2008 № 725-з муниципальное образование «городской округ Бронницы» Московской области передало, а ООО «Полином» приняло в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:62:0040102:17, общей площадью 9900 кв.м.

Срок действия договора (срок аренды) - с 06.05.2008 до 06.05.2057.

Согласно договору аренды земельного участка от 24.06.2010 № 24-з/2010 муниципальное образование «городской округ Бронницы» Московской области передало, а ООО «Полином» приняло в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:62:0040102:23, общей площадью 4394 кв.м.

Срок действия договора (срок аренды) - с 24.06.2010 до 01.02.2055.

По договору аренды земельного участка от 14.07.2010 №26-з/2010 муниципальное образование «городской округ Бронницы» Московской области передало, а ООО «Полином» приняло в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:62:0040102:22, общей площадью 2096 кв.м.

Срок действия договора (срок аренды) - с 14.07.2010 до 31.08.2057.

Согласно договору аренды земельного участка от 14.07.2010 № 28-з/2010 муниципальное образование «городской округ Бронницы» Московской области передало, а ООО «Полином» приняло в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:62:0040102:21, общей площадью 5062 кв.м.

Срок действия договора (срок аренды) - с 14.07.2010 до 31.08.2057.

В соответствии с ч. 2 ст. 2 Закона Московской области от 07.06.1996 №23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области» органы местного самоуправления распоряжаются земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

23.11.2015 ООО «Полином» переуступил права аренды по указанным договорам аренды земельных участков ООО «ПОЛИНОМ.ру».

Договоры аренды земельных участков предусматривают внесение ООО «ПОЛИНОМ.ру» арендной платы в полном объеме ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала (пункт 3.2 Договоров аренды земельных участков).

Обращаясь с иском, администрация указала, что ООО «ПОЛИНОМ.ру» с момента заключения договоров аренды земельных участков и по состоянию на январь 2022 года не исполняются обязательства по оплате арендной платы.

Администрацией городского округа Бронницы Московской области в адрес ООО «ПОЛИНОМ.ру» направлено письмо от 13.05.2021 № 1370 с предложением погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате в полном объеме по вышеназванным договорам аренды земельных участков, а также расторгнуть договоры аренды земельных участков.

Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения администрации в суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Из материалов дела следует, что спорный договор аренды прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по г. Москве в соответствии со ст. 651 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут на основании решения суда при существенном нарушении его условий другой стороной.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В пунктах 29 и 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Судом установлено, что во исполнение указанных норм истцом в адрес ответчика направлена претензия от 13.05.2021 № 1370, к которой истец приложил соглашения о расторжении договоров, предложив их подписать и вернуть земельные участки.

В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Кроме того, в соответствии с подпунктом 5.1 договора аренды от 24.08.2005 № 564-з арендодатель имеет право расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке в случае неуплаты арендной платы в сроки, установленные договором.

Согласно договорам аренды земельных участков от 06.05.2008 № 725-з, от 24.06.2010 №24-з/2010, от 14.07.2010 №26-з/2010, от 14.07.2010 №28-з/2010 арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения указанных договоров при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесения ее не в полном объеме на протяжении указанного периода (пункт 4.1.1 указанных договоров).

В силу статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Стороны согласно статьям 8, 9 АПК РФ, пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

Согласно пункту 3 статьи 41 АПК РФ непринятие стороной мер к надлежащей реализации своих процессуальных прав и обязанностей относит на эту сторону все негативные риски, связанные с ненадлежащей защитой собственных прав и законных интересов.

Поскольку представленными в материалы дела доказательствами (акты сверки за период с 01.01.2021 по 31.12.2021, с 01.01.2022 по 25.08.2022) подтверждается существенное нарушение ответчиком условий договора аренды о внесении арендной платы в указанный период, суд приходит к выводу, что исковые требования в части расторжения договоров аренды земельных участков являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договоры аренды расторгнуты, земельные участки с кадастровыми номерами 50:62:0040102:10, 50:62:0040102:17, 50:62:0040102:23, 50:62:0040102:22, 50:62:0040102:21 подлежат возврату истцу.

Судом установлено, что сведения о регистрации прав на расположенные на спорных земельных участках строения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют.

В материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих, что спорные земельные участки предоставлялись ответчику для строительства объектов капитального строительства. Как следует из условий спорных договоров аренды, земельные участки предоставлялись арендатору под размещение площадки для комплектующих изделий, площадки для складирования производственных запасов пиломатериалов; под размещение площадки для сортировки пиломатериалов, под размещение учебно-административного комплекса. При этом разрешение на строительство на земельных участках с кадастровыми номерами 50:62:0040102:10, 50:62:0040102:17, 50:62:0040102:23, 50:62:0040102:22, 50:62:0040102:21 каких-либо объектов, а также документы, подтверждающие разрешение на ввод объектов в эксплуатацию, не представлены.

Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

Суд отмечает, что само по себе нахождение каких-либо объектов недвижимости на арендуемых земельных участках не обуславливает наличие у ответчика права пользования ими.

Из представленных администрацией в материалы дела актов осмотра земельных участков следует, что в результате осмотра выявлены самовольно возведенные постройки/сооружения, не обладающие признаками капитального строительства, что также подтверждается приложенными к актам фотоматериалами.

При таких установленных по делу обстоятельствах, суд не усматривает препятствий для возвращения ответчиком арендованного имущества истцу, в связи с чем требование о возврате земельных участков подлежит удовлетворению.

Доводы АО "Россельхозанк" о нарушении его прав, как залогодержателя, в случае расторжения спорных договоров аренды земельных участков, судом отклоняются как необоснованные.

Суд отмечает, что расторжение договора аренды не затрагивает права и обязанности залогодержателя права аренды в силу того, что последний не является стороной соответствующего договора.

В силу статьи 453 ГК РФ расторжение договора аренды земельного участка прекращает обязательственные отношения сторон.

По смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ расторжение договора аренды вследствие его нарушения арендатором влечет прекращение ипотеки права аренды земельного участка в связи с прекращением заложенного права.

Суд отмечает, что в гражданском и земельном законодательстве отсутствуют нормы, запрещающие расторжение договора аренды либо исключающие прекращение регистрационной записи об аренде земельного участка, при обременении права аренды ипотекой. Передача права аренды земельного участка в залог банку/иному лицу в обеспечение кредитного/иного обязательства не означает, что в связи с такой ипотекой арендодатель обязан и впредь претерпевать нарушения его прав как собственника имущества неисправным арендатором, без права потребовать расторжения договора аренды.

Запрет расторжения договора аренды, право из которого обременено залогом в силу закона, означал бы необоснованное ограничение права собственника земельного участка свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом (статья 209 ГК РФ).

Суд также не усматривает оснований для оставления иска без рассмотрения по основаниям пункта 4 части 1 статьи 148 АПК РФ.

Судом установлено, что определением Арбитражного суда города Москвы от 27.10.2021 возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве) ООО "Полином.ру" (дело № А40-154382/20). Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.07.2022 общество признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство

Согласно статье 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, указанного в названном Законе.

При разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, следует установить возможность включения в конкурсную массу и дальнейшей реализации этого права в процедуре конкурсного производства для удовлетворения требований кредиторов.

Порядок рассмотрения спора, направленного на прекращение права аренды должника, зависит от того, является ли это право действительным активом, который подлежит реализации для соразмерного удовлетворения требований кредиторов несостоятельного арендатора.

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Отсутствие соответствующего волеизъявления собственника означает невозможность использования указанного права аренды в качестве актива должника, подлежащего включению в конкурсную массу с целью его последующего возмездного отчуждения и удовлетворения требований кредиторов.

При таких обстоятельствах, доводы общества, касающиеся включения права аренды земельных участков в конкурсную массу общества, отклоняются судом как противоречащие разъяснениям, приведенным в пункте 44 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4(2018), согласно которым, если право аренды не может считаться активом должника ввиду отсутствия необходимого согласия арендодателя на передачу права аренды другому лицу, требование о расторжении договора подлежит рассмотрению в общеисковом порядке, а не в рамках дела о банкротстве арендатора.

Суд также учитывает, что пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации допускает возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Суд отмечает, что каких-либо специальных норм или договорных условий, применимых к рассматриваемым отношениям, которыми бы устанавливался запрет на расторжение заключенных в 2005, 2008 и 2010 годах договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, на которых отсутствуют правомерно возведенные объекты недвижимости, не установлено.

В Законе о банкротстве также не содержится положений о том, что открытие в отношении должника-арендатора процедуры конкурсного производства автоматически лишает арендодателя права на досрочное расторжение договора при наличии к тому оснований, установленных иными законами.

При таких обстоятельствах, возврат арендованной вещи по причине прекращения договора не может квалифицироваться как действие, направленное на приоритетное удовлетворение требования арендодателя, поскольку такой возврат имущества не влияет на уже сформировавшуюся задолженность по арендной плате и не направлен на прекращение денежного обязательства по уплате долга по правилам главы 26 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд учитывает, что сохранение договорных отношений в ситуации систематического невнесения платежей арендатором, не только нарушает права публичного собственника, не получающего того, на что он справедливо рассчитывал при заключении договора аренды (в том числе, в рамках осуществления публичных полномочий), но и влечет за собой наращивание задолженности по текущим арендным платежам, чем может ухудшаться положение кредиторов арендатора.

При таких обстоятельствах и в силу вышеприведенных положений закона, суд считает, что принадлежащие обществу имущественные права по договору аренды не могли быть использованы в качестве его актива, позволяющего удовлетворить требования кредиторов, в связи с чем предъявленное администрацией требование о расторжении спорных договоров не затрагивает права и законные интересы кредиторов должника.

Таким образом, суд не усматривает оснований для вывода о необходимости рассмотрения настоящего спора, касающегося возврата имущества, не принадлежащего должнику, а находящегося у него лишь во временном владении и пользовании, которое обусловлено внесением им арендной платы, в случае неуплаты которой арендодатель всегда вправе потребовать прекращения аренды, в деле о банкротстве общества, в связи с чем ходатайство конкурсного управляющего об оставлении иска без рассмотрения не подлежит удовлетворению.

При таких установленных по делу конкретных фактических обстоятельств спора, исходя из предмета и оснований заявленных требований, представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что исковые требования администрации являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (часть 3 статьи 110 АПК РФ).

Поскольку в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты госпошлины, то государственная пошлина в размере 30 000 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договоры аренды земельных участков от 24.08.2005 № 564-з; от 06.05.2008 № 725-з; от 24.06.2010 № 24-з/2010; от 14.07.2010 № 26-з/2010; от 14.07.2010 № 28-з/2010.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «ПОЛИНОМ.ру вернуть Администрации городского округа Бронницы Московской области земельные участки с кадастровыми номерами 50:62:0040102:10 общей площадью 9 900 кв.м; 50:62:0040102:17 общей площадью 9 900 кв. м; 50:62:0040102:23 общей площадью 4 394 кв. м; 50:62:0040102:22 общей площадью 2 096 кв. м; 50:62:0040102:21 общей площадью 5062 кв. м.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ПОЛИНОМ.ру» в доход федерального бюджета 30 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.


Судья А.А. Летяго