Постановление от 5 декабря 2023 г. по делу № А40-74756/2023

895/2023-337554(2)



ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 09АП-69719/2023

Дело № А40-74756/23
г. Москва
05 декабря 2023 года
Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 05 декабря 2023 года Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Головкиной О.Г., судей Левченко Н.И., Мезриной Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Галаннт" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 29.08.2023 г. по делу № А40-74756/23 по иску ДГИ г. Москвы к ООО "Галаннт" о расторжении договора аренды

при участии в судебном заседании: от истца ФИО2 (по доверенности от 02.12.2022 г); от ответчика - не явился, извещен

У С Т А Н О В И Л:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Галант» о расторжении договора аренды от 26.01.2007 г. № М-02-027990 земельного участка с кадастровым номером 77:02:0024010:30 по адресу: <...>.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 29.08.2023 г. исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе истцу в иске, ссылаясь на то, что выводы суда противоречат фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам и основаны на неправильном применении норм материального и процессуального права. При этом, по мнению заявителя, выводы суда об установленных обстоятельствах не основаны на доказательствах, а доказательствам, имеющимся в деле не дана должная оценка.

Истец против удовлетворения жалобы возражал, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения жалобы, в судебное заседание не явился, в связи с чем, жалоба рассмотрена без его участия по представленным в материалы дела документам.

Заслушав объяснения представителя истца, исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 77:02:0024010:30, расположенного по адресу: <...> от 26.01.2007 г. № М- 02-027990 для целей эксплуатации здания кафе.

Дополнительным соглашением к договору от 04.04.2008 г. внесены изменения в договор в части целевого использования земельного участка - для целей эксплуатации здания кафе, а также для разработки акта разрешенного использования участка территории градостроительного объекта реконструкции здания кафе под многофункциональный центр (дата регистрации в ЕГРН 13.06.2007 г., номер государственной регистрации:77-77-14100312007-908).

Согласно п. 1.4 договора на момент заключения договора на земельном участке находилось одноэтажное здание (кадастровый номер: 77:02:0024010:3185) - кафе, принадлежащее ООО «Галаннт» на праве собственности.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права запись о регистрации сделана на основании акта приемки законченного строительством объекта от 06.07.2005 г. и распоряжения Префекта СВАО г. Москвы от 20.07.2005 г. № 1849 о вводе в эксплуатацию законченного строительством объекта.

Основанием для заключения договора аренды земельного участка являлось преимущественное право собственника объекта недвижимости ООО «Галаннт».

В соответствии с п. 5.6 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия договора.

Вместе с тем, согласно данным ЕГРН объект недвижимости, принадлежащий ООО «Галаннт», в границах земельного участка отсутствует.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 18.02.2020 г. по делу № А40-312364/18, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 13.10.2020 г., удовлетворены требования Департамента и Правительства Москвы о признании объекта общей площадью

119,2 кв. м. по адресу: <...>, самовольной постройкой и обязании ответчика снести указанную самовольную постройку. Определением Верховного Суда Российской Федерации от 25.11.2020 г. отказано в передаче дело на новое рассмотрение.

Согласно выписке из ЕГРН от 25.11.2022 г. № КУВИ-001/2022-209393486 здание с кадастровым номером 77:02:0024010:3185 снято с кадастрового учета 28.10.2021 г.

В соответствии с актом проверки Госинспекции по недвижимости от 01.12.2022 г. № 9026425 объект площадью 119,2 кв.м по адресу: <...> снят с кадастрового учета, запись о праве собственности аннулирована.

В указанном деле судом было установлено, что в соответствии со справкой ТБТИ от 17.05.2006 г. № 5694/22 и от 16.05.2006 г. № 22-001524 нежилое здание по адресу: 2-й Стрелецкий пр. 7Б и 2-й Стрелецкий пер. 7Б, а также 2-й Стрелецкий пр., 7А являются одним и тем же объектом.

Таким образом, в связи со сносом здания по адресу: <...> на земельном участке, прекращением имущественных прав ООО «Галаннт» на данный объект недвижимости, а также исключением данного объекта из ЕГРН, договор аренды подлежит расторжению.

Судом первой инстанции, на основании оценки представленных в материалы дела доказательств, исковые требования удовлетворены.

Суд апелляционной инстанции соглашается с принятым судом первой инстанции решением, отклоняя доводы жалобы, исходя из следующего.

Согласно положениям ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Соответственно, основанием для изменения или расторжения договора служит одновременное наличие четырех условий, указанных в п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из условий спорного договора, судом первой инстанции правомерно установлено, что договор аренды земельного участка был заключен для эксплуатации объекта общественного питания- кафе.

В обоснование доводов жалобы ответчик ссылается на подписанное сторонами 04.04.2008 г. дополнительное соглашение № М-02-027990 к спорному договору от 26.01.2007 г. № М-02-027990, согласно которому изменено целевое использование участка «для эксплуатации здания кафе, а также для разработки акта разрешенного использования участка территории градостроительного объекта для реконструкции здания кафе под многофункциональный центр». Кроме того, ответчик утверждает, что не допустил существенных и неустранимых нарушений договора. Истцом в свою очередь не представлены доказательства причинения ему ущерба. Апеллянт также обращает внимание на то, что ответчик представил в материалы дела доказательства, подтверждающие, что им предприняты действия по освоению земельного участка, с учетом дополнительного соглашения № М-02-027990 от 04.04.2008 г.

Однако доводы жалобы подлежат отклонению как необоснованные и противоречащие фактическим обстоятельствам.

Основанием для заключения договора аренды земельного участка являлось преимущественное право собственника объекта недвижимости для заключения договора аренды под зданием.

При этом, заключая договор, стороны исходили из того, что не произойдет изменения обстоятельств, а именно: не произойдет демонтаж здания, расположенного на земельном участке, и погашения записи о праве собственности в ЕГРН на этот объект.

Кроме того, при заключении договора Департамент при всей степени осмотрительности не мог предвидеть осуществление сноса объекта, для эксплуатации которого предоставлялся участок.

В рассматриваемом случае, как правомерно указал суд первой инстанции, факт демонтажа здания, собственником которого являлся арендатор, является существенным изменением обстоятельств и не позволяет использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, более того, если бы арендодатель и арендатор могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен.

Исполнение условий договора нарушает соотношение имущественных интересов сторон и при отсутствии объекта недвижимости в момент обращения в Департамент для заключения договора аренды земельного участка, указанный договор не был бы заключен.

В силу п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе и недвижимую, является гибель или уничтожение этого имущества.

Отклоняя доводы зжалобы, суд апелляционной инстанции исходит из того, что в связи со сносом объекта недвижимости у ответчика прекратилось право собственности на вышеуказанное здание, и, соответственно, подлежит прекращению и возникшее у него в силу действующей ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации право пользования земельным участком, на котором было расположено ранее указанное здание.

Земельный участок не может эксплуатироваться ответчиком под цели, указанные в договоре аренды, что корреспондирует требованиям п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации о возможности расторжения договора аренды.

Вопреки доводам жалобы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что вышеуказанные обстоятельства являются основанием для расторжения договора аренды в силу требований ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно положениям ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, согласно решению Арбитражного суда от 18.02.2020 г. по делу

№ А40-312364/18, ответчик производил строительные работы без получения соответствующей разрешительной документации, нарушив тем самым п. 5.12 договора.

Таким образом, судом первой инстанции установлено, что арендатор осуществлял строительные работы без получения соответствующих разрешений.

Пункт 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусматривает, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении условий договора другой стороной.

Согласно п. 6.1 договора арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно, в том числе в связи с использованием участка способами, запрещенными земельным и иным законодательством Российской Федерации и/или г. Москвы.

Неполучение соответствующий документации на строительство является нарушением действующего земельного законодательства Российской Федерации. Факт незаконного строительства был предметом исследования по делу № А40-312364/18 о признании постройки самовольной.

В соответствии с указанными нормами действующего законодательства, нарушение условий договора следует отнести к существенному нарушению договора, что порождает право заинтересованной стороны на обращение в суд с исковым заявлением о досрочном расторжении договора.

Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как усматривается из материалов дела, истец направил ответчику письмо от 05.12.2022 г. № ДГИ-И-86899/22 с проектом дополнительного соглашения о расторжении договора аренды земельного участка.

По истечении установленного срока согласованный ответчиком проект указанного дополнительного соглашения в ДГИ г. Москвы не поступал, доказательств обратного ответчиком не представлено, в связи с чем, исковые требования обоснованно удовлетворены судом в полном объеме.

Апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции с отнесением на ответчика расходов по госпошлине в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 29.08.2023 г. по делу

№ А40-74756/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: О.Г. Головкина

Судьи: Е.А. Мезрина

Н.И. Левченко