Решение от 4 сентября 2019 г. по делу № А55-16449/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

04 сентября 2019 года

Дело №

А55-16449/2019

Резолютивная часть решения объявлена: 28 августа 2019 года

Полный текст решения изготовлен: 04 сентября 2019 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи:

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи

помощником судьи Максимовой В.А.

рассмотрев в судебном заседании 28 августа 2019 года дело по иску, заявлению

Департамента градостроительства городского округа Самара

к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

-ООО «Дом-75»

о признании

при участии в заседании

от заявителя – ФИО2 по доверенности

от заинтересованного лица - ФИО3 по доверенности

от иных лиц – ФИО4 по доверенности

УСТАНОВИЛ:

Департамент градостроительства городского округа Самара обратился в суд с заявлением, в котором просит:

1. Признать недействительными решения Управления Росреестра по Самарской области, выраженные в уведомлениях от 18.03.2019 № 63/001322/2018-2517, № 63/001322/2018-2519 об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора № 932 и государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0621007:1515 площадью 65 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Октябрьский район, в границах улиц Подшипниковой, Ерошевского, Гая, ФИО5.

2. Обязать Управление Росреестра по Самарской области осуществить государственную регистрацию соглашения о расторжении договора № 932 и государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0621007:1515 площадью 65 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Октябрьский район, в границах улиц Подшипниковой, Ерошевского, Гая, ФИО5.

Управление Росреестра по Самарской области в отзыве на заявление требования не признало, просит в удовлетворении исковых требований отказать.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Дом-75».

Между Министерством строительства Самарской области и ООО «Дом 75» был заключен договор аренды от 30.10.2014 № 932 земельного участка с кадастровым номером 63:01:0621007:1515 площадью 65 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Октябрьский район, в границах улиц Подшипниковой, Ерошевского, Гая, ФИО5, на срок до 02.10.2017 (далее - договор № 932) для строительства четвертого пускового комплекса (А. Первый этап, трансформаторная подстанция № 10).

С 01.03.2015 министерство строительства Самарской области утратило полномочия распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа Самара.

Во исполнение Закона Самарской области от 29.12.2014 N 134-ГД "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти Самарской области в сферах градостроительной деятельности и рекламы на территории Самарской области, определении полномочий органов государственной власти Самарской области по предметам ведения субъектов Российской Федерации, наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями в сфере градостроительной деятельности на территории Самарской области и внесении изменения в статью 1 Закона Самарской области "О закреплении вопросов местного значения за сельскими поселениями Самарской области", полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара, переданы администрации городского округа Самара.

В соответствии с пунктом 22 части 1 постановления администрации городского округа Самара от 11.01.2017 N 1 руководитель департамента градостроительства городского округа Самара наделен полномочиями по взысканию сумм задолженности по арендной плате, процентов, штрафов, пеней, неосновательного обогащения за использование земельных участков, предоставленных под строительство зданий, сооружений, освобождению таких земельных участков, аннулированию сведений о земельном участке из государственного кадастра недвижимости в судебном порядке.

По истечении срока действия договора в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор № 932 был возобновлен на неопределенный срок, о чем арендатор был уведомлен письмом Департамента градостроительства городского округа Самара (далее - Департамент) от 02.11.2017 № Д05-01-01/11327-0-1.

В связи с завершением строительства и вводом объекта в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 63-301000-13-2018 от 02.10.2018)арендатор письмом от 24.10.2018 № 588 (вх. № Д05-01-01/17964 от 26.10.2018) попросил расторгнуть договор № 932, на основании чего между Департаментом и арендатором было заключено Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 30.10.2014 № 932 от 04.12.2018.

С заявлениями от 11.12.2018 № 63/001322/2018-2517, № 63/001322/2018- 2519 Департамент обратился в Управление Росреестра по Самарской области о государственной регистрации соглашения о расторжении договора № 932 и о прекращении ограничения (обременения) - аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 63:01:0621007:1515 площадью 65 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г.Самара, Октябрьский район, в границах улиц Подшипниковой, Ерошевского, Гая, ФИО5.

Согласно уведомлениям Управления Росреестра по Самарской области от 17.12.2018 № 63/001322/2018-2517, № 63/001322/2018-2519 государственная регистрация соглашения о расторжении договора № 932 и государственная регистрация прекращения обременения в виде аренды приостановлены в связи с тем, что положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на неопределенный срок не применяется с 01.03.2015, в связи с чем Управление Росреестра по Самарской области считает, что на государственную регистрацию прекращения обременения аренды представлен документ, не соответствующий требованиям законодательства Российской Федерации.

18.03.2019 Департаментом получены уведомления Управления Росреестра по Самарской области № 63/001322/2018-2517, № 63/001322/2018-2519 об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора № 932 и государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды по тем же основаниям.

Департамент считает отказы Управления Росреестра по Самарской области незаконными, необоснованными и подлежащими отмене.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Установив фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, арбитражный суд находит требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, исходя при этом из следующих мотивов.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В статьи 13 ГК РФ, п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, является, одновременно, как его несоответствие закону или иному нормативно-правовому акту, так, и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Ввиду изложенного, требование о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации).

Управление Росреестра по Самарской области, отказывая в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) - аренды, исходило из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610).

Статьей 621 ГК РФ установлено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (при условии надлежащего исполнения арендатором своих обязанностей). При этом согласно ч. 2 данной статьи, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Статьями 39.6, 39.8 ЗК РФ (введены Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ) предусмотрены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов, а также особенности договора аренды таких земельных участков.

В силу п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. При этом в п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ указаны случаи, при которых граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, а п. 4 установлена совокупность определенных условий, при наличии которых такое право может быть осуществлено.

Пунктом 8 статьи 39.8 ЗК РФ установлены сроки, на которые могут быть заключены договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При этом норма, предусматривающая возможность заключения такого договора на неопределенный срок, в данном кодексе отсутствует.

Таким образом, по мнению регистрирующего органа, положения ст. 621 ГК РФ, касающиеся преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок, в том числе в части возобновления договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок, после вступления в силу вышеназванных норм ст. 39.6 и 39.8 ЗК РФ (01.03.2015) в отношении земельных участков не применяются.

Срок действия договора аренды земельного участка от 30.10.2014 № 932 истек 02.10.2017, то есть уже после 01.03.2015. Соответственно применительно к вопросу о возможности его возобновления на тех же условиях на неопределенный срок необходимо исходить из тех норм ЗК РФ, которые действовали на момент окончания срока действия рассматриваемого договора.

В связи с изложенным, по мнению Управления Росреестра по Самарской области, указанные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что договор аренды от 30.10.2014 № 932 не может рассматриваться в качестве возобновленного на неопределенный срок, соответственно не может быть расторгнут в порядке нормы п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Договор аренды прекращен в связи с истечением его срока, однако документы, подтверждающие уведомление об этом арендатора ООО «Дом 75», на регистрацию не представлены.

Данные доводы заинтересованного лица суд отклоняет в силу следующего.

В абзаце третьем пункта 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что договор аренды государственного имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статьи 422 ГК РФ).

Как отмечено ранее, договор аренды земельного участка заключен 11.08.2014, то есть до вступления в законную силу изменений в ЗК РФ, внесенных Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

Как разъяснено в пункте 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов в порядке реализации преимущественного права, предусмотренного частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о конкуренции), стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора новый срок.

Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Договор аренды № 932 от 30.10.2014 г., заключенный между ООО «ДОМ-75» и Министерством строительства Самарской области, был возобновлен на неопределенный срок, о чем Арендатор (ООО «ДОМ-75») был уведомлен письмом Департамента градостроительства г.о.Самара от 02.11.2017 г. № Д05-01-01/11327-0-1.

Таким образом, Договор аренды № 932 от 30.10.2014 г. был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок в силу закона.

Данный вывод о возобновлении договора аренды, заключенного до 01.03.2015 г., на неопределенный срок на основании п. 2 ст. 621 ГК, согласуется с подходом, изложенным, в частности, в Постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 24.08.2017 г. № Ф06- 23970/2017, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2019 г. по делу № А55-30190/2018, Решении Арбитражного суда Самарской области от 25.04.2019 г. по делу № А55-36173/2018.

В связи с завершением ООО «ДОМ-75» строительства ТП строит. № 10 (почтовый адрес: г. Самара, Октябрьский район, ул. Гая, д. 27, стр. 1) и вводом Объекта в эксплуатацию на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 63-301000-13-2018 от 01.10.2018 г. ООО «ДОМ-75» письмом от 24.10.2018 г. исх. № 588 (вх. № Д05-01-01/17964 от 26.10.2018 г.) направило в адрес Департамента градостроительства г.о.Самара запрос о расторжении вышеуказанного договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства.

04.12.2018 г. между Департаментом градостроительства г.о.Самара (Арендодатель) и ООО «ДОМ-75» (Арендатор) было заключено Соглашение о расторжении Договора аренды земельного участка от 30.10.2014 г. № 932.

При таких обстоятельствах доводы, приведенные Управлением Росреестра по Самарской области в уведомлениях от 17.12.2018 г. № 63/001322/2018-2517, № 63/001322/2018-2519 об отказе в госрегистрации соглашения о расторжении договора аренды № 931 от 30.10.2014 г. и об отказе в госрегистрации прекращения ограничения (обременения) земельного участка в виде аренды, а также в Отзыве на заявление Департамента градостроительства г.о. Самара по настоящему делу № А55-16449/2019, являются необоснованными и не соответствующими нормам действующего законодательства РФ.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В связи с вышеизложенным арбитражный суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В силу п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться, в том числе, указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Требования о восстановлении нарушенных прав и интересов, изложенные заявителем в заявлении при обращении в суд в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не являются самостоятельными требованиями, а рассматриваются лишь в качестве предлагаемой меры по восстановлению прав и законных интересов, нарушенных оспариваемым решением.

Суд считает, что надлежащий способ восстановления нарушенных прав и законных интересов Департамента градостроительства городского округа Самара в данном случае будет достигнут путем осуществления государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) - аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0621007:1515 площадью 65 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Октябрьский район, в границах улиц Подшипниковой, Ерошевского, Гая, ФИО5 по вступлению решения в законную силу.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины. В этой связи судебные расходы взысканию не подлежат.

Руководствуясь ст.101-102, 110-112, 167-170, 176, 201, 206, 211, 216 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать недействительными решения Управления Росреестра по Самарской области, выраженные в уведомлениях от 18.03.2019 № 63/001322/2018-2517, № 63/001322/2018-2519 об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора № 932 и государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0621007:1515 площадью 65 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Октябрьский район, в границах улиц Подшипниковой, Ерошевского, Гая, ФИО5.

Обязать Управление Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации прекращения соглашения о расторжении договора № 932 и государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0621007:1515 площадью 65 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Октябрьский район, в границах улиц Подшипниковой, Ерошевского, Гая, ФИО5.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/
ФИО1