Постановление от 6 октября 2025 г. по делу № А58-8156/2024

Четвертый арбитражный апелляционный суд

улица Ленина, 145, Чита,  672007, http://4aas.arbitr.ru



П О С Т А Н О В Л Е Н И Е


г. Чита                                                                                              Дело №А58-8156/2024


Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2025 года

Полный текст постановления изготовлен 07 октября 2025 года


Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Венедиктовой Е.А., судей Горбатковой Е.В., Скажутиной Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куркиной Е.А. рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского поселения "Город Томмот" муниципального района "Алданский район" Республики Саха (Якутия) на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 04 июля 2025 года по делу № А58-8156/2024 по исковому заявлению Администрации городского поселения "Город Томмот" муниципального района "Алданский район" Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) и индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора аренды земельного участка от 16.09.2011 № 106, об обязании передать по акту приема-передачи земельный участок,


в отсутствие в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,

установил:

Истец, Администрация городского поселения "Город Томмот" муниципального района "Алданский район" Республики Саха (Якутия) – далее Администрация обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) к индивидуальному предпринимателю без образования юридического лица ФИО1 с требованием о расторжении договора аренды земельного участка от 16.09.2011 № 106, об обязании передать по акту приема – передачи земельный участок с кадастровым номером 14:02:110229:14.

Определением суда от 27.11.2024 исковое заявление Администрации было оставлено без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом претензионного порядка урегулирования спора с ответчиком.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2025 определение от 27.11.2024 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25.02.2025 постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2025 оставлено без изменения.

При новом рассмотрении определением от 15.04.2025 суд привлек к участию в деле в качестве соответчика индивидуального предпринимателя без образования юридического лица ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) – далее ИП ФИО2, ответчик 2.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 04.07.2025 истцу отказано в удовлетворении требований.

Истец, не согласившись с выводами суда первой инстанции, заявил апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, заявленные требования удовлетворить.

Из апелляционной жалобы следует, что частичная оплата задолженности спустя 10 месяцев после направления претензионного письма, не может говорить об устранении нарушений в разумные сроки.

Ссылается на то, что задолженность за 1 и 2 квартал 2024 года свидетельствует о продолжении ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязанностей.

При этом суд первой инстанции не учел, что согласно пункту 3.2.7. договора аренды земельного участка № 106 от 16 сентября 2011 года Арендатор обязан не позднее 1 квартала каждого календарного года проходить сверку произведенных платежей за землю согласно разделу 2 Договора. Истец не обязан направлять арендаторам акты сверки, данная обязанность возложена на Арендатора.

Ввиду ненадлежащего исполнения обязательств по договору аренды земельного участка со стороны ответчиков, в связи с применением сроков исковой давности в судебном порядке, оплатой в добровольном порядке задолженности только за 2021-2023 годы, ответчик потерпел убытки в размере 135 620, 22 руб., что является для ответчика значительной суммой.

Выводы суда о том, что на момент направления претензии долг по оплате арендной платы составлял 0,22 руб., что установлено решением Арбитражного суда по делу № А58-3754/2024 и приложенными в материалы дела Администрацией платежных документов ответчиков нельзя считать обоснованными, так как решение по делу № А58-3754/2024 принято спустя 7 месяцев после направления претензии - 30 января 2025 года, вступило в законную силу 01 марта 2025 года.

Суд первой инстанции фактически не дал правовую оценку основанию о неиспользовании спорного земельного участка в соответствии с его целевым назначением. Так, суд ограничился лишь выводами об освоении спорного земельного участка в связи с наличием на нем объекта недвижимости здания сторожки, что следует из содержания выписки из ЕГРН.

При этом наличие на спорном земельном участке здания сторожки, которое не может быть отнесено к объектам рекреационного назначения, не может говорить об использовании земельного участка по целевому назначению. Ответчик по делу не представил никаких доказательств фактического использования земельного участка по целевому назначению.

В материалы дела 23.09.2025 от индивидуального предпринимателя ФИО1 поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представители лиц, участвующих в деле в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена судом апелляционной инстанции на официальном сайте арбитражного суда в сети 14.08.2025.

Согласно пункту 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам частей 1, 6 статьи 121, статей 122, статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» – kad.arbitr.ru).

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях на нее, изучив материалы дела, включая документы, представленные участниками в электронном виде, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела 16.09.2011 между Администрацией и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № 106, согласно которому ФИО1 принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 14:02:110229:14, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Республика Саха (Якутия), Алданский район, г. Томмот, ул. Ленина, д. 56 б, для использования в целях: база отдыха, общей площадью 13354 кв.м.

В соответствии с пунктом 1.2 договора земельный участок предоставляется под базу отдыха. Приведенное описание целей использования является окончательным. Изменение цели использования участка допускается исключительно с письменного согласия Арендодателя и с внесением изменения в Договор.

В пункте 2.1 договора установлено, что договор заключен на срок с 08.09.2011 по 07.09.2036 и вступает в силу с момента регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 28.06.2024 № КУВИ-001/2024-170015050 государственная регистрация договора проведена 06.03.2012, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

В соответствии с пунктом 3.2.9 договора Арендатор принял на себя обязательство своевременно и полностью вносить арендную плату за землю в размере и порядке, определяемом настоящим договором и последующими изменениями и дополнениями (в случае их наличия).

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что платежи аренды вносятся долями поквартально не позднее 10 числа последнего месяца текущего кварталa.

07.07.2023 ИП ФИО1 и ИП ФИО2 почтовой связью направлена претензия № 1580 с требованием оплатить задолженность, в том числе по договору № 106 от 16.09.2011 в размере 200 719, 32 рублей до 31.07.2023. Претензия получена 20.07.2023 согласно почтовому уведомлению.

15.04.2024 Администрацией в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) подано исковое заявление с учетом уточнения о взыскании с ФИО1 задолженности по арендной плате 20 389, 16 рублей, в том числе 16 313, 78 рублей основного долга за 1 и 2 кварталы 2020 года, 0, 22 рублей остаток основного долга за 2022 год и пени за период с 11.12.2020 по 31.12.2023 в размере 4 075, 06 рублей (дело № А58- 3754/2024).

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 30.01.2025 по делу № А58-3754/2024 с учетом определения суда от 31.01.2025 об исправлении описок, опечаток или арифметических ошибок с индивидуального предпринимателя без образования юридического лица ФИО1 в пользу Администрации 3 860, 73 рублей пени, начисленной за период с 11.06.2021 по 31.12.2023, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано, с ИП ФИО1 взыскано в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 371 рублей.

Дополнительным решением от 06.02.2025 с индивидуального предпринимателя без образования юридического лица ФИО1 в пользу Администрации городского поселения «Город Томмот» муниципального района «Алданский район» Республики Саха (Якутия) взыскано 0, 22 рубля основного долга, начисленного за 2022 год.

Администрация направила в адрес ИП ФИО1 претензию № 1619 от 11.07.2024, из содержания которой следует, что в связи с тем, что арендатор в период с 2018 по 2024 год ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по внесению платежей, руководствуясь положениями пункта 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), арендодатель уведомил о своем желании досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке.

Основания, указанные в претензии от 11.07.2024 № 1619, явились поводом для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Кроме основания, указанного в претензии от 11.07.2024 № 1619, Администрация в исковом заявлении указывает на факт нецелевого использования земельного участка – на земельном участке имеется объект недвижимости (здание сторожки), принадлежащий ИП ФИО1 и ИП ФИО2 на праве общей совместной собственности, тогда как земельный участок предназначен для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

Принимая оспариваемое решение, Арбитражный суд Республики Саха (Якутия), руководствуясь положениями статей 1, 10, 168, 450, 452, 606, 607, 610, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 3, 22, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, учитывая постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14,  пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований  в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской, приходит к выводу, что решение суда первой инстанции основано на полном, всестороннем и объективном исследовании представленных сторонами доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка.

Оснований для иной оценки у суда апелляционной инстанции не имеется в силу следующего.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса).

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы, в том числе земельные участки.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из смысла вышеуказанных положений следует, что при предъявлении требований о досрочном расторжении договора истцу необходимо доказать следующие обстоятельства:

- нарушение стороной условий договора, которые являются существенными по смыслу пункта 2 статьи 450 ГК РФ;

- соблюдение истцом досудебного порядка досрочного расторжения договора в соответствии со статьей 452 ГК РФ.

Как верно установлено судом, предметом спора является расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, в связи с существенными нарушениями его условий, а именно: невнесение арендатором арендных платежей более двух раз подряд; использование арендованного земельного участка не по целевому назначению.

С учетом оснований, указанных в пункте 2 статьи 45 ЗК РФ, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также при ненадлежащем использовании земельного участка, в том числе: при использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, судом сделан верный вывод о том, что по смыслу вышеуказанных положений в отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения только в судебном порядке и при существенности допущенных арендатором нарушений.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Как следует из претензии от 07.07.2023 № 1580, истец уведомил ответчиков о наличии задолженности, в том числе по договору аренды земельного участка № 106 в размере 200 719, 32 рублей и предложил ее оплатить. При этом в данной претензии не указано, за какой период возникла указанная задолженность, акта сверки истцом в адрес ответчика не направлено.

Между тем, как верно отмечено судом первой инстанции, право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств.

Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Расторжение договоров, влекущее для сторон такие существенные последствия как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны (определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2017 № 307-ЭС17-7469).

Поскольку допущенное нарушение указанное как основание истца для обращения в суд устранено арендатором еще до подачи данного искового заявления, а взысканная судом задолженность в размере 0,22 рублей за 2025 год незначительна, суд обосновано пришел к выводу о том, что при таких обстоятельствах оснований для расторжения долгосрочного договора аренды по причине допущения арендатором просрочкой внесения арендной платы не имеется.

Истцом также указано как на основание расторжения договора аренды на  нецелевое использование ответчиками земельного участка, при этом указанное основание не было отражено в направленной администрацией претензии от 11.07.2024 № 1619.

Однако учитывая позицию апелляционной инстанции, отраженную в определении от 14.01.2025, суд рассмотрел указанный довод и отклонил его, поскольку вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, истцом не представлено доказательств в обоснование данного довода.

Напротив, из материалов дела следует, что ответчиками предприняты меры к освоению спорного земельного участка -  на нем возведен объект недвижимости - здание сторожки, а учитывая срок действия договора, расценивать в настоящее время отсутствие иных объектов на земельном участке как нецелевое использование земельного участка преждевременно.

При таких обстоятельствах, вывод суда об отсутствии оснований для расторжения договора аренды по доводам, приведенным истцом, соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

Доводы заявителя жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними. Они не подтверждены отвечающими требованиям главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции. Субъективное мнение заявителя относительно фактических обстоятельств не может быть признано основанием к изменению либо отмене  решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют законные основания для удовлетворения апелляционной жалобы.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Суд, руководствуясь статьями 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 04 июля 2025 года по делу № А58-8156/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.


Председательствующий судья                                                      Е.А. Венедиктова


Судьи                                                                                                           Е.В. Горбаткова


Е.Н. Скажутина