Постановление от 19 марта 2024 г. по делу № А32-17286/2022

020/2024-11294(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-17286/2022
г. Краснодар
19 марта 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2024 года Постановление в полном объеме изготовлено 19 марта 2024 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Драбо Т.Н. и Мещерина А.И., в отсутствие истца – закрытого акционерного общества «Адлер-АОП» (ИНН <***>, ОГРН <***>), ответчиков: администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>), департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>), извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.09.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2023 по делу № А32-17286/2022, установил следующее.

Закрытое акционерное общество «Адлер-АОП» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) с исковым заявлением, в котором просило урегулировать разногласия, возникшие при заключении дополнительного соглашения к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 26.11.2019 № 4900010592. Истец просил понудить ответчика к заключению дополнительного соглашения на условиях, предложенных истцом в протоколе разногласий от 07.02.2022, предусматривающих установление

годовой арендной платы в сумме 41 095 рублей 31 копейки и исчисление измененной арендной платы в указанном размере с момента государственной регистрации протокола разногласий от 07.02.2022.

Иск основан на положениях статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление № 582) в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 (далее – постановление № 531). Требования мотивированы несоответствием требованиям действующего законодательства предложенного администрацией к подписанию дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, на котором расположен принадлежащий обществу объект недвижимости и который ограничен в обороте.

К участию в деле в качестве ответчика привлечен департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – департамент).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.09.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2023, иск удовлетворен. Урегулированы разногласия по дополнительному соглашению от 12.11.2021 к договору от 26.11.2019 № 4900010592 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:511, направленного департаментом обществу. Пункт 1 дополнительного соглашения изложен в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2 договора аренды, определяется по формуле: кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:511 (5 952 134 рубля 04 копейки, подлежащая применению с 01.01.2023) х ставка арендной платы в размере ставки земельного налога (0,85%), и составляет 50 593 рубля 14 копеек». Пункт 2 дополнительного соглашения от 12.11.2021 к договору от 26.11.2019 № 4900010592 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:511 исключен. В удовлетворении требований к администрации отказано.

Суды установили, что между муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице директора департамента (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 26.11.2019 № 4900010592 аренды земельного участка площадью 192 кв. м с

кадастровым номером 23:49:0402030:511, расположенного по адресу: город Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 38 «е», для эксплуатации нежилого здания магазина. В договоре (пункт 1.1) указано, что земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, а также на ограничение земельного участка в обороте. Согласно преамбуле, договор аренды заключен во исполнение решения Арбитражного суда Краснодарского края от 26.08.2011 по делу № А32-56324/2009, которым на департамент возложена обязанность по подготовке и направлению договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:511. Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что размер годовой арендной платы изложен в приложении и составляет 38 526 рублей. Согласно приложению к договору аренды, расчет арендной платы выполнен с применением базовой ставки и коэффициентов. В целях приведения расчета арендной платы в соответствии с действующим законодательством, департаментом подготовлено и направлено обществу для подписания дополнительное соглашение от 12.11.2021 к договору аренды от 26.11.2019 № 4900010592. В нем размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2 договора, подлежит определению в соответствии с отчетом об определении величины (размера) годовой арендной платы от 19.07.2021 № 03-07-63/21 и составляет 213 198 рублей (пункт 1). Исчисление арендной платы в размере, установленном пунктом 1 дополнительного соглашения, устанавливается с 12.07.2021 (пункт 2). Общество подписало полученное дополнительное соглашение с протоколом разногласий от 07.02.2022, в котором предложило пункт 3.2 договор изложить в редакции, предусматривающей размер годовой арендной платы в сумме 41 095 рублей 31 копейка. Общество указало на то, что земельный участок ограничен в обороте, на участке расположен принадлежащий обществу на праве собственности объект недвижимости. Следовательно, подлежит применению постановление № 582 в редакции постановления № 531 в той части, что размер годовой арендной платы за земельный участок не должен превышать размер земельного налога. Общество также не согласилось с пунктом 2 дополнительного соглашения от 12.11.2021, предусматривающим исчисление арендной платы с 12.07.2021, и предложило исчислять арендную плату с момента государственной регистрации протокола разногласий от 07.02.2022. Относительно пункта 3.4 договора общество в протоколе разногласий от 07.02.2022 указало, что им принимается пункт 3 дополнительного соглашения от 12.11.2021 в части изменения пункта 3.4 договора в редакции арендодателя. Не получив от администрации ответ на направленный протокол разногласий, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском. При разрешении спора суды исходили из того, что материалы дела подтверждают ограничение земельного участка с кадастровым номером

23:49:0402030:511, расположенного во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в обороте, на котором размещено здание магазина с кадастровым номером 23:49:0402030:2451, принадлежащее обществу на праве собственности. Принадлежность обществу данного объекта недвижимости на праве собственности подтверждена вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.08.2011 по делу № А3256324/2009. Таким образом, общество, не имея возможности приватизировать земельный участок, вправе вносить арендную плату в размере, не превышающем размер земельного налога. По сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:511 находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи, относится к категории земель населенных пунктов, имеет разрешенное использование – для обеспечения эксплуатации торгового павильона и кадастровую стоимость – 5 952 134 рубля 04 копейки. В протоколе разногласий от 07.02.2022 общество предлагает применять ставку земельного налога в размере 0,85% от кадастровой стоимости, которую определило в размере 4 834 742 рублей 40 копеек. Ставки земельного налога на территории города-курорта Сочи установлены решением Городского Собрания Сочи муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 26.11.2020 № 58. В соответствии с данным решением (пункт 2.4) налоговая ставка в размере 0,85% установлена в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, оказания бытовых услуг, за исключением земельных участков, предназначенных для размещения автозаправочных и газонаполнительных станций. Следовательно, обществом обоснованно применена ставка земельного налога в размере 0,85% от кадастровой стоимости земельного участка. Оснований для применения кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в размере 4 834 742 рублей 40 копеек суды не усмотрели. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:511 в указанном размере была утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 05.10.2020 № 1882 и применялась для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2021 до 01.01.2023. Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.09.2022 № 2449 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края» утверждена кадастровая стоимость данного земельного участка в размере 5 952 134 рублей 40 копеек, которая применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2023. Поскольку спорное условие договора устанавливается решением суда и по состоянию на дату принятия решения

внесена в ЕГРН и подлежит применению с 01.01.2023 кадастровая стоимость в размере 5 952 134 рублей 40 копеек, именно эта кадастровая стоимость подлежит внесению в договор в качестве базы для расчета годовой арендной платы. При кадастровой стоимости земельного участка в размере 5 952 134 рублей 40 копеек и ставки земельного налога в размере 0,85% от кадастровой стоимости, годовой размер арендной платы по договору составляет 50 593 рубля 14 копеек. Поэтому пункт 1 дополнительного соглашения от 12.11.2021 изложен судом первой инстанции в редакции, предусматривающей размер годовой арендной платы, установленный в пункте 3.2 договора, в размере ставки земельного налога 0,85% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, и составляет 50 593 рубля 14 копеек. Общество также просило изложить пункт 2 дополнительного соглашения в редакции, предусматривающей исчисление измененной арендной платы с момента государственной регистрации протокола разногласий от 07.02.2022. Суд первой инстанции пришел к выводу, что пункт 2 дополнительного соглашения подлежит исключению, поскольку редакция договора (дополнительного соглашения) считается измененной с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 4 статьи 445, пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса). Общество в просительной части искового заявления также привело приложение № 1/2022 к протоколу разногласий от 07.02.2022 «Расчет арендной платы за земельный участок». Суд исходил из того, что данный расчет не подлежит указанию в резолютивной части решения, поскольку им уже установлен определенный размер годовой арендной платы. Также суд установил, что надлежащим ответчиком по иску об урегулировании разногласий к дополнительному соглашению к договору аренды является департамент, по отношению к которому и удовлетворил требования общества, отказав в удовлетворении иска к администрации.

Департамент и администрация обжаловали решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявители просят указанные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Дополнительное соглашение от 12.11.2021 к договору от 26.11.2019 № 4900010592 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:511 соответствует действующему нормативному регулированию. Департамент при подготовке проекта соглашения руководствовался статьей 424 Гражданского кодекса, статьей 65 Земельного кодекса, Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», постановлением администрации от 18.07.2016 № 1699 «О Порядке расчета

регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов». Отчет об определении величины (размера) годовой арендной платы от 19.07.2021 № 03-07-63/21 соответствует законодательству об оценочной деятельности. Следовательно, требования общества не соответствуют закону и наносят ущерб бюджету муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края.

От общества отзыв на жалобу не поступил. Стороны явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено судами, между муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице директора департамента (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 26.11.2019 № 4900010592 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:511. Участок площадью 192 кв. м, расположенный по адресу: город Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 38 «е», предоставлен для обеспечения эксплуатации нежилого здания магазина. В договоре (пункт 1.1) указано, что земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, а также на ограничение земельного участка в обороте. Согласно преамбуле, договор аренды заключен во исполнение решения Арбитражного суда Краснодарского края от 26.08.2011 по делу № А32-56324/2009, которым на департамент возложена обязанность по подготовке и направлению договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:511. Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что размер годовой арендной платы изложен в приложении и составляет 38 526 рублей. Согласно приложению к договору аренды, расчет арендной платы выполнен с применением базовой ставки и коэффициентов.

В целях приведения расчета арендной платы в соответствии с действующим законодательством, департаментом подготовлено и направлено обществу для подписания дополнительное соглашение от 12.11.2021 к договору от 26.11.2019 № 4900010592. В нем размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2 договора, подлежит определению на основании отчета об определении величины (размера) годовой арендной платы от 19.07.2021 № 03-07-63/21 и составляет 213 198 рублей (пункт 1). Исчисление арендной платы в размере, установленном пунктом 1 дополнительного соглашения, устанавливается с 12.07.2021 (пункт 2).

Общество подписало полученное дополнительное соглашение с протоколом разногласий от 07.02.2022, в котором предложило пункт 3.2 договор изложить в редакции,

предусматривающей размер годовой арендной платы в сумме 41 095 рублей 31 копейка. Общество указало на то, что земельный участок ограничен в обороте, на участке расположен принадлежащий обществу на праве собственности объект недвижимости. Следовательно, подлежит применению постановление № 582 в редакции постановления № 531 в той части, что размер годовой арендной платы за земельный участок не должен превышать размер земельного налога. Общество также не согласилось с пунктом 2 дополнительного соглашения от 12.11.2021, предусматривающим исчисление арендной платы с 12.07.2021, и предложило исчислять арендную плату с момента государственной регистрации протокола разногласий от 07.02.2022. Относительно пункта 3.4 договора общество в протоколе разногласий от 07.02.2022 указало, что им принимается пункт 3 дополнительного соглашения от 12.11.2021 в части изменения пункта 3.4 договора в редакции арендодателя.

Не получив от администрации ответ на направленный протокол разногласий, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 606, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса).

При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды, несмотря на то, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09).

Разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса), а договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса).

Согласно подпункту 7 пункт 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса).

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и статьи 39.7 Земельного кодекса плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки,

находящиеся в публичной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении участков, находящихся в муниципальной собственности (подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса).

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.7 Земельного кодекса).

Постановлением № 531, действующим с 12.08.2017, Основные принципы определения арендной платы, утвержденные постановлением № 582, дополнены принципом № 7. В соответствии с названным принципом арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, определяется исходя из наличия предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения. Размер арендной платы за такие земельные участки не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, сформулирован следующий правовой подход. Если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, выше указанного в принципе № 7 Основных принципов, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

При разрешении спора судебные инстанции установили, что арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:511, находящийся в муниципальной собственности, является регулируемой. Данный участок, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий обществу на праве собственности, находится во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта. Следовательно, арендуемый обществом земельный участок является ограниченным в обороте (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса). В этой связи суды руководствовались постановлением № 582 (в редакции постановления № 531) и исходили из того, что принцип № 7 подлежит применению к спорным правоотношениям. Условие договора аренды о размере арендной платы (в предложенном департаментом дополнительном соглашении) нормативным

требованиям не соответствует. Исходя из обстоятельств, установленных при разрешении спора, судебные инстанции частично удовлетворили требования общества, урегулировав разногласия по условиям дополнительного соглашения к договору аренды от 26.11.2019 № 4900010592. При кадастровой стоимости в размере 5 952 134 рублей 40 копеек и ставки земельного налога в размере 0,85% от кадастровой стоимости, годовой размер арендной платы по договору составляет 50 593 рубля 14 копеек. Поэтому пункт 1 дополнительного соглашения от 12.11.2021 изложен в редакции, предусматривающей размер годовой арендной платы, установленный в пункте 3.2 договора, в размере ставки земельного налога 0,85% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, и составляет 50 593 рубля 14 копеек. Пункт 2 дополнительного соглашения, предусматривающий исчисление измененной арендной платы с момента государственной регистрации протокола разногласий от 07.02.2022, исключен. Надлежащим ответчиком по спору об урегулировании разногласий по дополнительному соглашению к договору аренды является департамент, по отношению к которому и удовлетворены требования общества.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы (арендная плата в предложенном к подписанию дополнительном соглашении к договору аренды соответствует действующему нормативному регулированию, отчет об оценке от 19.07.2021 № 03-07-63/21 обществом не оспаривался) не принимаются. Указанные доводы повторяют доводы, которые ответчики приводили в возражениях на исковое заявление и в апелляционной жалобе. Эти доводы проверены и мотивированно отклонены, они не опровергают выводы судов по существу спора, поэтому не могут служить основанием для отмены решения и апелляционного постановления. Каких-либо иных доводов о несогласии с содержанием обжалуемых судебных актов кассационная жалоба не содержит. Нормы материального права применены судами правильно, сделанные ими выводы соответствуют фактическим обстоятельствам, они основаны на исследовании материалов дела и им не противоречат. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Администрация и департамент (органы местного самоуправления) освобождены от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.09.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2023 по делу № А32-17286/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Е. Епифанов

Судьи Т.Н. Драбо

А.И. Мещерин