Решение от 19 сентября 2023 г. по делу № А50-12999/2023

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г.Пермь

19.09.2023 № А50-12999/2023

Резолютивная часть решения объявлена 12.09.2023 Решение в полном объеме изготовлено 19.09.2023

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Лаптевой М.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по исковому заявлению автономной некоммерческой организации «Спортивно-оздоровительный центр «Энергия» (614068, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к Департаменту имущественных отношений администрации города Перми (614000, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды № 3744-18С от 13.11.2018

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, доверенность от 15.05.2023, паспорт, диплом; ФИО3, доверенность от 20.05.2019, паспорт, диплом;

от ответчика: ФИО4, доверенность от 20.12.2023, паспорт, диплом;

У С Т А Н О В И Л:

автономная некоммерческая организация «Спортивно-оздоровительный центр «Энергия» (истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением, уточненным в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту имущественных отношений администрации города Перми (ответчик) о признании недействительным (ничтожным) одностороннего отказа от договора аренды № 3744-18С от 13.11.2018, изложенного в уведомлении от 29.04.2022 № 059-19-01-36/2-265.

Ответчик с исковыми требованиями не согласен по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

По результатам исследования материалов дела арбитражным судом установлено следующее.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды от 13.11.2018 № 3744-18С объекта муниципального недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Пермь, Свердловский район, ул. Газеты Звезда/ФИО5, 38/64, в виде:

- встроенных нежилых помещений на 1 этаже в 2-этажном отдельно стоящем нежилом здании общей площадью 999,8 кв. м (из них основной 999,8 кв. м);

- встроенных нежилых помещений в подвале, на 1 и 2 этажах в 2- этажном отдельно стоящем нежилом здании общей площадью 1 390,8 кв. м (из них основной 1 390,8 кв. м).

Срок аренды объекта установлен с 20.11.2018 по 19.11.2023.

Объект передан арендатору по акту приема-передачи от 20.11.2018. Государственная регистрация права аренды не проведена.

29.04.2022 истец направил в адрес ответчика уведомление № 059-19-0136/2-265 об отказе от договора аренды по основанию отсутствия договоров на предоставление коммунальных услуг, задолженности по коммунальным

услугам (пункты 7.3.5, 7.3.8, 3.2.8, 3.2.11 договора) с требованием о возврате арендованного имущества.

Письмом от 13.05.2022 ответчик в возврате имущества отказал.

Ссылаясь по основаниям, предусмотренным ст.10, ст.168 ГК РФ, на ничтожность одностороннего отказа арендодателя от договора аренды, арендатор обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Оценив в порядке ст.71 АПК РФ материалы дела, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ч.2 ст.310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Спорные правоотношения основаны на договоре аренды недвижимого имущества, в связи с чем подлежат применению положения параграфов 1 и 4 гл.34 ГК РФ.

Согласно ст.650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается

расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В рассматриваемом случае дополнительные основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя установлены пунктом 7.3. договора.

Так, по условиям п.7.3.5 договора арендодатель вправе отказаться от договора в случае незаключения арендатором договоров на предоставление коммунальных, эксплуатационных услуг на объект и общее имущество здания согласно пункту 3.2.8 в срок, установленный договором, неисполнения обязанности по оплате коммунальных услуг и эксплуатационных услуг за объект и общее имущество здания.

Кроме того, по условиям пункта 7.3.8 договора арендодатель вправе отказаться от договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения требований, предусмотренных пунктами 3.2.7, 3.2.9, 3.2.11, 5.10, 6.8 договора.

Заявляя об одностороннем отказе от договора, ответчик в уведомлении от 29.04.2022 № 059-19-01-36/2-265 указал на нарушение арендатором требований пунктов 3.2.8 (отсутствие договоров на предоставление коммунальных услуг, наличие задолженности по коммунальным услугам), а также пункта 3.2.11 договора (отсутствие договора страхования имущества), что применительно к пунктам 7.3.5, 7.3.8 договора является достаточным основанием для одностороннего отказа арендодателя от договора.

В обоснование исковых требований, истец ссылается на положения ст.10, ст.168 ГК РФ.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

В силу абзаца первого п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу,

действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный ст. 10 ГК РФ, поэтому такая сделка признается недействительной на основании ст. 10 и 168 ГК РФ.

Согласно ч.5 ст.10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Обстоятельства, свидетельствующие о злоупотреблении правом со стороны ответчика при совершении им одностороннего отказа от договора аренды, арбитражным судом не установлены, соответствующих доказательств истцом не представлено (ст.9, ст.65, ст.66 АПК РФ).

Приведенные в исковом заявлении доводы истца по существу являлись предметом рассмотрения в рамках дела № А50-12822/2022, где постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2023 удовлетворены требования арендодателя об освобождении объекта муниципального недвижимого имущества.

Вышеуказанным судебным актом установлено следующее:

на момент отказа истца от договора аренды в апреле 2022 года у ответчика отсутствовали действующие договоры теплоснабжения и страхования в отношении объекта;

арендатором не доказана невозможность самостоятельной, предусмотренной пунктом 2.2.5 договора государственной регистрации договора аренды, и соответственно подлежит отклонению довод, что отсутствие договоров теплоснабжения и страхования вызвано отсутствием зарегистрированного договора аренды по причинам недобросовестного поведения истца;

нарушение условий договора аренды носит существенный характер, поскольку с муниципального образования «город Пермь», от имени которого действует истец, как собственника помещений взыскивается плата за потребленную тепловую энергию; отсутствие действующих договоров теплоснабжения и страхования по истечении 3,5 лет с момента заключения договора аренды является существенным нарушением договора со стороны арендатора, которое не устранено и влечет возникновение у истца права на односторонний отказ от договора аренды на основании 7.3.5, 7.3.8 договора;

злоупотребления правом со стороны департамента при реализации своих

прав на односторонний отказ от договора аренды не установлено; по истечении более 4 лет после заключения договора аренды договор теплоснабжения так и не заключен; отсутствие договоров теплоснабжения возлагает на муниципальный бюджет дополнительные расходы в отсутствие пользования ресурсом; отсутствие договора страхования также влечет дополнительные риски для муниципалитета.

отказ истца от договора аренды является законным и обоснованным, и договор аренды является расторгнутым с момента получения арендатором соответствующего уведомления арендодателя (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Согласно ст.69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Исходя из вышеизложенного, исковые требования арендатора удовлетворению не подлежат.

Судебные расходы на уплату государственной пошлины относятся на истца в порядке ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.

Судья М.М. Лаптева