Решение от 29 октября 2018 г. по делу № А33-17702/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е


29 октября 2018 года


Дело № А33-17702/2018

Красноярск


Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 22 октября 2018 года.

В полном объёме решение изготовлено 29 октября 2018 года.


Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Тимергалеевой О.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «МЕГА» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к администрации г. Красноярска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании права собственности,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска,

- департамента градостроительства администрации г. Красноярска;

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, представителя по доверенности 08.08.2018, личность установлена паспортом,

от ответчика: ФИО2, представителя по доверенности от 06.06.2018 № 04-3660, личность установлена паспортом,

в отсутствие представителей третьих лиц,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО3,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «МЕГА» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к администрации г. Красноярска (далее – ответчик) о признании права собственности на объект капитального строительства: здание офиса, магазина и инженерное обеспечение, строительный адрес объекта: Россия, <...>, с кадастровым номером 24:50:040052:2516, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 24:50:040052:74.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 06.07.2018 возбуждено производство по делу, к участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, департамент градостроительства администрации г. Красноярска, предварительное судебное заседание и судебное заседание назначены на 09.08.2018.

В предварительном судебном заседании 09.08.2018 на основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» суд определил: окончить подготовку дела к судебному разбирательству, завершить предварительное судебное заседание, продолжить рассмотрение настоящего дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, о чем вынесено протокольное определение.

Протокольным определением от 09.08.2018, учитывая ходатайство истца, а также необходимость предоставления дополнительных пояснений и доказательств, судебное заседание отложено на 17.09.2018.

Протокольным определением от 17.09.2018, учитывая необходимость предоставления дополнительных пояснений и доказательств, судебное заседание отложено на 22.10.2018.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, для участия в судебном заседании не явились, представителей не направили. На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в их отсутствие.

Истец поддержал заявленные исковые требования, дал пояснения по основаниям иска, ответил на дополнительные вопросы суда.

Представитель ответчика возражал против требований истца.

Суд заслушал пояснения представителей истца и ответчика, задал им дополнительные вопросы.

Суд исследовал письменные материалы по делу.

В материалы дела 02.08.2018 и 18.10.2018 от ответчика поступил отзыв и дополнительные пояснения, согласно которым ответчик возражает против удовлетворения заявленных исковых требований на основании следующего:

- истец ошибочно предполагает подлежащими применению в данном случае нормы статьи 35 ЗК РФ о преимущественном праве пользования земельным участком;

- истец не представил в материалы дела доказательства принадлежности ему земельного участка на праве собственности, пожизненном наследуемом владении или на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Выданные технические и иные заключения компетентных органов о соответствии возведенной самовольной постройки строительным нормам и правилам и о возможности безопасной ее эксплуатации при отсутствии соответствующего права на земельный участок у лица, осуществившего на нем самовольную постройку, не являются надлежащими доказательствами, подтверждающими предоставление участка для строительства спорного объекта.

Таким образом, земельный участок, на котором возведено спорное нежилое здание, на момент обращения за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, не предоставлялся истцу для его строительства. Доказательств того, что земельный участок принадлежит истцу на праве аренды в материалы дела также не представлено. Вместе с тем, из материалов дела следует, что истцу письмом от 30.08.2017 №21621-14 ДМИиЗО отказано в повторном предоставлении земельного участка. Отказ Департамента в повторном предоставлении земельного участка истцом в судебном порядке обжалован не был, незаконным не признан.

Вместе с тем, в отсутствие на то правовых оснований, истец самовольно достроил объект, в силу чего, доводы истца о том, что истец, как собственник спорного здания имеет преимущественное право на земельный участок, администрация считает необоснованными.

- Департамент градостроительства администрации города Красноярска письмом от 22.03.2018 №01/870-дг отказал истцу в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания в связи с непредставлением обществом документов, предусмотренных частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а именно правоустанавливающих документов на земельный участок, а также установлено несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство, несоответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации, что свидетельствует о невыполнении требований, предусмотренных частью 18 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ. Доказательств того, что истец предпринял меры к устранению нарушений, установленных в отказе во вводе в эксплуатацию, в материалы дела не представлено. Довод о несущественности нарушений, указанных в отказе в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию не находит своего подтверждения. Отказ Департамента в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания истцом в судебном порядке обжалован не был, незаконным не признан.

- Возведенный истцом объект не соответствует требованиям разрешения на строительство в части этажности спорного объекта, в связи с чем, должен быть признан согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой. Истец, как лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Из технического плана здания от 22.01.2018 следует, что количество этажей образованного в результате завершения строительства объекта - 4, в том числе подземных - 1, в разрешении на строительство количество этажей - 2, сведения о проектной документации, указанные в разрешении на строительство не соответствуют представленной проектной документации. Фактически количество этажей спорного здания составило 3 этажа, что не соответствует разрешенным к строительству разрешением параметрам объекта капитального строительства. Спорный объект не соответствует выданному разрешению на строительство, на что, в том числе, истцу указано в отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

- Учитывая, что третий этаж спорного объекта отвечает признакам мансардного этажа, спорный объект не соответствует параметрам, установленным в разрешении на строительство.

В материалы дела 03.08.2018 от третьего лица - департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска поступил отзыв, согласно которому третье лицо возражает против удовлетворения заявленных исковых требований на основании следующего:

- истец не представил в материалы дела доказательства принадлежности ему земельного участка на праве собственности, пожизненном наследуемом владении или на праве постоянного (бессрочного) пользования;

- выданные технические и иные заключения компетентных органов о соответствии возведенной самовольной постройки строительным нормам и правилам и о возможности безопасной ее эксплуатации при отсутствии соответствующего права на земельный участок у лица, осуществившего на нем самовольную постройку, не являются надлежащими доказательствами, подтверждающими предоставление участка для строительства спорного объекта;

- Департамент градостроительства администрации города Красноярска письмом от 22.03.2018 №01/870-дг отказал истцу в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания в связи с непредставлением обществом документов, предусмотренных частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а именно правоустанавливающих документов на земельный участок, а также установлено несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство, несоответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации, что свидетельствует о невыполнении требований, предусмотренных частью 18 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ. Доказательств того, что истец предпринял меры к устранению нарушений, установленных в отказе во вводе в эксплуатацию, в материалы дела не представлено. Довод о несущественности нарушений, указанных в отказе в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию не находит своего подтверждения. Отказ Департамента в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания истцом в судебном порядке обжалован не был, незаконным не признан.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Распоряжением администрации города Красноярска от 29.06.2007 № 1921-арх ООО «МЕГА» предварительно согласовано место размещения здания офиса, магазина на земельном участке из земель населенных пунктов площадью 832 кв.м., расположенный по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Шумяцкого.

Распоряжением администрации города Красноярска от 29.04.2010 № 526-ж ООО «МЕГА» предоставлен в аренду на три года земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 24:50:040052:74, площадью 832 кв.м., расположенный по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Шумяцкого, для строительства здания офиса, магазина и инженерного обеспечения.

01.06.2010 на основании указанного распоряжения между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО «МЕГА» заключен договор аренды земельного участка № 861, согласно пункту 1.1 которого ООО «МЕГА» предоставлен земельный участок с категорией земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:040052:74, расположенный по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Шумяцкого, для использования в целях строительства здания офиса, магазина и инженерного обеспечения в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, который прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью, общей площадью 832 кв.м. Срок аренды участка установлен с 29.04.2010 по 28.04.2013 (пункт 2.1. договора).

Земельный участок передан по акту приёма – передачи от 28.06.2008 по договору арены от 01.06.2010 №861.

Администрацией города Красноярска 02.08.2011 ООО «МЕГА» выдано разрешение № RU-24308000-01/3295-дг на строительство здания офиса, магазина и инженерного обеспечения этажностью - 2, общей площадью 1 490,0 кв.м., строительным объемом – 5 5510,0 куб.м., площадью застройки – 392,0 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Шумяцкого, сроком действия до 24.08.2014.

Распоряжением администрации города Красноярска от 22.04.2013 № 992-арх срок предоставления земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 24:50:040052:74, установленный распоряжением администрации города от 29.04.2010 № 526-ж «О предоставлении ООО «Мега» земельного участка» продлен до 29.04.2016.

Распоряжением администрации города Красноярска от 24.04.2013 № 1048-недв «О присвоении адресов объектам недвижимости по ул. Шумяцкого, 12» объекту капитального – зданию офиса, магазина с инженерным обеспечением, расположенному в г. Красноярске, Советском районе по ул. Шумяцкого, присвоен адрес: Красноярский край, г. Красноярск, <...>; земельном участку площадью 832 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0400052:74, расположенному в <...> г. Красноярск, советский район, ул. Шумяцкого, присвоен адрес: <...> участок 12.

Дополнением от 27.05.2013 № 2663 к договору аренды от 01.06.2010 № 861 срок действия договора аренды продлен по 28.04.2016.

На основании разрешения на строительство от 02.08.2011 № 01/3295-дг, договора аренды земельного участка от 01.06.2010 № 861 (дата регистрации 17.06.2010 № 24-24-01/050/2010-645), дополнения к договору от 01.06.2010 № 861 аренды земельного участка от 08.11.2013 № 5103 (дата регистрации 23.12.2013 № 24-24-01/300/2013-719), дополнения к договору от 01.06.2010 № 861 аренды земельного участка от 27.05.2013 № 2663 (дата регистрации 10.07.2013 № 24-24-01/160/2013-116) за ООО «МЕГА» зарегистрировано (номер регистрации 24-24-01/107/2014-419) право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0400052:2516, назначение: - , 2-этажный (подземных этажей – 1), общая площадь 1 490 кв.м., площадь застройки 392,0 кв.м., готовность объекта 75%, адрес (местонахождения) объекта: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.05.2014 24 ЕЛ 353679.

Администрацией города Красноярска 22.09.2014 ООО «МЕГА» продлено разрешение № RU-24308000-01/3295-дг от 02.08.2011 на строительство здания офиса, магазина и инженерного обеспечения этажностью - 2, общей площадью 1 490,0 кв.м., строительным объемом – 5 5510,0 куб.м., площадью застройки – 392,0 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Шумяцкого, сроком до 02.07.2015.

Администрацией города Красноярска 18.01.2016 ООО «МЕГА» продлено разрешение № RU-24308000-01/3295-дг от 02.08.2011 на строительство здания офиса, магазина и инженерного обеспечения этажностью - 2, общей площадью 1 490,0 кв.м., строительным объемом – 5 5510,0 куб.м., площадью застройки – 392,0 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Шумяцкого, сроком до 24.05.2017 в соответствии с проектной документацией (раздел 6 «Проект организации строительства», изготовленной ООО «Берег», ООО «Максимум» 2010, 2015 гг., шифр: 031-10).

31.03.2016 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды земельного участка №388, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:04 00 052:74, находящийся в охранной зоне инженерных сетей: водоснабжения, электроснабжения, канализации, теплоснабжения, расположенной по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Шумяцкого (далее - участок) для использования в целях завершения строительства ОНС (здания офиса, магазина с инженерным обеспечением) в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемого к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 832 кв.м. (приложение 1).

В соответствии с пунктом 2.1. договора срок аренды участка устанавливается с 11.03.2016 по 10.03.2019.

Решением Арбитражного суда Красноярского края по делу от 18.01.2017 № А33-24061/2016 в связи с допущенной ООО «Мега» просрочкой перечисления ежемесячной арендной платы за период с 11.05.2015 по 31.08.2016 более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, а также учитывая, что требование о расторжении договора заявлено истцом после предварительного предупреждения ответчика о необходимости произвести оплату задолженности в установленный срок, судом удовлетворено, в том числе требование Департамента муниципального имущества и земельных отношения администрации города Красноярск о расторжении договора аренды земельного участка №388 от 31.03.2016, заключенного между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью «Мега».

ООО «МЕГА» обращалось в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением от 02.08.2017 вх. № 14831/ги о предоставлении в соответствии со ст. 39.14, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 24:50:040052:74 на праве аренды без проведения торгов на основании пп. 10 п. 2 статьи 39.6 ЗК РФ в целях завершения строительства ОНС (здания офиса, магазина с инженерным обеспечением).

Письмом от 30.08.2018 № 21621-ги департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска отказано ООО «МЕГА» в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400052:74, расположенного по адресу: г.Красноярск, Советский район, ул. Шумяцкого, без проведения торгов, на праве аренды сроком на 3 года в целях завершения строительства ОНС (здания офиса, магазина с инженерным обеспечением).

Письмом от 22.03.2018 № 01/870-дг департаментом градостроительства администрации города Красноярска отказано ООО «МЕГА» в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию здания офиса, магазина и инженерного обеспечения по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Шумяцкого, поскольку заявителем не представлены правоустанавливающие документы на земельный участок, а также в связи с несоответствием параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации.

Письмом от 21.08.2018 № 01/3595-дг департаментом градостроительства администрации города Красноярска сообщено ООО «МЕГА» о том, при проверки документов, представленных с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (вх. № 1293-ек от 14.03.2018) выявлено несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство, несоответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации, а именно: в техническом плане от 22.01.2018, подготовленном кадастровым инженером ФИО4, содержатся сведения о количестве этажей – 4, в том числе подземный – 1. При этом в разрешении на строительство от 02.08.2011 № RU-24308000-01/3295-дг указано количество этажей -2, а подземные этажи отсутствуют.

Согласно техническому плану здания, подготовленному кадастровым инженером ФИО4, в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием здания, расположенного по адресу: <...>, в результате завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0400052:2516, нежилое здание офиса, магазина и инженерного обеспечения расположено по адресу: <...>, количество этажей – 4, в том числе подземных – 1. Здание образовано в результате завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0400052:2516. Площадь здания определена в соответствии с приказом Минэкономразвития № 90 от 01.03.2016 и составляет 1 497,4 кв.м. Здание расположено в пределах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400052:74, адрес земельного участка: <...>. На основании распоряжения от 24.04.2013 № 1048-недв земельном участку присвоен адрес: <...> участок 12.

В подтверждение того, что построенное здание не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан ООО «МЕГА» в материалы дела представлены:

- проектная документация «Здание офиса, магазина и инженерное обеспечение», разработанная ООО «Максимум», в составе Раздел 3. «Архитектурные решения». Шифр: 484-15-АР;

- проектная документация «Здание офиса, магазина и инженерного обеспечения». Шифр: 031-10, разработанная ООО «Берег», в составе Общая пояснительная записка, Схема планировочной организации земельного участка, Архитектурные решения, Конструктивные и объемно-планировочные решения, Наружные электрические сети, Наружные сети водопроводов и канализации;

- положительное заключение экспертизы № 24-2-1-3-0060-16 от 27.12.2016 № 428 ООО «Красноярская краевая экспертиза» (свидетельство об аккредитации № РОСС RU.0001/610254 № 0000345 от 13.03.2014, № РОСС RU.001.610601 № 000521 от 22.10.2014) результатов инженерных изысканий и проектной документации объекта капитального строительства: здание офиса, магазина и инженерное обеспечение, строительный адрес объекта: Россия, <...>, по результатам проведения которой установлено, что результаты инженерных изысканий (инженерно-геологических) соответствуют установленным требованиям. Сведения об инженерных условиях территории строительства являются достаточными для принятия проектных решений по строительству объекта «Здание офиса, магазина и инженерное обеспечение». Проектная документация «Здание офиса, магазина и инженерное обеспечение» соответствует результатам инженерных изысканий и установленным требованиям;

- экспертное исследование (строительно-техническое исследование) № 01/05-18 от 31.05.2018 ООО «Экспертиза и оценка региональной собственности» (сертификат соответствия судебного эксперта № КАЕО RU.SP.24.0610.01), согласно которому по результатам исследования установлено, что объект капитального строительства: здание офиса, магазина и инженерное обеспечение, строительный адрес объекта: Россия, <...> соответствует требованиям пожарных, санитарных, эпидемиологических, градостроительных, технических и иных норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и законные интересы третьих лиц.

Конструктивные элементы объекта исследования находятся в работоспособном состоянии, вышеуказанное здание не оказывает негативное влияние на конструктивные элементы расположенных рядом зданий, их прочные характеристики и общую устойчивость.

Установлено, что строительство объекта строительства: здание офиса, магазина и инженерное обеспечение, строительный адрес объекта: Россия, <...> произведено собственником в соответствии со строительными нормами и правилами, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу их жизни и здоровью, размещение самовольного строения не противоречит документации градостроительного зонирования территории города, произведено на участке, предоставленном в аренду для строительства здания офиса , магазина и инженерного обеспечения.

- заключение ООО «Аларм» (квалификационное свидетельство от 15.02.2016 № 4/00017, свидетельство об аккредитации от 25.01.2017 № 24-Б/В/00015) от 25.05.2018 № 105/18 пожарно-технического обследования о соответствии объекта требованиям пожарной безопасности, в соответствии с которым при проведении экспертизы нарушений требований пожарной безопасности, создающих угрозу возникновения и развития пожара, а также жизни и здоровью людей не выявлено. Обследуемый объект нежилое здание - здание офиса, магазина и инженерного обеспечения с кадастровым номером 24:50:04000552:2516, расположенный по адресу: <...> (в пределах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100052:74) соответствует требованиям нормативных документов по пожарной безопасности;

- заключение Федерального бюджетного учреждения здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае» (аттестат аккредитации № RA.RU.710074 от 03.09.2015 Федеральной службы по аккредитации, зарегистрирован в Едином реестре 03.07.2015) от 23.05.2018 № 14/34086 о соответствии (несоответствии) санитарным правилам и нормативам нежилого здания, расположенного по ул. Шумяцкого, № 12 в Советском р-не г.Красноярска, в соответствии с которым на основании результатов экспертизы установлено, что нежилое здание по ул. Шумяцкого, № 12 в Советском р-не г. Красноярска, соответствует действующим санитарным правилам и нормам;

- договор подряда от 11.10.2011 № 34/2011 со справками стоимости выполненных работ и актами о приемке выполненных работ за период с октября 2011 по апрель 2016;

- договор № 11/08312 холодного водоснабжения и водоотведения от 29.02.2016 и дополнительное соглашение от 19.10.2016 к договору теплоснабжения и поставки горячей воды№ 4580 от 29.12.2014.

В материалы дела 31.08.2018 в ответ на запрос суда от 09.08.2018 от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю поступили копии материалов регистрационного дела в отношении следующих объектов недвижимого имущества: объекта незавершенного строительства, общей площадью 1 490 кв.м., расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером 24:50:040052:2516; земельного участка с кадастровым номером 24:50:040052:74.

Ссылаясь на то, что представленные в материалы дела документы подтверждают, что спорный объект соответствует всем требованиям действующего законодательства, сохранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, земельный участок, на котором расположен спорный объект, был предоставлен истцу на праве аренды – у истца возникло законное право собственности на возведенный объект капитального строительства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском и просит признать право собственности ООО «МЕГА» на объект капитального строительства: здание офиса, магазина и инженерное обеспечение, строительный адрес объекта: Россия, <...>, с кадастровым номером 24:50:040052:2516, расположенный на земельном участке с к кадастровым номером 24:50:040052:74.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами. Данная норма также содержит указания на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

В статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации закреплено понятие градостроительной деятельности, под которой понимается деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.

Исходя из статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Требования о признании права собственности на объект недвижимости заявлены истцом на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Основанием исковых требований указаны: строительство объекта на предоставленном истцу в целях строительства земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта градостроительным и строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, отсутствие нарушений прав и законных интересов других лиц, отсутствие угрозы для жизни и здоровья граждан при сохранении возведенного объекта.

Исходя из предмета и основания иска и подлежащих применению норм материального права в предмет доказывания по настоящему делу входят: факт наличия права на земельный участок, на котором расположен спорный объект; факт соответствия самовольно возведенного объекта требованиям градостроительных, строительных, экологических, противопожарных и иных норм и правил; факт отсутствия нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц; факт отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

В силу пункта 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в порядке, установленных законом или договором с собственником (пункт 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из положений пункта 2 части 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса (часть 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации).

Часть 2 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливает, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений, относится к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности.

Органы, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство, в рамках осуществления публичной функции проводят мероприятия, направленные на проверку совершенных субъектом предпринимательской деятельности комплекса необходимых работ по исполнению возложенных на него законом обязанностей по подготовке и согласованию проектно-сметной документации. Соответствующее (надлежащее) выполнение этой обязанности в результате позволит лицу, намеревающемуся создать (построить) объект недвижимости, получить разрешение на строительство и начать строительство (реконструкцию).

Согласно разъяснений, изложенных в абзаце три пункта 25 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге - уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).

Только добросовестное поведение субъекта предпринимательской деятельности, свидетельствующее о совершении им необходимого объема действий, направленных на получение разрешения на строительство, но в результате по не зависящим от него причинам не выданное соответствующими органами власти, позволяет в последующем, после возведения строения в судебном порядке признать за таким лицом право собственности на самовольную постройку при отсутствии нарушений установленных градостроительных и строительных норм, угрозы жизни и здоровью граждан, а также если эксплуатация самовольной постройки будет соответствовать назначению земельного участка, на котором возведена самовольная постройка.

Согласно правовой позиции, изложенной пункте 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из указанных разъяснений следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Таким образом, начальным и основным критерием, позволяющим суду признать за истцом право собственности на самовольную постройку, является добросовестное поведение истца до начала строительства или в его процессе, а также при получении разрешения на строительство. В случае, если создавшее самовольную постройку лицо за получением таких разрешений до начала строительства (реконструкции) и во время проведения работ не обращалось, иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть удовлетворен.

Из вышеприведенных правовых норм и разъяснений следует, что признание судом права собственности на самовольно возведенное строение возможно в случае установления наличия у строения единственного признака самовольной постройки - отсутствия разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию при установлении принятия лицом, создавшим самовольную постройку, соответствующих мер к легализации постройки, неправомерности отказа уполномоченным органом в выдаче разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию и отсутствия нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан сохранением самовольной постройки.

Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 13.01.2015 № 18-КГ14-168.

Учитывая в совокупности вышеуказанные нормы права и предмет доказывания по настоящему делу, с учетом фактических обстоятельств, суд полагает, что отсутствие у истца разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания не может быть основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку.

Указанное подтверждается правовой позицией, изложенной в пункте 22 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», где даны разъяснения судам при применении статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым, суд, рассматривая споры, связанные с самовольной постройкой, устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

При этом согласно пункту 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

В соответствии со статьями 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

С учетом исследования представленных в материалы дела доказательств в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

Материалами дела подтверждено и судом установлено, что распоряжением администрации города Красноярска от 29.06.2007 № 1921-арх ООО «МЕГА» предварительно согласовано место размещения здания офиса, магазина на земельном участке из земель населенных пунктов площадью 832 кв.м., расположенный по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Шумяцкого.

Распоряжением администрации города Красноярска от 29.04.2010 № 526-ж ООО «МЕГА» предоставлен в аренду на три года земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 24:50:040052:74, площадью 832 кв.м., расположенный по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Шумяцкого, для строительства здания офиса, магазина и инженерного обеспечения.

01.06.2010 на основании указанного распоряжения между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО «МЕГА» заключен договор аренды земельного участка № 861, согласно пункту 1.1 которого ООО «МЕГА» предоставлен земельный участок с категорией земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:040052:74, расположенный по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Шумяцкого, для использования в целях строительства здания офиса, магазина и инженерного обеспечения в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, который прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью, общей площадью 832 кв.м. Срок аренды участка установлен с 29.04.2010 по 28.04.2013 (пункт 2.1. договора).

Земельный участок передан по акту приёма – передачи от 28.06.2008 по договору арены от 01.06.2010 №861.

Администрацией города Красноярска 02.08.2011 ООО «МЕГА» выдано разрешение № RU-24308000-01/3295-дг на строительство здания офиса, магазина и инженерного обеспечения этажностью - 2, общей площадью 1 490,0 кв.м., строительным объемом – 5 5510,0 куб.м., площадью застройки – 392,0 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Шумяцкого, сроком действия до 24.08.2014.

Распоряжением администрации города Красноярска от 22.04.2013 № 992-арх срок предоставления земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 24:50:040052:74, установленный распоряжением администрации города от 29.04.2010 № 526-ж «О предоставлении ООО «Мега» земельного участка» продлен до 29.04.2016.

Распоряжением администрации города Красноярска от 24.04.2013 № 1048-недв «О присвоении адресов объектам недвижимости по ул. Шумяцкого, 12» объекту капитального – зданию офиса, магазина с инженерным обеспечением, расположенному в г. Красноярске, Советском районе по ул. Шумяцкого, присвоен адрес: Красноярский край, г. Красноярск, <...>; земельном участку площадью 832 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0400052:74, расположенному в <...> г. Красноярск, советский район, ул. Шумяцкого, присвоен адрес: <...> участок 12.

Дополнением от 27.05.2013 № 2663 к договору аренды от 01.06.2010 № 861 срок действия договора аренды продлен по 28.04.2016.

Администрацией города Красноярска 22.09.2014 ООО «МЕГА» продлено разрешение № RU-24308000-01/3295-дг от 02.08.2011 на строительство здания офиса, магазина и инженерного обеспечения этажностью - 2, общей площадью 1 490,0 кв.м., строительным объемом – 5 5510,0 куб.м., площадью застройки – 392,0 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Шумяцкого, сроком до 02.07.2015.

Администрацией города Красноярска 18.01.2016 ООО «МЕГА» продлено разрешение № RU-24308000-01/3295-дг от 02.08.2011 на строительство здания офиса, магазина и инженерного обеспечения этажностью - 2, общей площадью 1 490,0 кв.м., строительным объемом – 5 5510,0 куб.м., площадью застройки – 392,0 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Шумяцкого, сроком до 24.05.2017 в соответствии с проектной документацией (раздел 6 «Проект организации строительства», изготовленной ООО «Берег», ООО «Максимум» 2010, 2015 гг., шифр: 031-10).

31.03.2016 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды земельного участка №388, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:04 00 052:74, находящийся в охранной зоне инженерных сетей: водоснабжения, электроснабжения, канализации, теплоснабжения, расположенной по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Шумяцкого (далее - участок) для использования в целях завершения строительства ОНС (здания офиса, магазина с инженерным обеспечением) в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемого к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 832 кв.м. (приложение 1).

В соответствии с пунктом 2.1. договора срок аренды участка устанавливается с 11.03.2016 по 10.03.2019.

Учитывая изложенное, материалами дела подтверждено, что ООО «МЕГА» на законных основаниях в соответствии с договором аренды земельного участка и разрешением на строительство на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400052:74 возведен спорный объект.

Возражая против исковых требований, ответчик и третье лицо – департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска указывают на отсутствие к моменту ввода спорного объекта в эксплуатацию у истца оформленных в установленном порядке прав на земельный участок под спорным объектом. Оценив заявленный довод, суд находит его несостоятельным и подлежащим отклонению на основании следующего.

Так, решением Арбитражного суда Красноярского края по делу от 18.01.2017 № А33-24061/2016 в связи с допущенной ООО «Мега» просрочкой перечисления ежемесячной арендной платы за период с 11.05.2015 по 31.08.2016 более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, а также учитывая, что требование о расторжении договора заявлено истцом после предварительного предупреждения ответчика о необходимости произвести оплату задолженности в установленный срок, судом удовлетворено, в том числе требование Департамента муниципального имущества и земельных отношения администрации города Красноярск о расторжении договора аренды земельного участка №388 от 31.03.2016, заключенного между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью «Мега».

Вместе с тем ООО «МЕГА» обращалось в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением от 02.08.2017 вх. № 14831/ги о предоставлении в соответствии со ст. 39.14, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 24:50:040052:74 на праве аренды без проведения торгов на основании пп. 10 п. 2 статьи 39.6 ЗК РФ в целях завершения строительства ОНС (здания офиса, магазина с инженерным обеспечением).

Письмом от 30.08.2018 № 21621-ги департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска отказано ООО «МЕГА» в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400052:74, расположенного по адресу: г.Красноярск, Советский район, ул. Шумяцкого, без проведения торгов, на праве аренды сроком на 3 года в целях завершения строительства ОНС (здания офиса, магазина с инженерным обеспечением).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом на значение факта наличия объекта незавершенного строительства как недвижимой вещи на земельном участке независимо от факта регистрации права собственности на него обращено внимание в Определении Верховного Суда Российской Федерации № 304-ЭС16-20773 от 14.06.2017 по делу А75-236/2016.

Вместе с тем судом установлено, что на основании разрешения на строительство от 02.08.2011 № 01/3295-дг, договора аренды земельного участка от 01.06.2010 № 861 (дата регистрации 17.06.2010 № 24-24-01/050/2010-645), дополнения к договору от 01.06.2010 № 861 аренды земельного участка от 08.11.2013 № 5103 (дата регистрации 23.12.2013 № 24-24-01/300/2013-719), дополнения к договору от 01.06.2010 № 861 аренды земельного участка от 27.05.2013 № 2663 (дата регистрации 10.07.2013 № 24-24-01/160/2013-116) за ООО «МЕГА» зарегистрировано (номер регистрации 24-24-01/107/2014-419) право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0400052:2516, назначение: - , 2-этажный (подземных этажей – 1), общая площадь 1 490 кв.м., площадь застройки 392,0 кв.м., готовность объекта 75%, адрес (местонахождения) объекта: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.05.2014 24 ЕЛ 353679.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.2008 № 8985/08 отмечено, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом.

Данное положение согласуется с установленным в пункте 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе, в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Земельный участок вместе с расположенным на нем объектом недвижимого имущества либо земельный участок без расположенного на нем объекта недвижимости путем его сноса может быть изъят и возвращен собственнику только по основаниям и в порядке, предусмотренными законом.

Довод ответчика относительно несоответствия возведенного истцом объекта требованиям разрешения на строительство в части этажности спорного объекта подлежит отклонению на основании следующего.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 настоящего Кодекса являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами.

Пунктом Г8 «СП 118.13330.2012*. Свод правил. Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009» (утв. Приказом Минрегиона России от 29.12.2011 № 635/10) (ред. от 07.08.2014) предусмотрено, что при определении этажности здания в число этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Подполье под зданием, независимо от его высоты, а также междуэтажное пространство и технический чердак с высотой менее 1,8 м в число надземных этажей не включаются. При определении количества этажей учитываются все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и другие.

Исходя из требований пункта 4 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, для решения вопроса о необходимости представления положительного заключения экспертизы проектной документации необходимо определить не этажность здания, а количество этажей здания. А как установлено пунктом Г8 Свода правил в количество этажей входят и подземные, и подвальные, и технические этажи.

Так, согласно техническому плану здания, подготовленному кадастровым инженером ФИО4, в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием здания, расположенного по адресу: <...>, в результате завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0400052:2516, нежилое здание офиса, магазина и инженерного обеспечения расположено по адресу: <...>, количество этажей – 4, в том числе подземных – 1. Здание образовано в результате завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0400052:2516. Площадь здания определена в соответствии с приказом Минэкономразвития № 90 от 01.03.2016 и составляет 1 497,4 кв.м. Здание расположено в пределах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400052:74, адрес земельного участка: <...>. На основании распоряжения от 24.04.2013 № 1048-недв земельном участку присвоен адрес: <...> участок 12.

Письмом от 22.03.2018 № 01/870-дг департаментом градостроительства администрации города Красноярска отказано ООО «МЕГА» в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию здания офиса, магазина и инженерного обеспечения по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, ул. Шумяцкого, поскольку заявителем не представлены правоустанавливающие документы на земельный участок, а также в связи с несоответствием параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации.

Письмом от 21.08.2018 № 01/3595-дг департаментом градостроительства администрации города Красноярска сообщено ООО «МЕГА» о том, при проверки документов, представленных с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (вх. № 1293-ек от 14.03.2018) выявлено несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство, несоответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации, а именно: в техническом плане от 22.01.2018, подготовленном кадастровым инженером ФИО4, содержатся сведения о количестве этажей – 4, в том числе подземный – 1. При этом в разрешении на строительство от 02.08.2011 № RU-24308000-01/3295-дг указано количество этажей -2, а подземные этажи отсутствуют.

Судом установлено, что строительство спорного объекта осуществлено на основании разрешения администрации города Красноярска от 02.08.2011 № RU-24308000-01/3295-дг на строительство здания офиса, магазина и инженерного обеспечения этажностью - 2, общей площадью 1 490,0 кв.м., строительным объемом – 5 5510,0 куб.м., площадью застройки – 392,0 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Шумяцкого, срок которого продлевался разрешениями администрации города Красноярска от 22.09.2014 и от 18.01.2016.

Выдача разрешения на строительство и строительство спорного объекта осуществлены на основании проектной документации «Здание офиса, магазина и инженерное обеспечение», разработанная ООО «Максимум». Шифр: 484-15-АР, разработанной ООО «Максимум», и проектной документации «Здание офиса, магазина и инженерного обеспечения». Шифр: 031-10 в составе Общая пояснительная записка, Схема планировочной организации земельного участка, Архитектурные решения, Конструктивные и объемно-планировочные решения, Наружные электрические сети, Наружные сети водопроводов и канализации, разработанной ООО «Берег».

Так, исходя из содержания проектной документации «Здание офиса, магазина и инженерного обеспечения». Шифр: 031-10, разработанной ООО «Берег», в составе Общая пояснительная записка, Схема планировочной организации земельного участка, Архитектурные решения, Конструктивные и объемно-планировочные решения, Наружные электрические сети, Наружные сети водопроводов и канализации, проектом предусмотрены подвал, 1й этаж, 2й этаж, чердак. Помещения подвала и чердака, проектируемого здания, используются под технические и подсобные помещения. Подвальные помещения запроектированы с самостоятельными выходами наружу. Первый этаж здания предусматривает размещение магазина продовольственных товаров. Магазин имеет отдельный, от остальных помещений вход, а также загрузочную, расположенную с северо-восточной (тыльной) стороны. Второй этаж размещает офисные и бытовые помещения, в которые можно попасть по внутренней основной лестнице, имеющей отдельный, непосредственно наружу вход.

Согласно проектной документации «Здание офиса, магазина и инженерное обеспечение», разработанной ООО «Максимум», в составе Раздел 3. «Архитектурные решения». Шифр: 484-15-АР, проектируемое «Здание офиса, магазина и инженерное обеспечение» - четырехэтажное, в том числе два надземных этажа, подвальный и мансардный, имеет в плане прямоугольную форму и размеры 13,4?24,45 метров по осям. Высота подвального этажа равна 3,1 м, первого этажа и второго этажа – 3,3 м, мансардного этажа – переменная от 2,4 до 4,5 м. Общая площадь проектируемого здания составляет 1 497,4 кв.м. этажа

При этом истцом представлено положительное заключение экспертизы № 24-2-1-3-0060-16 от 27.12.2016 № 428 ООО «Красноярская краевая экспертиза» (свидетельство об аккредитации № РОСС RU.0001/610254 № 0000345 от 13.03.2014, № РОСС RU.001.610601 № 000521 от 22.10.2014) результатов инженерных изысканий и проектной документации объекта капитального строительства: здание офиса, магазина и инженерное обеспечение, строительный адрес объекта: Россия, <...>, по результатам проведения которой установлено, что результаты инженерных изысканий (инженерно-геологических) соответствуют установленным требованиям. Сведения об инженерных условиях территории строительства являются достаточными для принятия проектных решений по строительству объекта «Здание офиса, магазина и инженерное обеспечение». Проектная документация «Здание офиса, магазина и инженерное обеспечение» соответствует результатам инженерных изысканий и установленным требованиям.

Учитывая изложенное, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу о том, что истцом предприняты надлежащие меры по легализации спорного объекта, в связи с чем, отсутствуют основания считать поведение истца недобросовестным.

В подтверждение того, что строительство спорного объекта осуществлено с соблюдением требований градостроительных и строительных норм и правил, требований санитарного, пожарного, экологического законодательства истцом в материалы дела представлены заключения уполномоченных организаций.

Так, исходя из экспертного исследования (строительно-технического исследования) № 01/05-18 от 31.05.2018 ООО «Экспертиза и оценка региональной собственности» (сертификат соответствия судебного эксперта № КАЕО RU.SP.24.0610.01), по результатам исследования установлено, что объект капитального строительства: здание офиса, магазина и инженерное обеспечение, строительный адрес объекта: Россия, <...> соответствует требованиям пожарных, санитарных, эпидемиологических, градостроительных, технических и иных норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и законные интересы третьих лиц.

Конструктивные элементы объекта исследования находятся в работоспособном состоянии, вышеуказанное здание не оказывает негативное влияние на конструктивные элементы расположенных рядом зданий, их прочные характеристики и общую устойчивость.

Установлено, что строительство объекта строительства: здание офиса, магазина и инженерное обеспечение, строительный адрес объекта: Россия, <...> произведено собственником в соответствии со строительными нормами и правилами, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу их жизни и здоровью, размещение самовольного строения не противоречит документации градостроительного зонирования территории города, произведено на участке, предоставленном в аренду для строительства здания офиса , магазина и инженерного обеспечения.

Согласно заключению ООО «Аларм» (квалификационное свидетельство от 15.02.2016 № 4/00017, свидетельство об аккредитации от 25.01.2017 № 24-Б/В/00015) от 25.05.2018 № 105/18 пожарно-технического обследования о соответствии объекта требованиям пожарной безопасности, при проведении экспертизы нарушений требований пожарной безопасности, создающих угрозу возникновения и развития пожара, а также жизни и здоровью людей не выявлено. Обследуемый объект нежилое здание - здание офиса, магазина и инженерного обеспечения с кадастровым номером 24:50:04000552:2516, расположенный по адресу: <...> (в пределах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100052:74) соответствует требованиям нормативных документов по пожарной безопасности.

В соответствии с заключением Федерального бюджетного учреждения здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае» (аттестат аккредитации № RA.RU.710074 от 03.09.2015 Федеральной службы по аккредитации, зарегистрирован в Едином реестре 03.07.2015) от 23.05.2018 № 14/34086 о соответствии (несоответствии) санитарным правилам и нормативам нежилого здания, расположенного по ул. Шумяцкого, № 12 в Советском р-не г. Красноярска, на основании результатов экспертизы установлено, что нежилое здание по ул. Шумяцкого, № 12 в Советском р-не г. Красноярска, соответствует действующим санитарным правилам и нормам.

В соответствии с частью 1 статьи 89 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иные документы и материалы допускаются в качестве доказательств, если содержат сведения об обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Представленные заключения не противоречат действующему законодательству, составлены с использованием существующих методов и подходов, являются обоснованными, последовательными и логичными, выводы не противоречат исследовательской части. Выводы не опровергнуты ответчиком какими-либо доказательствами.

При этом само по себе несогласие ответчика с представленными заключениями не является достаточным для опровержения изложенных в них выводов, и не является достаточным основанием для исключения заключений из состава доказательств. Доказательств, опровергающих выводы заключений, ответчиком, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.

Указанные выше заключения свидетельствуют о соответствии построенного объекта санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, строительным нормам и правилам, отсутствие угрозы жизни и здоровью людей.

Доводы ответчика и третьего лица – департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, изложенные в отзыве, опровергаются представленными в материалы дела доказательствами.

Учитывая изложенное, суд признает представленные заключения допустимыми доказательствами в подтверждение соответствия спорного объекта требованиям градостроительных и строительных норм и правил, требованиям санитарного, пожарного, экологического законодательства.

Доказательств нарушения прав и законных интересов третьих лиц возведением самовольной постройкой в материалы дела не представлено.

Принимая во внимание, что нежилое здание офиса, магазина и инженерного обеспечения, площадью 1 497,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>, возведено ООО «МЕГА» на законных основаниях в соответствии с договором аренды земельного участка и разрешением на строительство на спорном земельном участке, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает прав третьих лиц, истцом предприняты надлежащие меры по легализации объекта, спорный объект недвижимости соответствует требованиям градостроительных и строительных норм и правил, требованиям санитарного, пожарного, экологического законодательства, суд полагает, что требование истца обосновано и подлежит удовлетворению.

Согласно статье 333.21 Налогового кодекса РФ при подаче иных исковых заявлений неимущественного характера, в том числе заявления о признании права, государственная пошлина оплачивается в сумме 6 000 рублей. При подаче иска истец чек-ордером от 28.06.2018 оплатил государственную пошлину в сумме 6 000 руб. Расходы по уплате государственной пошлины по иску о признании права собственности на недвижимый объект в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации суд относит на истца, поскольку вина ответчика в возникновении спора по настоящему иску отсутствует, права истца ответчиком не оспариваются.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края



РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью «МЕГА» (ИНН <***>, ОГРН <***>) право собственности на нежилое здание офиса, магазина и инженерного обеспечения, площадью 1 497,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>,

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.


Судья

О.С. Тимергалеева