Постановление от 14 июня 2019 г. по делу № А32-48448/2017

102/2019-64400(1)

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/
ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-48448/2017
город Ростов-на-Дону
14 июня 2019 года
15АП-6467/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 июня 2019 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Ереминой О.А. судей Величко М.Г., Шапкина П.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

при участии:

от истца – представитель ФИО2, доверенность от 25.06.2018; представитель ФИО3, доверенность от 18.06.2018;

от ЗАО "Кубанькапстрой" – конкурсный управляющий ФИО4;

от индивидуального предпринимателя ФИО5 – представитель ФИО6, доверенность от 11.05.2019;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО5, ЗАО "Кубанькапстрой" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.02.2019 по делу № А32- 48448/2017

по иску ТСЖ "Дворянское гнездо"

к ответчикам – ЗАО "Кубанькапстрой", индивидуальному предпринимателю ФИО5

при участии третьего лица – ПАО "Сбербанк России"

о признании права общей долевой собственности, истребовании помещений из чужого незаконного владения

принятое в составе судьи Пристяжнюка А.Г.

УСТАНОВИЛ:

товарищество собственников жилья «Дворянское гнездо» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к закрытому акционерному обществу «Кубанькапстрой» об истребовании помещений № 25 и № 44, расположенных на цокольном этаже по адресу <...> из незаконного владения ЗАО «Кубанькапстрой», а так же признать право общей долевой собственности на помещения № 25 и № 44, расположенные

по адресу г. Краснодар, ул. Гимназическая, дом № 40, за собственниками квартир, находящихся по тому же адресу.

Определением от 11.01.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено публичное акционерное общество «Сбербанк России» (т. 1 л.д. 95-96).

Определением от 19.09.2018 к участию в деле в качестве соответчика привлечена индивидуальный предприниматель ФИО5 (т. 2 л.д. 32-33).

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом заявлено об изменении предмета спора:

истребовать помещения № 25 и № 44, расположенные на цокольном этаже по адресу: <...>, из незаконного владения ФИО5;

признать право общей долевой собственности на помещения № 25 и № 44, расположенные по адресу: <...>, за собственниками квартир, находящихся по тому же адресу (т. 2 л.д. 79-81).

Решением от 27.02.2019 принят отказ истца от требований к ЗАО «Кубанькапстрой». Производство по делу в отношении ЗАО «Кубанькапстрой» прекращено. Признано право общей долевой собственности на помещения № 25 и № 44, расположенные в цокольном этаже дома № 40 по ул. Гимназической г. Краснодара за собственниками многоквартирного жилого дома № 40, расположенного по ул. Гимназической г. Краснодара. Из чужого незаконного владения индивидуального предпринимателя ФИО5 в пользу ТСЖ «Дворянское гнездо» помещения № 25 и № 40, расположенные в цокольном этаже дома № 40 по ул. Гимназической г. Краснодара.

Решение мотивировано тем, что доме № 40 по ул. Гимнастической в г. Краснодаре, находящимся в управлении ТСЖ «Дворянское гнездо», помещения первого и цокольного этажа принадлежат ЗАО «Кубанькапстрой». Конкурсный управляющий ЗАО «Кубанькапстрой» 10.04.2017 ограничил доступ собственников помещений в многоквартирном жилом доме в помещения цокольного этажа. Из технического паспорта с экспликацией и поэтажным планом видно, что помещения № 25 и № 44 изначально использовались на протяжении всего периода эксплуатации дома, с 2006 года, как электрощитовые. Данные помещения с момента постройки дома не являлись самостоятельными объектами недвижимого имущества, предназначались исключительно для обслуживания владельцев квартир. Спорные помещения в силу закона являются общей долевой собственностью жильцов дома. Электрощитовые, расположенные в жилом доме и обслуживающие весь многоквартирный жилой дом, не могут принадлежать одному частному лицу, в связи с чем требования об истребовании помещений и признании права долевой собственности удовлетворены. Спорные помещения не имеют самостоятельного использования и используются как помещения электрощитовых для обслуживания нужд всего дома, что подтверждено выводами судебной экспертизы. В части требований, заявленных к ЗАО «Кубанькапстрой», производство по делу прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с отказом истца от требований в данной части.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчики обжаловали его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе индивидуальный предприниматель Пойденко Т.И. указала на необоснованность и незаконность решения, просила его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что срок исковой давности по заявленному требованию истек. ТСЖ «Дворянское гнездо» было известно о принадлежности спорных помещений обществу при подаче иска по делу № А32- 15134/2014. Ответчик приобрел спорные помещения на публичных торгах, проведенных в рамках процедуры банкротства ЗАО «Кубанькапстрой».

ЗАО «Кубанькапстрой» указало на незаконность решения, просило его отменить по следующим основаниям.

По заявленному требованию истек срок исковой давности. Истцом не доказана незаконность владения спорными помещениями общества, при этом помещения принадлежали обществу с 2008 года. Признав договор купли-продажи № 01/18-Н от 14.05.2018 недействительным в части, суд не применил последствия недействительности сделки. Судом не учтено, что изначально спорные помещения предназначались для размещения в них электрооборудования ЗАО «Кубанькапстрой». По мнению заявителя, нахождение в спорных помещениях движимого имущества истца не является основанием для признания права собственности на помещения за истцом в судебном порядке. Согласно выводам судебной экспертизы, электрооборудование истца, находящееся в спорных помещениях, может быть перенесено из спорных помещений.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель индивидуального предпринимателя ФИО5 жалобу поддержал.

Представитель ЗАО «Кубакапстрой» в заседании доводы жалобы поддержал.

Представитель истца в заседании доводы жалобы отклонил как несостоятельные по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Представитель ПАО «Сбербанк России» в заседание не явился, отзыв не представил. Третье лицо извещено о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб надлежащим образом.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, ТСЖ «Дворянское гнездо» образовано по инициативе собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <...> (устав – т. 1 л.д. 28-37) и является некоммерческой организацией, объединением собственников помещений в доме для совместного управления и эксплуатации комплекса недвижимого имущества, владения, пользования и, в установленных законодательством пределах, распоряжения общим имуществом в доме.

В доме № 40 по ул. Гимназическая г. Краснодара помещения, расположенные на цокольном и первом этажах, принадлежат ЗАО «Кубанькапстрой» (свидетельство о государственной регистрации права – т. 1 л.д. 79).

Между ТСЖ «Дворянское гнездо» и ЗАО «Кубанькапстрой» заключен договор № 2 от 01.06.2007 на оказание услуг по содержанию, ремонту и коммунальным услугам нежилых помещений, принадлежащих ЗАО «Кубанькапстрой», расположенных по адресу <...>.

Полагая, что ЗАО «Кубанькапстрой» незаконно зарегистрировало право собственности на помещения № 25 и № 44, являющиеся электрощитовыми и входящими в общее имущество собственников помещений в указанном многоквартирном жилом доме, ТСЖ «Дворянское гнездо» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно положениям статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

В соответствии с пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются

помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.

Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09, правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Право собственности ЗАО «Кубанькапстрой» на спорные помещения зарегистрировано 14.03.2008 на основании соглашения о совместном инвестировании строительства от 09.10.2003, дополнительного соглашения к соглашению о совместном инвестировании строительства от 17.05.2007, соглашении о совместном инвестировании строительства от 01.11.2002, дополнительном соглашении № 1 от 09.10.2003.

В соответствии с договором ипотеки № 100100-И-3 от 25.05.2010 объекты недвижимого имущества, принадлежащие ответчику - ЗАО «Кубанькапстрой» являются предметом залога в целях обеспечения обязательств общества перед ПАО «Сбербанк России», возникших по договору об открытой невозобновляемой кредитной линии № 10010 от 17.06.2010.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.02.2015 по делу № А32-21422/2010 в отношении ЗАО «Кубанькапстрой» введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Магдин В.П. 06.10.2015 года

Определением от 06.10.2015 по делу № А32-21422/2010 конкурсным управляющим ЗАО «Кубанькапстрой» утвержден ФИО4

В обоснование своих требований, ТСЖ «Дворянское гнездо» ссылалось на следующие обстоятельства.

Конкурсный управляющий 10.04.2017 сменил замки на входных дверях в цокольные помещения, ограничив доступ, в том числе в помещения № 25 и № 44, о чем ТСЖ «Дворянское гнездо» составлен акт (т. 1 л.д. 55).

По данному факту ЗАО «Кубанькапстрой» направлялась претензия исх. № 61 от 19.04.2017 (т. 1 л.д. 54).

Товариществом также составлен акт об отсутствии доступа в помещения цокольного этажа от 24.04.2017 (т. 1 л.д. 56).

Спорные помещения выставлены на торги, что подтверждается объявлением о проведении торгов от 26.10.2017 (т. 1 л.д. 58-59).

По договору № 01/18-Н купли-продажи имущества от 14.05.2018 (т. 2 л.д. 57-56) нежилые помещения № 1-45 цокольного этажа здания литер подА, нежилые помещения № 6-29 первого этажа здания литер А площадью: общая 869,35 кв.м, по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. Гимназическая, 40, кадастровый номер 23:43:0305010, условный номер 23-23-01/028/2008-434 переданы в собственность ФИО5

Право собственности ФИО5 зарегистрировано в установленном порядке (т. 2 л.д. 17-20).

Из технического паспорта домовладения № 40 по ул. Гимназической по состоянию на 04.06.2007 с экспликацией и поэтажным планом видно, что помещения № 25 и № 44 имеют назначение – электрощитовые.

Помещения № 25 (электрощитовая), № 44 (электрощитовая), расположенные на цокольном этаже по адресу <...>, фактически, с момента постройки дома не являлись самостоятельными объектами недвижимости и предназначались исключительно для обслуживания владельцев квартир.

В целях определения назначения спорных помещений суд первой инстанции определением от 31.05.2018 назначил судебную строительно-техническую экспертизу, проведение которой поручено эксперту ООО «ПромСтройЭкспертиза» ФИО8

Согласно выводам эксперта (заключение № 09/07-18 от 09.07.2018 – т. 1 л.д. 181-222) в соответствии с техническим паспортом домовладения, выданного филиалом ГУП Краснодарского края «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» от 04.07.2007 помещение № 25, площадью 8,76 кв. м и помещение № 44, площадью 8,8 кв.м имеют назначение как электрощитовые.

Согласно проекту ПЗ-05457-ЭЛ том 5 «Электроснабжение. Офисы на первом и цокольном этажах в строящемся мкд по ул. Гимназической в г. Краснодаре» помещение № 44 обозначено как помещение начальника ТСЖ, а помещение № 25 - электрощитовая.

На момент обследования помещений они не имеют самостоятельного использования (не имеют самостоятельного функционального назначения), и используются как помещения электрощитовых для обслуживания нужд всего дома.

В спорных помещениях цокольного этажа литер под/А № 25 и № 44 имеются инженерные сети, являющиеся элементами внутридомовой инженерной системы электроснабжения, отвечающими признакам общего имущества многоквартирного дома в соответствии с требованиями Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме».

В соответствии с требованиями постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» обследуемые спорные помещения № 25 и 44 являются общим имуществом многоквартирного жилого дома. Размещенное в помещениях № 25 и 44 электрооборудование предназначено для обслуживания всего многоквартирного жилого дома. Электрооборудование не соответствует рабочему проекту электроснабжения жилого дома ПЗ-05457-ЭЛ том 5 имеющийся в материалах дела.

В результате обследования установлено, что имеется и техническая возможность переноса электрооборудования, размещенного в помещениях № 25 и 44 за пределы указанных нежилых помещений, а именно:

- в помещения подвального этажа. В подвале установлено наличие воды, слой 50-100мм на полу, т.е. на момент обследования подвал не является сухим, что не соответствует требованиям СП 31-110-2003 пункт 13.1 и ПУЭ. Глава 7.1 пункт 7.1.28;

- в помещения технического этажа.

Для переноса и размещения электрооборудования из помещений № 25 и № 44 в подвал или помещения технического этажа необходимо выполнить силами специализированной организации проект реконструкции системы электроснабжения многоквартирного жилого дома.

Для переноса электрооборудования в помещения подвального этажа необходимо силами специализированной организации выполнить обследование причин и характера возникновения вода (грунтовые воды, протечка трубопровода, техногенный характер) и по результатам обследования разработать проект по ее устранению.

Довод заявителей жалобы о том, что возможно перенести энергопринимающее оборудование из спорных помещений в иные помещения, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку спорные помещения изначально предназначались и использовались как помещения, являющиеся общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома, так как в данных помещениях расположено электрооборудование предназначенное для обслуживания всего многоквартирного жилого дома.

Доказательств использования спорных помещений по иному назначению заявителями жалобы не представлены.

Таким образом, спорные помещения относятся к общему имуществу многоквартирного жилого дома и не могут быть использованы по иному назначению. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ссылка заявителей жалобы на пропуск срока исковой давности, признается судом апелляционной инстанции несостоятельным ввиду следующего.

В силу статьи 195 Гражданского кодекса исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 Кодекса).

Кроме того, в материалы дела представлено письмо от 24.10.2016 ЗАО «Кубанькапстрой» о безосновательности использования спорных помещений, в связи с наличием у общества права собственности на них. Впоследствии, доступ ТСЖ «Дворянское гнездо» в спорные помещения был ограничен.

Таким образом, ТСЖ «Дворянское гнездо» пользовалось спорными помещениями в период до ограничения доступа в указанные помещения ЗАО «Кубанькапстрой» 10.04.2017 (т. 1 л.д. 55).

Суд первой инстанции правомерно рассмотрел заявленное требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если такое общее имущество находится в фактическом владении собственников помещений в многоквартирном доме (например, собственники помещений в многоквартирном доме имеют доступ к общим лестницам, коридорам, холлам и используют их), однако право собственности на такое имущество зарегистрировано в реестре за каким-либо одним лицом, собственники помещений в данном многоквартирном доме вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на данное имущество. Такие требования аналогичны предусмотренному статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения, а следовательно, в силу статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность на данные требования не распространяется.

Поскольку спорные помещения до 10.04.2017 находились в фактическом пользовании товарищества, иск заявлен в связи с ограничением доступа в помещения, срок исковой давности на заявленные исковые требования не распространяется.

Довод ЗАО «Кубанькапстрой» о том, что суд первой инстанции признав недействительным договор купли-продажи помещений, заключенный между обществом и ФИО5, не применил последствия недействительности сделки, признается судом апелляционной инстанции несостоятельным, так как стороны названного договора вправе обратиться в суд с самостоятельным иском.

При таких условиях, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.02.2019 по делу № А32-48448/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Еремина О.А.

Судьи Величко М.Г.

Шапкин П.В.